아파트 실거주 기간 양도세 비과세 관련

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.17년 8.2대책의 결과로조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년의 거주기간 요건이 추가로 적용됩니다. 어떤 의미이고 어느 경우에는 예외로 적용되는지 등을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.실거주 요건 적용 및 예외2017.9.19일 이후 양도시, 취득 당시 조정지역인 경우 2년 거주 요건이 추가됩니다. 단, 예외되는 상황은 있습니다.2017.9.19일에 공표된 시행령에 따라, 조정지역의 주택 양도시에는 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.이러한 실거주 요건은 언제나 있는 것이 아니고, 부동산이 과열이라고 생각될 때 생기고 침체라고 판단되면 없어집니다.아래 보유/거주 요건의 연혁을 보면 집값 급등기인 노무현 정부와 문재인 정부에 실거주 요건이 생겼다가, 이명박 시절에 없어지고 박근혜 정부시절에도 없었던 것을 알 수 있습니다.[1세대 1주택 보유/거주 요건 연혁]소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.8.2대책 발표 이전과 조정지역 공고 이전에 계약한 경우 등은 조건 충족시 예외가 됩니다.17.9.19 이후에 조정 지역내에 양도하는 경우에도 다음의 경우는 예외로 하고 있습니다.예외 1] 조정지역 이지만 8.2 대책 이전 잔금 or 계약한 경우해당 대책이 17.8.2일 발표되어,㉠8.2일 이전에 주택을 이미 취득(잔금) :무조건거주 요건 제외㉡8.2일 이전에 계약금 지급 :계약금 지급일 당시 무주택 세대인 경우에만 제외㉢ 8.3일 이후 취득하여, 법 시행일인 9.19일 이전에 처분 완료한 경우는 제외됩니다.소득세법 시행령부 칙 <대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.> 부칙보기제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택법시행 이전 취득한 주택을 부부공동명의 전환시에는 거주 요건을 적용하지 않습니다.양도, 서면-2018-부동산-3454 [부동산납세과-1099] , 2018.11.28[ 제 목 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용여부[ 요 지 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2.이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의 신청의 경우 우리 청 회신사례(서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16)를 참고하시기 바랍니다○ 서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16.조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음예외 2] 조정지역 공고일 이전에 잔금 or 공고일 이전에 계약한 무주택인 경우조정지역이 되기전에 이미 취득을 완료(잔금지급)한 경우에는 거주요건은 없습니다.다만, 잔금일은 조정지역 이었으나 조정지역 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 추가적으로계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우거주기간 제한을 받지 않습니다.일반적인 조정지역 공고일 이전에 계약한 경우, 비조정지역일때 취득한 것으로 해주는 규정들과 달리 무주택 세대라는 조건이 추가되는 것에 주의해야합니다.예외 3] 보유기간도 제한 받지 않는 일부 경우다음의 경우는, 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간의 2년의 제한을 받지 않고 비과세가 되는 경우로 이러한 경우는 당연히 거주기간도 2년으로 제한받지 않습니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우2.거주 요건의 세부 의미①주민 등본 vs 실거주거주 기간 2년은 주민등록상의 전입/전출일이 아닌, 실제 거주한 날을 기준으로 합니다.거주 기간 2년은 전입일과 전출일을 기준으로 하지만,실제로 거주 여부가 등본일과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다. 결국, 실제 거주하지 않고 위장 전입만 한 경우에는 거주 기간으로 인정하지 않는다는 것입니다.당연해 보이는 것이나, 실제 거주 요건이 도입된 이후 집 주인이 실거주 요건을 충족하기 위해 세입자와 같이 전입하거나 세입자에게 전입하지 않고 집주인이 전입하는 조건으로 전월세를 깍아주는 경우가 있습니다.하지만, 엄연히 불법이고 탈세인바 추후 위장 전입으로 밝혀지면 가산세 까지 추징당할 수 있습니다.②세대원 전원 거주 여부양도일 시점의 세대원 전원이 거주한 기간만을 계산하나, 취학, 근무, 질병, 사업상 형편 등 부득이한 경우는 예외로 인정원칙적으로 세대 전원이 거주하는 기간을 대상으로 하지만, 97년 대법원 판례와 같이 1세대 1주택을 위해 세대원 전원이 무조건 거주해야하는 것은 거주 이전 자유를 보장하는 취지에 어긋난다고 보아 일부부득이한 경우 세대원이 전출해도 전원이 거주한 것으로 인정해줍니다.대법원 1997. 12. 26. 선고 97누7479 판결 [양도소득세부과처분취소][공1998.2.15.