😮 260 저도 궁금해요!
07-16
부모님 명의 집 시세보다 저렴하게 전세계약 문제없을까요?
부모님 명의 집에 제가 시세보다 저렴하게 전세계약하고 살아도 증여세 문제가 없을까요?
시세는 현재 7억정도고 전세 시세는 4~5억 정도 됩니다. 제가 보유하고 있는 현금이 1.5억 정도라 그 금액에 전세계약 하고 살다가 차후 증여시 해당 금액은 제외하고 증여세 납부 희망하는데 문제 없을지 궁금합니다.
찾아보니 무상거주는 13억정도 미만이면 가능하다고 알고 있는데, 이게 저렴하게 전세계약하는 것도 문제가 없는지 여부는 확인이 어려워서 질문드립니다!
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안녕하세요? 비스타 세무회계 고하은 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
무상임대의 경우 부동산시세에 연간 2%의 임대요율을 적용하여 세법상 임대료를 계산하지만, 저가임대여부를 판단할 때는 실제 임대시세가 원칙이 됩니다.
따라서 아파트의 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템상의 전월세 시세를 기준으로 판단합니다.
만약 국토교통부 실거래가상 전세 시세가 5억이라면, 최소3.5억원은 부모님께서 받으셔야 저가임대가 아니게 되어 증여세 부담이 없어집니다.
따라서 차라리 무상거주를 하시는 것이 증여세 부담이 없을 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 위드유세무회계 추창민 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1.7억시세인 주택의 전세보증금의 시가는 3.5억 입니다. 그러므로 저가 전세거래하시려면 3.5억의 70%인 2.45보다 높게 전세가를 설정하셔야 합니다.
2. 오히려 지금의 경우 무상거주 13억까지 가능하므로 무상거주 하는것이 나을 것으로 보입니다.
저가보다 무상이 더 좋은게 의아해 하시겠지만 법이 그렇게 명문화 되어있습니다.
답변이 도움되셔다면 채택 부탁드립니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
세법상 전혀 문제 없습니다.
1. 증여세
타인의 부동산을 무상으로 거주할 경우 해당 주택의 시가가 13억 1,800만원을 초과할 경우에만 증여세 문제가 발생합니다. 기재하신 것처럼 무상거주가 아닌 보증금 1.5억을 드리고 거주한다면 무상거주에 해당하지 않아 증여세 문제는 없는 것입니다.
2. 소득세
직계존비속간 주택을 무상으로 대여하고 실제로 거주하는 경우에도 예외적으로 세법상 문제는 전혀 없습니다. 따라서 기재하신 것처럼 시가대비 저렴한 보증금을 드리고 거주할 경우 세법상 아무런 문제는 없는 것이니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
부모님명의 아파트 전세시세 가격보다 적게 또는 무상거주 할 수 있나요?
무상거주하는 주택의 시가가 약 13억 1,800만원(1,318,987,323원) 미만이라면 무상거주가 가능합니다. 따라서 현재 시부모님의 주택의 시기가 8억일 경우 별도의 임대차계약없이 전입신고 이후 무상거주하셔도 세법상 증여세 문제는 발생하지 않습니다.
증여세에서는 부동산무상사용에 따른 이익의 증여규정이 있습니다. 다만, 이에 해당하려면 무상거주하는 주택의 시가가 1,318,987,323원 이상이어야 하는 것입니다. 해당 금액 미만이라면 무상거주를 하더라도 증여세가 과세되지 않습니다.
이와 별개로 개인간 차용금액이 약 2.17억원(217,391,304원)이하일 경우 무이자차용이 가능하므로 참고하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
부모님명의 집으로 합가하면서 전세계약서
1. 소득세
소득세 문제는 없습니다. 직계비속에게 무상으로 주택을 사용하게 하고, 직계비속이 실제로 거주하는 경우에는 부당행위계산 부인 등의 문제는 발생하지 않습니다.
소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)
2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
2. 증여세 문제
부모님과 함께 거주할 경우 실무적으로 증여세 문제가 발생할 것 같지는 않습니다. 다만, 걱정이 되실 경우 기재하신 것처럼 일부 보증금을 드리면 전혀 문제가 되지 않습니다.
