양도세 비과세 전략 문의(가족간 매매후 전세)

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224400674047원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산 세금과 자금출처조사 전문세로움입니다.지난 8월 3일, 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 이번 정부에서 양도세, 종부세 등 부동산 관련된 세금은 전반적으로 오를 예정입니다.첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드양도세는 5월 10일부터 다주택자 중과세가 다시 적용되기 시작됐고, 이번 개편안에는 보유공제를 없애고 장기보유특별공제 한도를 신설하는 내용도 담겨있어, 다주택자 뿐만 아니라 1세대 1주택자들의 양도세 부담도 늘어날 전망입니다종부세는 과세비율(공정시장가액비율)이 인상되고, 현재 3주택 이상 다주택자에게만 적용되는 종부세 중과세율이 앞으로는 모두에게 적용되도록 바뀔 예정입니다.Previous imageNext image따라서 오늘은 세부담에 고민이 많으실 다주택자분들이양도소득세와 종합부동산세뿐만 아니라 향후 자녀가 부담하게 될증여세와 상속세까지 한번에줄어들 수 있는 방법인‘가족 간 저가매매’를 설명드리겠습니다.1. 다주택자가 양도세 폭탄을 피하는 방법(가족 간 저가매매)누구나 알다시피 양도소득세는 보유하면서 오른 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 판 금액(양도가)에서 산 금액(취득가)를 뺀 양도차익이 클수록 세금도 커집니다.양도소득세 과세대상 : 판 금액(양도가) - 산 금액(취득가)취득가는 바꿀 수 없는 금액이니 양도세를 줄이기 위해서는 파는 금액을 줄이는 방법밖에 없습니다. 하지만 파는 금액이 줄어들면 세금은 줄지만 오히려 재산적 손해가 생길 수 밖에 없습니다.그런데 딱 한가지파는 금액을 줄이면서 + 재산도 지킬 수 있는 방법이 있는데 바로‘가족에게 저렴하게 양도’하는 것입니다.[사례]·부모님 명의 분당소재 아파트·부모님은 2주택자·현재 시세 : 20억원·취득가 : 10억원구분다주택자 중과세 완화 적용다주택자 중과세 완화 미적용양도가20억원17.5억원20억원17.5억원취득가10억원10억원10억원10억원양도차익10억원7.5억원10억원7.5억원중과세율기본세율 + 5%기본세율 + 5%기본세율 + 20%기본세율 + 20%양도세약 4.8억원약 3.5억원약 6.4억원약 4.7억원줄어드는 세액약 1.3억원약1.7억원조정대상지역 2주택자가 시세 20억원의 아파트를 양도하는 경우양도세는(1) 개정안의 다주택자 중과 완화가 적용될 경우 : 약 4.8억원(2) 개정안의 완화를 적용하지 않는 경우 : 약 6.4억원입니다.만약 해당 아파트를 자녀에게 17.5억원에 양도한다면(1) 완화시 양도세는 약 3.5억원(2) 완화 미적용시 약 4.7억원 발생합니다.자녀에게 저렴하게 양도하는 경우 양도세는각각 1.3억원, 1.7억원정도 줄어듭니다.양도세 뿐만 아니라 내년부터 늘어나게 될 부모님의종부세 부담을 줄일 수 있으면서, 자녀에게 시세보다 3억원을 저렴하게 양도하기 때문에 증여세 없이3억원을 증여하는 효과도 얻을 수 있습니다.해당 컨설팅을‘가족 간 저가매매’ ‘가족 간 저가양도’라고 부르고, 많은 분들이 유용한 절세방안으로 활용하고 있습니다. 실제로 저희가 진행해드렸던 건들의 국토부 실거래신고된 내역입니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image하지만 가족 간 부동산 매매가 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 세법에서는별도로 규정을 두어 가족 간 매매가격을 조절해서 각종 세금을 과도하게 회피하는 것을 제한하고 있습니다.따라서 세법상 허용되는 범위 안에서 가장 절세될 수 있는 적정 매매가격을 설정해야 합니다. 그리고 가족 간 부동산 매매거래는거래적정성과 매수자의 자금출처에 대한 소명의 대상이 되므로 계약 전에 자금출처와 대금지급 구조에 대한 검토와 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인되어야 합니다.2. 특수관계인 간 거래시 양도세 부당행위계산부인(가족 간 저가매매에서 양도소득세 계산 방법)자녀에게 20억원짜리 아파트를 10억원에 팔수도 있고, 1억원에 팔수도 있습니다. 집값이 아무리 올라도 취득했던 금액만 받고 자녀에게 판다면 양도세를 안낼 수 있겠죠. 이렇게 양도세를 회피하는 행위를 막기 위해 가족 간 매매에서는실제로 거래한 가격이 아니라 '시세로 판 것'으로 보고 양도세를 다시 계산합니다.