아파트 저가 양도 후 양도세 신고

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 낡은 주택이나 건물을 매입하여 철거하여 토지 상태로 처분하거나 신규주택이나 건물을 짓는 경우에 대한 세법 내용입니다.세부적으로 살펴보면,철거되는 기존 건물의 필요경비 산입여부는,취득 목적에 따라 달라집니다기존 건물 취득 목적이 무엇이냐에 따라 필요경비로 산입할 수 있는지가 달라집니다.①취득 이후, 즉시 철거를 하는 경우⇒이는 신규토지를 취득하기 위한 과정에서 발생한 비용으로 보기 때문에, 기존 건물취득가액과 철거비용을 토지의필요경비에 산입합니다.②기존 건물을 장기간 사용한 경우⇒만약, 기존 건물을 취득하여바로 철거하지 않고 장기간 사용하다가 철거하여 나대지 또는 건물을 신축하여 처분하는 경우에는필요경비로 보지 않습니다.따라서, 낡은 건물을 사서 즉시 허물지 않고 장기간 직접 사용이나 임대를 하다가 철거하면 필요경비로 보지 않습니다.즉시 멸실하고 신축한 경우,신축주택의 취득은 기존주택의 취득일로 봅니다기존 주택을 매입하여 철거하고 신축공사를 한 경우, 신축된 주택의 취득일을 언제로 볼지에 대해서는 주택을 신축할 목적이었는지 여부에 따라 달라집니다.즉, 취득 후 즉시 기존주택을 멸실하고 공사하여 신축한 경우에는 신축 주택의 취득일은 신축일(사용검사필증교부일)이 아니라 기존 주택의 취득일이 됩니다. 여기서 중요한 건 즉시 멸실 하였는지 여부입니다.따라서, 기존 주택을 장기간 사용하다가 멸실한 경우에는 사용승인일이 취득일입니다.부동산거래관리과-0160, 2012.03.15.주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.(질의내용) B주택의 취득시기에 대해 질의2008.11. 甲, 서울 서대문구 소재 A주택 취득2010.05.서울 서대문구 소재 B다가구주택을 신축목적으로 취득2010.06. B다가구주택 멸실2011.01. B다중주택 보존등기 완료1세대 1주택 비과세 판단시,멸실 전에 보유한 주택의 보유, 거주기간을 통산 합니다원칙적으로 주택의 보유, 거주기간은 해당 주택의 보유, 거주기간만을 계산하지만 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 달리 적용됩니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 거주 또는 보유하던 주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 보유 거주 기간을 통산합니다.이는 2년 이상 보유, 거주한 1세대 1주택을 멸실하여 신축주택을 단기간에 처분하였다고 비과세를 해주지 않으면 국민 주거생활 안정이라는 당초 목적을 달성하기 어렵다고 본 것입니다.제154조(1세대1주택의 범위)⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간원조합원입주권으로 신축한 아파트의 보유기간은 당초 주택의 취득일로부터 계산합니다보유하던 주택이 도시정비법에 따라, 재개발 재건축되어 신축된 아파트의 보유기간, 거주기간을 살펴보면원조합원의 경우, 기존 주택의 취득일로부터 보유기간을 계산합니다.이때 기존 주택이 멸실되어 공사중인 기간도 보유기간으로 인정이 됩니다. 따라서, 원조합원이라면 신축 후에 2년 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있습니다.이때, 원조합원의 거주기간은 기존 주택의 거주기간과 신축 아파트의 거주기간을 통산합니다. 단, 공사기간은 제외됩니다.양도, 사전-2021-법령해석재산-1152, 2021.11.29[ 요 지 ]원 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 세율 적용시 보유기간은 종전토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”)를 양도함에 있어 「소득세법」제104조제2항의 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것이며, 해당 조합원입주권의 양도소득세 세율을 적용함에 있어 그 보유기간이 같은 법 같은 조 제1항제2호,제3호에 해당하지 않는 경우 같은 항 제1호의 일반세율을 적용하는 것입니다.그러나,승계조합원의 경우에는 사용검사필증 교부일등이 신축 아파트의 취득일이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1193 , 2006.12.12[ 제 목 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일[ 요 지 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.[ 회 신 ]「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5. 30.이전) 또는 관리처분계획인가일 (2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.정리하면,이상 건물이나 주택을 멸실하고 신축한 경우의 기존 건물의 취득가액이 필요경비로 인정 여부와 비과세 적용시 보유, 거주기간 계산과 추가적으로 재개발,재건축은 경우에는 어떻게 되는지 확인해보았습니다.기존 주택의 필요경비 인정여부는 당초 취득 목적이 멸실이 목적이냐에 따라 달라집니다.그리고 1세대 1주택 비과세 판단시는 멸실전의 주택 보유기간, 거주기간을 통산한다는 것과 원조합원입주권의 경우에는 통산이 아닌 기존 주택의 취득일 부터 보유기간을 인정하므로 공사기간도 보유기간으로 인정이 되는 점 등에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