증여세법에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용할 경우, 부동산 무상사용이익에 대한 증여세 규정이 있습니다. 이는 실제로 '무상'으로 사용할때 적용되는 것이기 때문에 기재하신 것처럼 일부 보증금을 드리고 거주한다면 전혀 문제가 생기지는 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 추가 문의사항이 있으실 경우 부담없이 02-6403-9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
가족간 반전세 계약을 시세보다 저렴하게 할 경우
문제될 것은 없습니다.
기재하신 것처럼 무상거주하는 주택의 시가가 약 13억 1,800만원을 초과하지 않는다면 무상거주로 인한 증여세 문제도 발생하지 않습니다. 또한, 부모님 입장에서도 해당 주택을 직계존비속에게 무상임대하여도 소득세가 과세되지 않는 것입니다.
소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)
② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.
2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다
따라서 무상거주를 하셔도 되고, 시가보다 월등히 저렴하게 임차료를 지급하면서 거주하셔도 됩니다. 참고로 부모님이 1세대 2주택 이상에 해당한다면 주택 월세소득에 대해서 종합소득세 신고를 하셔야 하는 점은 참고하셔야 합니다. 따라서 부모님이 이에 해당한다면 임대차계약서를 작성하지 않고, 생활비를 드린다는 개념으로 접근하시는 것이 적절해보입니다.
*보다 구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
가족 간 아파트 전세 계약 후 매매 진행 문의
1. 특별한 문구는 없습니다. 추후 실제로 매매계약을 체결할 때 매매계약서에 보증금을 제외한 나머지 잔금을 지불한다는 문구를 기재하시면 됩니다.
2. 직거래로 하더라도 전혀 문제는 없습니다.
3. 월세 지급 없이 전세금으로만 지불한다면 해당 재산의 시가 x 50%만큼 전세금을 지불 하시면 됩니다. 융자금은 고려하지 않습니다. 따라서 현재 시세가 10억이라면 시세의 50%인 5억 이상의 전세금만 지불하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
부모님 집 전세 계약시 금액 조정이 가능한가요?
전세시세를 낮게 들어가더라도 주택가액이 엄청나게 크지 않는 이상 왠만하면 큰 문제는 없을 것입니다.
부동산 무상사용에 대한 이익은 현재 제공받고 있는 사용이익의 차이가 5년간 1억원 이상일 경우에만 증여로 인식 되기 때문에 전세 평균이 5억임이 확실하다면 질의자께서 부동산 사용으로 받는 이익이 5년간 차익이 1억원 미만으로 형성되므로 큰 문제는 없습니다.
관련 전문가
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컨설팅∙자금조달
[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트
1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com
상속∙증여세
양도소득세
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.
상속∙증여세
금전무상지원(대여, 증여)에 따른 증여 문제(자녀 주택 취득자금 지원, 전세금 지원 등에 따른 문제)
금전무상지원(대여, 증여)에 따른 증여 문제 (자녀 주택 취득자금 지원, 전세금 지원 등에 따른 문제)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.자녀가 주택을 취득하거나 전세로 거주할 경우, 주택취득자금이나 전세금을 지원해주는 경우가 상당히 많습니다. 이러한 금전지원을 증여로 볼 수도 있고, 차용으로 볼 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다.증여할 경우간단합니다. 부모가 자녀의 주택자금이나 전세금을 대여해주는 것이 아닌 실제로 증여를 해줄 경우, 모두 증여에 해당합니다. 따라서 증여받은 자녀는 반드시 증여세를 신고 및 납부해야 적법한 자금출처로 인정받을 수 있습니다. 