부당행위계산부인이라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해가족에게는 싸게 팔아도 '무조건 시세로 판 것'으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.그럼에도 불구하고 가족 간 저가매매에서 양도소득세를 줄일 수 있는 2가지 방법이 있습니다.<1> 감정평가첫 번째는 해당 부동산에 대해 시세보다 조금 낮은 금액으로 감정평가를 받는 것입니다. 시세로 판 것으로 본다에서 '시세'란 단순히 부동산 플랫폼에서 확인되는 호가가 아니라‘세법상 인정되는 시가’입니다. 세법상 시가는 다음에 해당하는 금액을 의미합니다.1순위 : 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등매매하려는 주택에 대해 적정하게 감정평가를 받으면 최근 같은 평형이 높은 금액으로 거래된 사례가 있더라도 감정평가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 같은 평형의 최근 거래가는 세법상 시가로 사용되는 2순위 금액이지만, 감정평가액은 1순위 금액이기 때문입니다.따라서 시중 거래시세가 20억원 수준이라도 적법한 감정평가를 통해 18억원이 시가로 인정된다면, 가족간 저가매매에서 세법상 ‘시가’가 감정평가액인 18억원이 되기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다.<2> 시가보다 5% 저렴하게 양도특수관계인 간 저가양도에서 적용되는 부당행위계산부인은 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 적용됩니다. 시가의 5% 이상 차이나게 저렴하게 양도하면 시가로 재계산하지만,5% 미만의 금액으로 저렴하게 양도한다면 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산(1999.12.31 제목개정) ]③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)시세 20억원 아파트를 18억원에 감정평가를 받는다면 시가는 18억원이 되고, 18억원의 95%는 17.1억원입니다. 예컨대17.2억원에 가족 간 저가양도한다면 양도세 계산에서 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.앞서 계산해드린 사례처럼 17.5억원에 양도한다고 가정하면 적게는 약 1.3억원, 많게는 약 1.7억원의 양도세가 줄어들 수 있고, 업무과정에서 금액을 조금 더 정교하게 조절한다면 절세액은 더욱 늘어날 수 있습니다.다주택자 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 26~27년에 활용한다면 더 적은 세금으로 진행할 수 있기 때문에 다주택자 분들에게는 좋은 기회로 활용할 수 있습니다.3. 종부세와 증여세 절세<1> 종부세이번 개정안에 따르면 종합부동산세 단순비교가 매우 어려워졌습니다. 현재는 보유한 주택의 공시가격만으로 계산이 가능하지만, 앞으로 어느 주택에서 거주하는지에 따라 공제금액이 달라지기 때문입니다.반면대부분의 주택 보유자들의 종부세는 늘어날 것으로 예상됩니다.(1) 현재 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율60%를 곱해서 계산하지만, 앞으로는 최소70%, 최대80%까지 오를 예정이며,(2) 현재 3주택자에게 적용되는'중과세율'이 앞으로는 누구에게나 적용되는'기본세율'로 적용됩니다.따라서 종부세는 주택 수와 주택 규모에 따라 최대 2~3배까지 늘어날 수 있기 때문에, 부모님의 주택 수를 줄이는 것은 종부세 절세에서 매우 효과적일 수 있습니다.[사례]· 2주택 부모님· 무주택 자녀(또는 1주택 자녀)· 부모님의 주택 1채를 자녀에게 저가양도2주택 부모님이 자녀에게 주택을 저가양도 하는 경우 부모님의 종부세에서 3가지 절세효과가 발생합니다.① 공제금액의 증가2주택 부모님이 자녀에게 1주택을 저가양도하는 경우 부모님의 종부세 공제금액은 9억원에서 12억원으로 증가합니다. 또한 이번 개정안에 따르면 거주용 1주택의 공제금액은'14억원'까지 증가합니다.공제금액 5억원이 늘어난다면 매년 1천만원 내외의 종부세가 줄어드는 효과가 있습니다.② 세액공제 적용1세대 1주택자가 되면 연령과 보유 및 거주기간에 따라최대 '80%'의 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.종부세 세액공제 역시 보유공제에서 거주공제로 전환되기 때문에, 실거주하는 1주택자 분들이 기본공제와 세액공제 혜택을 많이 받을 수 있습니다.