준공공임대 자동말소 후 배우자 지분 증여 + 반전세 전환 세금 설계 문의

안녕하세요. 복합적인 케이스라 전문가 의견 구합니다. 보유 현황 주택 1: 서울 성동구 아파트 59m² / 배우자 단독명의 / 2011년 취득 (4억 4,500만) / 현재 시세 약 23억 / 2018년 7월 8년 준공공임대 등록 / 2026년 7월 10일 자동말소 완료 / 등록 당시 공시가 6억 이하 / 임대의무기간 전체 5% 증액 준수 / 현재 전세 7억 600만 (2027년 1월 만료 예정) 주택 2: 경기 수지구 아파트 134m² / 부부 공동명의 / 2020년 10월 입주 / 실거주 중 상담 요청 사항 3가지 첫째, 자동말소 후 장기보유특별공제 50% 요건이 최종적으로 문제없이 충족된 게 맞는지 확인 부탁드립니다. 둘째, 배우자(2주택자)가 단독명의인 성동구 집을 처(妻)에게 일부 지분 증여하려 합니다. 조정대상지역이라 취득세 12% 적용되는 거 알고 있습니다. 배우자 공제 6억 활용해 증여세 0원 범위 내 최적 지분율이 어느 정도인지, 그리고 지금 증여하는 것과 향후 매도 시 양도세 절감 효과를 비교했을 때 실익이 있는지 의견 주시면 감사하겠습니다. 셋째, 2027년 1월 세입자 퇴거 후 반전세로 전환할 예정입니다 (보증금 5~7억 + 월세). 부부 각자 근로·사업소득이 있는 상태에서 임대소득 합산 시 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한지 궁금합니다. 자세한 설계는 직접 가서 상담 받을 예정입니다만 복합케이스라 전문가 찾는것도 어렵네요. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네 맞습니다. 해당 주택은 임대당시 기준시가 6억 이하 + 5% 이내 임대료 요건 + 세무서/지자체 임대사업자등록을 했으므로 주택임대사업자의 장기보유특별공제 50%를 적용받으실 수 있습니다. 2. 양도세를 절세하시려면 최대한 5:5 지분으로 등기가 되어야 합니다. 단, 지분 증여가 높을수록 증여세와 취득세 부담이 커질 것입니다. 또한, 추후 양도가격도 알 수가 없기 때문에 추후 양도가격읆 몇가지 정해놓고 시뮬레이션을 해보아야 합니다. 참고로 배우자로부터 증여받은 부동산은 증여받은 날로부터 10년 이후에 양도하셔야 양도소득세 이월과세가 적용되지 않습니다. 3. 두분이 근로소득과 사업소득이 있을 경우, 연간 주택임대소득이 각자 2천만원 이하라면 당연히 분리과세로 50% 경비 차감 후 15.4%의 단일세율로 종합소득세 신고를 하는 것이 절세에 도움이 될 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네, 50% 장특공 적용 가능해보입니다. 2. 현시세 23억이라면 6/23= 약 25%가량 증여하시면 증여세는 나오지 않습니다만, 취득세는 조정지역이므로 12.4% 나옵니다. 향후 양도세 측면에서는 이득이 있습니다. (누진세 적용구간 회피 및 10년 후 매도 시 이월과세 미적용되어 취득가 상승 효과) 다만, 현재 12.4%의 취득세를 부담하면서까지 할 실익이 있는지 따져보아야겠습니다. 3. 근로, 사업소득의 세율구간에 따라 유불리가 달라지겠습니다. 고소득 부부시라면 분리과세가 낫습니다. 한번 방문 주시면 상담 드리겠습니다. 감사합니다. ^^

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안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 주택임대 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다.주택임대 소득신고란?-주택의 전ㆍ월세 임대 소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.주택임대 소득 과세대상 판단은?(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단 ①1 주택인 경우-1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대 소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로기준 시가12억 원 초과이거나국외 주택의월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.②2 주택인 경우-2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.③3 주택 이상인 경우-3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상입니다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.(인별 기준3억 공제 가능합니다)★부부별 합산하여 주택수 계산합니다. 세대별이 아닙니다. 즉 부부합산 1채, 동일세대인 아들 2채 있어도부부합산하여 1채뿐이므로 임대료 과세 대상 아닙니다. ★(2) 임대 유형별 과세대상 판단①월세의 경우-과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하는국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 국내 소재 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.②보증금의 경우3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.