(52),542][판시사항]양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 거주요건을 갖추기 위하여는 세대 전원이 거주하여야 하는지 여부(소극)[판결요지]1세대 1주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지가 국민의주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 점에 비추어 보면, 1세대 1주택에 해당하기 위하여는 '세대원 전원'이 당해 주택에서 거주하여야 하는 것은 아니다.그러나, 부득이하게 세대 전원이 거주하지 못하는 것으로 인정되는 경우는 매우 제한적으로만 인정하고 있습니다. 다음이 경우는 세대원 일부가 전출하여도 거주 기간에 포함해주는 것입니다.① 취학 : 고등학교, 대학교 (초등, 중등 제외)② 근무 : 이직, 전근 등③ 질병 : 1년 이상 치료 요양이 필요한 경우④ 사업상 형편 등조세심판원[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 조심2012서5022 [ 생산일자 ] 2013.06.27[ 제 목 ]세대원의 일부가 거주기간을 충족하지 못하였으나 부득이한 사유인 경우 충족한 것으로 보는 것임[ 요 지 ]거주요건을 판단함에 있어서 세대원전원이 거주요건을 충족하여야 함이 원칙이나, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 못한 사실이 확인되는 경우에는 예외적으로 거주요건을 충족한 것으로 보는 것임질의 회신[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면-2019-부동산-2009 [ 생산일자 ] 2019.11.25[ 제 목 ]세대원 중 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 거주요건[ 요 지 ]세대원 중 일부가부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것임그리고, 1주택자가혼인으로 인해 양도시점의 1세대와 다른 경우는 혼인 이전의 1주택 거주 기간과 혼인 후에 거주한 기간을 통산 합니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-512 , 2007.02.08[ 제 목 ]1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간 통산 여부[ 요 지 ]“1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것임.[ 회 신 ]1세대 1주택에 해당하는 거주자가 결혼으로 인하여 배우자와 세대를 합친 경우로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 “1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것입니다.재개발, 재건축(도시정비법에 의한)을 하는 경우㉠ 보유기간은 「종전 주택 보유 기간 + 재개발 공사 기간 + 신축 주택 보유 기간」이고㉡거주기간은 「종전 주택 실제 거주기간 + 신축 주택 거주 기간」 입니다.3.계약 당시 무주택 판단 사례17.8.2 이전 또는 조정지역 공고일 전에 계약한 경우, 무주택자이면 거주요건 적용을 배제하고 있습니다만, 여기서의 무주택의 범위가 양도세 중과시 주택수나, 비과세 판정 등에서 주택수 산정시의 개념과는 차이가 있습니다.①분양권, 입주권을 보유 ⇒ 거주요건 미적용함양도, 기획재정부 재산세제과-735 , 2019.10.30[ 제 목 ]2017.8.2.이전 매매계약하고 계약금 지급한 주택분양권으로 완공된 주택 양도 시 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음[ 회 신 ]【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음【회신】 제2안이 타당함.<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급②상속받은 농어촌주택으로 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-1956 [부동산납세과-1164] , 2018.12.06[ 제 목 ]상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다③공동상속주택 소수지분 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-0935 [부동산납세과-1102] , 2018.11.29[ 제 목 ]공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.④조특법상 감면, 주택수 제외되는 주택 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-법령해석재산-240 [법령해석과-1219] , 2018.05.03[ 제 목 ]조세특례제한법§99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용여부 판정 시조세특례제한법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는 것입니다.정리하면,17.9.19일 이후 조정지역 주택 양도시에는, 취득(잔금) 당시 조정지역이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을려면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 다만 아래의 경우는 예외입니다.