③ 과세대상 제외종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 공시가격을 기준으로 과세합니다. 현재는 2주택자까지 기본 세율이 적용되지만, 28년부터는 금액을 기준으로 세율이 결정되기 때문에 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 현재의 중과세율이 적용됩니다.부모·자식 간 부동산 매매를 통해 자녀에게 20억원의 주택을 양도한다면 공시가격과 공정시장가액을 고려했을 때 약 10억원이 종부세 과세대상에서 사라지는 효과가 발생합니다. 남은 주택의 규모에 따라적게는 약 1천만원, 많게는 3~4천만원의 종부세가 매년 줄어들게 됩니다.<2> 상속세·증여세 절세우리나라 상속세 최고 세율은 50%입니다. 자산이 많은 분일수록 자녀가 절반에 가까운 상속세를 내야 하며, 우리나라 특성상 자산 대부분이 부동산이므로 상속이 개시될 시점에는 지금보다 상속재산의 가치가 커져 있을 가능성이 높습니다.상속세 절세에는 특별한 묘안이 없습니다. 모든 세무사님들이 공통적으로 말씀드리는'최고의 상속세 절세방법은 미리미리 증여'하는 것입니다.상속이 개시되기 10년 이전에 미리 일부재산을 증여한다면 상속세 과세대상에서 제외되므로, 10년마다 적정한 금액을 나눠서 증여하는 것이 최선의 절세방안입니다. 70세부터 시작해도 늦지 않는 구체적인 사전증여 컨설팅 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364'70세'부터 증여해도 상속세 '절반'이상 줄일 수 있습니다 - 세무사가 알려드리는 사전증여 절세컨설팅안녕하세요, 양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무...blog.naver.com자녀에게 주택을 저가양도하는 경우 2가지 상속세·증여세 절세효과가 있습니다.① 3억원과 시가의 30% 공제자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 사온다면 자녀는 차액만큼 경제적 이득을 얻게 되는데, 세법은 경제적 이득을 증여받은 것으로 봅니다.하지만, 가족간 부동산 매매에서는 3억원과 시가의 30%보다 작은 금액을 공제해주기 때문에 증여세가 발생하지 않습니다. 흔히 “30%까지 싸게 팔아도 괜찮다”는 표현이 여기에서 나온 것입니다.상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)따라서 20억원의 아파트를 18억원에 감정평가 받는 경우 시가보다 3억원 싼 15억원에 매도해도 증여세가 발생하지 않습니다. 결과적으로증여세 없이 5억원을 증여한 것이고, 평범한 증여를 고려했을 때 증여세 약 1억원을 아낀 것입니다.특히 증여할 재산이 많은 분들은 5% 이내로 저렴하게 양도(약 17.1억원)하는 것보다 3억원 저렴한 15억원에 양도하는 것이 더 많은 절세효과를 얻는 경우도 있습니다. 부당행위계산부인에 따라 양도세는 조금 늘어나지만 오히려 더 많은 증여세가 줄어들 수 있기 때문입니다.② 증여세 10년 합산배제동일인에게 증여하는 경우 10년 내 증여재산을 합산해서 증여세를 계산합니다. 자녀에게 10년 내 증여한 재산이 있다면 추가 증여 시 높은 세율이 적용되기 때문에, 10년이 지나기를 기다렸다가 증여해야합니다.하지만 저가양도로 자녀가 얻은 경제적 이득이 ‘3억원과 시가의 30%’ 중 적은 금액 이내인 경우증여재산에 합산되지 않습니다.자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 매수한 뒤에 현금 유동성에 부담을 느낄 수 있습니다. 이때부모님이 현금을 추가로 증여하더라도 합산되는 증여재산은 없습니다.자녀에게 현금으로 3억원을 증여한 상황이라면 추가 증여시 세율은 20%에서 시작하지만, 3억원 저렴하게 저가양도 후 추가로 증여하는 경우 10%로 시작됩니다. 또한 최근 10년간 증여한 적이 없고, 자녀가 혼인이나 출산한지 2년이 지나지 않았다면 저가양도 후 세금없이 추가로 1.5억원을 더 증여할 수 있습니다.4. 가족 간 저가양도는 안전할까?가족간 부동산 매매는 제3자 간 매매와 비교하여 훨씬 더 복잡하고 어려운 절차가 수반됩니다.<1> 실거래소명과 세무조사아래 사진은 국토교통부 실거래가 공개자료에서 확인할 수 있는 가족 간 저가양도 거래내역입니다. 저희가 진행해드렸던 사례 중 하나인데, 누가 보더라도 첫 눈에 의심스러운 거래로 보입니다.가족간 직거래도 당연히 부동산 실거래 신고 대상입니다. 