동일주택 가족에게 매도후 재매수

해외주식 투자를 하시는 분들은 연말이 가까워질수록 반드시 점검해야 할 세무 이슈가 있습니다.바로 해외주식 양도소득세와 연말 포트폴리오 리밸런싱 전략입니다.국내주식은 대부분 비과세이지만, 해외주식은 매매차익에 대해 연 250만 원 기본공제 후 20% 세율(지방세 포함 22%)이 적용되기 때문에, 어떤 시점에 매도하느냐에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있습니다.오늘은 연말에 특히 중요한 이익·손실 상계 전략을 중심으로 실무적으로 정리해 보겠습니다.해외주식은 ‘손익통산’이 가능하다!해외주식은 같은 과세기간(1월~12월) 안에서 발생한 이익과 손실을 서로 통산할 수 있습니다.즉, 올해 A종목에서 500만 원 이익이 나고 B종목에서 300만 원 손실이 났다면 두 금액을 합쳐 과세 대상은 200만 원 이익만 남습니다.또한, 기본공제 250만 원이 적용되면 결국 세금은 0원이 되기도 합니다.문제는 다음과 같습니다.전년도 손실은 올해 이익과 상쇄되지 않는다.올해 발생한 손실만 올해 이익에서 빼준다.따라서 연말에 손실을 현실화하지 않으면, 손실을 세금 절감에 전혀 활용할 수 없고 그대로 소멸됩니다.왜 연말 리밸런싱이 중요한가?연말이 다가오면 많은 해외투자자들이 포트폴리오를 재정비하기 위해 다음과 같은 전략을 사용합니다.1) 이익 난 종목 매도 → 세금 발생2) 손실 난 종목 매도 → 손실 실현3) 이익과 손실을 상계하여 세금 0원 또는 최소화4) 동일 종목을 곧바로 재매수하여 기존 포지션 유지이 전략의 장점은 두 가지입니다.첫째, 올해 안에 손실을 실현하면 이익과 상쇄되면서 양도세를 줄이거나 없앨 수 있다.둘째, 다시 매수할 경우 평단가가 올라가 향후 매도 시 과세되는 이익이 줄어들어 장기적인 양도세 부담을 낮출 수 있다.즉, 포트폴리오는 유지하면서 세금만 줄이는 합리적인 절세 전략입니다.이런 경우는 연말 매도 검토가 꼭 필요하다!올해 특정 종목에서 큰 이익이 발생한 경우계좌 내에서 손실 종목이 오래 누적된 경우기본공제 250만 원을 초과할 가능성이 있는 경우내년보다 올해 세율 부담이 더 높을 것으로 예상되는 경우포트폴리오 비중을 조정하고 싶은데 세금이 걱정되는 경우연말 리밸런싱을 하지 않으면 올해의 손실은 내년 이익과 상계되지 않아 사라지고, 필요 이상의 세금을 내는 결과가 될 수 있습니다.가족에게 해외주식을 미리 증여하는 절세 전략해외주식은 증여세 신고 후 증여받은 자의 취득가액으로 다시 취득하는 효과가 있어 양도소득세 절세에 활용되는 주요 전략입니다.예를 들어, 부모가 보유한 해외주식을 자녀에게 증여하면 자녀는 “증여 당시 시가”를 취득가액으로 새로 인정받게 되므로 향후 매도할 때 양도세 부담이 크게 줄어듭니다.이 부분은 제가 별도로 블로그에 자세히 정리해두었으니 아래 글을 참고하시면 도움이 됩니다.배우자·자녀에게 해외주식 증여할 때 꼭 알아야 할 세금포인트요즘 미국주식 시장의 열기가 뜨겁습니다. 테슬라, 엔비디아, 애플 등 글로벌 기업들의 주가가 꾸준히 상승...blog.naver.com해외주식 투자는 수익률만큼이나 세금 관리가 매우 중요합니다.특히 12월은 손익 상계, 리밸런싱, 증여 전략 등 세금 관리의 최적기이기 때문에 미리 점검하고 전략적으로 움직이면 큰 절세 효과를 얻으실 수 있습니다.해외주식 양도소득세, 가족 증여, 포트폴리오 설계 등구체적인 상황별 상담이 필요하신 경우 언제든지 편하게 문의 주시면 도움 드리겠습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.2025.10.15토지거래허가제도로 규정된서울 전역과 경기 12곳에 대해서는부동산을 거래할 때'허가' 를 받아야 합니다.오늘은 토지거래허가제도 아래서양도를 하시거나증여를 하실 때, 혹은 부담부증여를 하실 때세제 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.토지거래허가구역2025.10.15.토지거래허가구역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.