😮 71 저도 궁금해요!
4일전
해외 근무 후 귀국시 소득세 신고 및 자금조달 계획서 작성
안녕하세요, 답변 검토 후 10월에 방문 상담 계획 중입니다. 내용을 간단히 정리하였으니 시간 되시면 답변 부탁드립니다.
현재 상황
1. 부부가 9년 동안 해외에서 거주 및 근로하였으며, 내년 한국으로 완전 귀국 계획. 주민등록은 부모님 댁에 되어 있으나, 생계는 각각 꾸림.
2. 거주 중 한국 기업의 현지 법인에서 벌어들인 소득은 현지 정부에는 소득세 납부 완료하였으나 한국에는 별도 신고 하지 않음. (한국 본사와 계약 관계 없음)
질의 사항
1. 현지 법인에서 받은 급여(한국 본사와 계약 관계 없음) 한국에도 소득 신고 필요한지 궁금합니다.
2. 소득신고 하지 않아도 된다면, 한국 귀국 후 주택 구매 시 급여 소득은 자금조달계획서에 어떻게 적어야 하는지, 출처 소명 어떻게 해야 하는지 알고 싶습니다.
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6개의 전문가 답변
안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
10월 방문 상담을 앞두고 미리 문의 주신 내용에 대해 핵심만 정리해 드립니다.
1. 현지법인 급여를 한국에도 신고해야 하는지
소득세법상 비거주자에 해당하는 기간의 국외 근로소득은 한국에 신고의무가 없습니다(소득세법 제3조 제2항). 부부가 함께 9년간 해외에서 거주·근로하고 부모님과 생계를 달리하셨다면 원칙적으로 비거주자로 볼 여지가 큽니다. 주민등록이 부모님 댁에 있다는 것만으로 거주자가 되지는 않습니다(소득세법 시행령 제2조 제1항 — 생활관계의 실질로 판정).
다만 두 가지는 확인이 필요합니다.
- 파견 여부: 내국법인이 100% 출자한 현지법인에 「파견」된 임직원은 거주자로 간주됩니다(시행령 제3조). 본사와 계약 없이 현지에서 직접 채용되셨다면 이 조항은 적용되지 않지만, 현지법인 명의 고용계약서는 보관해 두시기 바랍니다.
- 국내 생활근거: 해외 거주 중 국내 부동산을 보유했거나, 급여 대부분을 국내 계좌로 송금했거나, 입국이 잦았다면 거주자로 판정된 사례가 있습니다(조심 2020서0914). 이 부분은 상담 시 출입국 기록과 함께 살펴보겠습니다.
한 가지 미리 챙기실 점은, 귀국 후 받는 퇴직금·성과급은 거주자 기간 소득으로 한국 과세대상이 될 수 있다는 것입니다. 현지 퇴직 정산은 입국 전에 마무리하시는 것이 유리합니다.
2. 자금조달계획서 기재와 출처 소명
신고하지 않은 소득을 따로 적는 칸은 없고, 자금의 현재 상태에 따라 기재합니다.
- 이미 국내 계좌로 송금해 둔 돈 → 금융기관 예금액(예금잔액증명서)
- 해외 계좌에서 잔금 전 반입할 돈 → 현금 등 그 밖의 자금에 외국환 반입으로 기재하고, 소득증명서류와 송금영수증 등 반입 증빙을 첨부합니다(부동산거래신고법 시행규칙 제2조 제7항).
한국 국세청에는 두 분의 소득 이력이 없으므로 고가 주택 취득 시 자금출처 소명 요청을 받을 가능성을 전제로 준비하셔야 합니다. 핵심은 "현지에서 과세가 끝난 급여로 모은 돈"임을 흐름으로 보여 주는 것입니다.
- 현지 소득세 신고서·납세증명(거주기간 전체)
- 고용계약서·급여명세서
- 현지 은행 거래내역(급여 입금 → 예금 → 국내 송금이 이어지도록)
- 송금은 반드시 본인 해외계좌 → 본인 국내계좌로 직접 하시고, 부부 공동명의라면 각자 소득으로 각자 지분을 대는 구조가 가장 깨끗합니다.
3. 방문 시 준비하시면 좋은 자료
출입국사실증명, 해외 거주 중 국내 자산·송금 내역, 현지 고용계약서와 최근 소득세 신고서, 귀국 예정일과 퇴직금 지급 예정일, 취득 예정 주택의 지역·가격대·명의 구조입니다.
거주자 판정과 자금출처 소명은 개별 사실관계에 따라 결론이 달라지는 사안이라, 위 내용은 일반적인 기준을 안내드린 것으로 이해해 주시기 바랍니다. 방문 상담 시 자료를 보고 구체적으로 검토해 드리겠습니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 필요 없습니다. 비거주자 기간동안 발생한 소득은 국내에 종합소득세 신고 의무가 없습니다. 따라서 과거 소득에 대해서 우리나라에 종합소득세 신고를 하지 않으셔도 됩니다. 해외에서 번 소득은 원천징수영수증과 급여이체내역 등으로 입증할 수 있다면 자금출처에도 문제가 없는 것입니다.
2. 급여소득은 금융기관예금액에 기재하시면 됩니다. 해당 자금 출처는 해외원천징수영수증, 해외급여입금내역 등으로 충분히 소명할 수 있습니다. 간단한 사항이므로 걱정하지 않으셔도 될 사안입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 해외 현지 법인 급여의 한국 소득 신고 의무
결론부터 말씀드리면, 한국에 별도로 소득 신고를 하실 필요가 없습니다.
비거주자 판정: 한국 세법상 납세 의무는 주민등록상 주소지가 아닌 '실질적인 생활의 근거지'를 기준으로 '거주자'와 '비거주자'를 구분합니다. 부부가 9년간 해외에서 생계를 꾸리며 거주하셨다면 세법상 '비거주자'에 해당합니다.
과세 범위: 비거주자는 '한국 내에서 발생한 소득'에 대해서만 납세 의무가 있습니다. 한국 본사와의 계약 없이 해외 현지 법인에서 발생한 급여는 '국외 원천 소득'이므로 한국 국세청에 신고할 의무가 없습니다.
