부동산 매도인이 2명(부자지간)인데 계약금을 1명의 계좌로 받았을경우 문제되나요?

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!이번 시간엔 많은 분들이 궁금해하시는 자금조달계획서 작성방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​편법 증여나 대출 규제 위반 등 불법행위를 근절하기 위한 목적으로 부동산 거래시 일정금액을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출할 의무를 부여했습니다.​종전에는 투기과열지구 내에 실거래가 3억원 이상의 주택 거래시에만 자금조달계획서를 제출할 의무가 있엇으나 2020.03.13 이후 계약분부터는 조정대상지역내 3억원 이상의 주택 및 비규제지역의 6억원 이상 주택 거래시에도 자금조달계획서를 제출하도록 시행령 개정이 있었습니다.​투기과열지구 및 조정대상지역 현황은 다음과 같습니다. ​자금조달계획서 작성방법부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의2서식] 자금조달계획서< 자기자금>① 금융기관 예금액 : 금융기관에 예치되어 있는 본인명의의 예금(적금 등)을 통해 조달하려는 자금② 주식 · 채권 매각대금 : 본인 명의 주식ㆍ채권 및 각종 유가증권 매각 등을 통해 조달하려는 자금③ 증여 · 상속 : 가족 등으로부터 증여 받거나 상속받아 조달하는 자금 ※해당 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시④ 현금 등 그 밖의 자금 : 현금으로 보유하고 있는 자금 및 자기자금 중 다른 항목에 포함되지 않는 그 밖의 본인 자산을 통해 조달하려는 자금(금융기관 예금액 외의 각종 금융상품 및 간접투자상품을 통해 조달하려는 자금 포함) ※ 해당 자금이 보유하고 있는 현금일 경우 보유 현금 에 √표시를 하고, 현금이 아닌 경우 그 밖의 자산 에 √표시⑤ 부동산 처분대금 : 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금 회수 등을 통해 조달하려는 자금 또는 재건축, 재개발시 발생한 종전 부동산 권리가액​<차입금>①금융기관 대출액:금융기관으로부터 대출을 통해 조달하려는 자금 또는 매도인의 대출금 승계 자금※ 주택담보대출ㆍ신용대출인 경우 각 해당 난에 대출액을 적으며, 그 밖의 대출인 경우 대출액 및 대출 종류를 기재② 임대 보증금 : 취득 주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계한 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금 ③ 회사지원금 · 사채 : 금융기관 외의 법인, 개인사업자로부터 차입을 통해 조달하려는 자금 ④ 그 밖의 차입금 : ①~③에 포함되지 않는 차입금 ※자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하고 부부 외의 경우 해당 관계를 기재​<조달자금방식>①계좌이체 금액:금융기관 계좌이체로 지급했거나 지급 예정인 금액 등 금융기관을 통해서 자금지급 확인이 가능한 금액 기재② 보증금 · 대출 승계 금액 : 종전 임대차계약 보증금 또는 대출금 승계 등 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 자금의 금액 기재③ 현금 및 그 밖의 지급방식 : ①, ② 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액을 적고 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 기재​<입주계획>ⓐ 본인입주 : 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우ⓑ 본인 외 가족입주 : 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우ⓒ 임대 : 전세 또는 월세 여부 선택ⓓ 그 밖의 경우 : 재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주 또는 임대하지 않는 경우​투기과열지구내 실거래가 9억 초과 주택주택 증빙서류 제출 의무투기과열지구내에서 9억을 초과하는 고가주택을 취득 하는 경우 자금조달계획서와 함께 증빙서류를 제출해야 하는데요.증빙서류는 다음과 같습니다.1. 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류2. 주식ㆍ채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식ㆍ채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류3. 증여ㆍ상속 항목을 적은 경우: 증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류4. 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류5. 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류6. 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류7. 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서8. 회사지원금ㆍ사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류자금조달계획서와 증빙자료 제출 미비시 과태료가 부과될 수 있으니 공인중개사를 통해 신고하지 않고 직접 작성하시는 분들은 많은 유의가 필요하겠습니다.​이상으로 자금조달계획서에 대해서 알아봤습니다.감사합니다!

