생활형숙박시설을 오피스텔로 변경 시 양도소득세 비과세 요건

1. 개요소득세법 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 세대를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 하는 것이 원칙입니다.이때 주택에 해당하는지 여부의 판단은 실질에 따라 판단하게 되므로 주거용으로 사용하는오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등의 경우에도 사실관계에 따라 주택으로 포함될 수 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의 ]7. 주택 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.국세, 지방세, 청약, 대출, 지역주택조합 등 무주택자 및 1주택자를 판단해야 하는 경우들이 많지만 각 관련 법 규정에 따라 판단의 기준이 달라집니다. 청약 시 무주택자에 해당하여 해당 분양아파트를 1세대 1주택 비과세를 적용하여 비과세로 신고했지만보유하고 있던 오피스텔이 주택으로 잡혀 양도세가 추징되는가 하면, 상속받은 토지 위에 본인도 모르게 위에 친척이 농가주택으로 사용함으로써 취득세 폭탄을 맞는 경우도 있습니다.사례1)- 일산 A아파트 보유- 송도 B오피스텔 보유(주거용으로 임대)- 일산 A아파트를 7억원에 양도 후 비과세 신고구분실제 추징 세액A아파트 양도 전 B오피스텔을사무용으로 변경하는 경우양도소득세110,000,000원0원가산세30,000,000원0원합계세액140,000,000원0원양도소득세의 경우 오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 임대하여 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 주택수에 포함되므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.사례2)- 10년 전 파주 A토지 상속(토지 위 건물은 친척이 농가주택으로 사용)- 은평구 B아파트 12억원에 취득구분실제 납부 세액B아파트 취득 전 A농가주택을멸실하는 경우취득세108,000,000원42,000,000원취득세의 경우 주택으로 사용하고 있는 건물의 부속 토지에 해당한다면 해당토지만 본인 소유라고 하더라도 주택 수에 포함되므로 새로운 조정대상지역의 주택 취득 시 2주택에 해당하여 9%의 높은 중과세율이 적용됩니다.이처럼 각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함되어 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.아래에서는 양도소득세 비과세 및 다주택자 중과세 판단 시 물건 종류별로 주택 수 포함 여부에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.1. 오피스텔2. 생활형 숙박시설(레지던스)3. 고시원4. 별장5. 기숙사6. 무허가주택2. 오피스텔소득세법 제88조에 따라 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당합니다.오피스텔로 건축하여 공부상 오피스텔이라고 하더라도실제 사용하는 용도에 따라 소득세법상 주택에 해당할 수도 있는 것입니다.주거용으로 사용 여부의 판단은임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조등으로 판단할 수 있습니다.[절세방안]오피스텔은 주택에 포함될 수도 있으며, 제외될 수도 있습니다.따라서무주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리하며,1주택 이상자의 경우에는 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 하여 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련되어 있으며, 사실관계에 따라 인정받기 어려울 수 있습니다.따라서양도일 현재의 사용 용도뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려하여 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요하며, 일정 기간의 여유만 있다면 충분히 입증 가능합니다.3. 생활형 숙박시설(레지던스)주택에 대한 각종 세금들이 높은 중과세율이 적용되면서 새로운 투자처를 찾는 사람들이 늘어나면서 최근 생활형 숙박시설이 관심을 많이 받고 있습니다.생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해당합니다.하지만 호텔은 일반숙박시설로서 취사가 불가능 하지만 생활형 숙박시설은 취사가 가능하므로 주거용으로 사용 가능한 것이 특징입니다.