임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 

거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부

(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택이 자동말소된 경우)

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다


1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록



다만, 폐지되는 임대주택이 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때, 거주주택은 자동말소일로부터 5년 이내 양도해야 하는 것입니다. 당연히 의무임대기간 이외의 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.


1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것

2. 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것

3. 자동말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것


서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)

[제목]

장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부

[요지]

소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능


임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우

재개발 또는 재건축되는 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 임대주택이 직권말소가 됩니다.


1. 거주주택 비과세 특례를 적용 받은 이후에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우

  거주주택 비과세 특례는 유효하며, 세액이 추징되지 않습니다.


2. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 이전에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우

  거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 말소되지 않았거나, 자진말소 또는 자동말소가 되어야 합니다. 따라서 재개발 또는 재건축으로 직권말소가 된 경우에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.



임대주택을 자진말소한 경우 거주주택 비과세에 대한 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.


이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.