부동산 법인은 무엇인가?부동산법인 파헤치기란 주제를 선정하면서, 부동산법인이 무엇인가에 대해 생각해 보았다.​국어사전에도 백과사전에도 그 어디에도 검색 되지 않고, ​세법에서도 존재하지 않는 부동산법인이란 용어를 나도 자연스레 쓰고 있는거 같다.​정식적인 명칭이 아님에도 네이버에서 검색하면 꽤 많은 내용이 검색 되고, 연관 검색어로도 뜨고 있다. ​부동산법인을 자연스럽게 쓰고 있는 이유는 최근 부동산에 워낙 많은 관심이 쏠려 있기 때문인 것 같다.​사업자등록을 할 때 대분류 부동산업으로 구분된 업종코드는 아래와 같이 약 31개이다. 구체적인 언급이나 정의는 없으나 누구나 연상할 수 있듯이 부동산을 소유하고 있는 법인을 부동산 법인이라고 하는 것 같다. ​그런데 우리나라 대기업을 비롯해 대다수의 법인이 부동산을 소유하고 있으나 단순히 부동산을 소유하고 있다고 해서 부동산법인이라고 하지는 않는다.​결국, 당연한 이야기 일 수 있으나 부동산을 소유하며 부동산 관련 수익이 큰 비중을 차지하는 법인을 부동산 법인이라고 부르는 것 같다.​부동산 법인 왜 만드는 걸까?부동산법인이 최근에 생긴 건 아니다. 과거에도 부동산을 소유한 가족법인 형태로 운용된 사례는 많았었다.​다만, 주택 보다는 주로 토지, 건물을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 대다수 였다. ​종종 기사를 통해 연예인들이 법인을 통해 부동산 투자를 한다는 내용을 접한 적이 있었던 것으로 기억한다. 그러나 최근 이렇게 부동산 법인이 증가 한 이유는 계속되는 부동산정책의 영향이 큰 것으로 생각된다.​부동산 법인을 만드는 사유가 여러가지 일 수 있지만, 주로 법인을 만드는 사유는 다음과 같을 것으로 생각된다.​1. 다주택자가 1세대1주택 비과세를 받기 위한 목적으로 설립2. 주택의 계속적인 거래를 목적으로 설립3. 부동산 단기 투자를 위한 목적으로 설립 4. 향후 부동산 증여를 다양한 방법으로 하기 위한 목적으로 설립​위 에도 다양한 사유로 부동산 법인을 설립 할 것으로 생각 된다. ​결국은 부동산법인은 절세를 위한 목적으로 대부분이 만들어지는 건 명확해 보인다. ​나 역시 오피스텔이 팔리지 않아, 어쩔 수 없이 주식회사 이앤나를 설립하였다. ​ 최초 오피스텔 취득 시 주택임대사업자로 진행하면 향후 문제가 없을 거라 판단하고 매입하였는데, 주택임대사업자 관련 법이 바뀌어 버렸다. ​개인적인 사견이지만, 현재 양도소득세 관련 법은 너무 문제가 많아 보인다. 문제가 생기면 땜질식으로 추가 대책을 내놓고 있다. ​우선 대책을 발표하고 대책을 피해가는 방안이 발생하면 정부가 추가 대책을 통해 해당 방안이 정답이었다는 걸 알려주는 식이다. ​​​부동산법인의 세제상 혜택과 주의사항은 다음편에 계속,,,

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 오피스텔 1채 임대용으로 매입했다가 주택임대로 판정되어 다른 주택의 양도시 비과세를 못받는 경우가 종종 있습니다.어떠한 경우, 오피스텔을 주택으로 보는지 이에 대한 최근 심판례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 주택은사실상 상시주거용인지 여부로 판단합니다임대수입 목적으로 오피스텔을 사서 주택으로 임대를 주는 경우가 있는데, 이런 경우 오피스텔이 주택에 해당하여 기존에 보유중인 다른 주택의 양도시 비과세가 안되니 유의해야 합니다.물론, 오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택 기한내 양도시 비과세 되는건 별도의 고려사항입니다.양도세의 주택은 건축물대장이나 등기부등본 상에 주택인지 여부와 무관하게 실제 사용이 상시 주거용이면 주택입니다.따라서, 오피스텔이 건축물대장이나 재산세 분류는 업무용으로 되어 있더라도 주택으로 임대를 주거나 본인이 주택으로 사용하면 그 오피스텔은 1주택으로 보아 주택수가 늘어나게 됩니다.양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18[ 제 목 ]오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 적용여부 등[ 요 지 ]“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1. 