지인 집에 전입신고 하면 취득세 계산 시 영향이 있나요?

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 상속세 유산세 에서 유산취득세로 개정(2028년 시행예정)안내 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 상속세 과세방식의 큰 틀을 바꾸는 이슈, 유산세 에서 유산취득세 로의 전환에 대해서 설명드리겠습니다.​■ 유산세 vs 유산취득세, 도대체 뭐가 다른가요?​-우리나라는 1950년 상속세법 제정 이후 지금까지 유산세 방식으로 상속세를 매겨왔습니다.​-유산세 방식은 돌아가신 분(피상속인)이 남긴 재산 전체를 하나의 덩어리로 보고, 그 총액에 세율을 매긴 뒤 상속인들이 나눠 부담하는 구조입니다.​-반면 정부가 추진 중인 유산취득세 방식은 상속인 각자가 실제로 물려받은 몫만큼만 따로 과세하는 방식입니다. 미국·독일·일본 등 OECD 주요국 상당수가 이미 이 방식을 쓰고 있습니다.​-쉽게 말해 누가 얼마를 받았느냐 가 아니라 죽은 사람이 얼마를 남겼느냐 를 기준으로 세금을 매기는 게 지금의 유산세이고, 유산취득세는 그 반대라고 보시면 됩니다.· · ·​​​​​■ 정부는 왜 유산취득세로 바꾸려고 할까요?​정부는 2025년 3월 12일 '상속세 과세체계 합리화를 위한 유산취득세 도입방안'을 발표하면서 개편 이유를 크게 3가지로 설명했습니다.​1. 과세형평 제고 — 재산을 많이 물려받은 사람이 세금을 많이 내고, 적게 받은 사람은 적게 내는 것이 형평에 맞다는 논리입니다. 지금의 유산세 방식은 상속인이 실제로 받은 금액과 무관하게 전체 유산 규모로 세율 구간이 정해져, 적게 받은 상속인도 높은 세율 구간의 영향을 받는 문제가 있었습니다.​2. 사전증여·제3자 증여 문제 해소 — 현재는 피상속인이 생전에 제3자(기부단체, 지인 등)에게 증여한 재산까지 상속재산에 합산해 상속인들이 세금을 부담하는 불합리가 있었는데, 이를 바로잡겠다는 취지입니다.​3. 국제 정합성 — 대부분의 OECD 국가가 유산취득세 방식을 채택하고 있어, 국제 기준에 맞추려는 목적도 있습니다.· · ·​​​​​​■ 계산방법이 실제로 어떻게 달라지나요?​-가장 쉬운 예시로 살펴보겠습니다. 배우자 없이 자녀 3명이 15억원을 균등하게 상속받는 경우입니다.​-유산세 방식에서는 일괄공제와 배우자공제를 합친 10억원을 뺀 20억원이 과세표준이 되어, 산출세액이 약 6억 4,000만원입니다.​-유산취득세 방식(정부 개편안 기준)에서는 자녀 1인당 5억원까지 기본공제를 받게 되면, 1인당 취득분 5억원이 그대로 공제되어 과세표준이 0원, 즉 산출세액이 0원이 됩니다.​-두 방식의 세부담 차이가 6억 4,000만원에 달할 수 있다는 정부 발표 예시입니다. 다만 상속재산이 소수에게 몰릴 경우(예: 배우자가 대부분을 상속)에는 오히려 유산취득세 방식에서 세부담이 크게 줄지 않거나 구조가 달라질 수 있어, 가족 구성과 분할 방식에 따라 유불리가 달라진다는 점을 유의하셔야 합니다.· · ·​​​​​​■ 사전증여 합산 규정도 함께 바뀝니다-현재는 상속세 및 증여세법 제13조, 제47조 제2항 등에 따라 피상속인이 생전에 증여한 재산(상속인은 10년 이내, 제3자는 5년 이내)을 상속재산에 합산해 과세합니다.​-개편안에서는 상속인·수유자가 받은 사전증여재산만 각자의 상속세 계산 시 합산하고, 상속인이 아닌 제3자가 받은 생전 증여재산은 상속세 합산 없이 증여세 부과로 종결하는 구조로 바뀔 예정입니다.즉 내가 받지도 않은 재산 때문에 상속세를 더 내는 문제가 해소된다는 것이 정부의 설명입니다.· · ·​​​​​​■ 인적공제 구조는 어떻게 달라지나요?​-현재 자녀공제는 1인당 5,000만원에 불과하지만, 개편안에서는 자녀 1인당 최대 5억원까지 기본공제를 상향하는 방안이 논의되고 있습니다. 미성년자에게는 매년 추가공제도 검토되고 있습니다.​-다만 이 수치는 2026년 9월 현재 국회를 통과하지 못한 개편안이며, 여야 협의 과정에서 공제 금액과 세율 구간이 언제든 달라질 수 있습니다.· · ·​​​​​■ 시행 시기와 현재 입법 상황은?-정부는 2025년 3월 도입방안을 발표한 뒤, 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」에 관련 내용을 담아 입법예고했고, 2026년 8월 20일 국무회의에서 정부안을 의결했습니다.​-이 개정안은 2026년 9월 초 정기국회에 제출되어 심사를 받을 예정이나, 야당이 반대 입장을 밝히고 있어 국회 통과 여부는 불확실합니다.​-정부가 제시한 목표 시행일은 2028년 1월 1일 이후 상속개시분이지만, 이는 어디까지나 목표치이며 아직 확정된 사항이 아닙니다. 국회 통과 전까지는 현행 유산세 방식이 그대로 적용됩니다.· · ·​​​​​​■ 무엇이 달라지는지 한눈에 정리하면-과세 기준이 '유산 총액'에서 '개인별 취득액'으로 바뀌고, 납세의무자도 '상속인 전원 연대납세'에서 '상속인 개별 신고·납부'로 바뀝니다.​-사전증여 합산 범위도 축소되고, 상속재산이 여러 명에게 고르게 분산될수록 전체 세부담이 줄어드는 경향이 나타날 수 있습니다.· · ·​​​​​​■ 납세자에게 유리한 점 / 불리한 점-유리한 점 : 재산을 여러 상속인에게 고르게 나눌 경우 전체 세부담이 줄어들 가능성이 큽니다. 또한 내가 받지 않은 재산(제3자 증여분)까지 내 세금 계산에 영향을 미치는 불합리가 해소됩니다. 