매도매수 진행 중도금 납부도 주택 취득으로 봐 양도세 납부시 주택수 질문

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1) 상황​피상속인이 생전에 본인 소유의 부동산을 타인에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받았으나, 잔금을 받기 전에 사망하였습니다. 이러한 경우에는 상속인은 해당 부동산에 대한 등기·등록을 이행하지 않더라도 사실상 취득을 하게 됩니다. 이는 상속재산의 매도계약이 이루어졌지만 잔금이 지급되지 않아 소유권은 여전이 피상속인에게 있기 때문입니다. ​2) 상속등기 필요여부​민법상 등기는 순차적으로 진행되어야 하며, 중간생략등기는 위법사유가 됩니다. 그러나 매매계약 후 잔금 수령 전 매도인이 사망하는 특수한 경우에는 상속인에 대한 상속등기를 거칠 필요없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 피상속인으로부터 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. [등기선례 제6-216호] ​3) 상속에 따른 취득세 납부의무​지방세법에 따르면 부동산의 취득은 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 이를 사실상 취득하는 것이며, 상속인 명의로 등기가 이루어지지 않았다 하더라도 상속인은 상속에 따른 취득세 납세의무가 있는 것입니다. 상속에 따른 취득세를 신고·납부하지 않는 경우에는 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 부과되오니, 반드시 상속에 따른 취득세를 신고·납부 하시기 바랍니다.

외국계 직장인이라면 반드시 알아야 할 RSU·ESPP 세금 이야기안녕하세요, 김동영 세무사입니다. RSU·ESPP로 받은 주식, 혹시 '공짜 주식'이라고 생각하고 계신가요? 아직 세금 신고를 안 하셨다면 지금 바로 확인이 필요합니다.외국계 기업에서 근무하는 직장인이라면 RSU(양도제한조건부주식)나 ESPP(종업원 주식 구입 제도)를 통해 주식 보상을 받는 경우가 많습니다. 처음 주식을 받았을 때는 '횡재했다'는 기분이 들지만, 세무 처리를 방치했다가는 예상치 못한 가산세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 특히 2026년 5월 종합소득세 신고 시즌이 다가온 지금, 지난 한 해 동안 주식 보상을 받은 분들은 반드시 신고 현황을 점검하셔야 합니다.이 글에서는 RSU와 ESPP의 개념부터 2단계 과세 구조, 실무 체크리스트까지 세무사가 직접 쉽게 풀어드리겠습니다.RSU와 ESPP, 뭐가 다른가요?RSU (Restricted Stock Units, 양도제한조건부주식)RSU는 쉽게 말해 '조건을 달성하면 주는 주식'입니다. 예를 들어 우리 회사에서 3년 더 근무하면 주식 100주를 줄게 처럼 베스팅(Vesting) 조건이 붙습니다.별도의 매수 대금이 필요 없는 무상 지급입니다.주식을 받는 날(귀속일, Vesting Date)의 시가 전체가 나의 소득으로 잡힙니다.내가 돈을 한 푼도 안 냈어도 그 시가만큼 근로소득세 신고 대상이 됩니다.ESPP (Employee Stock Purchase Plan, 종업원 주식 구입 제도)ESPP는 회사가 직원에게 자사 주식을 시장 가격보다 할인된 가격으로 살 수 있는 기회를 주는 프로그램입니다. 급여에서 일정액을 공제해 두었다가 정해진 시점에 할인가로 주식을 매수하는 방식입니다.내 돈이 들어가지만 '할인 혜택'이 주어집니다.세금 계산의 기준은 (매수일 시가 - 실제 매수가) × 수량, 즉 할인받은 금액만큼이 소득입니다.할인 혜택을 받은 금액이 회사에서 준 보상으로 간주되어 근로소득세 대상이 됩니다.핵심은 2단계 과세 구조입니다해외 주식 보상 세무에서 가장 중요한 원칙은 [취득 시]와 [매도 시]를 완전히 분리해서 생각하는 것입니다. 많은 분들이 주식을 팔 때만 세금을 낸다고 오해하지만, 주식을 받는 순간에도 세금이 발생합니다.1단계: 주식을 받았을 때 → 근로소득세주식을 무상으로 받거나 할인 혜택을 받은 것은 회사가 급여 대신 주식으로 보상을 준 것으로 간주합니다. 따라서 이는 근로소득에 해당하며, 근로소득세를 납부해야 합니다.과세 대상 금액은 아래와 같이 계산합니다.RSU: 귀속일(Vesting Date) 종가 × 수량ESPP: (매수일 시가 - 실제 매수가) × 수량가장 큰 함정이 여기 있습니다. 