1가구 2주택에 공공임대인 기존 주택은 15년 보유에 3년거주했으며 새 주택은 3년전 매입해 현재 1년 거주중입니다 매매시 양도세 빅

임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가다가구주택의 일부에서2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부양도, 서면-2022-부동산-2143 [부동산납세과-1402] , 2023.07.03[ 제 목 ]임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우「소득세법 시행령」 제155조제20항 적용 여부[ 요 지 ]장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 거주주택 비과세 특례 적용함[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조제20항제2호의 요건을 충족하는 장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항1.사실관계2.질의내용- 임대요건을 충족하는 임대주택 6채와 다가구주택을 보유한1세대가 다가구주택 총 7구(區) 중 1구(區)에 세대전원이 2년 이상 거주하는 경우 나머지 6구(區)에 다른 세대가 임차하여 거주하는 경우 소득령 §155⑳에 따른 비과세 특례 적용 여부3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 직전거주주택 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 직전거주주택보유주택 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 임대료등 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-49,2012.01.25.1.「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 이 경우 다가구주택(「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 규모 및 기준시가 요건 등을 적용하여 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 것입니다.○ 서면-2022-부동산-3960, 2023.03.10.귀 질의의 경우, 다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 1호에 거주하고 A주택의 나머지 4호를 임대등록하여 임대하다가 임대등록이 자동말소된 후 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-0531, 2022.04.28.귀 서면질의의 경우와 같이 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역에 소재한세대구분형 아파트 1주택을 보유한 거주자가 주택의 일부를 임대하고, 다른 일부에 1세대가 2년 이상 실제 거주하는 경우 해당 주택의 양도로 발생하는 소득은「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

2020년 연말께, 생각지도 못한 일들이 불거졌습니다. 바로 1세대 1주택 비과세 중 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 사유에 대한 생각 차이 때문이었습니다. [소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호]에 따르면, 민간건설임대주택, 공공건설임대주택에서 임차인으로 5년 이상 세대 전원이 거주하다가 그 주택을 분양받아서 양도하는 경우에는, 분양일부터 새로 보유 2년, 거주 2년을 충족할 것 없이 12억까지 비과세 처리해줍니다. 여기서 말하는 임대주택은 아파트를 건설할 때 소셜 믹스를 목적으로 만들어져 취약계층에게 저렴하게 임대하는 주택인데, 이런 주택은 대부분 세입자 입주 당시에 일정 기간 이상을 거주하면 분양을 선택할 수 있는 조건으로 임대합니다. 그래서 임대차계약도 매매예약완결권이 유보된 계약으로 출발합니다. 그러다가 세월이 지나면 매매예약완결권을 행사하여 취득하는 형태입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우​​여기서 임대주택이란, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택입니다. 이러한 임대주택은 임대사업자가 건설하여 임대하는 주택, 다시 말하면 재개발/재건축 조합이 직접 임대인이 되어 임대하는 주택을 말합니다. 그런데 현실적으로 조합은 사업이 끝나면 청산을 앞두고 있기 때문에, 임대주택을 보유하지 않고 포괄 매각하는데, 매각 상대방으로 SH나 LH공사나 민간업자를 검토합니다. 그런데 SH나 LH가 임대주택을 살 때에는 정부 지침에 따라 건설원가보다도 낮은 금액으로 사려고 하기 때문에, 실제로는 민간업자에게 양도하는 경우가 많습니다. 이때, 임대주택의 지위가 민간[건설]임대주택로 유지되는지, 아니면 민간[매입]임대주택으로 지위가 변하는지가 문제가 됩니다. 왜냐하면 건설한 자와 임대하는 자가 달라지기 때문입니다.구멍뚫린 재개발 임대주택 매각… 매입자자격 강화해야 - 하우징헤럴드 (housingherald.co.kr)주택법 제20조(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등)① 사업주체(생략)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(생략)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 용도지역별 용적률 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.1. 제15조제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획2. 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.1. 특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 제1항의 사업계획승인(「건축법」 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청2. 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 인수하지 아니하는 경우: 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 직접 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청③ 제2항에 따라 공급되는 임대주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.④ 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다.⑤ 사업주체는 공급되는 주택의 전부(제11조의 주택조합이 설립된 경우에는 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말한다)를 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보하여야 한다.⑥ 사업주체는 임대주택의 준공인가(「건축법」 제22조의 사용승인을 포함한다)를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업주체가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.​​2006년 대법원 판례와 국토교통부에 따르면, 임대사업자 지위 포괄승계로 사업자가 바뀌는 경우에도 임대주택의 성격은 건설임대주택으로 유지된다고 하였기 때문에, 지금까지는 아무런 문제가 없었습니다. 그런데 2020년 즈음하여 갑자기 국세청이 기존부터 이런 케이스는 건설임대주택이 아니라 매입임대주택으로 보고 있었다면서, 이 경우 건설임대주택이 아니라고 해석하기 시작했습니다. ​서면법령해석법인2020-4859(2021.05.25)임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위와 함께 매매로 취득하여 2호 이상의 해당 주택에 대해 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13 각 목의 요건을 모두 갖춘 후 양도하는 경우 해당 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않으므로 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13을 적용할 수 없는 것입니다​​그러면서 어처구니없게도 이러한 주택을 분양받은 사람들이 당연히 건설임대주택이니까 비과세라고 생각하고 양도했던 물건들이 비과세가 아니게 되면서, 세금 폭탄이 날아오게 된 사건입니다. 현실적으로 임차인이 임대물건을 조합이 가졌는지, LH가 가졌는지, 누가 가졌는지 알 수도 없는 부분입니다. 심지어는 피해자 중에 세무사도 있다고 합니다. 세무공무원도 안내를 잘못했고, 실무자들도 건설임대주택이라고 용어를 혼용하던 실정이었는데, 피해를 본 사람은 참으로 어이가 없었던 사건이었습니다. 아래 기사를 보시면 혼란스러움이 잘 표현되어 있습니다.수원 LH 임대아파트, 비과세 믿었는데 '수천만원 양도세 폭탄' (kyeongin.com)면세라던 ‘공공임대’ 양도세에 가산세 폭탄 : 네이버 뉴스 (naver.com)2022년 개정에서는 우선 매입임대주택에서 지자체, LH, SH가 매입하는 임대주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는 주택으로 확대하였습니다. 그러나 현실에서 조합은 사업성을 위하여 여전히 민간임대주택업자에게 임대주택을 포괄양도하고 있는 실정이므로, 문제가 완전히 해결된 것은 아닙니다. 앞으로 갈 길이 멀다 하겠습니다.​공공주택 특별법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.​공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자)① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.1. 국가 또는 지방자치단체2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사​

