안녕하세요, 오회계사입니다.
주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으로 마련하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 따라 다주택자인 부모가 자녀에게 집 한채에 임대차 계약을 맺거나, 그냥 신혼집으로 내어주는 경우도 늘고 있습니다.
이러한 경우, 세법에서는 어떻게 처리하고 증여세는 어떤 경우 내야하는지 알아보겠습니다.
세부적으로 살펴보면,
1. 증여에 해당하는지
- 부모님 소유 주택에 전세, 월세 등을 받지 않고 그냥 살게해주는 경우 입니다.
1) 부모님과 같이 사는 경우
- 부모 집에 같이 사는 경우, 증여로 보지 않습니다.
요즘은 분가가 일반적이라 많지 않겠지만, 예를 들어 큰 단독 주택(방이 5-6개)인 경우라면 신혼, 육아 또는 부모 부양 등을 목적으로 부모님 집에서 2,3대가 같이 살 수도 있을텐데, 증여 문제는 없습니다.
2) 부모님 소유 집에 따로 사는 경우
- 일반적일 수 있는, 다주택자인 부모님 소유 집에 신혼집을 하는 경우 입니다.
증여에 해당 합니다. 다만, 무상 사용으로 인한 이익이 일정 금액 이상인 경우에만 증여에 해당합니다.
상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) ① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
시행령에 따르면,
① 무상사용 기간의 기준을 5년으로 하고,
② 5년간의 무상사용의 이익은 1억원 이상인 것이 조건 입니다.
③ 무상사용의 이익 계산은 「부동산 무상사용이익 = 부동산 가액 × 2% × 3.79079」
상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등) ③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. ④ 법 제37조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1억원을 말한다. |
그러면, 무상사용 이익이 5년간 1억원이 되는 기준 금액은 얼마일까요
부동산 가액은 13억원으로 계산됩니다. 즉, 부모님이 자녀에게 무상으로 내어주는 주택이 13억원 미만인 경우에는 전혀 증여세가 없습니다.
5년간 무상사용 이익이 1억원이 안되면, 증여 자체로 보지 않겠다는 것입니다.
15년을 무상사용해도, 매 5년간의 단위로 증여인지 여부를 따지는 것이며, 갱신시에 1억원이 안되면 증여세는 없습니다.
아래 국세청 질의회신의 사례도 이와 같습니다.
서면-2019-상속증여-4715 [ 제 목 ] 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부 [ 요 지 ] 무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며, 그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임 【관련 참고자료】 1. 사실관계 ○ ’05년 배우자와 각각 주택을 분양 받았음 (A주택 배우자 소유, B주택 본인소유) ○ A주택은 본인과 배우자가 분양 이후부터 계속하여 거주 중이며, B주택은 ’19.5월까지 임대하였음 (보증금 2천만원, 월세 1백만원) ○ 임대 종료 이후 B주택을 내부 수리하여 ‘19.9월부터 자녀에게 무상임대하였음 ○ 5년간 무상임대하는 경우 증여재산 가액은 4천만원으로 계산됨 2. 질의내용 ○ 15년간 무상임대하는 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부 (증여재산가액을 3번 합산하여 과세여부를 판정하는지 여부) [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 붙임 상속증여세법 기본통칙 37-27…2을 참고하시기 바랍니다. ○상속세 및 증여세법 기본통칙 37-27…2 【 부동산무상사용에 따른 증여재산가액의 계산 】 영 제27조 제3항에 따라 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다. [ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 상속세 및 증여세법 시행령 제27조【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】 |
※ 여기서 주의해야 할 것은 부모님 소유 주택에 무상으로 살게해주는 것이지, 전세금을 증여해주고 전세로 살게한다거나 주택의 소유권을 이전해 주는 것은 별개 문제입니다.
2. 임대소득을 신고해야 하는지
- 부모가 무상으로 임대를 해주었지만, 시세에 해당하는 임대소득을 신고해야하는 것인지에 대한 것입니다.
소득세법의 특수관계자 거래에 규정을 보면, 특수관계인의 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하지만, 자녀가 주택을 무상으로 사용하고 실제 거주하는 경우는 제외한다고 명시되어 있습니다.
결국, 신혼집 등을 내어주고 실제 거주한다면 신고할 임대소득은 없습니다.
단, 실제 자녀가 거주하지 않거나 직계존비속 관계가 아닌 경우에는 임대소득 신고를 해야합니다.
소득세법 제98조(부당행위계산의 부인) ② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다. 2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다. |
정리하면,
부모가 자녀에게 (반대의 경우도 동일) 주택을 대가없이 사용하게 해줄 경우,
① 5년마다 무상사용이익에 대한 증여세 납부 대상이나
② 부모와 자녀가 같이 사는 경우는 증여로 보지 않고
③ 별도로 자녀만 산다고 해도, 주택가액이 13억원이 안되는 경우는 증여에 해당하지 않고,
④ 자녀가 실제 거주하는 경우에는, 부모가 시세 해당분의 임대소득을 신고할 필요도 없다는 것
편의상 부모 자식관계를 가정하였으나, 부동산무상사용 증여세는 타인(친척,친구등)에게도 적용되는 것입니다
그러나, 13억원이 넘는 주택에 무상 사용하는 경우 증여세를 납부해야하고,
직계존비속 관계가 아닌 다른 특수관계자(형제/자매, 삼촌 등등)가 거주하면 임대소득도 신고해야 한다는 것입니다.
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by 부산세무사/부산회계사