①조정지역이지만 17.8.2일 이전 주택을 취득(잔금)잔금일은 조정지역이지만 거주요건이 안 붙는 경우는,② 17.8.2일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우③조정 공고일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우④특수한 경우 보유기간 2년도 적용되지 않는 경우 (건설임대, 수용, 이민, 1년이상 해외거주, 취학, 근무, 질병, 학교폭력)거주 기간은 양도 당시의 세대원 전원이 거주한 경우를 계산하는 것이며, 주민등본 전입/전출과 차이가 있는 경우실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.그리고취학, 근무, 질병, 사업상형편 등으로 부득이하게 세대원 일부가 전출하는 경우는 거주 기간 산정의 예외로 인정하고 있습니다.혼인으로 세대가 변경되는 경우 혼인전 1주택 기간을 통산하고 도정법 재개발/재건축의 경우 종전 주택과 신규 주택 거주 기간을 통산한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​저희를 지긋지긋하게 괴롭혀 왔던 문제가 끝이 보이네요.​먼저 11월 이전에 3주택상태에서 1주택 양도한 후 나머지주택을 일시적2주택으로 양도하신 모든분들 축하드립니다!​11월 이전에는 해당 사례가 적용되는 것이 아니고 기존 해석인 기획재정부 재산세제과 194해석에 따라 일시적2주택이 적용됩니다.​​아래로는 앞으로 적용되는 보유기간 기산입니다.​간단하게 말씀드리자면최종1주택에는 일시적2주택(1세대1주택으로 보는 특례)의 개념도 포함됩니다.​3주택 상태에서 하나를 양도하고 나서 종전주택이 일시적2주택이라면 3주택 양도후 2년 보유 + 2주택간 일시적2주택 중복보유기간 요건등 비과세요건 충족해야 비과세 양도가 가능하게 되었습니다.​사실상 조정지역내 3주택자는 1주택자로 돌아가지 않는 이상 일시적2주택의 혜택은 없다고 보시면 될거같습니다.​조정지역내 다주택자에 대해서는 아래 법령심사위원회 예규가 유명무실해지는 재밌는 결과가 되고 말았네요 ㅎㅎ 세법의 오묘함을 느낄수 있습니다!​○ 서일46014-11752,2002.12.26​1세대가 3주택 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 두 번째 주택을 양도하는 경우, 양도시점을 기준으로 하여 소득세법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례)에 해당하는 종전주택에 대하여는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 양도소득세가 비과세되는 것임​※ 2002.11.22. 법령심사위원회에서 예규 변경​아래는 종결난 유권해석입니다.​양도, 기획재정부 재산세제과-953 [​] , 2021.11.02[ 제 목 ]일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일[ 요 지 ](질의1) 3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도(과세)하여 남은 일시적 2주택 중 종전주택을 양도하는 경우 해당 주택의 비과세 보유기간 기산일 판정방법은 붙임 사례별 해석례를 참고바람(질의2) ’21.1.1. 현재 일시적 2주택인 1세대가 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 해당 종전주택의 취득일로 하는 것임[ 회 신 ][질의1] 3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B주택의「소득세법 시행령」제154제1항에 따른 보유기간 기산일※ 【붙임】사례1․2․3​[회신1] 사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당합니다.다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함)을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용됩니다.​[질의2] ’21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택을 ‘과세’로 신고)한 후 신규주택을 취득하여, ’21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일(제1안) 직전 주택의 양도일 (제2안) 해당 주택의 취득일​[회신2] 제2안이 타당합니다.[ 관련법령 ]

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조합원입주권을 양도하는 경우에 비과세가 가능한 조건에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,분양권은 비과세가 안되나,원조합원입주권은 비과세가 될 수 있습니다조합원입주권은 일정한 조건을 충족하는 경우에, 양도시 비과세가 적용됩니다. 단, 분양권의 경우에는 비과세 적용이 안됩니다. 그리고비과세 적용은 원조합원입주권에게만 가능한 사항입니다.구체적인 조건은① 거주자의 기존주택이관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 해당② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없는 경우or③ 양도일 현재 조합원입주권 외에1주택을 보유한 경우에는 조합원입주권을 3년이내 양도하는 경우입니다.제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른관리처분계획의 인가일및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)조건별로 살펴보면,①관리처분계획인가일 현재비과세 요건 충족법의 취지가 기존 주택을 보유한 상태에서 이미 비과세 요건이 충족됨에도 관리처분인가일 이후에 조합원입주권으로 변환됨에 따라 비과세가 안되는 불이익을 방지하고자 하는 것입니다.