당시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳과 동일합니다.서울 전역경기 12곳허가 구역 내 거래시토지거래허가구역 내에서는매도 / 매수인이 공동으로지자체의 허가를 받아야 하며매수인은 취득일로부터2년간 실거주를 의무적으로 해야 합니다.토지거래 허가 절차는 아래와 같으며허가 기간은 일반적으로 15일 이내,최대 3주까지 진행될 수 있습니다.허가가 완료된다면 정식계약을 체결할 수 있습니다.위반 시 제재이를 이행하지 않거나 실거주를 하지 않으면세금이 아닌'벌금'과 '이행강제금' 이 부과됩니다.무허가 계약시 공시지가의 30% 벌금실거주 불이행시 취득가액의 10% 이행강제금어떤 주택이 허가 대상인가?기본 원칙허가구역 소재 아파트동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립, 다세대일정 면적 초과 오피스텔기존 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트만 대상입니다.내가 가진 물건이 허가 대상인지반드시 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.매매시 VS 증여시토지거래허가구역은허가구역 안에 있는 토지 등에 관한소유권을 이전 혹은 설정하는 계약을체결하고자 하는 경우에 진행됩니다.즉, 전월세 임대나 증여 등은 거래 허가 대상이 아닙니다.허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같이 나열되어 있습니다.① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우매매다시 정리해보면매매의 경우,1) 허가도 받아야 하며2) 매수자가 실거주의무 (2년)도 지켜야 하지만상속, 증여상속 혹은 증여의 경우1) 허가를 받지 않아도 되고2) 수증자가 실거주의무 (2년) 을 지킬 필요도 없다는 의미입니다.부담부증여채무 혹은 임대보증금을 안고증여하는부담부증여의 경우유상계약으로 취급되어증여라 하더라도1) 허가를 받아야 하며2) 수증자가 실거주 요건도 적용됩니다.다주택자가 양도하는 경우 VS 증여하는 경우 세금그렇다면조정지역 및 토지거래허가구역 내에서다주택자의 주택을 처분하기 위해크게 아래의 방법이 존재할 것입니다.1) 양도2) 증여3) 부담부증여각각의 경우에 어떤 세금 이슈가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.양도시다주택자 양도세 중과세가 곧 시행됩니다.26. 5. 9. 이전 매매계약을 완료하고 계약금을 지급받아야 합니다.잔금은 아래 상황별로 달라지게 됩니다.기존 조정대상지역의 경우 4개월 내에 잔금 및 입주신규 조정대상지역의 경우 6개월 내에 잔금 및 입주임대 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (매수인이 무주택자인 경우에만 해당)26. 5. 9. 이후 매도를 하시게 된다면'양도 중과' 가 적용되며다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우1) 장기보유특별공제가 전면 배제 되며2) 양도세율이 20%, 30% 상향 됩니다.예를 들어양도차익이 3억장특공 30% 적용 (15년 보유)주택이라고 가정해보도록 하겠습니다.중과 전,65백만원 가량 양도세가 발생한다면중과 후,169백만원 가량 양도세가 발생하게 됩니다.증여시가족 간 증여의 경우증여를 받는 사람 (수증자) 의증여세 + 증여취득세를 고려해야 합니다.토지거래허가구역 내 증여시실거주 의무가 없으며조정지역 내 증여의 경우중과 라는 제도가 없습니다.따라서 증여세는[ 시가 - 증여공제 (자녀 5천) ] X 10~50% 가적용됩니다.단, 증여의 경우 취득가액이나 보유연수가 적용이 안됩니다.단순 시가를 기준으로 누진세율을 그대로 적용하게 되니보통은 양도보다 증여세가 더 부담이 될 수 있으나양도세가 중과되는 상황에서는 증여가 더 유리할 수 있습니다.증여 취득세의 경우조정지역이라면 별도의 중과 규정이 있습니다.