주택 수*월세보증금1주택비과세(단, 기준 시가 12억 원 초과 고가주택과 국외 주택은 과세)비과세2주택과세3주택 이상간주임대료 과세(단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하의 소형 주택은 주택 수 제외 & 비과세)* 주택 수는 부부합산하고 수입 금액을 계산할 때는 부부합산하지 않고 소유자별로 각각 계산합니다 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법은?-거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세합니다.간주임대료= (보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대 사업에서 발생한 수입 이자와 할인료 및 배당금주택수 계산 방법은?(1) 다가구주택-다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. (소득령 §8의 2 ③ 1호).(2) 공동소유 주택-공동소유하는 주택은지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 2호).소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우① 해당 공동소유 주택 임대수입 금액이연간 6백만 원 이상인 사람② 과세기간의종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하면서지분을 100분의 30 초과보유하는 사람(3) 부부 공동소유 주택의 주택 수 계산-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 부부 공동소유 주택은 위에도 불구하고지분이 더 큰 사람의 소유로 계산합니다.지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 합니다.(소득령 §8의 2 ③ 4호).■ 부부합산 주택 수 계산1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수 지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).2.주택 수 계산할 때만 합산한다.3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시각각 3억 원을 공제한다.4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.■ 주택 수 계산 사례사례 : 남편 보유 주택 1채, 아내 보유 주택 1채, 부부 공동명의 주택 1채주택 수 : 총 3주택■ 사업장현황 신고방법남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억 원 공제방법남편 3억 원, 아내 3억 원, 공동명의 3억 원까지 공제 가능하다.(4) 전대 또는 전전세임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 3호).주택임대 사업자의 세무서 사업자등록 의무화란?-2019년부터 주택임대 사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우미등록한 기간의 주택임대수입 금액의 1천 분의 2에해당하는 가산세가 적용됩니다.-만약 부부합산 1주택일 경우라 임대료 과세가 안되는 경우에는 세무서 사업자등록을 하지 않아도 가산세는 없습니다. 그러나 저는 상담할 때 그래도 세무서에 사업자등록을 하라고 합니다. 그 이유는 거주주택 비과세 등 다른 양도세 혜택을 받을 때 세무서 사업자등록이 필수이기 때문에 혜택을 위해서는 등록을 해놓는 것이 좋습니다.주택임대 사업자등록에 따른 세금 혜택은?-지자체와 세무서에 임대 사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데임대 등록한 경우는 60%이다.② 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데임대 등록한 경우는 4백만 원까지가능하다.(주택임대 소득이외에 타 종합소득 금액이2천만 원 이하로 있을 때만기본공제 가능합니다.)③ 임대 등록한 경우 소득세 감면은 다음과 같다.감면 등을 받은 후 의무임대 기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.구분2021년 이후 개시하는 과세 연도세액감면율① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%)② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%)→소득 감면은 실무적으로 감면을 받으면 감가상각비 의제에 걸려서, 나중에 주택을 양도 시 취득가액이 감가상각비를 차감한 금액이 취득가액으로 잡혀서 양도세 폭탄이 나올 수 있으므로 감면 신청하지 않는 것이 유리합니다.(1) 임대 등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지의무임대 기간 경과하기 전에 자진 말소하거나 자동 등록말소되는 경우 세법상 의무임대 기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.(2) 세금 혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기 임대주택과 장기일반 민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.2) 2020년 7월 11일 이후에 단기 민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.