외국계 기업 해외 본사에서 직접 주는 주식 보상은, 한국 지사 급여 명세서에 빠져 있는 경우가 매우 많습니다. 이런 경우를 '을종근로소득'이라고 하는데, 본인이 직접 신고해야 하는 의무가 생깁니다.신고 방법은 두 가지입니다.매년 5월 종합소득세 신고 시 합산 신고하는 방법납세조합에 가입하여 매월 신고하는 방법 (이 경우 세액의 5%를 공제해주는 혜택이 있어 적극 권장드립니다)2단계: 주식을 팔았을 때 → 양도소득세취득한 주식을 나중에 주가가 올랐을 때 팔아서 이익을 봤다면, 그 차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다.과세 대상 금액: 매도가액 - 취득가액 - 양도비용 - 기본공제(연 250만 원)여기서 핵심 포인트가 있습니다. 취득가액은 0원이 아닙니다. 1단계에서 이미 근로소득세를 냈던 당시의 시가가 나의 취득 원가가 됩니다. 이를 제대로 반영하지 않으면 같은 금액에 대해 두 번 세금을 내는 이중과세가 발생하므로, 반드시 확인하셔야 합니다.세율: 22% (지방소득세 포함)국내 주식과 달리 해외 주식은 대주주 여부와 관계없이 무조건 과세됩니다.신고 시기: 매도한 해의 다음 해 5월 확정신고 (분기별 예정신고도 가능)세무사가 강조하는 실무 체크리스트 3가지체크 1. 환율 계산, 절대 빠뜨리지 마세요모든 세금 계산은 원화 기준입니다. 주식을 받은 날의 환율과 판 날의 환율을 각각 따로 적용해야 하며, 서울외국환중개 공시 기준환율을 사용합니다. 주가가 떨어졌어도 환율이 급등했다면 원화 기준으로는 양도차익이 발생한 것으로 보아 세금을 납부해야 할 수 있으니 주의하세요.체크 2. 해외 금융계좌 신고 의무를 확인하세요RSU·ESPP로 취득한 주식 가액과 해외 계좌의 현금 합계액이, 매달 말일 중 어느 하루라도 5억 원을 초과했다면 다음 해 6월에 국세청에 해외 금융계좌 신고를 해야 합니다. 이를 누락하면 미신고 금액에 따라 상당한 과태료가 부과되므로 반드시 챙기셔야 합니다.체크 3. 국세청은 이미 알고 있습니다과거에는 해외 주식 보상을 신고하지 않아도 모를 것이라고 생각하는 분들이 있었습니다. 하지만 현재는 국세청과 외국 본사 간의 조세조약에 따른 정보 교환, 국내 법인의 자료 제출 의무화 등이 강화되어 탈세 적발 가능성이 매우 높습니다. 무신고 시 20%의 무신고 가산세와 매일 쌓이는 납부지연 가산세는 수익률을 갉아먹는 치명적인 요인입니다.2026년 5월 신고 전 최종 정리RSU와 ESPP는 훌륭한 보상 제도이자 재테크 수단이지만, 세무 처리가 복잡해 전문가 없이 완벽하게 관리하기란 쉽지 않습니다. 지금 내 주식 계좌에 아직 신고하지 않은 RSU나 ESPP가 잠자고 있다면, 2026년 5월 종합소득세 신고 전에 반드시 현황을 점검하세요.절세의 첫걸음은 취득 시점의 근로소득 신고, 특히 납세조합을 활용한 매월 신고를 놓치지 않는 것입니다. 구체적인 세액 계산이나 신고 방법이 궁금하시다면 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장드립니다.자주 묻는 질문Q. RSU를 받았는데 한국 급여 명세서에 없어요. 신고 안 해도 되나요?A. 아닙니다. 해외 본사에서 직접 지급하는 RSU는 '을종근로소득'에 해당하여 본인이 직접 5월 종합소득세 신고 시 합산 신고해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 추가로 부과됩니다.Q. RSU 주식을 아직 팔지 않았는데도 세금을 내야 하나요?A. 네, 맞습니다. 주식을 매도하지 않았더라도 베스팅(Vesting)이 된 시점, 즉 주식을 받은 날에 근로소득세가 발생합니다. 주식을 팔았을 때 발생하는 양도소득세와는 별개입니다.Q. ESPP 취득 후 주식을 팔았을 때 취득가액은 얼마로 계산하나요?A. 취득가액은 0원이 아닙니다. 매수일 시가를 취득가액으로 봅니다. 실제 납부한 할인가가 아니라 시가를 기준으로 하는 이유는, 할인 혜택(시가와 매수가의 차액)에 대해서는 이미 근로소득세를 납부했기 때문입니다. 이를 반영해야 이중과세를 피할 수 있습니다.Q. 해외 주식 양도소득세 기본공제 250만 원은 매년 적용되나요?A. 네, 연간 250만 원의 기본공제는 매년 적용됩니다. 다만, 국내 주식과 해외 주식을 합산하여 적용하는 것이 아니라 해외 주식 양도소득에 대해 별도로 적용됩니다. 