상속후 토지매매시 세금문제에대해 알고싶어요

최모씨는 최근에 친 형이 운영하는 사업체를 함께 운영하기로 했다. 사업체가 점점 커지면서 혼자 하기엔 버겁고, 그래도 가족이 믿을만 할 것이라는 형의 부탁을 받았다. 형은 회사 주식의 일부도 싸게 넘겨주기로 했다. 지금 다니는 회사생활에 무료함을 느꼈던 지라 괜찮은 제안이라고 생각했던 최모씨는 새롭게 알게된 사실이 있었다. “내가 회사 주식을 형한테 사오는 건데, 여기에 증여세를 내야된다니.”무상으로 자산을 이전하는 것 외에도 특정 거래를 해당 거래 내에서 증여로 보아 증여세가 과세되기도 한다. [사진 pxhere]고액 자산가의 부동산 증여 열풍이 불면서 현금이나 부동산 등을 무상이전하는 것은 증여고, 이에 대해 수증자가 증여세를 내야 한다는 것은 이제 많은 사람이 알고 있는 상식이 되었다. 이제는 아주 큰 부자만이 상속세와 증여세를 내는 것이라는 공식도 많이 깨진 듯하다. 하지만 이렇게 무상으로 단순히 자산을 이전하는 것 외에도 특정 거래는 해당 거래 내에서 증여로 보아 증여세로 과세되는 유형이 있다.저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여시가보다 높은 가액을 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액을 재산을 사는 경우에 이로 인한 이익을 증여받은 것으로 보아 과세하는 것이 바로 저가양수와 고가양도에 따른 이익의 증여다. 다만, 이는 특수관계가 있는 자 간의 거래에서 고려되는 사항으로 사례의 최모씨가 고민했던 부분이 바로 특수관계자인 친형으로부터 주식의 저가양수에 대한 이익의 증여인 것이다.특수관계가 되는지에 대한 부분은 세법적으로 판단이 어려운 부분이 있는데, 쉽게 생각하자면 우리가 흔히 생각하는 가족이나 지분을 어느 정도 이상 보유하고 있는 임직원이 특수관계자가 된다고 보면 된다. 따라서 이러한 거래가 있을 때 세법상 특수관계에 해당하는 부분인지에 대한 것을 확인할 때에는 면밀한 검토 후에 진행하는 것이 필요하다.만일 특수관계가 없는 경우라면 시가의 70% 이하 또는 130% 이상의 가액으로 재산을 양수한 경우 매매가액이 비정상적으로 결정됐다면 증여로 추정할 수 있다. 비정상적이다’의 판단을 국세청이 하기 때문에 특수관계가 아닌 경우 단지 매매가액이 시가보다 높거나 낮다는 이유로 증여세를 과세할 수 없다는 대법원 판례가 있다(대법2011두22075, 2011.12.12.).부동산 무상사용에 따른 이익의 증여보통 아버지 명의의 건물에서 임차료를 내지 않고 가게를 운영하는 경우, 임차료를 아꼈다고 생각할 수 있지만 사실 이 부분도 증여세 과세대상이 된다. 상속세 조사과정에서는 상속개시 전 20년 동안 부동산을 무상사용한 사실이 밝혀진 경우 상속개시 전 15년 동안의 무상사용이익에 대해 증여세와 가산세를 부과하고, 상속 개시 전 10년 이내의 무상사용이익은 상속재산에 합산해 상속세와 가산세를 부과한다.따라서 부동산 무상사용에 대한 증여세 과세를 방지하기 위해 적어도 토지의 공시지가의 일정 부분을 연간 임대료로 지급해야 하며, 현행법상으로 무상사용의 이익은 부동산가액에 연간 2% 해당하는 금액으로 정하고 있다.또한 이런 증여세 문제뿐만 아니라, 사실은 무상으로 사용하게 한 자, 예를 들어 부모 명의의 토지를 자녀가 무상으로 사용했다면 부당행위계산에 대한 문제도 있다. 부모가 임대에 대한 종합소득세를 납부하지 않은 것이 되기 때문에 만약 상속개시 전 20년 동안에 부동산을 무상사용한 사실이 밝혀진 경우 소득세 부과제척기간 7년을 적용해 상속개시 전 7년 동안의 무상사용이익을 임대소득으로 보아 종합소득세와 가산세가 부과된다.단순히 자산을 무상으로 이전하는 것만이 증여가 아니다. 우리가 하는 거래에서 수증자가 무언가 이익을 얻고 있다면, 그것은 또 증여로 보여서 수증자는 증여세를 내야 한다는 것을 명심해야 하겠다. 이익이 있는 곳에는 반드시 세금도 있다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