주택임대 종합소득세 신고 자주 묻는 질문은?◆상황◆:남편과 아내가 합쳐서 주택수가 4채이며그중 한 채를 남편과 아내가 50% 지분 소유권이전등기해서 보유하고 있습니다그리고 세무서 사업자등록증 땔 때 공동사업자 배분 명세서(동업 계약서)를 50%씩 하기고 하였습니다Q 1.그러나 실제 종합소득세 신고 시 위의 상태에서아내의 건보료 피부양자 자격을 유지하기 위해서주택임대 소득을 남편의 100% 귓속으로 하고 아내의 귀속으로 없는 것으로 해서 종소세 신고해도 될까요?A1:-사업자등록증 낼 때 공동사업 사업자 배분 명세서에 50%씩 하기로 했는데 남편 100% 신고하려면 동업 계약서와 협의서를 세무서에 제출한다음에 세무서에서 공동명의 사업장을 단독 명의 사업장으로 만들고 사업자등록 정정신고를 한 다음에야 100%로 할 수 있습니다.-만약 사업자등록증을 내지 않은 상황에서 주택을 남편과 아내가 50%씩 갖고 있다면 남편 100%로 종소세 바로 신고할 수 있는 것이 아닙니다. 소유권이전등기부 등본상에 50%씩 되어 있기 때문입니다 이때에도 사업자등록을 단독 명의 사업장으로 한 다음에야 남편 단독 명의로 신고할 수 있습니다-그러나 실무적으로는 결국 남편과 아내 50%씩 공동사업자 배분 명세서 작성 후에도 남편 100%로 신고해도 10년 이내에 배우자에게 증여한 증여재산가액이 6억을 넘지 않는다면, 증여세 배우자 공제 6억을 공제가 가능하므로 남편 100%로 바로 신고해도 상관없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#주택임대소득신고#주택임대소득세무사#주택임대전문세무사#주택임대종합소득세신고#주택임대종합소득세신고세무사#주택종합소득세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사 태그수정

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다. 민특법 개정에 따라 기존에 임대사업자로 등록하신 분들이나 등록을 준비하시는 분들이 많은 혼란을 겪고 계신데요. 이번 시간엔 기재부 보도자료를 보면서 개정된 민특법에 대해서 살펴보겠습니다.지난번 포스팅에서 봤듯이 다음과 같이 민특법이 개정이 되었습니다.단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트는 2020.08.18일 이후로 등록이 불가능합니다.장기일반민간임대주택(아파트 제외)과 공공지원민간임대주택의 경우 2020.08.18일 이후 등록하는 경우에는 임대의무기간이 10년으로 연장되었습니다.기재부에서는 이와 관련하여 임대주택 세제지원 보완조치를 발표했습니다.임대주택을 등록하게 되면 소득세‧법인세 및 종부세 혜택을 받을 수 있는데요.현재 폐지되는 유형인단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트의 경우에는 등록일부터 자진‧자동등록말소일까지는 여전히 세제혜택을 유지한다는 내용입니다. 또한 의무임대기간전에 폐지되는 유형의 임대주택을 자진‧자동등록말소하는 경우에도 감면받은 세금을 추징하지 않는 것으로 개정된다고 하네요.단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 거주주택 과세특례 또는 중과배제 요건을 갖춘 임대주택에 해당할 경우에는 의무임대기간을 충족하지 않더라도 혜택을 받을 수 있다는 내용인데요.의무임대기간을 충족하지 못하는 사유는ⓐ자진말소 ⓑ자동말소가 있습니다.자진말소의 경우에는의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우에만 보완조치를 적용하는데요.의무임대기간의 1/2이상 임대는 민특법상의 임대기간을 말하는 것으로단기민간임대주택은 4년 중 2년,장기일반민간임대주택 중 아파트는 8년 중 4년의 임대기간을 충족하면 되는 것입니다.다만, 자진 말소 후 1년 내에 임대주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용이 됩니다. 자진 말소에 대해서는 별다른 규정이 없는 걸로 보아 1년 내 양도하지 않아도 중과배제가 적용된다고 봐야 할 것 같습니다.자진말소 또는 자동말소시에 거주주택 과세특례를 적용받기 위해서는 5년내에 1거주주택을 양도해야 합니다.기재부의 이러한 임대주택 세제지원 보완조치는 폐지되는 유형의단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트에만 해당하는 것으로7월 11일 이후 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 세제지원 적용을 배제한다고 나와있습니다.그리고 20.08.18일 이후 등록하는 임대주택으로서 ①거주주택 과세특례 ②양도세 중과 배제 ③종부세 합산배제를 받기 위해서는 10년의 의무임대기간을 지켜야 합니다.2020년 8월 18일 이전에 등록한 임대주택에 대해서는 종전의 임대기간 규정이 적용됩니다. 지난번에 말씀드렸다시피 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제는 1주택이상 보유자가 18.09.14일 이후 조정대상지역에서 신규취득한 주택을 등록하는 경우에 해당이 되지 않는 점 유의하시길 바랍니다.제가 쓴 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요.감사합니다!