다주택자가조정대상지역에 소재하는공시지가 3억 이상인 주택을증여하는 경우일반 취득세율인 4% 가 아닌12.4% (국평 초과 13.4%) 의 세율로 중과됩니다.반드시 증여세 + 증여취득세 두 세금을 같이 고려하여양도와 비교해보아야 합니다.부담부증여시부담부증여를 하게 되면토지거래허가구역의 실거주 요건을 충족해야 합니다.세금 측면에서도 다시 한번 따져봐야 합니다.무상 이전 부분 → 증여 : 증여세, 증여취득세 발생채무 인수 부분→ 양도 : 양도세 발생세금이 복잡하게 발생하는데채무에 대한 양도세의 경우일반 양도와 동일하게비과세 대상이라면 비과세,중과 대상이라면 중과가 적용됩니다.하지만 허가구역 내다세대 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떨까요?아파트가 아닌 다세대주택은제외되는 경우가 대부분이기 때문에부담부증여를 하여도 문제가 없게 됩니다.이 경우 세액을 따져보아 부담부증여가 유리하다면전세임차보증금을 끼고 자녀 등에게증여를 할 수 있는 경우의 수가 생기게 됩니다.구분허가실거주세금매매OO양도세 중과 위험증여XX증여세 + 취득세 부담부담부증여OO양도세 + 증여세 + 취득세 혼합위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 포스팅에 다룰 주제는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 매매를 하는 경우 세법은 어떻게 보는지 알아보겠습니다.최근 부동산 가격 급등으로 이러한 거래가 종종 발생하고, 이웃님 중에 해당 주제에 대한 포스팅 요청이 있어 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,매수자 양도세 대납은 세법에서 인정되는 거래 방식이며,대납세액은 양도가액에 가산됩니다.매수자가 양도세를 대납하는 조건의 거래는 불법은 아닌 정상적인 거래이며, 이에 대해 세법에서는 대납세액을 양도가액에 포함하여 보도록 하고 있습니다.양도, 부동산거래관리과-1047 , 2010.08.12[ 제 목 ]매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도가액[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 6월 토지 양도 계약- 계약시 소유권이전 지연으로 발생되는 양도소득세는 매수자가 부담하기로 약정함- 2006년 12월 잔금 및 양도소득세 차액을 수령하고 소유권이전함○ 질의내용- 매수자로부터 수령한 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부대납액의 양도가액 가산은1회에 한하고, 해당 양도금액에 따라 계산된 양도세 금액이 최종 납부액입니다.그렇다면, 양도세를 다시 양도가액에 더한다는 것인데 이 경우 양도차익은 다시 산정되고 더 올라간 양도세를 내게 됩니다.이러한 것을무한 반복해야 하는지, 1회만 양도가액에 가산하고 나온 양도세로 종료되는지 여부인데 1회만 가산하여 재계산된 양도세를 최종 납부해야 합니다.양도세 대납 조건의 양도세를 계산 예시를 보면,1차 양도세 계산)취득가: 6억양도가: 16억 (계약서상)양도차익 = 10억세율 60% 가정시, 양도세는 6억인데 이를 다시 양도가에 1회 가산합니다.1회 대납액 가산)취득가: 6억양도가: 16억 + 6억 = 22억 (대납 합산)양도차익 = 16억세율 60%를 적용한 9.6억원이 최종 양도세액 입니다.이 경우, 매매 계약 조건에 따라 매도자, 매수자가 부담할 양도세는 달라집니다.① '1회 양도세만 대납하기로 한다': 매수자 6억부담, 매도자 3.6억부담② 특별한 언급 없이, '양도세는 매수자가 대납한다': 분쟁이 있을수 있지만, 9.6억 전액 매수자 부담이라고 보는게 합리적일 것입니다.③ '전액 양도세 매수자 대납한다': 매수자 9.6억 부담이라고 봐야겠죠중요한 것은 6억 대납으로 끝난게 아니라는 것이고, 무한반복 가산/재계산하지는 않지만 1회가산 후 증액된 양도가액으로 양도세를 다시 계산한다는 것입니다.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임【질의】매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함)갑설: 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함.