관리처분인가 후 조합원입주권 증여

주택재개발사업에 따른 관리처분계획이 변경된 경우조합원입주권의 취득시기(최초 인가일에 취득한 것으로 봄)사전-2020-법령해석재산-0612 [법령해석과-2715]등록일자 : 2020.08.26.생산일자 : 2020.08.26.요지주택재개발사업에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 조합원입주권은 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 보는 것임답변내용「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”)는 「소득세법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 주택재개발 사업내용의 변경으로 관리처분계획이 (변경)인가된 경우 최초 관리처분계획인가일에 당해 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.질의요지○(질의1) 주택재개발 사업에 따른 최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 시 조합원입주권의 취득시기(최초 관리처분계획인가일 vs. 관리처분계획변경인가일)○(질의2) 조합원입주권의 취득일을 “관리처분계획변경인가일”로 볼 경우, 종전주택 양도가 1세대 1주택 비과세 적용대상인지 여부사실관계○ 신청인은 주택재개발정비사업지구 내 조합원임○ 20xx.x.x. 재개발대상 종전주택에 대한 최초 관리처분계획인가○ 20xx.x월 배우자 명의로 신규주택 취득 후 전입함○ 20xx.xx월 종전주택의 사업시행변경인가 * 주택재개발정비사업시행(변경)인가서상 변경내용 ･ 세대수, 재건축 연면적 증·감, 평형변경, 정비기반시설 등○ 20xx.x.x. 종전주택 양도○ 20xx.x.xx. 종전주택에 대한 관리처분계획변경인가★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

주택재개발사업에 따른 관리처분계획이 변경된 경우조합원입주권의 취득시기(최초 인가일에 취득한 것으로 봄)사전-2020-법령해석재산-0612 [법령해석과-2715]등록일자 : 2020.08.26.생산일자 : 2020.08.26.요지주택재개발사업에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 조합원입주권은 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 보는 것임답변내용「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”)는 「소득세법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 주택재개발 사업내용의 변경으로 관리처분계획이 (변경)인가된 경우 최초 관리처분계획인가일에 당해 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.질의요지○(질의1) 주택재개발 사업에 따른 최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 시 조합원입주권의 취득시기(최초 관리처분계획인가일 vs. 관리처분계획변경인가일)○(질의2) 조합원입주권의 취득일을 “관리처분계획변경인가일”로 볼 경우, 종전주택 양도가 1세대 1주택 비과세 적용대상인지 여부사실관계○ 신청인은 주택재개발정비사업지구 내 조합원임○ 20xx.x.x. 재개발대상 종전주택에 대한 최초 관리처분계획인가○ 20xx.x월 배우자 명의로 신규주택 취득 후 전입함○ 20xx.xx월 종전주택의 사업시행변경인가 * 주택재개발정비사업시행(변경)인가서상 변경내용 ･ 세대수, 재건축 연면적 증·감, 평형변경, 정비기반시설 등○ 20xx.x.x. 종전주택 양도○ 20xx.x.xx. 종전주택에 대한 관리처분계획변경인가★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민세무사입니다 .일반적으로 프리미엄이 15억 이상인 고가 입주권의 경우관리처분계획인가 전에 소득세법 상 주택 상태로 매도하는 것이양도소득세가 더 적게 나온다고 알고 계십니다 .오늘은 예시 상황에 대입하여조합원 입주권을 양도할 때 계산구조가 어떻게 되는지설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다 .예시 상황관련법령 . 소득세법 제89조 , 94조, 95조 및 동법 시행령 제 100조, 154조, 166조 등아래 상황은 가정치이며 , 실제 본인의 상황과는 다를 수 있습니다. 노량진 1구역종전 부동산 : 단독주택 ( 취득 이후 계속 거주 )1세대1주택자종전 주택 취득가액 : 200,000,000원종전 주택 취득일 : 2008-01-01관리처분계획인가일 : 2026-04-21권리가액 : 500,000,000원매도가액 : 2,500,000,000원취득 당시 취득세 등 필요경비 : 10,000,000원매도 당시 양도소득세, 세무신고수수료 등 필요경비 : 20,000,000원[1] 2026년 2월에 주택 상태로 매도하는 경우의 양도소득세☞ [1] Step - 1 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비를 차감한 양도차익 산정☞[2] Step - 2소득세법 시행령 제 154조 1항에 따라 비과세 요건 충족하였으므로 비과세 양도차익 차감☞[3] Step - 3소득세법 95조 2항 표2 . 장기보유특별공제 80% 적용하여 공제한 양도소득금액 산정☞[4] Step - 4기본공제 차감하여 과세표준 산정 후 세액 산출- > 부담세액 약 6,300만원[2] 2026년 5월에 입주권 상태로 매도하는 경우의 양도소득세☞ [1] Step - 1 권리가액 - 취득가액 - 취득 등 필요경비 차감하여 관리처분계획인가 전 양도차익 산정☞ [2] Step - 2매도가액 - 권리가액 - 양도 필요경비 차감하여 관리처분계획인가 후 양도차익 산정☞ [3] Step - 3소득세법 제 89조 1항 4. 입주권 비과세 충족하였으므로 비과세 양도차익 차감하여 과세대상 양도차익 산정☞ [4] Step - 4소득세법 95조 ② 표2. 장기보유특별공제는 94조 1항 1. 토지/건물에만 적용되므로관리처분계획인가 전 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제 적용 양도소득금액 산정☞ [5] Step - 5관리처분계획인가 전 / 후 양도소득금액 합산☞ [6] Step - 6기본공제 차감하여 과세표준 산정 후 세액 산출입주권은 다주택자여도 중과세율 적용대상이 아닙니다 .관리처분계획인가 전 / 후 매도 시점에 따라 세액 차이는 약 4억원에 육박합니다 .관리처분계획인가가 되면투기과열지구 전매제한으로 인하여거래가능매물도 희소해지며 이에 따라 가액이 오를 수는 있으나세액 차이를 상쇄시키기 위하여는 내 예상보다 훨씬 더 가액이 올라야투자상 이익을 얻을 수 있습니다 .또한, 매수자 입장에서도 일시적 입주권 비과세를 받는 것이 아니라면받을 수 있는 비과세 혜택도 거의 없을 뿐더러취득시기는 준공 시점이 되기에 관리처분계획인가 전 매수가 유리해집니다 .재개발 재건축 투자 의사결정은 세금 문제를 잘 알고 가는 것이 중요합니다 .

신규 입주권이 주택으로 완공된 후 기존 조합원 입주권 양도 시양도소득세 비과세 여부(양도소득세 비과세 가능)기획재정부 재산세제과-50생산일자 : 2023.01.10.요 지조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 새로운 조합원입주권을 취득하여 그 조합원입주권이 해당1주택으로 완공된 후 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용하는 것임회 신【질의】신규 조합원입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 종전주택이 관리처분 계획인가로 변환된 조합원입주권을 양도하는 경우, 소득법§89①(4)나목에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 소득법§89①(4)나목 적용 가능(제2안) 소득법§89①(4)나목 적용 불가【회신】귀 질의의 경우 조합원입주권을 1개 보유한 1세대(관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대)가 새로운 조합원입주권을 취득하여 그 조합원입주권이 해당 1주택으로 완공된 후 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용하는 것입니다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트