© 본 포스팅은 세무사가 직접 작성하였습니다. 이 글의 저작권은 세무회계조예에 있습니다.안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다.최근 11월 이후에 건강보험 폭탄을 맞았다고 문의가 오시는 고객들이 많습니다. 사업을 하고 정직원을 채용하면 4대보험에 가입하게 되고 사업자분들에게 있어서 세금과 더불어 4대보험은 뗄래야 뗄 수가 없는 것 같습니다.오늘은 최근에 개정된 건강보험료 2단계 개편에 대해 포스팅해 보겠습니다.우리나라는 사회보험인 건강보험과 공적부조인 의료급여를 통해 국내에 거주하는 전 국민의 의료보장을 포괄하고 있습니다.먼저, 의료급여 제도란 통해 생활유지 능력이 없거나 생활이 어려운 저소득 국민의 의료문제(질병, 부상, 출산 등)를 국가가 보장하는 공공부조제도를 말합니다.건강보험이란 국민질병이나 부상으로 인해 발생한 고액의 진료비로 가계에 과도한 부담이 되는 것을 방지하기 위하여, 국민들이 평소에 보험료를 내고 보험자인 국민건강보험공단이 이를 관리·운영하다가 필요시 보험급여를 제공함으로써 국민 상호간 위험을 분담하고 필요한 의료서비스를 받을 수 있도록 하는 사회보장제도입니다.건강보험은 직장가입자와 지역가입자로 적용대상을 구분합니다.- 직장가입자: 사업장의 근로자 및 사용자와 공무원 및 교직원, 그리고 그 피부양자<- 기본적으로 월급을 기준으로 건강보험료가 부과됨- 지역가입자: 직장가입자와 그 피부양자를 제외한<- 기본적으로 소득+재산을 기준으로 건강보험료가 부과됨건강보험 대상자 중 피부양자는 직장가입자에게 주로 생계를 의존하는 사람으로서 소득 및 재산이 보건복지부령으로 정하는 기준 이하에 해당하는 사람을 말하며, 직장가입자의 배우자, 직장가입자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직장가입자의 직계비속(배우자의 직계비속 포함)과 그 배우자, 직장가입자의 형제·자매를 포함합니다. 참고로 지역가입자는 피부양자의 개념이 없습니다.쉽게 말해 병원에 가서 비싼 진료비를 부담하지 않아도 되는 이유가 바로 건강보험의 적용을 받기 때문입니다. 최근에 특히 문제가 되고 있는 것이 건강보험의 재정이 적자가 나고 있으며 이대로 간다면 10년 내에 고갈이 될 것이라는 전망이 나오기 때문입니다. 그래서 정부에서는 이를 막기 위해, 최대한으로 고갈 시점을 연기하기 위해 부과율을 높이는 등 계속해서 건강보험료 체계를 손보고 있습니다.‘제2의 세금’ 시민은 더 많이 내는데, 건강보험은 적자? - MS투데이2028년 국민건강보험 적립금이 고갈될 것이라는 전망이 나왔다. 내년부터 직장인들의 건강보험료율은 사상 처음으로 7%대에 진입한다. 시민이 부담하는 건강보험료는 계속 오르는데 재정은 갈수록 나빠지고 있다....www.mstoday.co.kr< 건강보험 가입대상 및 부과체계가 궁금하시다면↓↓↓↓↓ >[4대보험 전문세무사] 건강보험료 가입대상자 및 부과체계안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:-* (건보.건보.건보.건보.건보.건보.건보.건보.건보.건...blog.naver.com가장 최근의 개정은 2022년 건강보험료 부과체계 2단계 개편 입니다 !!!먼저, 건강보험 직장가입자의 개편 내용은 다음과 같습니다.보수(월급) 외 임대소득, 금융소득, 사업소득 등의 보수 외 소득이 연간 2천만원을 초과한 직장가입자들에 대해 초과한 금액에 대해 추가적으로 보험료를 부담과세소득 합산 기준 연 소득이 2천만원을 넘는 피부양자는 지역가입자로 전환되어 보험료를 새로 납부하게 됨. 다만, 물가상승 등 경제 상황을 고려하여 지역가입자로 전환되는 피부양자의 보험료를 2026년 8월까지 일부 경감다음으로 건강보험 지역가입자의 개편 내용입니다.재산 공제를 일괄하여 5천만원 공제로 확대역진적이던 등급별 접수제 대신 직장가입자와 동일한 정률(6.99%)의 보험료 부과4천만원 미만인 자동차에 대해서는 보험료 부과 대상에서 제외됨1세대 무주택 또는 1주택 세대 중 실거주 목적의 주택부채가 있는 경우 주택 부채액을 추가로 공제받음지역가입자 조정 사후정산제도 도입건강보험료 지역가입자 개편 내용의 요지는 직장가입자와의 부과 방식 차이에 따른 불평등의 차이를 해소하는 방향으로 볼 수 있습니다. 또한, 지역가입자의 경우 사후정산제도를 도입하였는데 이 부분이 소위 건강보험료 폭탄의 원인이라 할 수 있습니다.보다 구체적인 개편 사항이 궁금하시다면 첨부된 내용을 참고하시기 바랍니다.첨부파일[8.30.화.국무회의시작(10시)이후] 건강보험료 부과체계 2단계 개편 예정대로 9월부터 시행.pdf파일 다운로드감사합니다.(세무회계조예를 통해 유용한 정보를 받기 원하신다면 이웃추가를 하시거나 카카오톡채널 추가를 하시면 됩니다. 언제든지 환영합니다^ㅡ^)세무회계조예카카오톡 채팅을 해보세요.pf.kakao.co