임대주택 자동말소 또는 직권말소 후거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택이 자동말소된 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록다만, 폐지되는 임대주택이 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때,거주주택은 자동말소일로부터 5년 이내 양도해야 하는 것입니다. 당연히 의무임대기간 이외의 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것3. 자동말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우재개발 또는 재건축되는 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 임대주택이 직권말소가 됩니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용 받은 이후에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례는 유효하며, 세액이 추징되지 않습니다.2. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 이전에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 말소되지 않았거나, 자진말소 또는 자동말소가 되어야 합니다. 따라서 재개발 또는 재건축으로 직권말소가 된 경우에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.임대주택을 자진말소한 경우 거주주택 비과세에 대한 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택이 자동말소된 경우)​주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​​다만, 폐지되는 임대주택이 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때, 거주주택은 자동말소일로부터 5년 이내 양도해야 하는 것입니다. 당연히 의무임대기간 이외의 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것3. 자동말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것​서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능​임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우재개발 또는 재건축되는 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 임대주택이 직권말소가 됩니다.​1. 거주주택 비과세 특례를 적용 받은 이후에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례는 유효하며, 세액이 추징되지 않습니다.​2. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 이전에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 말소되지 않았거나, 자진말소 또는 자동말소가 되어야 합니다. 따라서 재개발 또는 재건축으로 직권말소가 된 경우에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.​​임대주택을 자진말소한 경우 거주주택 비과세에 대한 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222667888622

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 가족간의 부동산 저가양도시의 양도세와 증여세 사례입니다. 저가거래시 주의할 점은 무엇인지에 중점을 두고 살펴보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,특수관계자간에 부동산을시가 보다 낮게거래하는 경우,양도차익이 재계산되거나증여세를 납부해야 할 수 있습니다.특수관계자간의 저가 거래시①양도세시가와의 차이가Min [5%,3억]이상인 경우, 매도자의 양도차익 계산시 저가 매매가격이 아닌 시가에 매각한 것으로 보아 양도세를 계산하는데 이를 부당행위계산 부인이라고 합니다.②증여세시가와의 차이가Min [30%,3억]이상인 경우, 그 초과하는 금액은 저가로 매입한 자가 증여받은 것으로 봅니다.예를 들어, 부친이 10억의 아파트를 8억에 자녀에게 처분한 경우에 부친의 양도세 계산시 10억에 처분한 것으로 보아 양도세를 납부해야하지만, 증여세는 없습니다.그러나, 6억에 처분한 경우에 양도세는 동일하나 증여세는 증여 1억을 받은 것으로 봅니다.부동산의 시가는감정가액, 유사매매사례가액, 기준시가 등의 순으로 적용됩니다.일반적으로 부동산은 불특정 다수간의 거래 시가는 없기 때문에, ① 감정을 받은 경우 감정가액, ② 다음으로 유사매매사례가액, ③ 매매사례도 없으면 기준시가 등을 적용합니다.