자녀공제 확대안이 그대로 통과된다면 중산층 상속의 상당수가 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.​-불리한 점 : 배우자나 특정 상속인 한 명에게 재산이 집중되는 경우에는 유산취득세 방식에서도 세부담이 크게 줄지 않을 수 있고, 오히려 배우자공제 등 공제 구조 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 상속인마다 개별 신고·납부 의무가 생기면서 신고 절차가 더 복잡해지고, 형제·자매 간 재산분할 협의 결과에 따라 각자의 세부담이 달라지므로 분할협의 과정에서의 이해관계 조율이 더 중요해집니다.· · ·​​​​​■ 개정에 대비해 지금부터 준비해야 할 것​1. 상속재산분할협의서를 명확하게 작성해 두는 습관이 중요해집니다. 유산취득세 방식에서는 '누가 얼마를 실제로 취득했는지'가 세액을 좌우하므로, 분할 내용을 둘러싼 다툼이 세금 문제로 직결될 수 있습니다.​2. 사전증여 계획을 세우실 때는 상속세 및 증여세법 개정 동향을 함께 살펴보시고, 확정되지 않은 개편안을 전제로 무리하게 증여·상속 시점을 조정하지 않도록 유의하셔야 합니다.​3. 배우자·자녀 간 재산 분배 비율을 미리 시뮬레이션해 보시는 것이 좋습니다. 개편안이 통과될 경우 분배 방식에 따라 세부담 차이가 커질 수 있기 때문입니다.​4. 국회 심사 과정을 계속 모니터링하시고, 실제 신고·납부 시점에는 반드시 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 시행 법령을 확인하시기 바랍니다.· · ·​■ 참고 자료- 정부 보도자료, 「상속세 과세체계 합리화를 위한 유산취득세 도입방안」 (2025.3.12., 기획재정부)- 「2026년 세제개편안」 (2026.8.3. 발표, 2026.8.20. 국무회의 의결)- 상속세 및 증여세법 제13조, 제47조 제2항 (증여재산 합산과세)- 국세청 홈택스, 상속세 세액계산흐름도본 게시글은 2026년 9월 11일 기준으로 작성되었으며, 유산취득세 관련 내용은 국회 통과 전 정부 개편안으로 확정된 사항이 아닙니다. 실제 적용 여부, 시행 시기, 세율·공제 금액은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 국가법령정보센터(law.go.kr) 또는 세무 전문가를 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다.#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #상속세 #유산세 #유산취득세 #상속세개편 #상속세계산 #자녀공제 #상속세신고 #세무상담 #절세도사김주성세무사

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은개인 부동산매매사업자를 운영하시면서 반드시 알고 계셔야 할 세무 사항들을 정리해 드리겠습니다.-부동산매매사업자는 양도소득세가 아니라 사업소득으로 신고한다는 점 때문에 절세 수단으로 많이 활용되지만, 실제로는 부가가치세·예정신고·비교과세라는 세 가지 함정이 동시에 존재하는 구조입니다.★ 아래 내용은 반드시 읽어 보시고 양지하여 주시기 바랍니다. 안내드린 사항을 확인하지 않아 향후 문제가 발생하는 경우, 본세 및 가산세 등 일체에 대해 책임을 지지 않습니다.· · ·1. 오피스텔은 전용면적과 관계없이 건물분 부가가치세를 내셔야 합니다-부동산매매사업자가 오피스텔을 취득한 후 양도할 때에는전용면적에 관계없이건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아서 납부하셔야 하며, 세금계산서도 발급하셔야 합니다.-이유는 간단합니다. 오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지 주택이 아니기 때문에,조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제 대상이 아닙니다.-전용 84㎡ 오피스텔이라고 해서 아파트처럼 면세가 되는 것이 아니라는 점, 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.(단, 주택을 오랫동안 주택임대를 주고 나서 양도시에는 면세사업에 쓰이는 사업용 고정자산으로 보아 면세가능함)-건물분 부가가치세 계산이 필요하시면 세무사 또는 법무사에게 문의하시기 바랍니다. 계산해 드립니다.2. 일반 주택(아파트)은 전용 85㎡를 초과할 때만 과세됩니다-일반 주택이나 아파트는 전용면적85㎡(국민주택규모)를 초과하는 경우에만 양도 시 건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-85㎡ 이하 국민주택규모는조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 면세입니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하가 기준이 되므로, 물건 소재지를 함께 확인하셔야 합니다.3. 상가를 양도할 때도 건물분 부가가치세와 세금계산서 발행 의무가 있습니다-상가·근린생활시설 등비주거용 건물을 양도하실 때에도 건물분 부가가치세를 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-토지는부가가치세법 제26조 제1항 제14호에 따라 언제나 면세이므로, 총 매매가액을 토지분과 건물분으로 안분한 뒤 건물분에 대해서만 부가가치세를 계산합니다.-실무상 분쟁이 가장 많이 생기는 지점이 계약서입니다.