증여세 및 취득세 궁금합니다. 증여를 받지 않고 전세를 산다면 월세납입을 해야할까요?

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상황 아버지 - 3주택자 아들 - 무주택세대주(31세) *증여 받을 아파트 조정대상지역(파주) *증여를 받아야 할지 부담부증여를 받아야 할지 고민 *세입자를 내보내고 아들이 들어와야 하는 상황 *현금이 없어 대출을 해야하는데 3주택자, 조정대상지역이라 한도가 불가능 - 아들이 아버지 집에 전세로 대출이 불가능 함. (은행) 현시세 5.5~6억 사이 아파트 / 2.5억 세입자 전세금 있음. 1. 부담부증여? VS 증여? -증여시 아들 세금 : -부담부증여시 아버지 세금 : 아들 세금 : 2. 증여가 부담스러워 전세로 들어가 살려면? - 세입자 전세금 2.5억을 주기위해 아들이 1억을 보태면? (남은 1.5억은 주담대나 다른 대출로 줄 예정) - 매달 월세를 내야 하는지
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1개의 전문가 답변
안녕하세요 세금 잘 아는 회계사 전서희 회계사 입니다. 1. 부담부증여? VS 증여? (1) 증여 시세가 5.5-6억원이면 10년 내에 아버지에게 증여받은 재산이 없는 경우에 5천만원 공제가 들어가며, 증여세 과세표준이 약 5억원 -6억원 사이로 산정이 예상됩니다. 이 경우 적용되는 세율은 20%-30%로 낮은 세율 구간이 적용되는 경우 보다 절세 효과가 있습니다. 제한된 정보로 아주 단순하게 계산할 시 약8천 중반에서 1억원 정도의 증여세가 예상됩니다. (2) 부담부증여 부담부 증여의 경우 양도차익도 같이 계산되어야 하며 현재 정보로는 계산이 불가능합니다. 아버지가 3주택자인 만큼 양도세 계산의 다양한 변수가 고려되어 상담글로는 자세한 답변히 어려운 점 양해 부탁 드립니다. 부담부 증여의 경우 받는 자녀가 실제로 부채에 대한 부담을 가져가는 것이 중요합니다. 넘어가는 부채에 대한 양도소득세를 아버지가, 잔여 증여부분의 증여세를 아들이 부담하신다고 생각하시면 됩니다. 2. 증여가 부담스러워 전세로 들어가 살려면? 자녀가 부모 소유의 집에 전세를 산다고 해서 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다. 하지만 최근 부모자식 간에 전세로 들어가서 사는 경우에 증여세로 추징된 국세청 사례가 있습니다. 증여로 과세되지 않으려면 기본적으로 아무 관계없는 제 3자와 전세계약을 하는 경우와 동일하게 처리하시면 됩니다. (당연히 집주인과 세입자가 함께 거주하지 않고, 실제로 보증금 입금하고, 전세계약서 작성 등) 전세가 아닌 월세 계약을 하는 경우 당연히 매달 월세를 지급해야 합니다. 증여가 부담스러워 전세로 사는 것도 방안이나 부동산 가격의 추이를 고려하여 더 오르기 전에 자녀에게 이전하는 것을 고려해 보는 것도 추천 드립니다. 추가적인 문의 사항이 있으시면 연락 부탁 드립니다.
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