여러 종목을 매도했다면 손익을 통산하여 기본공제를 차감합니다.Q. 납세조합 가입이 복잡하지 않나요? 꼭 해야 하나요?A. 납세조합 가입 시 세액의 5%를 공제해주는 혜택이 있어 절세 측면에서 매우 유리합니다. 가입 자체가 어렵지는 않지만, 처음 절차가 낯설 수 있으니 세무사와 함께 진행하시면 더욱 편리합니다. RSU·ESPP 보상이 큰 경우라면 납세조합 활용을 적극 권장드립니다.김동영 세무사주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스한줄 소개: 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다.세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요.김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다.📞 상담 전화: 02-3448-2301💬 카카오 상담: 카카오 채널 바로가기 →

안녕하세요 최혜경 세무사입니다.현재 주택 취득세는'주택 수' 에 따라 취득세 세율이 달리 적용됩니다.1주택인 경우 일반 주택 유상 취득 세율을 적용하며2주택인 경우 조정지역부터 중과 세율이 적용되며3주택인 경우 비조정지역에도 중과 세율이 적용되게 됩니다.주택 수조정대상지역비조정대상지역1주택중과 없음 (1~3%)2주택8%중과 없음 (1~3%)3주택12%8%4주택12%12%일시적 2주택은 이론상은 굉장히 간단할 수 있지만,실무적으로는 여러 형태의 상황이 발생할 수 있는데요.최근 실무적으로 진행했던 일시적 2주택 과 관련되어정리해보도록 하겠습니다.일시적 2주택 취득세 중과 배제란?신규주택 취득일로부터3년이내종전 주택을 매도하는 경우(입주권 / 분양권의 경우에는 신축 주택을 매도하는 것 포함)일시적 2주택에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요.취득세 일시적 2주택, 8% 중과 피하는 방법안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다. 양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이, 취득세에서도 ...blog.naver.com(사례1) 1주택 + 일시적 2주택 이 가능한지?위 경우는 1주택을 보유하고 있으시면서,1주택을 갈아타기 하는 분의 사례였습니다.일반적으로 A 주택을 팔고 B 주택을 사는 형태가 가장 많으며,각자의 매수 / 매도 잔금일이 일치하는 경우가 대부분입니다.해당 지역은 비조정지역이었고,2주택을 취득하는 것 까지는 중과세율 적용이 아니기에1주택을 별도로 보유하고 있는 상태에서보유 1주택을 갈아타기 하시게 됩니다.그런데 안타깝게도 이 경우는 잔금일이 같지 않았어요.매수 주택 먼저 잔금을 치른 후매도 주택을 한달 뒤 잔금을 치르시기로 하였습니다.그래서 결국 매수주택을 취득할 때3주택으로 중과 대상이 되게 된 것입니다.일반적으로 일시적 2주택의 경우A 주택 취득 후 3년 이내 B 주택을 매도하면 되기 때문에,1주택을 보유한 상태에서도일시적 2주택이 가능하다고 생각하셨던 것 같습니다.일시적 2주택은 주택을 1개만 소유한 1세대에게만적용되는 예외적인 법령입니다.따라서 2채가 있는 경우 1채에 대해 갈아타기를 하실 때는일시적 2주택 특례를 적용할 수 없기 때문에 조심하셔야 합니다.그럼 잔금일이 같은 경우 문제는 없을까요?일반적으로 잔금일이 같은 경우,해당 주택에 대한 매도 먼저 한 후 매수를 한 것으로 인정됩니다.따라서 잔금일이 같았다면,① 1주택 보유 / (x) 1주택 선매도 /②1주택 후매수총 2주택으로 보아 중과 대상이 아니었을 것입니다.다행히, 해당 납세자분은 등기가 들어가지 않은 상태에서상담을 진행하셔서 매수주택 잔금일을 조정할 수 있었습니다.취득세가 중과되면 거의 3-5배 가량이 차이나기 때문에너무 놀랠 수밖에 없는데요.일시적 2주택은 다주택의 경우는 안된다는 점꼭 알고 계시길 바라겠습니다!(사례2) 일시적 2주택 추징에 대하여일시적 2주택은 당시 법 규정에 따라 1년, 2년, 3년 등처분 기한을 주게 됩니다.만약 처분 기한 내 처분하지 않으시면시군구청에서 과세예고 통지서가 날아오게 됩니다.이때 3년이 지난 직후 날아올 수 있으며,묵혀두었다가 5년이 다되어가는 날에 나올 수도 있습니다.무조건 추징이 되는 건이라면 오래될수록납부지연가산세의 규모가 계속해서 커져서그 금액이 본세의 10% - 20% 정도까지 될 수도 있게 됩니다.