청약 시 제한을 받지 않고, 생활형 숙박시설을 보유하고 있더라도 전세자금대출도 가능하여 큰 인기를 얻고 있으나 세법에서는 사용 용도에 따라 주택에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.구분내용청약주택 수 제외대출주택 수 제외전매 제한전매 제한 제외세금분양권 상태 주택 수 제외(준공 후 사용현황에 따라 포함)취득세는 공부를 기준으로 판단하므로 실제 사용 용도가 주거용이라고 하더라도 주택의 취득세가 적용되지 않습니다.다만, 실질의 원칙으로 하는 양도소득세에서는 다릅니다.생활형 숙박시설이라고 하더라도 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 포함됩니다.따라서 생활형 숙박시설이 소득세법상 주택에서 제외되기 위해서는 숙박업으로 신고가 필요합니다. 숙박업으로 등록하지 않는 경우 공중위생관리법상 벌금이 부과될 수 있으며, 각종 세금에서 주택으로 보아 중과세가 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.[생활형 숙박시설 분양권]소득세법에서 21.1.1 이후 취득한 아파트의 분양권은 주택에 포함됩니다.다만, 생활형 숙박시설의 분양권은 21.1.1 이후 취득하더라도 소득세법에 따른 분양권에 해당하지 않으므로 주택 수에서 제외됩니다.4. 고시원고시원은 일반적으로 방마다 취사시설이 구비되어 있지 않고 공동 취사시설을 사용합니다. 고시원의 주택 여부를 판단할 때는 방마다 취사시설 및 화장실 등 독립된 주거 활동이 가능한지, 주택임대차계약서 작성 여부, 공부상 주택 여부, 보증금 여부 등 관련 사실관계를 종합적으로 판단합니다.고시원이 주택 외 건물로 인정된 사례도 있지만, 사실관계에 따라 주거용으로 보아 주택으로 본 사례도 있습니다.고시원 건물이 공부상 주택이 아니더라도 사실에 따라 주거용으로 인정되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면 다세대주택으로 보아 다주택자 중과세율의 높은 세금이 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다.5. 별장소득세법에서'별장'이란‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물’이라고 규정하고 있습니다.하지만 이 조문은 비사업용토지에 대한 것으로서 1세대 1주택 비과세 판단에 있어서 동일하게 적용하기 어렵습니다.별장은 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있도록 내부구조와 취사시설이 설비되어 있습니다.따라서 주거용으로 사용하기 적합한 건물로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당하기 때문에 주택에서 제외되기 어려울 수 있습니다.별장의 가장 중요한 것은 주거용으로 사용할 수 있는 적합한주거기능이 유지·관리되어 있다는 점으로서 1주택과 1별장을 보유하는 경우 별장을 주택에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것은 쉽지 않은 일입니다.다만, 실무에서 별장으로 사용하고 있음을 입증하는 방법은 다양하게 있으므로 전문 세무사와 함께 준비한다면 충분히 인정받을 수 있습니다.6. 기숙사기숙사는오피스텔, 고시원과 같이 주택법에 따른 준주택으로서 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용가능한 시설을 말합니다.따라서 기숙사 역시 주거시설로 사용 가능한 건물이기 때문에 소득세법상 주택에 해당할 수 있는 건물입니다. 특히나기숙사는 고시원과 다르게 아파트 등을 기숙사 등으로 사용하는 경우도 있으므로 기숙사의 형태나 사업주의 형태도 함께 고려해야 합니다.기숙사의 형태 중공장 등에 부수된 합숙소인 경우에는 주택에서 제외될 수 있지만, 공장 이외의 장소에 위치한 주택인 경우 주택으로 인정되기 어려울 수 있습니다.만약기숙사로 사용하고 있는 건물이 아파트라면 인정 가능성이 낮을 수 있습니다.아파트는 기숙사 뿐만 아니라 실제로 사업용으로 사용하더라도 사업용 건물로도 보기 어렵습니다. 따라서 기숙사 건물의 용도뿐만 아니라 건물 종류도 함께 고려해야 합니다.7. 무허가주택소득세법에서 주택이란 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에 불구하고무허가주택을 모두 포함하는 것입니다.[무허가주택의 토지를 취득한 경우]소득세법상 주택의 건물과 주택의 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 각 소유자가 별도세대라면 주택의 부수토지 소유자는 소득세법상 주택에서 제외합니다.다만,주택이 무허가주택인 경우에는 소유주를 특정할 수 없으므로 부수토지만 취득한 경우에도 주택을 함께 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.