2. 귀국 후 주택 매수 시 자금조달계획서 작성 및 소명 방법
해외에서 현지 세금을 납부하고 정당하게 모은 소득이므로, 한국 국세청의 소득금액증명원이 없더라도 자금 출처로 온전히 인정받을 수 있습니다.
자금조달계획서 기재 방법:
해외 자금을 한국 은행 계좌로 이체해 둔 경우: '금융기관 예금액' 항목에 기재합니다.
현지 부동산이나 주식 등을 처분하여 자금을 가져오는 경우: '부동산 처분대금 등' 또는 '그 밖의 자산'에 기재합니다.
출처 소명 및 준비 서류:
해외 현지에서 근로를 통해 발생한 소득임을 증명할 수 있는 객관적인 서류들을 제출하여 소명합니다.
현지 세금 납부 증명서 (해외 과세관청에서 발급한 납세 내역)
해외 직장 재직증명서 및 원천징수영수증 (또는 급여명세서)
해외 계좌에서 한국 계좌로 송금된 외환 송금 내역서 (통장 거래내역)
Tip: 영문 등 외국어로 된 공문서나 증빙 서류는 원활한 소명을 위해 국세청에서 번역본을 요구할 수 있으니 미리 준비하시는 것이 좋습니다.
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안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
[질의1] 현지 법인에서 받은 급여, 한국에도 소득신고가 필요한지
말씀하신 사실관계라면 신고할 필요가 없습니다. 소득세법 시행령 제2조제4항제1호에 따라 계속하여 183일 이상 국외에 거주·근무할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 경우 국내에 주소가 없는 것으로 보아 비거주자에 해당하며, 9년간 계속 해외에서 거주·근무하신 사실만으로 이 요건은 충족됩니다. 주민등록이 부모님 댁에 남아있다는 사정은 형식적인 것일 뿐, 거주자·비거주자 판정은 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는지, 직업과 자산상태에 비추어 다시 입국해 국내에 거주할 것으로 인정되는지 등 생활관계의 객관적 사실로 판단합니다(서면인터넷방문상담1팀-240, 2006.2.23. 등). 부부가 함께 9년간 해외에서 거주·근로하며 각자 생계를 꾸려오셨다면 비거주자로 판정될 가능성이 높습니다.
다만, 국내 거주자나 내국법인이 100% 출자한 해외현지법인에 "파견"된 임직원은 소득세법 시행령 제3조에 따라 거주자로 간주됩니다. 말씀하신 대로 한국 본사와 계약관계가 없다면 이 예외에 해당하지 않으므로, 위 원칙대로 비거주자 판정을 받게 됩니다.
비거주자는 국내원천소득에 대해서만 납세의무를 지므로(소득세법 제3조), 현지 법인에서 받아 이미 현지에 세금을 납부한 급여는 국내원천소득이 아니어서 한국에 별도로 신고할 의무가 없습니다.
[질의2] 귀국 후 주택 구매 시 자금조달계획서 기재 및 출처소명
자금조달계획서는 소득 항목 중 근로소득 또는 기타소득 칸에 해외 근로소득임을 밝혀 기재하시면 되고, 국세청 소득금액증명으로 소명하기 어려운 부분은 현지 고용계약서, 현지 급여명세서·원천징수확인서, 현지 세금 납부확인서(현지 tax certificate), 해외에서 국내 계좌로 자금을 들여올 때의 송금·환전 내역(은행의 외국환거래 신고내역 포함) 등으로 대체 소명하시면 됩니다. 앞서 설명드린 대로 그 기간은 비거주자로서 국외원천소득이었기 때문에, 한국에 신고하지 않았던 사실 자체가 문제되지는 않습니다.
귀국 후에는 국내에 생계를 같이하는 가족과 함께 계속 183일 이상 거주할 것으로 인정되므로 입국일부터 다시 거주자로 전환되며, 이후 발생하는 소득부터는 정상적으로 국내에 신고하셔야 합니다.
추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 해리파트너스 황준석 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
글자 수 제한이 있어 이해하기 쉽게 풀어드리지 못한 점 양해바랍니다.
1번 답변 드립니다.
한국 세법 상 납세의무 성립은 소득세법상 “거주자”였는지에 따라 달라집니다.
"거주자"란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인으로 규정하고 있습니다. (소득세법 제1조의2 제1항 제1호)
한국 주소지를 부모님 주소지로 등록해두었더라도 주소는 "국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정"하고 있습니다. (소득세법 시행령 제2조①). 부부가 함께 국외에서 생활했고 부모님과 생계가 분리돼 있다면, 국내에 "생계를 같이 하는 가족"이 있다고 보기 어려울 가능성이 높습니다.
다만, 대법원은 “소득세법은 개인의 거주자성을 판정할 경우 국내에서의 객관적 생활관계를 종합적으로 고려하도록 정하고 있을 뿐 타국에서의 생활관계는 비교판정요소로 들고 있지 않은 점, 양국의 거주자성이 모두 인정될 경우를 대비하여 국가간에는 조세조약 등을 통한 해결을 도모하고 있는 점 등을 고려할 때, 국내에서의 생활관계를 토대로 국내 거주자인지를 판정하여야 할 것이고, 국외에서의 활동과 자산보유 등 생활관계를 주로 고려하여 판단할 것은 아니다”고 판시하고 있습니다. (대법원 1993. 5. 27. 선고 92누11695 판결 참조). 즉, 국외활동이 아닌 국내활동을 토대로 판단해야한다는 것입니다.
상기 대법원의 판결을 참조하여 법원은 아래와 같은 요건들을 종합적으로 고려하여 비거주자로 판결한 사실이 있습니다. (수원지방법원 2014구합56322, 2016.06.14. 서울행정법원-2017-구합-51754)
① 국내에 주민등록상 주소 상 가족들과 생계를 함께하는지 여부
② 1번 요건과 부가하여, 해외 출국자가 귀국을 할 경우 위 주소지에서 거주하는지 여부③ 국내 체류기간이 짧더라도 생계를 같이하는 가족들의 대부분의 거주 기간에 국내에 소재하는지 여부
④ 해외 발생 소득을 국내로 송금하였는지 여부, 그리고 그 소득을 바탕으로 국내 소재 자산의 취득 재원이 되었는지 여부 (미래의 사건이 아닌 해외 체류 중의 기간을 의미합니다)
⑤ 4번 요건에 부가하여, 그 자산을 통하여 추가 소득을 창출하고 있는지 여부
⑥ 5번 요건에 부가하여, 국내 과세소득이 발생하여 국내 소득신고를 하였는지 여부
⑦ 국내 의료보험 서비스를 받을 수 있는지 여부
상기 사건에 대해서 원고는 해외소재국과 한국 양개국에서 거주자에 해당하여 한중조세협정까지 주장하였으나 기각된 바, 해외 소재국에서 거주자라는 사실만으로 조세조약만을 검토하는 것은 위험할 것으로 사료됩니다.