만약 계속해서 매도를 하고자 하였으나자금마련이나, 부동산가격의 하락 등 개인적인 사유로유예기간 내에 매각하지 못한 경우 어떻게 될까요?임차인의 비협조, 부동산 거래 규제, 가정의 자금 사정 등그 사유는 다양할 수 있습니다.하지만 일시적 2주택 추징에 대한 법령에서'정당한 사유' 로 규정되어 있는 내용은 따로 없기때문에심판례는 지속적으로 어떠한 사유가 있다고 하더라도유예기간 내 처분하지 못한다면,취득세를 중과세한 처분은 맞다고 인정하고 있습니다.(조심2025지2366 등 다수)유예기간 내 처분이라는 규정은꼭 매매로서 처분하는 것만을 의미하지는 않습니다.별도세대인 가족에게 증여를 하는 것도 인정되며,재개발 재건축 등으로 종전주택이 멸실되는 것도 처분에 해당됩니다.처분유예기간 내에 협의이혼으로별도의 세대를 구성하여 각각 1주택을 소유하게 된 것도'처분'으로 보게 됩니다.하지만 단순한 세대분리는 처분에 해당하지 않습니다.세대분리 / 증여 / 특수관계인간 매수 등으로 처분을 고려하실 때는엄밀히 요건을 지키고 있는지 사전 검토가 필요합니다.추징시 본세 및 가산세는?일시적 2주택 유예기간 내 처분을 못하는 경우본세 뿐만 아니라 가산세도 납부해야 합니다.이때 가산세는과소신고가산세 (10%)납부지연가산세 (22/100,000 X 납부지연일수)가 나오게 됩니다.5억원의 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.최초신고 기준5억원 X 1.1% = 5,500,000원을 납부하였으나일시적 2주택 추징에 따라 중과세율을 적용하게 되었습니다.5억원 X 8.4% = 42,000,000원을 납부해야 하는 상황입니다.이때 본세와 가산세가 어떻게 구성되는지 보겠습니다.납부지연가산세는 3년 1,095일을 경과했다고 보겠습니다.세목산출세액 (A)기납부세액 (B)과소신고가산세 (C)납부지연가산세 (D)부과세액A-B+C+D취득세40,000,0005,000,0003,500,0008,431,50046,931,500지방교육세2,000,000500,000-361,3502,861,350총계42,000,0005,500,0003,500,0008,792,85048,792,850본세 36백만원에 가산세 12백만원 가량이 붙어총 48-49백만원에 대한 추징 금액이 발생하게 됩니다.일시적 2주택은 과세관청에서 3년 이내 처분되었는지매우 높은 확률로 추적 관찰하게 됩니다.따라서 확실하게 처분 계획을 세우시고,처분이 안되는 경우 세무전문가와 상담하시어3년 이내에 그 플랜을 짜시는 것을 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 포스팅에 다룰 주제는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 매매를 하는 경우 세법은 어떻게 보는지 알아보겠습니다.최근 부동산 가격 급등으로 이러한 거래가 종종 발생하고, 이웃님 중에 해당 주제에 대한 포스팅 요청이 있어 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,매수자 양도세 대납은 세법에서 인정되는 거래 방식이며,대납세액은 양도가액에 가산됩니다.매수자가 양도세를 대납하는 조건의 거래는 불법은 아닌 정상적인 거래이며, 이에 대해 세법에서는 대납세액을 양도가액에 포함하여 보도록 하고 있습니다.양도, 부동산거래관리과-1047 , 2010.08.12[ 제 목 ]매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도가액[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 6월 토지 양도 계약- 계약시 소유권이전 지연으로 발생되는 양도소득세는 매수자가 부담하기로 약정함- 2006년 12월 잔금 및 양도소득세 차액을 수령하고 소유권이전함○ 질의내용- 매수자로부터 수령한 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부대납액의 양도가액 가산은1회에 한하고, 해당 양도금액에 따라 계산된 양도세 금액이 최종 납부액입니다.그렇다면, 양도세를 다시 양도가액에 더한다는 것인데 이 경우 양도차익은 다시 산정되고 더 올라간 양도세를 내게 됩니다.이러한 것을무한 반복해야 하는지, 1회만 양도가액에 가산하고 나온 양도세로 종료되는지 여부인데 1회만 가산하여 재계산된 양도세를 최종 납부해야 합니다.