안녕하세요. 세무회계조예 정 현 세무사 입니다.러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 세계적인 경제 위기, 급격한 인플레이션, 여전히 팽팽한 미-중간 패권 전쟁 등 세계 경제의 흐름은 어렵기만 합니다. 지난 6월 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제가 발표되었습니다. 먼저, 임대차 시장 안정 방안은 '국민의 눈높이에 부합하는 부동산 정책 정상화'를 목표로 하여 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대로 나누어 볼 수 있습니다.3분기 추진 부동산 정상화 과제는 세제, 금융, 공급으로 나누어 진행 되는데 그 중에서 세제 부분을 써보려고 합니다. 1. 임대차 시장 안정 방안 (1) 임차인 부담 경감 (상생임대인 지원) 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편 급격한 임대료 인상(5% 이상) 자제를 유도하고 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거를 방지하기 위해 이른바 '상생임대인 지원'의 요건이 완화 되고 혜택 및 적용기한이 확대되었습니다!현행상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이2년 이상 임대한 주택에 대해1세대1주택양도세 비과세 2년 거주요건 중1년 인정개선상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장ㅁ 상생임대인의 개념 -> 상.생.임.대.인. 이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인을 말합니다. ㅁ 상생임대주택 인정 요건-> 기존에는 임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택 이었으나 폐지되어 별도의 요건이 없습니다. -> 따라서 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용 됩니다. ㅁ 혜택(꽤나 강력합니다.) -> 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제-> 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제 ㅁ 적용 기한 -> 기존에 2022년 말까지 였는데 2024년말로 2년 연장되었습니다.(올해 취득하여 임대한 주택도 요건만 충족하면 혜택 적용이 가능합니다.)ㅁ 조치사항 -> 소득세법 시행령이 개정 되었으며, 2021년 12월 20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는분부터 적용 됩니다. 17.8.3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주요건이 필요하며, 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위해서도 2년 거주요건이 필요하나, 상생임대인으로서 상생임대주택에 대해서는 2년 거주요건이 면제됩니다. (2) 임대주택 공급 확대 (임대주택 건설 지원) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화 적극적 건설임대 착공 유도하기 위해 법인･개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화하였습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화-> 현재는 주택가액(임대개시일 기준시가)이 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에 법인세 추가 과세가(+20%) 배제되나 주택가액이 9억원 이하로 완화되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 -> 10년 이상 임대한 건설임대주택을 2022.12.31까지 등록 시양도세 장기보유특별공제 70% 적용되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인･개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대 -> 민간건설임대주택의 경우 2021.2.17 이전에 임대등록한 민간건설임대주택에 대해서도 '공시가격 6억원 이하→9억원 이하'로 종합부동산세 합산배제 요건이 완화됩니다. -> 올 2022년 11월 종합부동산세 고지분부터 적용될 예정이며, 해당 안에 대해서는 추후 확정안을 통해 확인해보아야 할 듯 합니다. ㅁ 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 : 양도세･법인세 특례 연장 -> 공공매입임대건설사업자에게 2022.12.31까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%감면, 법인은 법인세 추가 과세(+20%)가 배제되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다.부동산 관련 대책은 법률 뿐만 아니라 시행령에서도 개정이 많이 이루어지며, 1년에도 4~5 번도 더 쏟아질 수 있으므로 반드시 조세전문가와 긴밀한 협의를 하는 것이 바람직합니다. 감사합니다^^