돌아와 본 건을 살펴보면 i) 한국 본사와는 계약관계가 없어 한국 모회사의 파견이 아닌 현지 채용인 점, ii) 9년의 시간동안 계속적으로 현지에서 거주한 것으로 보이는 점, iii) 부모님과 생계가 분리되어있는 것으로 보이는 점을 종합적으로 고려하여보았을 때, 소득세법상 거주자에 해당하지 않을 가능성이 높은 것으로 추정됩니다. 다만 앞서 서술하였듯 국내 활동을 면밀히 검토해보실 필요가 있습니다.
이어서 비거주자인 경우를 전제로 하여 2번 답변 드립니다.
먼저 해외 소재 급여소득은 자금출처로 인정된 사례가 있습니다. (서울행정법원 2017구합51754, 2017.09.14.) 질문자께서는 해외에서 사업을 하는 것이 아닌, 부부 모두 근로소득자인 것으로 이해되는 바, 주택 취득 금액의 대부분이 해외 급여소득으로 소명된다면 특이사항은 없을 것으로 판단됩니다. (다른 소득이 존재한다면 구체적 판단이 필요합니다)
자금조달계획서 작성 시에는 우선 국내 이체 후, 잔액증명서 제출한 뒤 추후 소명시에 해외 급여소득신고 내역과 더불어, 해외원천소득을 국내로 반입하기 위한 외국환신고 내역 역시 첨부하면 될 것으로 판단됩니다. (부동산거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항)
다만, 부부 공동명의로 취득하시려는 경우 각각 제출하셔야하며 이외 거주자 판별시점, 부부간 증여 이슈 문제 등이 발생할 가능성도 있습니다. 이에 면밀한 검토를 받아보시는 것을 권고드립니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
내년 귀국 전까지는 세법상 비거주자일 가능성이 높습니다.
1. 비거주자의 국외원천소득은 과세대상이 아닙니다.
2. 자기자금으로 기재하시면 되고, 소명 증빙은 국외 소득신고내역(납세증명서), 근로계약서 및 통장 잔고증명서로 하시면됩니다.
감사합니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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자금조달계획서 작성 후 세무조사 시 소명
1. 자금조달계획서 작성 후 세무조사 시 소명할 때
자기자본에 대해서 가처분소득 대비 모은 돈이 합리적이냐 체크하는 것으로 알고있습니다.
이 떄, 세전연봉이 기준인지 세후연봉이 기준인지 문의드립니다.
-->세후기준
2. 약 3년간, atm기기 통해서 100만원씩 매달 입금 시, 단 부모님/지인 등 계좌에서는 인출 내역없이
집에 있는 현금으로 입금 시 해당 내역도 증여로 잡히는지 문의드립니다-->자기본인돈으로 입금시 증여가 아닙니다 매출누락이나 소득누락으로 종소세가 추징 될 가능성은 약간 있습니다
자금조달계획서
예비부부 공동명의 자금조달계획서 작성 및 기한 후 증여 신고
1. 현금이 계속 왔다 갔다 하는 건 좋지 않습니다.
현금은 이체가 이루어질 때 마다 증여로 볼 수 있는 세무상 리스크가 있습니다.
차라리 기한후신고를 통해 5천만원 비과세를 5년 전에 증여했다는 내용을 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 대출 신청 전 (잔금 전) 에 혼인신고를 하시게 된다면
자금조달 시점이 혼인신고 이후가 되기 때문에
해당 대금이 잔금을 위한 금액으로 필요하다면
혼인신고 이후 비과세 증여로 진행하시고
자금조달계획서 내에도 증여로 작성하셔도 무방합니다.
양도, 상속, 증여, 취득 관련 세금에 대해 블로그를 운영 중에 있으니, 궁금하신 내용이 있으면 블로그 https://blog.naver.com/hyekeong 에서 참고해주셔도 됩니다. 보다 더 자세한 내용은 hyekeong@naver.com 또는 010-4012-0152 최혜경 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다.
감사합니다.
자금조달계획서
자금조달계획서 금융기관대출 후 부부 증여시 작성방법
주택 거래 시 공동명의 등기를 하기 위해 고민이 깊으신 것 같네요.
문의주신 내용만 놓고 보면 자금조달계획서에 남편 주택담보대출 3.5억원, 와이프 증여 3.5억원으로 적는 것이 적절해 보입니다.
다만, 적어주신 상황을 고려했을 때 아래의 사안들을 꼭 생각해보셔야 합니다.
주택담보대출 약정 시 자금용도 위반 위험: 주택담보대출을 조달하는 약정 시에 자금사용용도를 구분하는 경우 용도 외 사용은 약정 위반으로 자금실행이 되지 않을 수 있습니다. 대출상담 시 관련하여 문의하여 위와 같이 자금사용이 가능할 지 확인하시는 것이 좋습니다.
증여세 신고: 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 부부의 경우 10년간 6억원까지 비과세이지만 기한 내 신고하지 않으면 가산세 납부의무가 발생할 수 있습니다.
잘 해결되어 좋은 주택 거래가 되셨으면 좋겠네요! 따뜻한 연말 보내세요~
상속∙증여세
자금조달계획서 작성시 증여 관련
현재 작성 중이신 토지거래허가구역 자금조달계획서의 증여 및 차용(미신고) 관련 핵심 내용을 요약해 드립니다.
1. "미신고" 기재 후 사후 증빙 제출: 지극히 정상적인 절차
토지거래허가 신청 시점에는 아직 실제 자금이 오가지 않았으므로, 증여 항목에 금액을 기재하되 '미신고'로 체크하여 제출하는 것이 원칙에 맞는 올바른 방법입니다.