위와 같이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면의심거래로 보아 한국부동산원과 국세청으로부터 소명요청을 받게 됩니다.하지만 가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다. 자녀가 출처 입증이 가능한 자금으로 대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고했다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.실제로가족간 거래를 잘못 진행하시고 세무조사가 나와서 찾아오시는 분들이 있습니다. 실무에서 문제가 자주 발생하는 사례는 부모님으로부터 차용해서 매매대금으로 사용하거나, 매매대금 중 일부를 차용으로 처리하는 경우입니다. 그리고 거래를 마친 뒤에 매매대금을 몰래 돌려받는 분들도 있습니다.가족 간 부동산 거래를 너무 쉽게 생각하시고 주변 말만 믿고 진행하는 분들이 적지 않습니다. 계약 체결 전부터 자금출처, 지금 흐름, 거래 내용, 실제 이행까지 함께 설계해야 합니다.<2> 취득세 개정26년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 특정 부동산 거래에 대해서'증여'로 보아 증여취득세를 적용합니다.종전에는 매매대금을 지급한 사실이 입증된다면 모두 매매취득세가 적용됐지만, 가족 간 지나치게 낮은 금액으로 거래하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.증여취득세가 적용되는 경우 매매취득세보다 많게는 약 4배까지 늘어나게 됩니다.[사례]· 부모님 명의 서울 소재 아파트· 부모님은 2주택자 / 자녀는 무주택자· 시가 : 20억원· 가족 간 실제거래가 : 17.1억원구분가족 간 매매가족 간 증여주택 수 판단 기준매수자(자녀)매도자(부모님)취득세율3%12%취득세약 6천만원약 2.5억원취득세는 주택 수에 따라 기본세율과 중과세율이 구분되어 적용됩니다. 매매취득세는매수자를 기준으로 판단하지만, 증여취득세는증여자를 기준으로 판단합니다.무주택 자녀가 20억원 아파트를 일반적인 매매로 취득하면 약 6천만원의 취득세만 내면 됩니다. 하지만 가족 간 저가양도에서 증여취득세가 적용되는 경우부모님이 다주택자이므로 약 2.5억원의 취득세가 발생합니다. 양도세 아끼려다 오히려 취득세를 더 내게 되는 경우가 발생하는 것입니다.취득세도 다른 세목과 마찬가지로 가족 간 거래에 대해 별도 규정을 두고 있습니다. 시가와 매매거래의 차이가 5% 미만인지, 30% 미만인지에 따라 취득세 크게 달라집니다.위 사례에서는 시가의 30%와 3억원 미만의 금액인17.1억원에 맞춰 거래한다면 매매취득세 6천만원으로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 시가의 30%와 3억원을 초과하는 15억원에 매매한다면 증여취득세 2.5억원이 발생하므로, 적절한 거래가격을 설정이 반드시 필요합니다.5. 마무리가족간 저가양도는 적절하게 활용하면양도세, 종부세, 증여세와 향후 상속세까지 함께 줄일 수 있는 어떤 컨설팅보다도 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 반대로 잘못 활용한다면 단순 증여·상속보다 더 많은 세금이 추징될 수도 있습니다.다주택자분들에게는양도세가 완화되는 26년, 27년은 저가양도를 검토하기에 상대적으로 유리한 시기가 될 수 있습니다.가족간 저가양도를 활용하실 분들은 세금뿐만 아니라 토지거래허가 여부부터 거래 후 소명대응 사후관리까지 함께 고려하셔서 절세되고 안전한 거래하시길 바랍니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다.다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다.아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의소득이 증명되는 경우나.소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함.특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.주택의 매매취득세율증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.예를 들어, 직게존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)서울세제-1426(20180130)[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.♣ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사