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는 질문에 대해 답변드리려 합니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?유튜브나 블로그 글을 보면 가족간 계좌이체하면 AI로 잡아서 세무조사 나온다 , 얼마 이상 이체하면 국세청이 들여다본다 라는 말들로 겁주는 내용이 많습니다.결론부터 말씀드리면아닙니다. 볼 수 없습니다.많은 분들이 아시는 것처럼 현금으로 입출금하면 세무조사가 나올 수 있지만, 계좌이체만으로는 세무조사가 진행되기 어렵습니다.가족간 계좌이체에 대한 절차를 어떻게 생각하시면 되냐면, 우리에게 중요한 것은 세무조사를 피하는 것이잖아요, 그러기 위해서는 정확한 인과관계를 파악하면 됩니다.현금이 아닌계좌이체로는 큰 금액을 이체하시더라도 괜찮아요. 가족간 계좌이체로 세무조사가 나오지 않습니다. 안하는게 아니라 못하는 겁니다. 은행기록은 남습니다만, 국세청에서 그 기록을 볼 수가 없습니다.하지만,‘이때’는 문제가 됩니다. 우리는 살면서 크게 3가지 이유로 세무조사를 받게 됩니다.(1) 부모님이 돌아가시거나(2) 부동산을 취득하거나(3) 사업체를 운영하시는 경우세무조사를 받습니다. 상속세의 경우 10년 치 계좌내역을 전수조사하는데, 이때기존에 계좌이체 했던 것들이 드러나게 되면서 증여세가 추징되는 것입니다.결국 계좌이체를 했기 때문에 국세청에 보고가 돼서 세무조사가 나오는 것은 아닙니다.그럼 이제 각자의 상황에 맞춰보시면 됩니다. 부모님이 연로하셔서 10년 이내에 상속이 개시될 수 있거나, 또는 몇 년내로 큰 부동산을 취득하실 계획이 있으시다면 세무조사 가능성이 높으니 해당 기간동안은안전한 방식으로 자산을 증여하시는 것이 좋습니다.(1) 부모님이 연로하시거나 상속이 예정되어 있으신 분들은 상속세 조사에서 10년 내 계좌이체한 것들은 모두 조사에서 추징되기 때문에, 상속세가 걱정되시는 분들은 계좌이체로 상속세를 줄이기보다는① 자녀에게 부동산을 저가로 양도하거나, ② 교환을 하거나, ③ 가족법인을 설립하는 방식으로안전하게 세금을 줄일 수 있습니다.(2) 부동산을 취득할 계획이 있으시다면 적절한 자금조달계획을 만들어야 합니다. 부동산을 취득하게 되면'자금조달계획서'와'부동산실거래조사소명서'를 작성해야하는데조달계획서와 소명서의 내용이 불성실하거나 문제가 있다면 자금출처조사가 나올 수 있기 때문입니다.여러가지 상황에 맞춘 자금조달계획서와 부동산실거래조사소명서 작성 방법에 대해서는 아래 글에서 자세히 설명드리고 있으니 필요하신 분들은 참고해주세요.함부로 쓰지마세요! 자금조달계획서&부동산실거래신고소명서, 이렇게 쓰세요안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로...blog.naver.com위와 같은 특수한 상황이 아닌 분들이라면 가족간 계좌이체 만으로는 세무조사가 나오지는 않습니다. 다만, 현금입출금은 작은 금액이라도 세무조사가 나올 수 있으니 반드시 조심해주시는게 좋습니다.국세청에도 정해진 절차와 매뉴얼이 있습니다. 따라서 여기저기 잘못된 정보로 혼란스러워하시기 보다는 정확한 기준과 시스템을 파악한다면 현명하게 활용할 수 있을 것입니다.2. 자녀, 부모님에게 드리는 용돈은 증여인가요?또 이런 내용이 많습니다. 가족간 계좌이체하면 다 증여다 누구에게는 맞고 누구에게는 틀립니다.계좌이체가 증여가 안되려면 크게3가지 요건을 충족해야 합니다.(1) 첫 번째로 이체하는 용도에 맞게 써야합니다. 자녀에게 용돈을 줄 목적으로 계좌이체를 했을때 자녀가 용돈으로 쓰면 증여가 아닙니다. 그런데 용돈을 차곡차곡 모아서부동산을 사거나, 주식을 사면 증여가 됩니다.