권장 진행 순서:
① [계획서 제출 시] 증여 '미신고'로 체크하여 제출
② [자금 실제 이동 시] 중도금 및 잔금 전후로 차용증 작성 및 증여세 신고
③ [관청 증빙 요구 시] 완료된 증여세 신고서(영수증), 확정일자 받은 차용증, 이체 내역 제출
2. "미신고" 기재에 따른 불이익 및 세무조사 위험
미래의 조달 계획에 대해 '미신고'로 제출했다는 사실만으로는 어떠한 불이익도 없으며, 즉각적인 세무조사도 나오지 않습니다. 모든 매수자가 동일한 방식으로 작성하고 있습니다.
3. 안전한 방어를 위한 사후 관리 필수 사항 (가장 중요)
당장 조사가 나오진 않지만, 관할 관청과 국세청은 추후 이행 여부를 '사후 검증'할 확률이 높습니다. 따라서 다음 두 가지는 반드시 지키셔야 합니다.
증여세 기한 내 신고: 부모님께 돈을 이체받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 반드시 증여세 신고를 완료해야 합니다.
완벽한 차용증 작성 및 이자 납부 내역: 국세청은 가족 간 금전 거래를 기본적으로 '증여'로 의심합니다. 따라서 적정 이자율을 기재한 차용증을 작성하여 객관적 증빙(공증 또는 내용증명)을 남기시고, 주기적으로 이자를 송금한 통장 이체 내역을 꼬박꼬박 모아두셔야 추후 소명 요구 시 완벽하게 방어할 수 있습니다.
결론적으로 질문자님이 계획하신 현재 순서대로 진행하셔도 무방하며, 추후 차용증과 증빙 서류만 꼼꼼히 챙겨두시면 안전하게 계약을 마무리하실 수 있습니다.
자금조달계획서
대출 후 상환 기록이 자금조달계획서 작성에 도움이 될까요?
자금 출처 계획서는 해당 인물이 부동산을 사는데 들어간 자금들이 증여 관계가 얽혀있는지 등을 알아보기 위해 작성하는 계획서 입니다. 자금출처계획서에 출처를 알수없는 현금이 있다면 해당 부분을 증여받은 것으로 간주하여 증여세가 부과될 위험이 있습니다. 상환하지 않은 차입한 내역이 있다면 자금입증이 쉬운 측면이 있습니다.
타 아파트의 대출 후 상환기록이 자금조달 계획서 작성에 도움을 준다 안준다는 것은 무의미하며 대출액이 크다면 차후 서울 부동산 구입시 대출로 자금출처를 증명하는 것이 가능합니다(부평 아파트의 대출기록과 서울아파트는 별개)
물론 부평 아파트를 구입하실 때 차입한 자금을 상환하지 않으실 수 있다면 서울아파트 구입시 해당 부분에 대한 자금 차용을 자연스레 증명할 수 있으므로 유리한 면이 있는 건 사실입니다.
이자 부담보다 해당 증빙을 갖추는 게 유리하다 판단되시면 대출받으시는 것이 나을것 같습니다.
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자금조달계획서 개념, 작성방법, 세법상 작성시 유의사항
자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

종합소득세
상속∙증여세
[강서구 마곡 자금조달계획서 전문 세무사][강서구 마곡 상속세증여세 전문 세무사] 자금조달 계획서 작성시 주
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사는 순간 반드시 마주치게 되는 서류,자금조달계획서 작성 시 주의사항과 절세방법에 대해서 설명드리겠습니다자금조달계획서는 '계획서'가 아니라 '소명자료'입니다-매매계약서에 도장을 찍고 나면 중개사무소에서 자금조달계획서 좀 작성해 주세요 라는 연락을 받게 됩니다. 정식 명칭은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고,부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 같은 법시행령 제3조,시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.-많은 분들이 이 서류를 '행정 절차상 한 번 내고 끝나는 종이'로 생각하십니다. 하지만 실무에서 보면 정반대입니다. 이 서류는국토교통부를 거쳐 국세청으로 통보되고, 국세청은 보유 중인 소득·재산 자료와 대조해 탈루 혐의가 있는 거래를 자금출처조사 대상으로 선별합니다.-즉, 자금조달계획서는 '내가 낼 돈을 정리한 표'가 아니라'앞으로 몇 년간 나를 따라다닐 소명자료 목록'입니다. 계약 후에 급하게 채워 넣는 순간부터 리스크가 시작되는 이유가 여기에 있습니다.-제출기한은매매계약 체결일부터 30일 이내이며,부동산 거래신고와 동시에 제출합니다. 기한을 넘기면부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항에 따라500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기 자체가 막힙니다.· · ·누가 내야 하나요? 제출대상부터 정확히 확인하세요-2025년 10월 15일 대책과2026년 6월 말 추가 지정을 거치면서 규제지역이 크게 넓어졌습니다.현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.-규제지역 안에서 주택을 사면 거래금액과 무관하게 모든 거래가 제출대상입니다. 3억원짜리 소형 아파트도 예외가 없습니다. 특히 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라기재 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 제출해야 합니다.-비규제지역은 실거래가6억원 이상일 때 제출의무가 생깁니다. 다만 수도권 주택가격 수준을 감안하면 사실상 상당수 거래가 여기에 해당합니다.-매수인이법인이거나 외국인이면 지역·금액과 무관하게 전건 제출대상입니다. 법인은「법인 주택 거래계약 신고서」도 별도로 내야 합니다.-토지는수도권·광역시·세종시에서1억원 이상, 그밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출대상이며,지분거래는 금액과 무관하게 제출해야 합니다.-참고로오피스텔은건축법상 업무시설이므로 「주택」취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 자금출처조사 자체를 면제받는 것은 결코 아니라는 점은 분명히 구분하셔야 합니다.· · ·2026년 2월 10일, 서식이 통째로 바뀌었습니다-국토교통부령 제1557호(2026년 2월 6일 공포, 같은 달 10일 시행)로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제1호의3서식(주택)과별지 제1호의4서식(토지)이 전면 개편되었습니다.2026년 2월 10일 이후 체결한 계약은 종전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.-첫째, 자기자금 항목이 훨씬 촘촘해졌습니다.부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리되었고,가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었습니다.코인을 팔아 마련한 자금을 예전처럼 '현금 등 그 밖의 자금'에 묻어둘 수 없게 되었다는 뜻입니다.-둘째, 증여·상속 자금은 신고·납부 여부까지 기재합니다.금액만 적는 것이 아니라 증여세·상속세 신고 및 납부 여부를 함께 적도록 바뀌었습니다. 신고하지 않은 증여를 계획서에 적는 순간 스스로 무신고 사실을 밝히는 구조가 됩니다.