따라서,관리처분인가일 현재에 비과세 요건인 2년이상 보유, 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.즉, 관리처분인가일 현재 기존 주택의 보유나 거주기간이 2년을 충족하지 못한다면 조합원입주권 비과세가 안됩니다.만약, 관리처분계획인가일 이후에도철거되지 않은 기간 동안 보유, 거주를 하였다면 해당 기간을 합산하여 판단하게 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08[ 제 목 ]조합원입주권 비과세 판정시 기존주택 보유기간 계산 방법[ 요 지 ]조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산함[ 회 신 ]「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없거나③ 주택 취득 후3년 이내 양도해야1세대 1주택 비과세 요건이므로, 1세대 1주택 비과세 요건과 동일하게 양도일 당시에다른 주택이나 분양권이 없는 경우에 비과세가 적용됩니다.이때, 1세대 1주택 비과세 판단시 조특법상에 주택을 보유하지 않은 것으로 보는 주택이 있는 경우에는 비과세의 적용이 가능합니다.만약 1주택을 취득한 경우라면,일시적 2주택 비과세와 유사한 개념으로조합원입주권의 양도일 현재 1주택을 소유하고 있다면,해당 1주택의 취득일로부터 3년이내에 양도하는 조합원입주권이라면 비과세를 적용하게 됩니다.조합원입주권자가상속주택을 취득한 경우, 조합원입주권은 비과세 되지 않습니다일반주택 보유자가 상속주택을 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 2주택이지만 비과세의 적용이 가능합니다. 상속주택으로 인한 2주택 비과세 특례규정은 아래 참고하세요.[상속주택 양도세] 1세대 2주택 비과세 특례 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속을 받게 되는...blog.naver.com만약, 일반주택이 아닌 조합원입주권 보유자가 상속주택을 취득하게 된 경우에는조합원입주권을 먼저 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다.양도, 서면-2015-부동산-1685 [부동산납세과-1757] , 2015.10.26[ 제 목 ]상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우 특례 적용 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의조합원입주권을 양도하는 경우에는 동 규정의 적용대상이 아니며,같은 조 제17항에 따른 조합원입주권 특례 적용대상도 아닌 것임[ 회 신 ]1. 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.2. 한편, 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 조합원입주권 특례는 동 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 적용되는 것이나, 질의의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.장기임대주택의거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 비과세 적용이 안됩니다장기임대주택외에 거주주택을 보유한 경우, 거주주택은 요건 충족시 비과세가 됩니다.그러나, 해당 거주주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 비과세 대상이 되지 않습니다.양도일 현재 다른 주택이 없어야 하는데 장기임대주택을 보유하고 있기 때문입니다.양도, 서면-2017-법령해석재산-1581 [법령해석과-1038] , 2018.04.18[ 제 목 ]거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 소득령§155에 따른 비과세 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나,관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것입니다.정리하면,이상 조합원입주권의 비과세 조건에 대해 알아보았습니다.관리처분계획인가일 시점에 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이며, 양도시점에 다른 주택이나 분양권이 없거나 1주택을 취득한 경우에는 3년이내에 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.이때 다른 주택이 상속주택이나 장기임대주택인 경우에도 비과세가 되지 않는 점은 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난달에 나온 조세심판례 중 위장전입과 관련된 건에 대해 살펴보겠습니다. 최근 실거주 요건 때문에 위장전입 사례가 많은편입니다.세부적으로 살펴보면,17.8.2대책으로취득당시 조정대상지역이면, 2년 실거주해야 합니다.1세대 1주택 비과세를 위해서는 주택 취득 당시, 비조정이면 실거주요건이 없으나 조정지역이면 2년 실거주를 해야합니다.이때, 실거주는 전세대원이 해야합니다. 다만, 직장, 학업 등으로 인한 부득이한 사유가 있는 경우에는 일부세대원이 거주하지 않아도 실거주한 것으로 봅니다.살펴 볼 조세심판 사례는 본인 소유 집을 전세를 주고 본인은 방한칸을 다시 임차하여 살았다고 주장하며 주민등록전입을 한 경우로,위장전입으로 판단되고 상시 거주요건이 충족되지 못해 결국 비과세를 받지 못한 경우입니다.