계약서에 '부가가치세 별도' 문구를 명시하지 않으면 매도인이 부가세를 그대로 떠안게 되는 경우가 많습니다. 계약 단계에서 반드시 확인하십시오.4. 손실이 나더라도 매매차익 예정신고는 반드시 하셔야 합니다-부동산을 양도하실 때 손실이 나더라도,양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지토지등 매매차익 예정신고를 하셔야 합니다.-여기서 양도일은잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.-소득세법 제69조 제1항은토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 신고하여야 한다고 명확히 규정하고 있습니다. 즉 손해를 봤어도 신고 의무는 그대로 살아 있습니다.-이 예정신고를 빠뜨리면무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 실제로 헌법재판소까지 다투어진 사안이 있을 정도로 실무상 자주 발생하는 문제입니다.-그리고 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 사업소득으로 합산해 정산하게 되며, 예정신고 시 납부한 세액은 기납부세액으로 공제됩니다. 성실신고확인대상 사업자는 6월 말일까지입니다.5. 비교과세 – 매매사업자의 가장 큰 함정입니다-분양권, 비사업용토지, 미등기자산, 다주택자 중과 대상 주택은매년 5월에 양도소득세 상당액과 사업소득으로 계산한 세액중 큰 것으로 신고해야 합니다. 이를 비교과세라고 하며소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)가 근거입니다.-비교과세가 적용되면 매매사업자로 등록한 절세 효과가 사실상 사라집니다.사업소득으로 신고해서 세부담을 낮추려던 계획이 그대로 무너지는 것입니다.-비교과세를 적용할 때에는 단기보유에 따른 중과세율도 함께 비교하여 큰 세율을 적용합니다.주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시70%(지방소득세 포함 77%), 1년 이상 2년 미만 보유 시60%(지방소득세 포함 66%)입니다.6. 조정대상지역 주택은 다주택자 중과세율까지 확인하셔야 합니다-양도 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면, 다주택자 중과세율과 단기보유에 따른 중과세율 중 큰 세율을 적용받게 됩니다.-여기서 최근 세법 변화를 반드시 확인하셔야 합니다.▶ 2022년 5월 10일부터 시행되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제는2026년 5월 9일자로 종료되었고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.▶ 현행소득세법 제104조 제7항에 따라조정대상지역 주택을 양도하는 1세대 2주택자는 기본세율에20%p, 1세대 3주택 이상은30%p가 가산됩니다. 지방소득세를 포함하면 부담은 그보다 더 커집니다.▶ 다만 정부가 2026년 8월 발표한2026년 세제개편안은2027년과 2028년 두 해에 한하여 중과세율을 낮추는 내용을 담고 있습니다. 2027년은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 +10%p·+15%p, 2029년부터는 다시 +20%p·+30%p로 복귀하는 구조입니다.▶ 이는아직 정부안 단계이며 국회 의결과 법률 공포를 거쳐야 확정됩니다. 매도 시점을 정하실 때에는 반드시 최신 법령을 확인하십시오.-그리고 중과 대상 주택에는 한시 완화가 적용되더라도장기보유특별공제가 배제된다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.7. 매매사업자로 인정받으려면 반복성이 있어야 합니다-매매사업자로 인정받으려면1년에3~5회 정도취득과 양도를 반복적으로 하셔야 합니다. 실무적으로 정확한 횟수가 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.-다만부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 ① 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 판매하는 경우, ② 사업상 목적으로1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업으로 보고 있습니다.-또한취득·판매 횟수와 관계없이 부동산의 규모·횟수·태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면부동산매매업에 해당합니다.-양도가 잘 이루어지지 않는 경우에는양도하려고 노력했다는 증거(공인중개사 문의 내역, 카카오톡 대화, 매물 광고 게재 내역 등)를 반드시 구비해 두셔야 합니다. 사업성이 부정되면 사업소득이 아니라 양도소득으로 재계산되면서 세부담이 크게 달라집니다.8. 계약은 주민등록번호가 아니라 사업자등록번호로 체결하십시오-매매계약을 체결하실 때 개인 주민등록번호가 아니라사업자등록번호로 계약을 체결하시는 것이 매매사업자로 인정받기에 훨씬 용이합니다.-형식적인 부분이라고 생각하실 수 있지만, 과세관청은 사업성 판단에서 형식적 요건을 먼저 봅니다. 사업자등록번호로 된 계약서, 사업용 계좌를 통한 자금 흐름, 장부와 증빙이 갖추어져 있는지가 실제 판단에 큰 영향을 미칩니다.9. 