을설: 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉[ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함.【회신】귀 문의 경우 갑설 에 의하는 것임.○ 국심90서101, 1990.03.23【요약】양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.【판결이유】이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨.또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.계약서에 양도세 대납약정이 없는 경우, 증여로 봅니다.양도세를 대납하는 조건도, 매매 계약서에 명시해야 합니다.명시하지 않은 경우, 매수자가 대가 없이 매도자에게 양도세를 대신 부담한 것으로 봅니다. 이 경우, 매수자가 매도자에게 증여한 것으로 보아 결국 매도자에게 증여세가 나오게 됩니다.따라서, 반드시 약정 내용을 명시해야 하는점 주의해야합니다.양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임○ 서면4팀-2093, 2007.07.09.양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임매수자의 양도세 대납액은 추후 양도차익 계산시차감되는 필요경비로 인정됩니다.당연한 애기이겠습니다만, 매수자가 대신 부담한 양도세는 추후 매수자가 양도할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다.소득세 기본통칙97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에매수자가 대납 약정을 하였으나, 신고납부 기한까지 이행하지 못하고 추후 대납하는 경우 가산세는 적용됩니다.간혹 발생할 수 있겠지만, 매수자가 양도세 대납해주기로 계약서에 명시적으로 약정까지 해놓고, 신고/납부 기한까지 약속을 안지키면 우선 실거래가로 세액을 납부하고, 추후 매수자에게서 돈을 받아 수정신고를 하는 경우 가산세는 발생합니다.○ 서면4팀-3404, 2006.10.10(질의요지(쟁점))매수자가 양도소득세를 부담하기로 계약하였으나 부담하지 아니하여 동세액 상당액을 제외하고 양도소득세 확정신고를 한 후, 동 양도소득세를 지급받은 경우 수정신고시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 적용여부【회신】양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하고 양도하였으나, 양수인이 부담하기로 한 세액을 양도소득세확정 신고 기한까지 지급받지 못하여 동 세액을 제외한 금액으로 양도소득세 과세표준을 계산하여 신고ㆍ납부한 후, 양수자로부터 동 세액을 지급받은 시점에 양도소득세 과세표준을「국세기본법」제45조의 규정에 의하여 수정 신고하는 경우에는「소득세법」제115조 제1항 및 제2항의 가산세가 적용되는 것임.정리하면,매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 조건의 거래도 가능하나, 1차 계산 양도세 대납액은 양도가액에 가산하여 양도세를 재차 계산하게 됩니다.최종 부담 양도세는 무한 반복하는 식의 계산은 아닌, 1회 대납세액을 양도가액에 가산한 방식으로 계산하게 됩니다.반드시, 계약상의 약정이 있어야 위의 방식이 인정이 되며, 약정이 없다고 보는 경우 매수자가 매도자에게 증여를 한 것으로 보아 매도자에게 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.그리고, 해당 대납세액은 추후 양도차익 계산시 필요경비로 차감되는 항목입니다.이상 양도세 대납 방식의 양도세 계산과 주의점에 대해 살펴보았습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084