양도, 조심-2022-중-0196 , 2022.06.23 , 기각[ 제 목 ]청구인이 쟁점아파트에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부[ 요 지 ]설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려움청구인은 본인 소유 주택을임대하고 다시 방 1칸을 임차하였음청구인 주장을 정리하면,① 이혼 후 혼자살며,돈이 부족해서 소유 주택을 임대주고 다시 1칸만 임차를 함② 주로 일찍 출근하고 늦게 귀가하여, 식사도 하지 않았고 잠만 자는 것으로 활용하였음③주말에는 인근 부모님댁에서 지냄④ TV,인터넷은핸드폰을 사용하여 별도 설치안했음⑤택배는 편의상 인근 부모님 집과 사무실에서 수령하였음⑥아파트 차량 등록은 늦게 했지만, 필요성을 못느낀 것임그 외 거주확인서, 진술서 등을 증거로 제출하며 실거주 2년을 충족한 것으로 주장함가. 청구인 주장1) 청구인은 이혼 후 안정된 생활을 위해 쟁점아파트를 매입하면서 1세대 1주택 비과세를 설계하였으나, 자금이 부족하여 쟁점아파트를 계속하여 임대하기로 하였고, 임차인 AAA에게 계약기간을 연장해 주는 조건으로 2년의 거주요건을 충족하기 위하여 방 한칸을 임차하게 되었다.2) 재혼 후 OOO시로 이전하기 전까지 오전 6시경 집에서 출발하여 OOO역 근처 헬스장을 이용한 후, 광역버스로 OOO역 근처 사무실로 출근하였으며, 퇴근 후 다시 헬스장에서 운동을 마치고 늦은 귀가를 하였고, 주말에는 부모님댁에서 지냈다. 평일 아침은 결식하고, 저녁은 운동 전 사무실에서 간단히 요기하는 생활을 반복하였다.3) 청구인은 우편물 청구서 등은 이메일 및 문자를 이용하여 수령하였고, 핸드폰을 이용하였으므로 TV와 인터넷 관련 설비를 따로 갖추지 않았으며, 택배는 인근 부모님 집과 사무실로 배송받아재산세 영수증 외에 주거와 관련된 증빙 서류를 따로 갖추지는 않고 있다.4) 차량은 2011년 구입하였으나 주말에만 가끔 사용하였고, 당시 쟁점아파트에 차량 통행 차단기가 없어 별도 등록의 필요성을 느끼지 못했고, 올케가 가끔 청구인 소유의 차를 이용하였다. 이후 오빠가 2019.11.4. 쟁점아파트로 이사하자 2019.12.9. 관리사무소에 차량 등록을 하였고,2020.6.9.에는 차량을 오빠 명의로 이전하였으므로 차량 등록 시점은 청구인의 거주사실과 무관하다.위장전입으로 의심되고, 설령 거주했다해도상시 거주가 아니므로비과세 안됨이에 대해, 조세심판원은 아래의 근거로 비과세 대상이 아니라고 판단하였음①임차인은 고등학생 2명 자녀를 둔 4인 가족인데, 방 한칸을 임차한다는 것은 사회통념상 이례적인 경우임②입주자 차량등록을 세입자가 전출한 시점에 한 점③거주 사실확인서 외에는 다른 증빙을 제시하지 못하는 점④부모님집이 같은 아파트 단지에 있는데, 굳이 임차인 집에 잠을 잔다는 것은 납득하기 어려운점⑤설령, 위장전입이 아니라고 해도 해당 주택에 취사 및 일상생활을 하지 않고 평일에 잠만 자고 주말에 부모님집에서 지내는 것은 거주라고 볼수 없음따라서, 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못함.다. 사실관계 및 판단(나) 청구인은 쟁점아파트에 2018.3.13.부터 2020.7.27.까지(일부 기간 제외) 주민등록상 주소지를 두었으므로 해당 기간 동안 쟁점아파트에서 거주한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 같은 단지에 부모가 거주하고 있음에도 고등학생 자녀 2명을 둔 임차인 가족이 거주하는 쟁점아파트의 방 한 칸을 빌려 거주하였다는 것은 사회통념상으로도 지극히 이례적일 뿐만 아니라, 설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이 평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려운 점, 처분청이 제출한 입주자명부 및 차량등록 현황에 의하면 청구인은 쟁점아파트 취득 전에는 청구인 소유의 아파트를 소유중(쟁점아파트와 같은 단지 102동 802호, 청구인의 오빠와 함께 전입신고 되어 있음)임에도 아버지가 소유한 아파트(쟁점아파트와 같은 단지 123동 1201호)에 청구인 소유의 차량을 등록하였다가, 쟁점아파트의 세입자 AAA가 전출하고 아버지가 소유한 아파트를 양도한 2019.12.9. 이후 쟁점아파트에 부모와 함께 입주자등록 및 차량등록을 한 것으로 나타나는 점, 청구인은 2018.3.10. 임차인 AAA와 체결한 임대차계약서를 제시하였으나, 임대기간(2017.4.14.∼2019.4.14.)이 1년 이상 남아 있던 임차인이 전세기간을 6개월 연장하기 위해 월세도 받지 않고 타인과 공동거주를 하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 사후적으로 작성된 사실 확인서 외에 쟁점아파트에서 임차인 가족과 함께 거주한 사실을 입증할 만한 신빙성 있는 증빙의 제시를 하지 못하고 있는 점등에 비추어 청구인은 적어도 2019.10.31. 임차인 AAA가 쟁점아파트에서 전출하기 이전에는 쟁점아파트에서 실제로 거주하였다고 보기 어렵다.정리하면,이상 위장전입으로 의심되어, 세무조사를 받고 추징되고 조세불복한 사례를 살펴보았습니다.본인 주택을 임대주고 다시 방 1칸을 임차하여 전입을 하였으나, 실거주에 대한 증거 부족과 정황상 1칸 임차 실거주 했다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.특히, 실제 평일에 잠만 잔 것이 인정되어도 이는 실거주 보지않는다는 심판례입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부동산세무상담/조세불복세무사/부산세무사