-셋째, 차입금 항목도 세분화되었습니다.기존에는 주택담보대출·신용대출 외에는 '그 밖의 대출'로 묶을 수 있었지만,이제사업자대출이 별도 항목으로 분리되었고 대출 유형별로금융기관명을 직접적어야 합니다.해외예금·해외대출·해외금융기관명 항목도 새로 들어왔습니다.-넷째, 첨부서류 의무가확대되었습니다.중개거래로 신고하는 경우매매계약서 사본과계약금 지급사실 입증서류(영수증, 이체확인증 등)를 반드시 첨부해야 합니다. 다만 거래당사자가 공동으로 신고하는 직거래는 이 첨부의무에서 제외됩니다.-다섯째, 토지거래허가구역 내 주택도 제출대상이 되었습니다.허가 신청 단계와 본계약 신고 단계에서 두 번 제출하게 되는 경우가 생기는데, 두 서류의 내용이 서로 어긋나면 곧바로 소명 요구 대상이 됩니다.· · ·작성 시 반드시 지켜야 할 6가지 주의사항1. 합계는 매매대금과 1원까지 일치해야 합니다.자기자금과 차입금의 합계가 계약서상 매매대금과 다르면 그 자리에서 보완 요청이 들어옵니다.취득세, 중개보수, 인테리어 비용은 매매대금에 포함하지 않습니다.다만 국세청 자금출처조사 단계에서는 취득세 등 취득부수비용까지 포함한 총 소요자금을 기준으로 보므로(상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3), 두 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해서 준비하셔야 합니다.2. 대출은 '예정'과 '확정'을 정확히 구분하십시오.승인 전이면 예정, 승인 후면 확정입니다. 승인도 나지 않았는데 확정으로 적었다가 실제 실행금액이 달라지면 계획서 전체의 신뢰도가 떨어집니다.3. '현금 등 그 밖의 자금' 비중을 최소화하십시오.실무상 자금출처조사 선별에서 가장 위험한 항목이 바로 이 칸입니다. 출처를 설명하기 어려운 현금 비중이 높을수록 소명 요구 가능성이 커집니다. 가능하면 계약 전에 미리 계좌로 옮겨 금융거래 흔적을 남겨두시는 것이 좋습니다.4. 증여인지 차용인지 계약 전에 결론을 내십시오.-부모님께 받은 돈을 계획서에 어떻게 적느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 증여로 적으면 증여세 신고가 따라와야 하고, 차용으로 적으면 차용증과 이자 지급 이력이 있어야 합니다. 계약 후에 뒤늦게 정하려 하면 이미 늦습니다.-만약 특수관계인의 차용으로 적으시면 세무서에서는 기계적으로 사후관리를 하므로 , 15년이내에 해명자료 안내문을 세무서에서 받게되고, 원금 이자 상환내역을 소명 하셔야 합니다.5. 부부 공동명의는 각자 작성해야 합니다.공동명의자는 각각 자금조달계획서를 작성해 제출하며, 두 사람의 자금 합계가 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분비율과 실제 자금부담비율이 다르면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생할 수 있습니다.6. 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키십시오.계획서는 말 그대로 계획이므로 다소 차이가 날 수 있지만, 합계가 크게 달라지거나 자금 성격이 바뀌면 소명 대상이 됩니다. 잔금 지급 후 이체내역과 계획서를 한 번 대조해 두시는 것을 권해 드립니다.· · ·절세의 출발점은 '증여추정 배제기준' 이해입니다-상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은'추정'이라는 점입니다. 납세자가 반증하면 뒤집을 수 있다는 뜻이고, 반대로 반증하지 못하면 그대로 과세됩니다.-첫 번째 안전판은상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서의 이른바20% 룰입니다.입증되지 않은 금액이 「취득재산가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.예컨대 12억원 주택이라면 Min(2억 4천만원, 2억원) = 2억원이므로, 미입증금액이 2억원 미만이면 증여추정에서 벗어납니다.-다만 함정이 있습니다.취득자금을 '증여받은 재산'으로 입증하는 경우에는 이 20% 룰이 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항). 증여로 마련한 자금이 섞여 있다면 계산 구조가 달라진다는 점을 반드시 확인하셔야 합니다.-두 번째 안전판은상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(국세청훈령 제2618호, 2025년 6월 11일)의 증여추정 배제기준입니다.재산취득일 전 10년 이내를 기준으로, 30세 미만은 주택 5천만원·총액한도 1억원, 30세 이상은 주택 1억 5천만원·총액한도 2억원, 40세 이상은 주택 3억원·총액한도 4억원 미만이면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.-다만 이 기준 미만이라고 해서 면죄부가 되는 것은 아닙니다.같은 조 제2항은기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상이 된다고 명시하고 있습니다.배제기준은 '조사에 착수하지 않는 선'일 뿐, '과세하지 않는 선'이 아닙니다.-세 번째는증여재산공제의 적극적 활용입니다. 직계존속으로부터는 10년간 5천만원(미성년자 2천만원), 배우자로부터는 6억원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여기에혼인·출산 증여재산공제(같은 법제53조의2)를 활용하면 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 재산에 대해1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.부부가 각각 적용받으면 양가에서 최대 3억원까지 증여세 없이 마련할 수 있는 구조가 됩니다.-네 번째는미리 하는 증여입니다. 증여추정 배제기준과 증여재산공제는 모두 10년 단위로 움직입니다. 주택 취득 직전에 몰아서 증여하면 자금출처조사와 정면으로 부딪히지만,미리 계획적으로 나누어 증여하고 신고까지 마쳐두면 그 자체가 가장 확실한 자금출처 소명자료가 됩니다.· · ·가족에게 빌린 돈, 차용으로 인정받는 조건-실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 세무당국은 직계존비속 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 차용 및 상환 사실이 객관적으로 명백히 입증되지 않는 한 소비대차로 인정하지 않습니다(국세청 심사증여2014-0086 등).-상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우 그 이익을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있습니다. 적정 이자율은연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항당좌대출이자율), 과세 기준금액은1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항).