[양성화 조치에 따라 등기가 가능한 경우]무허가주택을 주택으로 인정 받아 1세대 1주택 비과세로 양도하려는 경우로서 무허가주택이 특정건축물 양성화 조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당한다면‘미등기양도자산’에 해당하여 비과세 혜택 적용이 불가능할 수 있으니 유의해야 합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 요건1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되는데요. 이 때, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만일 17.8.3 이후 취득하는 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주도 해야 합니다. 다만, 거주자가 무주택 상태에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다.용도변경과 비과세 요건주택과 주택외부분으로 이루어진 겸용주택, 업무용으로 사용하던 오피스텔 등의 건물을 흔히 찾아볼 수 있는데요. 만일 이런 상가를 주택으로 용도변경하게 된다면 1세대 1주택 거주요건을 어떻게 적용될까요? 국세청 유권해석을 통해서 몇가지 알아보도록 하겠습니다.조정대상지역의 오피스텔을 취득하여 근린생활시설으로 사용하다 조정대상지역에서 해제된 이후 주택으로 용도변경하는 경우양도, 서면-2020-부동산-5098 [부동산납세과-1247] , 2021.09.08사실관계는 다음과 같습니다.- ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)* ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음- ’17. 8. 3.A 소재지 조정대상지역 지정- ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대- ’19.11. 8.A 소재지 조정대상지역 지정해제- ’19.12.17.A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부- ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득- ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정​A오피스텔이 취득당시에는 조정대상지역이었지만 용도변경 당시에는 조정대상지역에서 해제된 상황에서 추후 A주택을 비과세 받기 위해서 거주요건이 적용되는지 안되는지가 질의내용이었는데요. 이에 대해 국세청은 다음과 같은 답변을 내놓았습니다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 이는 주택에 포함되지 않는 것이며 해당 오피스텔을 주거용으로 용도변경하는 시점에 새로운 주택을 취득하는 것이므로 용도변경 당시 조정대상지역이 아니라면 2년의 거주요건이 적용되지 않는다는 것입니다.​사실 A오피스텔을 계약하고 계약금을 지급할 당시에 무주택 세대로서 A오피스텔 소재지가 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 처음부터 거주요건이 적용되지 않는 것이 당연했는데요. 국세청 해석은 이보다는 오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택이 아니라는 것에 주목했던 것 같습니다.조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부양도, 서면-2020-법령해석재산-3906 [법령해석과-2950] , 2021.08.26사실관계는 다음과 같습니다.○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득- ’17.9월 부산 기장군조정대상지역 지정○ ’18.2월 A토지 위B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)- ’18.12.31. 부산기장군조정대상지역 해제○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정​조정대상지역 소재한 겸용주택 전체를 상가로 용도변경하고 이후 조정대상지역에서 해제된 후 전체를 주택으로 용도변경하는 경우 거주요건이 적용되느냐가 질의내용이었습니다. 국세청 답변은 아래와 같습니다.취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택은 이후 주택으로 용도변경하더라도 거주요건은 적용됩니다. 해당 겸용주택은 오피스텔과는 달리 주택과 주택외부분으로 이루어져 있기 때문에 취득 당시 조정대상지역이면 무조건 거주요건을 적용한다는 것입니다. 만일 1층이 근린생활시설로만 이루어져 있었다면 용도변경 당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주요건이 적용되지 않았을 것입니다.​이상으로 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대하여 알아보았습니다.감사합니다.

