1. 개요

정부는 4월 7일부터 수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다. 수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.


이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.


구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.


이에 따라 최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다. 다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터 1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.







2. 소유권 이전의 방법

분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

구분

소유권 이전 내용

발생하는 세금

증여

분양권 채무는 승계하지 않고 증여

(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)

증여세

부담부증여

분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여

(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)

양도세, 증여세

매매

제3자 간 일반매매와 동일

양도세

(고저가매매 시 일부 증여세)

명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로 정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.







3. 세법상 시가

증여, 부담부증여, 매매 모두 ‘세법상 시가’ 산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.


전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인 ‘유사매매사례가액’ 또는 해당 분양권에 대한 ‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면 '평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.

(1) 감정평가액

(2) 유사매매사례가액

(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액


특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며, 만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.


특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어 유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.







4. 소유권 이전 방법

<1> 증여

증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.

[사례1] 자녀에게 증여

- 총분양가 : 5억원

- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)

- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원


사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여 약 6천만원의 증여세가 발생합니다.


<2> 부담부증여

부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.

[사례2] 자녀에게 부담부증여

- 총분양가 : 5억원

- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)

- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원


사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.

(1) 양도세  : 4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)

(2) 증여세  : 1천만원


<3> 매매

가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만, 만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.

[사례3] 자녀에게 매매

- 총분양가 : 5억원

- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)

- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원

- 실제 매매가액 : 3억원


사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.


따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한 7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.


만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다. 


다만 시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.







5. 정리하며

분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면 증여가 훨씬 유리합니다.


위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은 증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다. 






[절세방안]

다만, 프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면 양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.


따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.







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