개인 명의 주택 양도 시 재고자산 주택의 주택수 판정-매매사업자가 아닌 개인적으로 보유하는 주택을 양도하실 때, 매매사업자의 재고자산인 주택을 주택수에 넣을지 여부가 문제가 됩니다. 결론은판정 목적에 따라 다릅니다.▶1세대 1주택 비과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택은주택수에서 제외합니다(서면4팀-299, 2005. 2. 25. 외 다수 유사 해석).▶다주택자 중과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택도주택수에 포함하여판단합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항).-단, 이것도 매매사업자의 주택이 재고자산으로 인정받았을 때를 전제로 합니다. 재고자산성 자체가 부정되면 위 판단은 모두 의미가 없어집니다.10. 매매사업자 주택에 소유자 본인이 거주하시면 안 됩니다-매매사업자가 보유한 주택에해당 주택의 소유자가 직접 거주하시면 안 됩니다.-이유는 앞의 9번 항목과 곧바로 이어집니다. 매매사업자의 주택은 '판매를 목적으로 보유하는 재고자산'이기 때문에 세법상 특례가 적용되는 것입니다. 그런데 소유자 본인이 전입신고를 하고 실제로 거주해 버리면, 그 주택은 더 이상 판매 목적의 재고자산이 아니라 거주용 자산으로 성격이 바뀌게 됩니다.-재고자산 성격을 잃어버리면 어떤 일이 생길까요?▶ 9번에서 말씀드린주택수 판정 특례(비과세 판정 시 주택수 제외)가 통째로 사라집니다.▶ 사업소득이 아니라양도소득으로 재계산될 위험이 커집니다. 매매사업자로 등록한 실익 자체가 없어지는 것입니다.▶ 전입신고 기록은 주민등록 전산으로 그대로 남기 때문에, 나중에 세무조사나 경정 과정에서 가장 먼저 확인되는 항목입니다. 숨길 수 있는 자료가 아닙니다.★ 매매사업용으로 취득한 주택에는 전입신고를 하고 거주하시면 안 됩니다. 본인은 물론이고 세대원의 전입도 마찬가지로 주의하셔야 합니다.-공실로 두시거나, 매도가 지연되어부득이한 경우라면 단기임대차로 운용하시는 편이 안전합니다(장기임대는 안됨). 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양 목적으로 취득·신축한 건축물이 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 있습니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 물건별 부가세 판정을 계약 전에 끝내십시오.오피스텔·상가·85㎡ 초과 주택은 과세, 85㎡ 이하 주택과 토지는 면세입니다. 계약서에 부가세 별도 문구를 반드시 넣으십시오.2. 예정신고 일정을 캘린더에 등록하십시오.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 손실이 나도 신고해야 합니다.3. 비교과세 대상 자산인지 먼저 확인하십시오.분양권·비사업용토지·미등기자산·중과 대상 주택은 매매사업자 등록의 절세 효과가 사라집니다.4. 조정대상지역 지정 여부와 양도 시점을 함께 보십시오.2026년 5월 10일부터 중과가 재개되었고, 2027~2028년 한시 완화는 아직 정부안입니다.5. 사업성 입증자료를 평소에 축적하십시오.사업자등록번호 계약, 중개 의뢰 내역, 광고 게재 기록, 장부와 증빙이 사업성 판단을 좌우합니다.6. 취득 전에 시뮬레이션하십시오.매매사업자가 유리한 물건과 불리한 물건이 명확히 갈립니다. 사후에 되돌릴 수 없습니다.· · ·취득 전에 계산해 보시는 것이 가장 확실한 절세입니다-부동산매매사업자는 물건을 어떤 것으로 고르느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 같은 수익률이라도 오피스텔이냐 85㎡ 이하 아파트냐, 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 실제 세후 수익이 크게 벌어집니다.참고 법령 및 예규소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 – 비교과세)소득세법 제69조 (부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부)소득세법 제70조·제70조의2 (종합소득세 확정신고, 성실신고확인서 제출)소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기)소득세법 제104조 제1항 (단기보유 세율), 제104조 제7항 (조정대상지역 다주택자 중과세율)소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)부가가치세법 제26조 제1항 제14호 (토지의 공급에 대한 면세)부가가치세법 제29조 제9항 (토지와 건물의 공급가액 안분)부가가치세법 제32조 (세금계산서 발급)부가가치세법 시행령 제3조 제2항, 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 (부동산매매업의 범위)조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 (국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제)국세청 서면4팀-299 (2005. 2. 25.) 