원칙적으로 양도 계약일 전후 3개월의 시가를 적용하나, 평가심의위원회를 거쳐 인정되는 경우 직전 2년에서 이후 6개월까지로 연장됩니다.구체적인 사례를 살펴보면,유사매매사례는 위치, 면적, 기준시가에 따라 결정됩니다.층수, 방향 보다 기준시가의 중요성을 알 수있는 사례입니다.[사례]① 딸과 사위에게 1.9억원에 아파트를 양도② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 2.5억을 양도가로 적용[불복 내용]① 양도한 주택은 5층 서향, 유사매매는 6층 남동향으로 차이가 있다고 주장② 딸과 사위에게 양도할 시점대비, 가격이 상승하여 2.5억이 된 것임[과세당국 판단]① 구조와 층수는 다르나, 기준시가가 동일하므로유사매매사례에 해당함② 양도시점 대비 시세는 KB등 부동산 정보를 참고해도 상승이 크지 않음결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 1.9억이 아닌 2.5억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함양도, 심사양도2009-0066 , 2009.05.21 , 기각 , 완료[ 제 목 ]특수관계자에게 양도한 아파트의 시가를 같은 단지, 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분의 당부[ 요 지 ]비교아파트가 쟁점아파트와 층수와 구조면에서 다르기는 하지만 거실의 조망권은 모두 다른 건물에 가려있어 조망권의 우위를 논할 수 없고,국세청기준시가가 동일하며, 인터넷상의 시가가 비교아파트의 가격과 같은 시세를 형성하고 있는 점 등을 종합하면 매매사례가액을 시가로 본 당초처분은 정당함3.처분청 의견가. 쟁점아파트 매매에 대하여 부당행위계산부인은 적법하다.청구인은 특수관계자인 자녀에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나, 그 양도가액 190,000,000원이 제3자간의 거래인 비교아파트의 양도가액 252,500,000원과는 현저한 차이가 있어 청구인이 신고한 양도가액을 시가로 인정하기에는 어렵고, 이를 소득세법 제101조의 부당행위계산부인, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정과 동법시행령 제49조 내지 59조를 준용한 시가 산정 규정을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.나. 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 결정한 것은 적법하다.　1) 비교아파트는 청구인이 양도한 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형이며, 공동주택기준시가 역시 일치한다.　2) 층 또한 쟁점아파트는 5층, 비교아파트는 6층으로 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없는 것으로 판단되고, 매매일 역시 청구인의 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 시가로 하기에 문제점이 없는 것으로 판단되므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 처분청의 결정은 정당하다.4.심리 및 판단라. 판 단　중략 ~ 쟁점아파트가 비록 비교아파트와 비교하여 층수와 구조가 다르다 하지만 비교아파트는 거실의 창문이 길건너 7층 건물에 가려있고, 쟁점아파트의 경우 102동에 거실이 가려있어 전망에 있어서는 동일한 점과 같은 단지, 같은 동으로서 국세청기준시가도 동일하고 매매일 역시 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없고, 인터넷에 게시된 국민은행의 과거 부동산시세에도 당해 아파트의 시세가 거의 변동이 없을 뿐만 아니라 비교아파트의 매매가액과 거의 같은 시세를 형성하고 있는 것으로보아 이 건 쟁점아파트의 특수관계자간 거래를 시가로 볼 수 없다고 판단되고, 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분청의 당초처분은 정당한 것으로 판단됨. (심사양도2005-0250, 2006.2.21외 다수)평가 기간이 아닌, 감정평가는 인정받지 못합니다.유사매매사례보다 감정평가가 우선 적용됩니다만, 평가기간 이내의 감정평가이어야 합니다.[사례]① 동생에게 재개발 주택 7.6억에 양도② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 8.9억을 양도가로 적용[불복 내용]① 관리처분을 위한 감정평가액이 8.3억② 일부 대지지분 이전이 안되어, 8.3억에서 해당분을 차감하여 7.6억이 된 것임[과세당국 판단]① 관리처분 감정평가일은 이전 3개월이 초과되어 적용대상이 아님② 유사매매사례도 일부 대지지분이 이전 안된채 매매되기는 마찬가지임결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 7.6억이 아닌 8.9억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함양도, 심사-양도-2015-0130 , 2015.11.17 , 기각 , 완료[ 제 목 ]비교대상아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 양도가액에 해당함[ 요 지 ]쟁점아파트는 특수관계자간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 것은 정당함3.