간혹 대학생 자녀가 가지고 있는 수천만원을 어릴때부터 친척들이 명절마다 준 세뱃돈, 용돈을 모은 돈이라고 말씀하시면서 이게 왜 증여냐하고 화를 내시는 분들도 있습니다만,세뱃돈이나 용돈을 조금씩 모아서 소규모로 주식을 살수는 있겠지만, 그 규모가 수천만원일때는증여로 추징될 수 있습니다. 차라리 그럴때는 10년마다 세금 없이 증여할 수 있는증여공제를 활용하는 것이 좋습니다.미성년 자녀는 10년에 2천만원, 성년은 5천만원씩 증여세가 부과되지 않기 때문에 어릴때부터 10년마다 증여공제만큼만 증여하고 신고하신다면 자녀가 30살이 되었을때 1.1억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.그 외에도 친족간 증여, 혼인증여 등을 활용한다면'약 2.8억원'의 목돈을 세금 없이 마련해줄 수도 있습니다.(2) 두 번째로 경제적 능력이 없어야합니다. 예를들어 대학생 자녀에게 용돈을 주는건 증여로 보지 않습니다. 그런데 자녀가 직장을 다니면서 연봉이 5천, 6천이 넘어가는데도 용돈을 받는다면 경제적으로 자립할 수 있는 상황이기 때문에전부 용돈으로 쓰더라도 증여로 봅니다.참고로 이런 판례도 있습니다. 조부모님이 손자의 유학비를 대신 부담하는 경우, 부모님이 경제적 능력이 없다면 증여로 보지 않지만, 부모님이 충분한 경제적 능력이 있을때는 조부모님이 손자에게 지원해주는 것이 유학비라고 하더라도 증여로 본 사례입니다.조심2020서144(2020.07.21)청구인의 유학 당시 부모의 경제적 부양능력이 전혀 없어 피상속인이그 부모를 대신하여 자신의 손녀인 청구인을 부양할 의무가 있었다고 보기는 어려운 점, 유학 당시 성년에 이르렀던 청구인의 경우 유학경비를 자력으로 감당할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움(3) 세 번째로 사회통념에 들어오는 금액이어야 합니다. 사회통념이라는 것이 개인이 살아온 배경이나 경험에 따라서 판단이 다르기 때문에 애매모호할 수 밖에 없습니다.관련해서 재밌는 판례 중에서는 실제로 해당 집안의 배경을 같이 고려해서 판단한 사례도 있습니다만, 통상적으로는 100~200만원 수준으로 보시면 될 것 같습니다.3. 부부간 계좌이체도 증여인가요?부부간 계좌이체도 마찬가지로'목적'이 중요합니다.부부가 모든 자금을 각자 구분해서 관리하는 것은 불가능하죠. 부부는경제공동체이기 때문에 서로 많은 돈이 오고 갈 수 밖에 없습니다.따라서 부부간 계좌이체도공동경비로 사용하는 자금들은 증여로 보지 않습니다.실제 조사에서도 부부라는 특수성을 반영할 수 밖에 없기 때문에 대부분의 이체내역들을 증여로 보지 않지만,그래도 반드시 증여로 추징되는 것이 있습니다.배우자의 명의로자산을 취득하는 것은 증여세가 추징됩니다. 남편이 외벌이로 아내에게 생활비나 공동경비를 이체하는 것은 문제가 되지 않지만, 그 돈으로 아내 명의 집을 산다면 아내에게 증여한 것으로 봅니다.보통의 부부들이 집을 살때 공동명의로 취득하게 되는데, 부부의 소득비율이 다른 경우에도 세무조사가 나오지 않는 이유는부부는 10년에6억원까지는 증여세가 공제되기 때문입니다. 따라서 외벌이인 부부라고 하더라도 취득하는 부동산 금액이12억원을 초과하지 않는다면 문제되지 않습니다.다만, 요즘은 부동산 가격이 워낙 올라서 12억원 초과하는 부동산이 많죠. 고가의 부동산을 취득할때 적절한 자금계획 없이50:50으로 취득하시고 영문도 모른 채 세무조사를 받으시는 분들이 실제로 있습니다.그리고 또하나, 요즘 신혼부부 중에서혼인신고를 미루시는 분들이 많으시잖아요.사실혼관계에서 공동명의로 신혼집을 취득하시는 분들이 많은데,사실혼관계는 6억 공제를 받지 못합니다.