외 다수 유사 해석 – 재고자산 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 제외재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결) – 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 2027~2028년 한시 완화(정부안)※ 본 게시글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되며 2027년 이후 중과세율 완화는 아직 확정된 법률이 아닙니다. 실제 적용 시에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 안내를 확인하지 않아 발생하는 본세 및 가산세 등에 대해서는 책임을 지지 않습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은사업자가 상가나 오피스텔을 매입하는 경우 취득세에 대한 부분입니다.세부적으로 살펴보면,일반 건축물의취득세는 4.6%가 적용됩니다상가나 오피스텔을 매입하는 경우, 취득세는 4%에 농특세 0.2%와 지방교육세 0.4%를 더하여 4.6%의 세율이 적용됩니다.오피스텔은주거용 오피스텔이라도 취득세의 주택은 주택법상의 주택을 의미하는데, 오피스텔은 준주택으로 분류되어 주택법상의 주택이 아니므로 4.6%의 세율이 적용됩니다.따라서, 주택수에 따른 다주택자의 취득세 중과세율인 8%나 12%가 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 이에 따라 부동산 급등기에는 다주택자들의 오피스텔 취득 열풍이 일기도 했습니다.주택법 제 2조(정의)1.“주택”이란세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른오피스텔고급오락장으로 사용되는 건물의 경우, 중과세율이 적용됩니다취득하는 상가건물이 고급오락장에 해당하는 유흥주점 등의 업체가 있는 경우에는 취득세 12%에 농특세 1%와 지방교육세 0.4를 포함한 13.4%의 중과세율이 적용됩니다.일반적으로 일정 규모 이상의 룸싸롱, 카바레, 나이트클럽 등이 이에 해당하게 됩니다.다만,취득일로부터60일 이내에 다른 용도로 사용하거나 용도변경공사에 착공을 하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.4. 고급오락장:도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.취득시에는 고급오락장이 없었으나,5년 이내에 고급오락장 시설로 사용하는 경우에는중과세율을 다시 적용하여 취득세를 추징하게 됩니다.지방세법 제16조(세율 적용)① 토지나 건축물을취득한 후 5년 이내에해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여취득세를 추징한다.3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장과밀억제권역(산업단지제외)의 법인이 과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우, 중과세율이 적용됩니다① 산업단지를 제외한 수도권 과밀억제권역 내에서 법인 설립, 지점 또는 분사무소 설치 or② 과밀억제권역 밖에서 본점, 주사무소, 지점, 분사무소가 과밀억제권역 내로 전입하는경우에는5년 이내에 과밀억제권역내 부동산을 취득시에 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 표준세율(4%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 차감한 8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만,「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.1.대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우법인이 지급한 중개수수료는 취득세 과세표준에 포함됩니다개인이 건물을 취득하는 경우에는 발생한 중개수수료는 취득세 계산시에 포함되지 않습니다.그러나, 법인이 건물을 취득하는 경우에는취득과정에서 발생한 중개수수료도 취득세의 과세표준에 포함하여 신고납부하도록 되어 있습니다.종종1인 법인을 설립하여 상가나 오피스텔을 취득한 경우취득세 계산시 중개수수료를 제외하고 납부하는 경우가 있는데 과소 납부로 가산세가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른공인중개사에게 지급한 중개보수.다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.정리하면,이상 사업자가 상가나 오피스텔을 취득하는 경우에 적용되는 취득세에 대해 살펴보았습니다.오피스텔은 주거용이라도 주택법상 주택이 아니라 4.6%가 적용되며대표적인 중과세율 적용인 유흥업소인 고급오락장으로 사용하는 경우와 과밀억제권역내 법인이 5년이내 취득하는 경우에 대한 내용을 살펴보았습니다.특히, 취득한 상가건물에5년이내에 고급오락장에 해당하는 유흥업종에 들어서는 경우, 취득세가 중과세율로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.추가적으로, 법인의 취득세 과세표준에는 개인과 달리 중개수수료도 포함하여 계산 납부하여야 함에도 주의해야합니다.by 건물임대사업자/세무기장/기장수수료