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

기숙사 임대시 부가가치세 과면세 여부부가, 서면-2017-부가-0428, 2017.12.26[ 제 목 ]기숙사 임대시 부가가치세 과면세 여부[ 요 지 ]사업자가 건물을 주거용 주택으로 임대하고 임차인이 당해 건물을 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우 당해 임대용역은 부가가치세가 면제되는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우 기존해석사례(사전-2017-법령해석부가-0020, 2017.01.20 외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 사전-2017-법령해석부가-0020, 2017.01.20사업자가「건축법 시행령」제3조의5[별표1] 제4호의 제2종 근린생활시설에 해당하는 건물을 임차하여 구획된 실(室) 안에 싱크대, 가스렌지 등의 취사시설을 설치하지 아니하고 침대, 책상, TV, 화장실, 세면시설만을 설치하는 등 국토교통부 장관이 고시하는 고시원업의 시설기준에 적합한 구조로 변경하여 숙박의 형태로 사용하게 하는 경우에는「부가가치세법」제11조제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세 되는 것임○ 서삼46015-11639, 2002.09.30귀 질의의 경우 사업자가 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 주거용 주택으로 임대하고 임차인이 당해 건물을 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우 당해 임대용역은부가가치세법 제12조제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.1. 사실관계○ 본인은 주택임대 사업자로 ‘갑’법인 소유의 부동산(기숙사)을 법인(‘을’법인 신설 예정)명의로 매입하여 임대사업을 영위하고자 함 - 매입 예정 부동산은 ‘갑’법인이 종업원들의 기숙사로 사용하고 있으며 공부상 공동주택(기숙사)로 등록되어 있음 - 상기 기숙사는 관리실, 공동취사실, 세탁실을 갖추고 있고 종업원이 거주하는 방인 65실(개별취사시설 없음)이 있음○ 2014.11.11. ‘공동주택인 기숙사에 대하여 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상’으로 건축법 시행령이 개정되어 기숙사의 총 세대수 중 50% 미만에 대해서 개별 취사시설을 갖출 수 있음 - 상기 기숙사를 매입하여 개별취사시설이 없는 방 중 50% 미만인 32실에 대하여 개별취사시설을 하고 50% 이상인 33실에 대하여는 공동취사시설을 이용하도록 운영하고자 함2. 질의내용○ 개별 취사시설이 있는 32실을 임대할 경우 상시 주거용 주택에 해당되어 임대료에 대하여 부가가치세를 면제하는지 여부○ 공동취사시설을 이용하는 33실을 임대하는 경우 사업용 주택으로 보아 임대료에 대하여 부가가치세를 과세하는지 여부3. 관련법령○부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. <개정 2015.8.11, 2016.1.19>12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것○부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 사업용건물 이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.○건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.[별표 1] 용도별 건축물의 종류2. 공동주택라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)○ 사전-2017-법령해석부가-0020, 2017.01.20사업자가「건축법 시행령」제3조의5[별표1] 제4호의 제2종 근린생활시설에 해당하는 건물을 임차하여 구획된 실(室) 안에 싱크대, 가스렌지 등의 취사시설을 설치하지 아니하고 침대, 책상, TV, 화장실, 세면시설만을 설치하는 등 국토교통부 장관이 고시하는 고시원업의 시설기준에 적합한 구조로 변경하여 숙박의 형태로 사용하게 하는 경우에는「부가가치세법」제11조제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세 되는 것임○ 서삼46015-11639, 2002.09.30귀 질의의 경우 사업자가 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 주거용 주택으로 임대하고 임차인이 당해 건물을 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우 당해 임대용역은부가가치세법 제12조제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.○ 오피스텔을 기숙사로 사용하는 경우 과세 여부(상담3팀-2292, 2004.11.10)부동산임대업을 영위하는 사업자가 오피스텔을 임대하고 임차인이 당해 오피스텔을 종업원의 복리 및 근로의 편의를 위한 기숙사로 사용하는 경우에는 부가가치세법시행령 제34조 제1항에 규정하는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나, 임차인이 당해 오피스텔을 종업원의 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은법시행령 제34조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사