여러분의 세금파트너, 성남세무사 분당세무사 미금세무사 용인세무사 상속세세무사 혜봄세무회계 김혜지세무사입니다.이번 포스팅은 [상속받은 부동산을 양도할 때 알아 놓으면 유용할 세무실무]에 대해 설명드리도록 하겠습니다.- 상속재산과 양도취득가액의 관계상속재산가액 = 양도취득가액상속재산과 양도세는 무슨관계일까요?상속받은 재산을 팔면 나중에 양도세 계산시 취득가액이 되는 구조입니다. 쉽게 예를 들어 내가 100짜리 부동산을 상속받았고, 상속개시일로부터 8개월 후 200에 팔았다고 가정합니다.1) 상속세: 상속재산가액을 100으로 잡고 계산.2) 양도세: 처분가액 200 - 상속으로 취득한 자산가액 100 = 양도차익 100으로 잡고 계산.따라서 상속재산을 어떻게 평가하냐에 따라 양도차익이 달라지므로, 상속세 신고시 재산평가가 중요하다 할 수 있겠습니다.자, 그럼 상속재산가액을 어떻게 잡는지 알아보겠습니다.- [시가] 대원칙일단 상속이 개시(=사망)되면 상속개시일이 속한 날의 전후 6개월 기간(실무상 평가기간이라 함) 중 시가에 해당하는 금액을 상속재산가액으로 보는데, 시가로 볼 수 있는 금액은 1) 평가기간 중 실제 상속받은 자산을 매매하여 매매가액이 있거나, 감정평가를 받거나, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액되었을때 그 금액을 시가로 보며, 2) 없을 경우 당해 재산과 유사한 재산이 있다면 그 유사재산의 매매가액(실무상 유사매매사례가액이라 함)을 시가로 봅니다. 유사매매사례가액이 무엇인지는 포스팅내용에서 생략하도록 하겠습니다.- [시가]가 없다면, [보충적평가방법(기준시가)]을 사용(시가도 없고, 평가기간 내 유사매매사례가액도 없는 경우)일반적으로 아파트단지 등을 제외하면 상속재산의 유사매매사례가액이 없는 경우가 많습니다. 만약 유사매매사례가액이 없다면, 기준시가(공시가)를 재산가액으로 잡을 수 있습니다. 보통 상속재산의 평가기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액도 없고, 유사매매사례가액도 없다면, 기준시가로 신고하게 됩니다.그러나 평가기간이 지난 유사매매사례가액을 상속세신고시 상속재산으로 신고하게 되면, 세무서에선 평가기간을 경과하였다는 이유 로 기준시가로 결정하기도 합니다. (실제 아파트를 유사매매사례가액으로 본인 직접 신고하였는데, 세무서에선 평가기간에 해당하지 않아 신고한 금액을 시가로 인정할 수 없다하여, 아파트임에도 불구하고 기준시가로 결정되어 상당한 양도차익때문에 방문하신 분이 있었음)보통 기준시가(공시가)는 시세의 70~80%인 상황에서 재산가액이 줄어 상속세가 절감되는 효과가 있겠으나, 이후 양도세에서 양도차익이 높아져 상당한 세금이 발생하는 문제가 생길 수 있습니다. (참고로 공동상속으로 지분율별로 쪼개지않는이상 양도세의 세율구간이 상속세보다 더 높음)- 평가기간이내 [시가]가 없다면 감정평가 활용가능양도까지 고려하여 감정평가를 받고싶다면,실무에서는 평가기간 이내에 유사매매사례가액, 기준시가(공시가)로 신고하는 것이 추후 양도까지 생각할때 불리하다면, 상속재산에 대한 감정평가를 활용하고 있습니다.이때 감정평가는 신고기한 이내가 아닌 평가기간일로부터 전후 6개월이라는 것에 유의합니다. 예를 들어 사망일이 2022.2.10이라면, 상속세신고기한은 2022.8.31까지, 감정평가기간은 2022.8.10(전 6개월부터)이라는 것입니다.- 평가기간 경과하였다면, [평가심의위원회] 활용가능위에서 설명한대로 평가기간은 상속개시일의 전후 6개월을 말합니다. 그런데 만약 이 기한을 경과하여 실제 매매가 있거나, 그 외에 법에서 열거된 사유에 해당한다면 평가기간을 경과하였다 하더라도 [납세자가 평심위에 신청하고, 법정결정기한이내에 심의 결정통지를 받은 경우, 법정요건을 충족한 경우]에 한하여 시가로 인정가능합니다.* 대략적인 요건1) 매매계약일로부터 6개월이내에 매매계약서로 입증자료를 제시 (평가심의위원회 운영규정 제35조 참고)2) 상속세 법정결정기한 이내에 신청3) 가격변동등에 특별한 사정이 없는 사유등 (평가심의위원회 운영규정 제34조 참고)4) 결정통지를 받을 것 (평가심의위원회 운영규정 제38조 참고)- 실제 [평가심의위원회]를 활용한 사례전 평심위를 여러번 활용하고 있고, 어제 평심위에 또 한건을 접수하였는데 상황은 아래와 같습니다.한 의뢰인분의 상속세신고를 위임받아 상속받은 토지를 기준시가로 신고하였습니다.(감평을 원하시지 않음) 그로부터 1년이 지난 뒤 토지를 양도하셨다고 양도세신고도 위임하러 오셨는데요. 아무래도 상속세신고때 기준시가로 재산가액을 잡다보니, 양도시 양도차익이 상당하여 납부할 세금이 2.2억원 가량인 상황이었습니다.이에 저는 상증령에서 규정한 [평가심의위원회 평가규정]에 신청하였고(현재 심의중), 평심위에서 인정될 경우 대략 6천만원의 절세효과 발생합니다. 그러니 되든 안되든 당연히 신청해야겠죠!!평심위 신청에서 가장 중요한 것은 [기한내 신청]입니다.상속되었다면 사망일로부터 2개월이내 신청, 상속 이후 양도하였다면 매매계약일로부터 6개월이내신청 (법정결정기한내)하여야 하는데요.따라서 신청기한이내에 세무상담받으시는게 좋고, 고객분들 입장에서는 감평비용도 아낄 수 있습니다.자세한 내용과 법령은네이버에 '김혜지세무사' 검색-> 해당 블로그를 참고해주세요

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.