-계산해 보면 1,000만원 ÷ 4.6% =약 2억 1,739만원입니다. 이 금액 이하를 무이자로 빌리면 연간 이익이 1천만원 미만이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 저리 대여의 경우에는 적정이자 상당액과 실제 지급이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 됩니다.-다만 이 계산은 '차용으로 인정받는다는 전제'에서만 의미가 있습니다. 애초에 대여 자체가 부인되면 원금 전액이 증여로 과세됩니다. 그래서 다음 네 가지를 갖추셔야 합니다.[반드시는 아님]① 차용증에 원금, 이자율, 변제기, 변제방법을 명시하고 확정일자 또는 공증으로 작성시점을 고정할 것(상환기간은 10년이내로 할것)② 약정한 이자를 실제로 계좌이체하고, 이자 지급 시 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수해 신고할 것③ 만기 일시상환보다 분할상환 구조로 설계하고 실제 상환 이력을 남길 것(만기 일시상환해도 차용으로 인정가능함)④ 차입 규모가 본인의 소득·재산 대비 상환 가능한 수준인지 사전에 검토할 것-특히 ②번을 놓치시는 분들이 많습니다. 이자를 실제로 지급했더라도 원천징수와 지급명세서 제출이 없으면, 국세청 입장에서는 그 거래를 확인할 방법이 없습니다. 오히려 원천징수 이력이 있으면 그 자체가 강력한 소비대차 증거가 됩니다.그러나 반드시 이자지급 내역이 있어야만 인정되는것은 아닙니다. 원금만 상환해도 차용으로 인정되는경우가 많습니다.-대출기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는매년 새로 대출받은 것으로 보아계산합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항). 장기 차입일수록 매년 검토가 필요하다는 의미입니다.· · ·자주 묻는 질문Q1. 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 되나요?A.계획서이므로 어느 정도 차이는 인정됩니다. 다만 합계가 크게 달라지거나 자금의 성격 자체가 바뀌면 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 변동이 생겼다면 중개사 또는 관할 지자체에 정정 처리 가능 여부를 확인하시고, 무엇보다 실제 이체내역으로 설명이 되도록 관리하셔야 합니다.Q2. 부모님이 전세보증금을 대신 내주셨는데 이것도 적어야 하나요?A. 임대보증금을 승계하거나 활용하는 경우 차입금 항목에 기재합니다. 부모님이 사실상 부담하신 부분이라면 증여인지 차용인지 성격을 먼저 확정해야 하고, 임대차계약서와 이체내역을 함께 준비하셔야 합니다.Q3. 증여추정 배제기준(예: 40세 이상 주택 3억원) 미만이면 안전한가요?A. 아닙니다.사무처리규정 제42조 제2항은 기준금액과 관계없이 증여 사실이 확인되면 과세한다고 규정하고 있습니다.배제기준은 조사 대상 선별 기준일 뿐이며, 실제 증여가 있었다면 금액과 무관하게 증여세 신고의무가 있습니다.Q4. 소명 요구를 받으면 언제까지 답변해야 하나요?A. 통상 국세청 안내문에 정해진 기한(대개 2주 내외) 안에 답변해야 하며, 자료가 방대하면 기한 연장을 신청할 수 있습니다.이 단계에서 어떻게 소명하느냐에 따라 조사 착수 여부가 갈리므로, 안내문을 받으신 즉시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.Q5. 취득한 지 몇 년이 지났는데 이제 와서 조사를 받을 수 있나요?A. 가능합니다. 증여세 부과제척기간은 원칙적으로 10년이지만,국무신고·거짓신고·부정행위가 있는 경우에는15년까지 늘어납니다(세기본법 제26조의2). 취득 시점의 자료를 장기간 보관하셔야 하는 이유입니다.[제가 실제로 11년 지나서 소명안내문 받았다는 분을 제 사무실에서 보았습니다.]Q6. 가상자산을 팔아 자금을 마련했습니다. 어떻게 적나요?A. 2026년 2월 10일 개정 서식부터가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었으므로 해당 칸에 기재하셔야 합니다.거래소명, 매도 시점, 원화 환전 시점이 시간 순서대로 정합성을 갖추도록 거래내역 확인서를 미리 발급받아 두시는 것을 권해 드립니다.Q7. 오피스텔을 사는데도 제출해야 하나요?A. 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 취득자금에 대한 증여추정과 자금출처조사는 주택 여부와 무관하게 적용되므로 자료 준비는 동일하게 하셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금 계획을 확정하십시오.계약서에 도장을 찍는 순간부터 30일 시계가 돌아갑니다. 증여할 금액, 차용할 금액, 대출 가능 금액을 계약 전에 확정하고 차용증까지 준비해 두어야 합니다.2. 자기자금은 최근 5년 소득으로 설명 가능한지 먼저 검증하십시오.소득금액증명원 기준으로 자기자금이 설명되지 않는다면, 그 차액이 곧 소명 부담입니다.3. 증여는 '미리, 나누어, 신고까지' 하십시오.취득 직전 몰아주기 증여는 조사의 표적이 됩니다. 10년 단위로 설계하고 신고까지 마쳐야 소명자료로서 가치가 있습니다.4. 공동명의는 지분비율과 자금부담비율을 맞추십시오.두 비율이 어긋나면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생합니다.5. 제출한 계획서는 반드시 사본으로 보관하십시오.몇 년 뒤 소명 요구가 왔을 때 무엇을 어떻게 적었는지 모르면 대응 자체가 어렵습니다.· · ·참고 법령 및 예규부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 (과태료)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조, 별지 제1호의3서식·제1호의4서식국토교통부령 제1557호 (2026. 2. 6. 공포, 2026. 2. 10. 시행)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제, 20% 룰)상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3 (재산취득자금의 구성)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (증여추정 배제기준, 국세청훈령 제2618호, 2025. 6. 11.)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율·기준금액 1천만원)법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제)국세기본법 제26조의2 (국세부과의 제척기간)국세청 심사증여2014-0086 (직계존비속 간 금전소비대차의 입증)※ 본 글은 게시일 현재의 법령을 기준으로 작성되었습니다. 규제지역 지정 현황과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신고 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

자금조달계획서
자금조달계획서 작성 시 주의사항|국세청 자금출처조사 대상은?