심리 및 판단라. 판단쟁점아파트는 특수관계자 간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액이 존재하는 점, 청구인이 양도한 쟁점아파트 매매가액 765,000천원은 양도일로부터 3개월 내 매매된 비교대상 아파트의 매매사례가액 892,000천원보다 127,000천원이나 저가로 시가의 100분의 5이상 차이가 나는 점(실제 차이는 14.2%임), 한편 청구인이 시가로 본 재건축조합의 쟁점아파트 추산가액 835,000천원은 재건축조합의 시행인가일인 2013.12.26.에 평가한 가액으로 양도일로부터 3개월 내 가액이 아니어서 이를 시가로 보기에는 무리가 있어 보이는 점, 쟁점아파트가 소재한 같은 단지 아파트들도 쟁점아파트와 같이 쟁점대지 지분만큼 등기부에 등재 누락된 채 매매가 되고 있는 점등을 종합해 볼 때, 처분청이 청구인에게 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 특수관계자에게 저가 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.평가기간 중 유사매매사례가 없어도, 평가심의위원회를 통해 기간이 연장 적용될 수 있습니다.비교적 거래가 없는 아파트에 대해, 평가기간을 연장적용된 경우입니다.[사례]① 딸과 사위에게 아파트 양도② 3개월 이내 유사매매는 없었으나,재산평가심의위원회를 통해 1년 4개월전의 매매사례를 적용하여 양도세를 추징[불복 내용]① 1년 4개월 이전 대비, 시세가 하락한 것이지 저가양도가 아님[과세당국 판단]① 재산평가심의위원회를 통해 평가기간을 연장한 것이고,해당 기간 기준시가는 동일하였으므로 유사매매사례임결과적으로, 1년 4개월 전의 거래이나 유사매매사례에 해당하므로 저가양도로 양도세를 추징함. 그러나, 신고/납부 불성실 가산세는 부과하지 않겠음.양도, 조심-2017-서-0698 , 2017.05.15 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적ㆍ용도ㆍ기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨3.심리 및 판단(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도일로부터 약 1년 4개월 전에 매매된 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제5항 및 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 양도소득의 부당행위계산에 있어 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등을 시가로 인정하되, 동 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 OOO의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바,처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적・용도・기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 OOO의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점, OOO은행 등이 제공하는 시세자료 등에 비교대상아파트 매매계약일(2011.10.4.)부터 쟁점아파트 양도일(2013.2.15.)까지 동일한 면적의 주택 시세에 변동이 없고 기준시가도 소폭 조정된 것에 불과한 점, 양도가액이 매매사례가액보다 OOO원이나 저가이며 그 차액이 시가의 100분의 5 이상인 점 등에 비추어 이 건은 「소득세법」제101조 제1항에서 규정하는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당된다고 보이므로비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(6) 납세자가 약 1년 4개월 전의 매매사례를 조사하여 이를 시가로 보아 양도소득세를 신고・납부할것을 기대하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고・납부의무를해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 할 것이어서 신고 및 납부불성실가산세를 배제하는 것이 타당하다고 판단된다.정리하면,최근에 가족에게 저가 양도하는 경우가 늘고 있는데, 시가와의 차이에 따라 시가에 처분한 것으로 보아 양도자에게 양도세를 계산하거나,매수자에게 증여세가 추징당할 수도있습니다.양도세와 증여세의저가양도 기준이 다르다는 것은 주의해야 합니다.평가 기간 중에 유사매매사례가 없다고 하여, 기준시가 등을 적용하는 경우에 반드시 인정되는 것은 아닙니다. 국세청에서 시세와 차이가 크다고 보는 경우 직전 2년 이후 6개월까지도 거래 건이 있으면 평가심의위원회를 통해 유사매매사례로 인정될 수 있음에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사