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.세번째 주제로상속 재산 분배를 어떻게 하는 것이 좋을까?에 대해 자세히 살펴보겠습니다.상속재산은 주택 1채 뿐이라면?예를들어 아버지가 돌아가셨는데, 상속재산은 주택 1채 밖에 없는 경우 입니다.물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정될텐데요.어머님께서 계속 거주하실 생각이라면, 어머님께서 상속 받는 것이 상속세가 가장 적게 나옵니다.그 이유는 배우자 상속공제를 적용받기 때문에 상속세 과세표준이 줄어드는 효과가 있습니다.상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있습니다.그리고배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다.배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억원입니다.만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만,상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다.만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제됩니다.다만, 배우자 상속공제는 한도가 있습니다.총 상속재산 중배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고,최대 30억원까지받을 수 있습니다.배우자의 법정상속지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다주택을 어머니가 상속받고 실제로는 자녀만 산다면 ?간혹, 배우자 상속공제를 공부하셔서 방문하신 고객 중에 이런 질문하시는 분들이 있는데요.이것도 증여세 추징 위험이 존재합니다.배우자 상속공제를 최대한 적용받기 위해 어머님이 주택을 상속 받으시고,실제로는 자녀만 사는 경우 우회적인 재산 증여로 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.보통 어머님 명의 주택에 자녀가 살게 되면 적정 임대료를 지불하지 않게 되는데요.이렇게타인의 부동산 무상 또는 저가로 사용하는 경우 임대료에 대해 증여재산으로 보아증여세 추징되는 경우가 있습니다.다만, 모든 부동산 무상임대에 대해 증여세가 부과되는 것은 아니고임대료가 5년간 1억원이 넘어야하기에, 주택가격이 13억 이하인 경우에는 임대료에 대해 증여세 걱정은 않하셔도 됩니다.상증세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. <신설2015.12.15>④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>[제목개정 2010.1.1]상속세 및 증여세법 시행령 27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다. <개정2012.2.2,2016.2.5,2019.2.12>1. 삭제 <2019.2.12>2. 삭제 <2019.2.12>② 법 제37조제1항을 적용할 때 수인이 부동산을 무상사용하는 경우로서 각 부동산사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우에는 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 본다. 이 경우 부동산소유자와 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 부동산사용자가 2명 이상인 경우 그 부동산사용자들에 대해서는 근친관계 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 대표사용자를 무상사용자로 보고, 그 외의 경우에는 해당 부동산사용자들을 각각 무상사용자로 본다. <신설2019.2.12>③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12,2021.1.5>④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑦ 법 제37조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조동항의 규정에 의한 주택으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12>[전문개정 2003.12.30] [제목개정 2016.2.5]상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 【부동산 무상사용 이익률 등】① 