양도세 대납 조건의 양도세를 계산 예시를 보면,1차 양도세 계산)취득가: 6억양도가: 16억 (계약서상)양도차익 = 10억세율 60% 가정시, 양도세는 6억인데 이를 다시 양도가에 1회 가산합니다.1회 대납액 가산)취득가: 6억양도가: 16억 + 6억 = 22억 (대납 합산)양도차익 = 16억세율 60%를 적용한 9.6억원이 최종 양도세액 입니다.이 경우, 매매 계약 조건에 따라 매도자, 매수자가 부담할 양도세는 달라집니다.① '1회 양도세만 대납하기로 한다': 매수자 6억부담, 매도자 3.6억부담② 특별한 언급 없이, '양도세는 매수자가 대납한다': 분쟁이 있을수 있지만, 9.6억 전액 매수자 부담이라고 보는게 합리적일 것입니다.③ '전액 양도세 매수자 대납한다': 매수자 9.6억 부담이라고 봐야겠죠중요한 것은 6억 대납으로 끝난게 아니라는 것이고, 무한반복 가산/재계산하지는 않지만 1회가산 후 증액된 양도가액으로 양도세를 다시 계산한다는 것입니다.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임【질의】매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함)갑설: 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함.을설: 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉[ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함.【회신】귀 문의 경우 갑설 에 의하는 것임.○ 국심90서101, 1990.03.23【요약】양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.【판결이유】이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨.또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.계약서에 양도세 대납약정이 없는 경우, 증여로 봅니다.양도세를 대납하는 조건도, 매매 계약서에 명시해야 합니다.명시하지 않은 경우, 매수자가 대가 없이 매도자에게 양도세를 대신 부담한 것으로 봅니다. 이 경우, 매수자가 매도자에게 증여한 것으로 보아 결국 매도자에게 증여세가 나오게 됩니다.따라서, 반드시 약정 내용을 명시해야 하는점 주의해야합니다.양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임○ 서면4팀-2093, 2007.07.09.양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임매수자의 양도세 대납액은 추후 양도차익 계산시차감되는 필요경비로 인정됩니다.당연한 애기이겠습니다만, 매수자가 대신 부담한 양도세는 추후 매수자가 양도할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다.소득세 기본통칙97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에매수자가 대납 약정을 하였으나, 신고납부 기한까지 이행하지 못하고 추후 대납하는 경우 가산세는 적용됩니다.간혹 발생할 수 있겠지만, 매수자가 양도세 대납해주기로 계약서에 명시적으로 약정까지 해놓고, 신고/납부 기한까지 약속을 안지키면 우선 실거래가로 세액을 납부하고, 추후 매수자에게서 돈을 받아 수정신고를 하는 경우 가산세는 발생합니다.○ 서면4팀-3404, 2006.10.10(질의요지(쟁점))매수자가 양도소득세를 부담하기로 계약하였으나 부담하지 아니하여 동세액 상당액을 제외하고 양도소득세 확정신고를 한 후, 동 양도소득세를 지급받은 경우 수정신고시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 적용여부【회신】양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하고 양도하였으나, 양수인이 부담하기로 한 세액을 양도소득세확정 신고 기한까지 지급받지 못하여 동 세액을 제외한 금액으로 양도소득세 과세표준을 계산하여 신고ㆍ납부한 후, 양수자로부터 동 세액을 지급받은 시점에 양도소득세 과세표준을「국세기본법」제45조의 규정에 의하여 수정 신고하는 경우에는「소득세법」제115조 제1항 및 제2항의 가산세가 적용되는 것임.