부모 등 직계존속(부모, 조부모 등 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용되어 납부할 증여세는 없습니다.한편, 자녀가 납부해야할 증여세를 부모가 대신 납부해줄 경우에도 증여로 봅니다. 따라서 자녀에게 증여하시려는 자금 + 증여세 상당액의 현금을 함께 증여하여 1회의 증여세 신고로 깔끔하게 마무리 해야 합니다. 증여세 상당액의 현금을 계산하는 방법은 다소 복잡합니다. 이를 gross-up 방식의 증여라고 하며 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222319308507대여할 경우대여란 당연히 빌려준 돈을 추후에 반드시 상환받음을 의미합니다. 따라서 자녀에게 주택취득자금이나 전세금을 대여해줄 경우, 추후 자녀로부터 반드시 상환을 받아야 하는 것입니다. 세법에서는 특수관계인과의 금전대출을 할 경우 적정 이자율을 4.6%라고 보고 있습니다. 따라서 자녀과 금전대차거래를 할 경우 4.6%의 이자율을 적용해야 합니다.다만, 증여세법에서는 무이자 에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 이상일 경우에만 무이자에 대한 증여세가 과세됩니다. 따라서 무이자에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 미만이라면 무이자로 대여를 하고, 원금만 상환받아도 되는 것입니다. 무이자에 대한 증여이익이 1천만원 미만이 되기 위해서는 대여금이 217,391,304원 미만이어야 합니다.217,391,304원 x 4.6% = 10,000,000원무이자로 차용을 할 경우에도 원금은 매월 일정금액으로 꾸준히 상환을 하고, 만기에 나머지 금액을 상환하는 것이 추후 국세청에 대응하기에 합리적일 것입니다. 만약, 자금출처에 대한 세무조사 과정에서 원금이나 이자상환내역이 전혀 없다면 국세청에 대응하기도 용이하지 않을 것이며, 국세청에서 증여로 과세할 확률도 있습니다. 또한, 국세청은 가족간 금전거래에 대해 꾸준히 사후관리를 하므로 반드시 유의하셔야 합니다.아래는 제가 과거에 포스팅한 재산 취득, 자금 지원 등에 관한 증여세 과세 이슈를 다른 내용들입니다. 해당 포스팅도 함께 참고하시면 많은 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222046641730https://blog.naver.com/cta_moonyh/222084809586 https://blog.naver.com/cta_moonyh/222439430100지금까지 금전지원에 대한 증여세 이슈에 대해서 살펴보았습니다. 실무에 도움이 되셨길 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.
상속∙증여세
[사례분석 - 증여세] 전세금 부담부증여, 자녀가 세입자인 주택 증여 (by 부산세무사/부산회계사)
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사
상속∙증여세
양도소득세
[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다
안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.오늘은'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응사례'에 대한 내용과 과정에 대하여 안내드리려고 합니다.이번 조사건은22년 4월 18일에 개시되었으며, 조사대상기간은20년 1월 1일 ~ 21년 4월 30일로서 해당기간 내에미성년자인 자녀의 명의로 부동산을 8건 취득하였습니다.(1)소득이 없는 미성년자 자녀의 명의로(2)20.1.1~21.4.30까지8개의 부동산을 취득하였고,(3)조사대상기간 이후에도3개의 부동산을 추가로 자녀 명의로 취득하였으며,(4)최초 취득금액에 대해서는 부모와 자녀가차용증을 작성하여 취득대금을 조달하였습니다.실제로 이런 형식으로 자녀 명의로 취득하시려는 분들이 많기 때문에유사한 내용에 해당하시는 분은 꼼꼼히 보시는 것이 좋을 것 같습니다.전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.