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

[양도세]임대주택을 별도세대와 공동소유할 경우(거주주택 비과세 가능)쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부조심-2022-서-0109귀속년도 : 2020심급 : 심판등록일자 : 2022.08.19.생산일자 : 2022.07.19.진행상태 : 완료요지「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨결정내용[주 문] OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 청구인 소유의 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 청구인과 청구인의 매제인 AAA이 공동으로 소유(각 1/2지분)하고 있는 OOO(상가주택으로써 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)이「소득세법시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택특례대상에 해당한다고 보아 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 2020.5.22. 양도소득세를 신고하였다.나. 처분청은 2021.4.23.부터 2021.5.12.까지 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 청구인이 1/2지분을 소유하고 있는 쟁점임대주택이 1호 이상 장기임대를 요건으로 하는 장기임대주택특례대상에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 2021.7.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.14. 이의신청을 거쳐 2021.12.10. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장 (1)「소득세법시행령」제154조의2를 보면 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우 특별한 규정이 있는 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보도록 규정되어 있다. (2) 대법원도 ‘여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 특례조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다’라고 판시한바 있다(대법원 2017.8.18. 선고 2014두42254 판결). (3) 처분청은 이의신청 결정서에서「조세특례제한법시행령」제97조 제1항 규정에 대한 해석을 유추 확대하여 「소득세법」상 쟁점임대주택의 특례적용여부를 판단하고 있는바 이는 조세법률주의에 반하는 결정이다.나. 처분청 의견 (1)「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 규정한 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정은 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따른 장기임대주택의 요건을 반드시 충족하여야 하며 해당 조문에서 장기임대주택은 1호 이상 보유할 것을 요건으로 하고 있으나, 청구인은 쟁점임대주택의 지분 1/2만 소유하고 있고 공동 소유자가 동일 세대원도 아니므로 1호 이상 보유하고 있지 않은 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (2) 국세청 예규를 보면 장기임대주택 소유시 거주주택특례 적용대상은 장기임대주택을 세대별로 1호 이상을 보유하여야 한다고 일관되게 유권해석(국세청 서면 2020부동산3726, 2020.8.31. 외 다수)을 하고 있음에도 청구인은 1호 이상 보유하지 않았으므로 특례대상에 해당하지 않는다.3. 심리 및 판단가. 쟁점 쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2)소득세법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호민간임대주택에 관한 특별법일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 가.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (3) 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택②「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4)조세특례제한법시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는「소득세법 시행령」 제122조 제4항및 제5항을 준용한다.③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 AAA과 2005.5.2. 쟁점임대주택을 1/2 지분씩 공동으로 취득하였고, 2018.9.19. 임대사업자 등록을 하였으며 2020.2.11. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 OOO청장으로부터 임대사업자등록증을 교부받았다. 쟁점주택은 청구인이 2011.5.11. 취득하여 2020.5.22. 양도한 것으로 나타난다.OOO (나) 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고, 5년 이상 임대하였으며 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 것으로 나타나는바, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼은 없다. (다) 처분청의 이의신청결정서를 살펴보면「소득세법시행령」제155조 제20항의 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정 적용 대상은 장기임대주택을 1호 이상 소유한 경우에만 해당한다고 보아 동일세대원이 공동소유한 경우는 이에 해당한다고 할 수 있으나 별도 세대원이 공동 소유한 경우는 이에 해당하지 아니한다는 이유 등을 들어 청구주장을 배척하는 것으로 나타난다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트