정리하면,매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 조건의 거래도 가능하나, 1차 계산 양도세 대납액은 양도가액에 가산하여 양도세를 재차 계산하게 됩니다.최종 부담 양도세는 무한 반복하는 식의 계산은 아닌, 1회 대납세액을 양도가액에 가산한 방식으로 계산하게 됩니다.반드시, 계약상의 약정이 있어야 위의 방식이 인정이 되며, 약정이 없다고 보는 경우 매수자가 매도자에게 증여를 한 것으로 보아 매도자에게 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.그리고, 해당 대납세액은 추후 양도차익 계산시 필요경비로 차감되는 항목입니다.이상 양도세 대납 방식의 양도세 계산과 주의점에 대해 살펴보았습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

[양도소득세]양도인이 부담할 이자를 양수인이 승계하여 부담한 경우(양도가, 취득가액에 반영)재산세과-1595귀속년도 : 2009등록일자 : 2009.08.26.생산일자 : 2009.07.31.요 지양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여매수인의 실지취득가액을 계산하는 것임회 신실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의 실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산하는 것임상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 8월 甲은 A아파트(중도금 이자후불제)를 분양받음- 甲은 3차 중도금까지 납부(시행사 대납) 후 2007년 5월 乙(질의자)에게 분양권을 양도함 ※ 3차 중도금까지의 융자금 및 이자는 乙이 승계하기로 함- 2009년 4월 을은 丙에게 분양권을 양도함(丙이 잔금 납부 후 입주) ※ 융자금은 丙이 승계하고, 이자는 乙이 상환하기로 함○ 질의내용- 乙의 분양권 양도차익 산정시 甲으로부터 승계하여 상환한 3차 중도금까지의 이자가 필요경비에 해당하는지 여부2. 질의내용에 대한 자료○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.② 이하 생략○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산 】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것3. 삭제 <2000.12.29 부칙>4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것② 이하 생략○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.② 이하 생략○ 재산46014-94, 2003.04.04한국토지공사로부터 매수한 토지 분양권을 양도하는 경우로서 양도자가 한국토지공사에게 지급해야 할 대금납부지연으로 인한 연체이자는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 않는 것이며, 양도자가 부담할 확정된 연체이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 실지양도가액에 가산함.위와 같이 전 양도자가 부담할 연체이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 연체이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산함○ 서면5팀-1026, 2008.05.14자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도 · 취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제3호의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것으로서, 귀 질의의 경우 부동산매매계약서, 금융기관 대출내역, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단할 사항임○ 서면4팀-2666, 2006.01.03.거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는「소득세법」 제97조및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트