안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.토지거래허가를 받거나,부동산 계약을 하게 되면자금조달계획서를 작성하라고 안내를 받는데요.증여나 차용이 있는 경우,부부 공동명의로 하는데 보유 금액이 안맞는 경우소득 신고를 안 한 현금이 있는 경우 등다양한 경우에 있어,이 자금조달계획서가단순한 서류 한 장이 아니라실제로 국세청 조사까지 연결되는경우가 상당히 많습니다.자금조달계획에 대한 상담을 하다 보면어떤 부분이 문제가 되고,금액적으로 용인이 가능한 부분과 상황인지를안내드리는데요.오늘은 자금조달계획시주의하셔야 할 사항과,실제 조사 등이 어떻게 진행이 되는지안내 드리도록 하겠습니다.자금조달계획서는 무엇인가요?자금조달계획서란,부동산 매수 시 거래 대금을 마련한 출처와 입주 계획을 신고하는 서류 입니다.규제지역 (투기과열지구, 조정대상지역) 은주택 금액과 상관없이 무조건 제출해야 하며비규제지역은 거래 가액이6억원 이상인 경우 제출합니다.토지거래허가구역의 경우,토지거래허가를 받을 때 1회부동산 계약을 하는 경우,매매계약일로부터 30일 이내 계약 내용에 대해부동산 거래 신고를 진행 합니다.자금조달계획서는 아래와 같은 양식이며,중요한 부분은'자금 조달 계획'에 있습니다.첨부파일[별지 제10호서식] 토지취득자금 조달계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드첨부파일[별지 제1호의3서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드자금조달계획서를 제출할 때에는나의 자금 성격에 따라 증빙서류가 달라지게 됩니다.증빙서류 제출 여부는 투기과열지구인 경우 제출하셔야 하며비규제지역이더라도 자금출처조사에 대비해 미리 준비하시는 것이 좋습니다.예금의 경우,잔고증명서 또는 예금잔액증명서대출의 경우,부채증명서 또는 금융거래확인서부동산 처분 대금은,기존 매매계약서 또는 임대차계약서증여 및 차용은,증여계약서 또는 차용증, 증여세 신고서 사본을 준비해주시면 됩니다.자금조달계획서를 작성할 때 세법상 유의해야 할 사항은 무엇일까요?자금조달계획서를 작성하면부동산원에 그 내역이 들어가게 됩니다.구청에서 1차적으로 검토 하는 내용은저가거래나 고가거래 등부동산 계약의 실질 등을 검토하게 됩니다.특이사항이 있는 경우국세청으로 해당 서류가 연동이 되게 되는데요.국세청에서는 자기자금과 차입금 각각의 항목에서특이사항이 있는지를 확인하게 됩니다.어떤 부분을 주의깊게 볼까요?크게 두 가지로 볼 수 있습니다.소득 대비 자기자금이 과다한 경우특수관계인 간 차용을 한 경우자기자금이 많은 사람이 참 많습니다.기존 소득이 매우 크거나,주식으로 큰 돈을 벌었거나,기존 부동산을 매각하여 매각한 대금을 통해새로운 부동산을 사는 것은큰 문제가 되지 않습니다.하지만, 사업자이면서 소득 신고는 많지 않았는데자기자금을 갑자기 과다하게 작성하여 쓴다던지직장인이면서 원천신고된 소득 대비자기자금액이 많다면합리적 의심을 할 수 있습니다.가족 간 신고 안한 증여 등이 있었거나,사업 신고시 매출을 누락하거나, 등의 이슈죠.사실상실제 자기 자금이 맞고, 그 자금에 대해증여를 받았으면 증여세상속을 받았으면 상속세소득이 있었으면 소득세부동산, 주식을 팔았으면 양도세 (국내주식 제외)를 낸 기록이 있으면그리고 그 기록 상 실질적 문제가 없으면자금조달계획서로 큰 문제가 발생하지 않습니다.차용 도 마찬가지입니다.실질적인 차용이라면차용증 잘 작성하셔서 채무를 상환하시면 문제 없습니다.문제는 형식은 차용이지만 실질은 증여의 경우세법적으로 문제가 됩니다.이런 아무런 문제가 없더라도,자금조달계획서 작성을 제대로 하지 않았을 때과세관청의 눈에 띄어 불필요한 조사 등을 받을 수 있습니다.그런 부분을 자금조달계획 상담으로바로 잡아 드리고 있습니다.어떤 금액을 어떤 항목에 기재하는 것이 좋은지부부 공동명의 일 때 금액을 어떻게 안분하는 것이 좋은지차용을 불가피하게 해야 할 때 차용 대비는 어떻게 하는 것이 좋은지자금조달계획서를 직접 같이 작성하면서,세법적으로 문제가 안되도록 도와드리고 있습니다.자금조달계획서는가족 간 증여 및 차용,사업자의 매출 및 소득 신고,주식 및 예금, 예탁금, 현금의 차이,부부 공동명의 등에 따른 세제 차이,등을 짚고 넘어가서적정 금액을 적정 란에 기재하여야 합니다.더 나아가 취득세, 보유세, 추후 양도세까지종합 상담이 가능하니취득 관련 상담은 적극 추천 드립니다.이런 부분은다양한 자금조달계획서 작성 경험으로도와드릴 수 있으니,언제든 연락주세요 : )

양도소득세
비거주자의 부동산 양도(부동산등양도신고확인서, 부동산매각자금확인서, 해외송금)
안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 비거주자가 부동산 양도를 하게 될 경우의 매매계약, 등기이전 및 매각자금의 송금까지 전반적인 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 비거주자의 개념2. 납세의무3. 부동산양도신고확인서4. 부동산매각자금확인서5. 정리[비거주자 업무대행 후기]<https://blog.naver.com/jang-sung/223190679191>1. 비거주자의 개념거주자, 비거주자 의 개념에 대해서 명확히 알 필요가 있습니다.그리고, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자, 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하는 자를 재외국민이라고 하는데, 재외국민이라하더라도세법상 비거주자에 해당되는 지 여부를 판단하여야 합니다.1. 비거주자의 개념국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인은 거주자라 하고, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 함 ※ 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정 ※ 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소따라서,비거주자의 판정에 있어서 국내에 주소나 거소를 두었는지 여부가 중요합니다.