요즘 사실혼관계에서 부동산 취득때문에 자금소명이나 세무조사를 통해 증여세가 추징되는 실제 사례가 많아지고 있으니 취득 전에 꼭 자금계획을 세우시는 것을 추천드립니다.누군가의 자금이 훨씬 커도 괜찮습니다. 각자의 자금비율을 정확히 산정해서 취득하는 부동신의 지분을 조정하는 것이 가능합니다.4. 부모님 집에서 무상거주 중인데세무조사 받나요?다주택자인 부모님 명의 집에서 무상으로 거주하시는 분들이 있습니다. 걱정되시는 분들 중에서는 부모님과 전세계약을 체결해서 사는 분들도 있고, 전세계약서만 작성해두고 보증금은 실제로 지급 안하신 분들도 있습니다.증여세법에는부모님 집에서 무상으로 거주하는 경우에도 경제적 이득을 얻기 때문에증여세를 부과하는 규정이 있습니다.상속세및증여세법 제37조 [ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.(2015.12.15 개정)다만, 해당 규정은 부동산 가격이'약 13억원 이상'인 경우에만 부과하도록 되어있어요. 따라서13억원 미만의 부동산에서 거주하시는 분들은 굳이 부모님에게 보증금을 드리면서 살지 않아도 괜찮습니다. 그 보증금으로 대출이자를 덜내거나 다른 곳에 투자를 하시면 남들보다 훨씬 재산적으로 유리할 수 있습니다.만약 13억원이 넘는 부동산이라도 임대차계약하시고 실제로 대금을 지급하시면 살아도 전혀 문제는 없는 것이고, 무상으로 거주할때 증여세가 부과될 수 있습니다.다만, 법상으로는 증여세가 부과되는 것이 맞지만, 실무에서 조사가 나올 가능성을 그렇게 높지는 않습니다. 원칙은 증여세가 부과된다는 점은 알고 계셔야합니다.무상사용에 대해 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고 부탁드립니다.[부동산 전문 세무사] 부모,자녀의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 각종 세금이 추징될 수 있습니다 - 증여세, 소득세, 부가가치세■ 개념 일반적으로 부모가 자녀의 부동산을, 자녀가 부모의 부동산을 사용할 때 임대차 계약서를 작성하고...blog.naver.com5. 부모님 명의 신용카드 사용하면 증여인가요?부모님 명의로 신용카드를 쓰거나 매달 생활비를 계좌로 받는 자녀분들이 많이 있죠.이때도 마찬가지로 증여 여부는경제적 능력 유무에 따라 달라집니다.소득이 충분한 자녀가 부모님의 카드를 사용하는 것은 모두증여일 수 밖에 없는데, 카드사용내역은부모님이 돌아가셨을 때 상속조사에서 걸리는 경우가 많습니다.조사를 하면서 부모님의 신용카드 사용금액이 큰 경우 사용내역을 모두 분석합니다. 요즘은 백화점에서 명품 살때도 인적사항을 기록하잖아요. 실제 여러 조사기관에서 구매자 정보들을 활용해서 조사를 진행하고 있습니다.따라서 부모님이 연로하시거나 특수한 상황으로 세무조사가 나올 가능성이 있다면 부모님 카드를 사용하거나 계좌로 생활비를 지원 받는 것은 조심하는 것이 좋습니다.이런 경우도 있습니다. 부모님이 몸이 불편하시거나 귀찮아서 자녀에게대신 구입해달라고하고 돈을 보내시는 경우가 있습니다.나중에 조사에서 대신 결제했다는 것을 입증하지 못하면억울하게 증여로 세금이 추징될 수 있기 때문에 이럴때는 돈을 받으실 때 적요에대리구매로 꼭 기록을 해주시고, 부모님과대화내용들을 캡쳐해두는 것이 좋습니다.특히 돈을 돌려받으실 때 현금으로 돌려받으시면 입증이 쉽지 않기 때문에 계좌로 받으시는 것이 더 좋겠죠.오늘은 많은분들이 실제로 가장 많이 겪게 되는 상황에서 발생하는 세금문제와 대응방안에 대해서 안내드렸습니다. 이익은 수익 - 비용 입니다. 세금에 투자하는 10분으로 1억을 벌 수 있습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.