반갑습니다. 최지호 세무사입니다.

최근 부모님이나 형제에게 집을 무상으로 빌려주는 경우에 대한 문의가 많습니다.

특히 시가 13억 원이 넘는 고가주택을 부모 명의로 보유하면서 자녀가 거주하시거나, 형제자매가 함께 사는 경우에는 '증여세' 문제가 발생할 수 있습니다.

오늘은 가족 간 무상임대차의 세무상 판단 기준을 사례를 통해 구체적으로 정리해보겠습니다.


고가주택 무상사용 시 증여세 판단


가족 (부모님, 형제, 자녀 등)에게 무상으로 거주하게 한 경우

그 집의 시가가 13억원을 초과하면 '무상사용 이익'을 증여로 봅니다.

이때의 증여세 납세의무자는 부동산을 무상으로 사용하는 가족(부모님, 자녀, 형제)입니다.

즉, 부모님이나 형제가 무상으로 사용하여 얻은 이익이 아래에서 설명할 계산 구조의 한도를 초과하면 사용자가 증여세를 부담해야 합니다.


증여세 계산 구조 (5년 단위 과세)


무상사용 이익은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 」에 따라 5년치 사용이익을 현재가치로 평가합니다.

즉, 한 번에 5년 단위로 계산하며, 5년이 지나도 계속 무상거주가 이어지면

다음 5년 단위로 다시 계산해 과세가 반복됩니다.

무상사용이익이 5년 누적 1억 원을 초과할 경우 증여세 과세가 이루어지며,

그 기준이 되는 주택가액은 약 13.18억 원입니다.

ex) 13.18억 * 2%(임대요율) * 3.7908(5년 현재가치율) = 99,925,488 원(1억 원 초과 시 과세)

따라서 시가 13억 원 이하의 주택의 무상임대차계약은 증여세 리스크에서 벗어남을 알 수 있습니다.



시세 13억 초과되는 고가주택 전세 계약


가족 간 무상임대는 흔하지만, 13억 원이 넘어가는 순간부터는 세법상 증여로 간주될 수 있습니다.

따라서 무상임대차 계약서 작성, 적정 임대료 지급, 전세보증금 설정은 필수적입니다.

이 경우 적용되는 저가임대차의 증여세 계산 기준은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」에 따라

시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액까지만 시세 차이를 인정합니다.

즉, 시가 20억 원짜리 아파트의 전세가가 12억 원이라면 12억의 30%와 3억 원 중 낮은 금액인 3억 원을 낮출 수 있으며,

이를 초과한 금액은 증여세 과세대상이 됩니다.



가족 간 월세 계약 시 적정 임대료 기준

가족 간(형제자매 포함) 월세 계약은 무상임대보다 유상임대 형태로 설정하는 것이 원칙적입니다.

다만, 임대료를 과도하게 낮게 책정하면 세법상 저가임대차로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.

세법상 월세에 대해 '몇 퍼센트 이상이어야 한다'는 명문 규정은 없습니다.

그러나 실무에서는 다음 두 기준이 과세여부 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.

1. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항(무상사용이익 2% 규정)

    > 부동산을 무상으로 사용할 경우, 당해 재산가액의 2%의 사용이익을 월세 적정가 산정의 기초로 증여가액으로 평가합니다.

2. 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」(30% 또는 3억 원 규정)

    > 저가 또는 고가 거래에 따른 이익은

        시가의 30%에 상당하는 가액 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하는 부분으로 한다.

따라서 시세 20억 원의 아파트를 가정했을 때 당해 재산가액의 2%는 1년 간 4천만원의 월세이고, 이의 30%에 해당하는 1년 간 2천 8백만원의 월세 정도로 설정한다면 증여세 과세 위험을 피할 수 있다는 의미입니다.




가족 간 부동산 사용은 '증여가 아니다'라고 생각하기 쉽지만, 세법은 이를 '경제적 이익의 이전'으로 보고 있습니다.

특히 13억 원을 넘는 고가주택의 경우 단순한 무상임대라도 증여세 과세가 이루어질 수 있습니다.

따라서, 무상임대차 계약서 작성, 임대료 설정, 금전대차 증빙 관리는 필수적인 세무 리스크 관리 요소입니다.






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