(1) 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때(2) 국외에 거주 또는 근무하는 자가 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우외국국적을 가졌거나 외국 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때(3) 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 봄(4) 거주기간의 계산국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 함위에 말씀드린 비거주자의 개념에 부합하는지를 판단하는게 가장 먼저하셔야 할 일입니다.해당 사항을 판단하기 위해서는 출입국기록 등을 토대로 판단하며, 국내에 생계를 같이하는 가족의 유무, 직업 및 자산상태 등을 종합적으로 판단하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받아 판단하시기 바랍니다.2. 납세의무비거주자가 국내 소재하는 자산을 양도하였을 때, 어떤 자산에 대해서 과세가 되는 지, 그리고 거주자와 다르게 어떤 혜택 등이 달라지는 지 다음의 표를 통하여 간략하게 살펴보겠습니다.(1) 납세의무최대 30%의 장기보유특별공제를 제외하고 대부분의세법상 혜택을 거주자와 달리 적용받을 수 없습니다.다만, 비거주자가 된 경우에도 2년 이내에는 주택비과세 및 자경감면 등을 받을 수 있기에해외이주 등의 계획을 세우실 때,필히 향후 자산의 처분, 이동계획을 세우셔야할 것입니다.(2) 원천징수의무그리고, 개인간 부동산 거래에 대해서는 원천징수의무가 면제되지만,매수자가 법인인 경우 원천징수를 하게 되어있습니다.원천징수금액은 매수자가양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 작은 금액을 원천징수하게 되어있습니다.매수자가 매수대금 지급 전 원천징수금액을 제외하고 대금지급을 하게 되고, 매도자인 비거주자는 원천징수된 금액을 제외하고 양도소득세를 납부하게 됩니다.비거주자로서 국내에 토지를 가지고 계신 분들이 국가로부터 수용될 경우 이렇게 원천징수가 되게 됩니다.따라서,토지보상을 앞둔 비거주자께서는 해당 사항을 참고하시기 바랍니다.3. 부동산등 양도신고확인서(1) 개념비거주자 혹은 재외국민이 토지 또는 건물을 양도할 경우, 부동산등 양도신고확인서를 제출하셔야 합니다.해당서류를 제출하지 아니할 경우, 매수자에게 등기가 넘어가지 않습니다.따라서, 매도인 측에서 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성 후 신고진행할 떄 함께 양도신고확인서를 발급 받아야 합니다.양도신고확인서를발급 받기 위해서 양도소득세 신고를 해야하나, 납부까지는 하지 않으셔도 괜찮습니다.사실, 잔금이 치러지지도 않아 양도시기가 도래하지 않았는데 양도소득세를 납부하는게 논리적으로 맞지 않아보입니다.재외국민의 경우,재외국민인감경유를 한 경우 위 양도소득신고확인서를 제출하지 않아도괜찮습니다.(2) 발급방법1) 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성2) 부동산등양도신고확인서 작성3) 전국 가까운 세무관서 방문하여 관련 서식 접수4) 발급기한은 보통 1~2일이면 발급 가능합니다.(3) 관련서식4. 부동산매각자금확인서(1) 내용이 단계까지 왔다면 이미 양도계약을 하고 잔금을 모두 지급받고 양도소득세 신고까지 마친 경우일 것입니다.거주자는 이제 매매대금으로 세금을 납부하고 끝나게되지만, 비거주자는 해당 대금을 해외로 송금하기 전에 세무서로부터 양도소득세 신고 및 납부까지 완료되어해당 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 확인서를 받아야 합니다.이러한확인서의 취지는, 양도소득세 신고 후 납부하지 않고 해외로 송금 및 잠적하여 발생할 수 있는 세수일실을 사전에 막기 위함입니다.따라서, 해당 단계에서는신고는 물론 납부까지 완료하여야 확인서발급이 가능합니다.또한, 신고 및 납부만 하면 끝이아니라 해당 신고의 적정성 및 과소신고여부, 세금계산내역의 적정성 등을 모두 종합적으로 검토하게됩니다. 그러므로해당 확인서는 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 점을 꼭 아셔야 합니다.이러한 사실을 모르고, 확인서 제출만하면 바로 발급이 가능한 줄 알고 자금계획을 세워놓은 분들이 있습니다.본의 아니게,해외로 송금하는 일정이 상당부분 늦춰질 수 있다는 점을 꼭 양지하시기 바랍니다.아래는 부동산매각자금 확인서 및 각종 자금출처관련 확인서 관련사항을간략하게 요약된 표입니다.참고하시기 바랍니다.<각종 자금확인신청서 요약본>(2) 관련서식5. 정리오늘은 비거주자의 부동산 양도에 대한전반적인 절차에 대해서 알아보았습니다.간략하게 요약하면 다음과 같습니다.1. 부동산(토지,건물) 매매계약2. 부동산 양도소득세 신고서 작성3. 부동산양도신고확인서 접수 및 발급4. 해당 자료토대로 등기이전절차 진행5. 잔금청산6. 양도소득세 및 지방소득세 납부7. 부동산매각자금확인서 접수 및 발급8. 최종 부동산매각자금 해외로 송금외국에 거주하고 계신분들 중 국내 토지가 수용되어 토지보상관련 이슈로 귀국하시는 분들이 많습니다.이런 분들께서 양도소득세 절차에 대해 잘 숙지하시어서해외송금까지 원활하게 진행될 수 있게 국내방문일정을 세우시면 좋을 것 같습니다.또한, 서류의 신청 및 발급단계에서 일부 서류 누락이 발생하거나 사실관계가 달라질 경우, 세무사를 수차례 방문해야하는 번거로움도 있습니다.이러한 번거로움을 덜어드리고자비거주자분들의 양도와 관련하여양도소득세 신고서 작성 및 접수대리, 양도소득세신고확인서 및 부동산매각자금확인서의작성 및 신청접수, 발급대행까지 원스톱으로 진행해드리고 있습니다.시차때문에 전화통화로 진행하기 어렵더라도, 메일로 납세자분의 의견을 반영하여 최대한 빠른시일내 처리해드리고 있습니다.궁금하신 점 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다감사합니다.

컨설팅∙자금조달
자금조달계획서
[자금조달계획서 Q&A] 주식 및 채권 매각대금
자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.