이미 부모 명의로 다수의 부동산을 취득한 상황에서미성년자 자녀의 명의로 총 11개의 부동산을 취득하였고, 해당 건에 대하여 증여세 신고 등을 하지 않았습니다.소득이 없는미성년자 자녀의 명의로 11개의 부동산을 취득하면서 부족금액에 대하여 차용증으로 자금을 조달한 것이 자금출처조사의 가장 큰 이유였습니다.차용증 금액은 이자를 지급하지 않은 상태에서 대부분의 금액을 전세보증금으로서 상환한 상황이었습니다.자녀가 소득이 전무하면서 미성년자이기 때문에 법정대리인인 부모가 매매계약 등을 진행하였으므로 실제로 자녀가 해당 부동산을 취득했음과 차용관계를 입증하는 것이 가장 중요했습니다.해당 건에 대하여 가장 큰쟁점은 다음과 같습니다.부동산의 실권리자와 명의자가 다름이 인정되는 경우에는부동산실명법에 따라 부동산 명의신탁에 해당하여 해당 거래는 무효가 되며, 명의신탁에 대한 과징금이 부과, 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.또한양도소득세 등의 국세에서는 명의자와 실권리자가 다른 경우에는 실권리자의 주택으로 보아 다주택자 양도소득세 등을 과세하고 있습니다.따라서 부동산명의신탁에 해당한다면'부동산 가격에 대한 최대 30%의 과징금'과'시세차익의 70%에 육박하는 다주택자 양도소득세'등의 세금이 부과될 수 있습니다.부동산 명의신탁은 가볍게 여길 문제가 아니므로 충분한 검토 없이 다른 분의 명의로 취득하는 행위를 지양해야 합니다.부동산 명의신탁 해당 여부는매매계약의 내용과 자금의 이체상황, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제이기 때문에 관련 판례 및 법적 근거에 따라 해당건은 부동산 명의신탁에 해당하지 않음을 주장하여 인정받았습니다.실권리자가 부모가 아닌 자녀임을 관련 사실관계에 맞추어 입증하는 것이 가장 주요했습니다.상속세및증여세법에서원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 금전소비대차(차용증)은 인정하지 않고 있습니다.다만, 형식과 실질이 차용증으로 볼 수 있는 경우에는 관련 판례에 따라예외적으로 인정받을 수 있습니다.가족간의 차용증이 당연하게 인정되는 것으로 알고 자유롭게 차용증을 쓰시는 분들이 굉장히 많이 계시는데,차용금액과 차용내용 및 형식들이 굉장히 중요한 부분이니 충분한 검토를 통하여 차용거래를 해야 합니다.원칙적으로 가족간 자금이 오간 것에 대해서는 각각을 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 따라서 차용증이 인정되지 않고 증여로 추징된다면 증여세와 가산세를 포함하여 큰 세금이 부과될 수 있습니다.해당 조사건의 경우 관련 판례를 근거로 사실관계를 기반으로 하여 차용증으로 인정되어야 하는 논리를 만들어 인정받을 수 있었습니다.차용금액을 상환한 사실, 차용증 작성의 동기 등의 사실관계를 입증하는 것이 가장 주요했습니다.보유세 중 재산세는 지방세이지만, 종합부동산세는 국세입니다. 지방세는 일반적으로 형식주의를 취하고 있으므로 자녀 명의로 취득한 것이 등기무효가 되지 않는다면 명의자를 기준으로 부과되지만,국세는 실질과세원칙에 따라 실권리자의 주택으로 보아 부과될 여지가 있습니다.다만,종합부동산세는 지방세법의 납세의무자를 차용하고 있으며 부동산 수익의 귀속 및 궁국적인 귀속이 자녀에게 있음을 근거로 보유세 추징을 막을 수 있었습니다.조사대상기간 이외의 기간이더라도 명백한 탈세혐의가 포착되는 경우에는 조사범위를 확대할 수 있습니다.해당 건의 경우 조사대상기간 이후에3건의 부동산을 자녀 명의로 추가로 취득하였지만, 추가 취득부분에 대해서는 일부에 대해서만 기한 후 신고를 하는 것으로 잘 마무리할 수 있었습니다.해당 조사건의 경우 쟁점사항부분을 어떻게 보느냐에 따라세액차이는 다음과 같습니다.이번 조사건은법리 판단이 중요했던 건으로서 관련 판례 및 법적 근거를 통하여 조사를 잘 대응함으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.같은 조사건이라고 하더라도담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.특히자금출처조사는 기장으로 파생되는 개인사업자 및 법인세 등의 세무조사건과는 쟁점이 다르기 때문에 평소 부동산 및 개인 재산을 전문으로 하는 세무사와 함께하는 것이 좋은 결과를 만들어 낼 수 있습니다.