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,세법상 '준주택'으로업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물주거용 오피스텔로 쓰게 되면→ 주택 으로 보게 됩니다.이때 가장 중요한 것은형식 보다는 '실질' 인데요.실질적으로 오피스텔을사무실 용도로 썼거나,사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,크게 문제되지 않을 수 있습니다.하지만 실질이 명확하지 않거나형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!주거용 오피스텔로 판단되는 경우,어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.양도세주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우주택을 매도하신다면'1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.오피스텔이 업무용 오피스텔이라면주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,만약 주거용 오피스텔로 판단된다면2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.취득세오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.그런데오피스텔을 보유할 때가문제입니다.오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한이슈가 생길 수 있습니다.부가세오피스텔을 처음 분양 받으실 때 일반임대사업자로 사업자를 등록하면건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는시행사의 말을 듣고크게 고민하지 않으시고사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.이 부분은 정말 조심해야 하는 것이오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.또한 임대사업자로 지속 보유시세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는여러 증빙들에 대한 내용입니다.어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를판단하는지 보도록 하겠습니다.오피스텔이 사실상 사용하는 용도당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에업무용이다 라고 주장하며과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.오피스텔의 내부 구조, 형태일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이기존 옵션으로 따라 붙습니다.이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.판례 내용을 인용하겠습니다.이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)사실상 오피스텔은 분양 시점부터사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다.위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다. 공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드이 공간이 사실상 주거지라는 부분은공과금에서도 확인할 수 있습니다.먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고,통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다.조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태임차인이 전입신고를 하지 않으면문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,라고 명시되어있는 판례가 있습니다.또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.임차인이 사업소득자 라 한다면그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지집중적으로 파악하게 됩니다.(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)세금계산서 발행 및 부가세 신고일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.사업자를 등록했음에도형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지또한세금계산서를 발행하였다 하더라도'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라그 판단이 달라질 수 있습니다.재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증위의 내용을 쭉 보신다면전입신고가 안되어있고,사업자등록을 낸 상태이며,부가세 신고를 정상적으로 하고,재산세법상 건축물로 부과되더라도이 모든 형태를 갖추었더라도실질이 '주거용' 오피스텔이라면과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지알아보았는데요.오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.오피스텔의 주택 여부에 따라양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.