영 제27조제2항에서 기획재정부령으로 정하는 대표사용자 란 해당 부동산사용자들 중 부동산소유자와 최근친인 사람을 말하며, 최근친인 사람이 2명 이상인 경우에는 그 중 최연장자를 말한다. <신설2019.3.20>② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 기획재정부령으로 정하는 율 이란 연간 100분의 2를 말한다. <개정2019.3.20>③영 제27조제3항 전단에서 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액 이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다. <개정2019.3.20>[전문개정 2016.3.21]만약, 어머님 명의 주택에 자녀와 어머님이 같이 산다면 부동산 무상사용으로 보지 않기 때문에 증여세 걱정을 하실 필요는 없습니다.자녀명의 주택이 있는 데, 주택을 상속받으면 어떤 문제가 ?가장 많이 걱정하시는 것이 자녀 소유의 1주택이 있는데, 부모님께서 돌아가셔서 상속주택을 상속받으면2주택자가 되서 불이익이 있는 것이 아니냐? 라는 질문인데요.세목별로 알아보죠.종합부동산세1주택자가 1주택을 상속받은 경우 상속 후 5년간은 1주택자가 유지됩니다.그래서 기존에 종부세를 내지 않았다면, 상속 후 5년간은 종부세를 납부하지 않습니다.다만,상속 후 5년안에 처분하지 않는다면, 2주택자로 보아 종부세 부담이 발생합니다.상속받은 주택이 지방에 있는 공시지가 3억원 이하의 주택이라면, 기간 제한없이 주택 수에 제외되기 때문에 상속 후 5년안에 처분하실 필요는 없습니다.종부세법 제8조 【과세표준】②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설2005.12.31,2008.12.26,2011.6.7,2015.8.28,2020.6.9>1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여대통령령으로 정하는 주택2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】③ 법 제8조제4항제4호에서 대통령령으로 정하는 지방 저가주택 이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다. <개정2023.2.28,2023.7.7>1. 공시가격이 3억원 이하일 것2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군다.「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍ㆍ면라. 서울특별시를 제외한 수도권 중「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호에 따른 인구감소지역이면서「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 지역만약, 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라집니다.상속받은 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖 주택은 3억원) 이하일 경우 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지되나, 지분 40%이 넘거나 가액이 6억원(또는 3억원)이 초과하는 경우 주택수에 포함되어 상속일로부터 5년이 경과하면 2주택자가 적용됩니다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】② 법 제8조제4항제3호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택양도소득세기존 주택 1채를 보유한 상태에서 상속주택을 상속받는 경우 기존 주택을 처분하는 것이 유리합니다.먼저, 상속주택이 없었다는 가정하에 기존 주택 1채가 아래의 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.1주택자 양도소득세 비과세 요건① 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 이상 거주)② 주택가격 12억원 이하그래서, 2년 보유(또는 거주)요건을 충족한 상태에서 상속주택과 보유주택이 있다면, 보유주택을 처분하는 것이 양도세 절감측면에서 유리한 것이죠.다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도해야 비과세되며, 상속주택 지분을 먼저 양도하면 과세 됩니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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