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 귀 질의의 경우, 1주택을 양도할 당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항입니다.1주택 + 1오피스텔보유 중, 1주택을 비과세 양도하였으나 추징당한 경우입니다본 사례의 경우, 배우자가 보유 중인 오피스텔 때문에 본인이 보유한 주택을 팔고 비과세를 받지 못한 경우입니다.과세당국은 오피스텔이 주거용이라는 판단이었으나, 조세심판원에 불복 결과 업무용이라고 판단되어 다시 비과세를 받게된 경우에 해당합니다.[상황]① 배우자는 오피스텔 취득하여 법인에게 임대② 본인이 1주택을 취득하고 2년 보유·거주 요건 충족후 비과세 양도③세무조사 결과, 오피스텔을 주택으로 보아 2주택이므로 양도세를 추징④ 오피스텔은 업무용으로 사용되었음을 주장하며 조세불복양도, 조심-2021-전-6949 , 2022.09.29 , 인용 , 완료[ 제 목 ]쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부[ 요 지 ]청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨전기, 가스사용량, 임차법인 대표의가족 주소지,평면도등을 고려한 결과 업무용으로 판단다행이도 오피스텔이 업무용임이 인정되어, 주택 비과세를 받게되었는데 판단의 근거는① 업무용으로 임대차계약하고 법인에게만 임대한 점② 업무용을 위해 침실 사이의 벽을 제거한 점③ 일반임대사업자로 부가세 신고납부를 해온 점④ 재산세도 업무용으로 납부해온 점⑤ 임차법인 대표의 주거지라고 하나, 대표 가족의 주소지는 따로 있음⑥ 전기, 가스의 사용량이 상시 주거용이라고 보기에 작음등을 고려하여, 임대법인 대표가 상시 주거가 아닌 업무용으로 사용한 것으로 보아 업무용 오피스텔이라고 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점,배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.정리하면,이상 양도세에서 오피스텔을 어떠한 경우에 주택으로 보는지를 불복 사례를 통해 살펴보았습니다.오피스텔이 주택인지 여부에 따라, 다른 주택의 비과세에도 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 특히, 업무용으로 부가세 환급을 받은 경우 부가세 추징문제도 발생합니다.주택 여부는 단순히 재산세 과세분류나 건축물대장 분류 보다는 실제의 사용현황인 전입여부, 전기 가스 수도 사용량, 내부 구조 등 다양한 사실관계에 따라 판단하게 되고 세무서와 분쟁이 많은 부분이므로 세무조사 등 발생시 적극적인 대처나 불복 절차를 해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세상담/증여세상담/오피스텔세무사

(2) 납세의무자​법인세의 납세의무자는 법인입니다. (법인세법 제3조 제1항) 법인은 법률에 의하여 인격을 부여받았기 때문에, 권리와 의무의 주체가 되어 납세의무자가 됩니다. 마찬가지로 외국법인도 때에 따라서는 법인세 납세의무자가 됩니다.​법인에는 영리사단법인(회사), 비영리사단법인, 비영리재단법인이 있다고 했습니다. 그러나 세법에서는 사단인지 재단인지는 중요하게 생각하지 않고, 영리인지 비영리인지가 중요합니다. 오히려 외국법인인지 내국법인인지가 중요합니다. 그래서 세법에서는 법인을 영리내국법인, 비영리내국법인, 영리외국법인, 비영리외국법인 4가지 종류로 법인을 구분하고 납세의무자로 삼고 있습니다.​외국법인이 중요한 이유는 외국과 과세권 조율 때문입니다. 우리가 다국적회사라고 부르는 조직들은 거의 다 법인이기 때문에, 과세권 분쟁을 막기 위해 외국법인의 요건이 매우 중요합니다. 특히 문화예술의 세계는 프랑스 법인으로부터 미술품을 초청하여 전시하거나, 미국 뮤지컬단이 오리지널 공연을 하러 오거나, 유럽 오케스트라가 연주를 하러 오거나, 일본의 법인이 가진 출판권을 활용한 사업을 하는 경우가 비일비재한 세계입니다.​만약 외국법인이라면, 국내원천소득에 대해서만 우리나라 세법의 납세의무자가 되고, 국외원천소득은 소득이 발생한 그 나라가 과세합니다. 외국 내국 여부는 본사 소재지만으로 정하지 않고 실질적 관리장소 여부가 중요합니다. (법인세법 제2조, 법인세법 시행령 제2조) 본사 소재지로 법인 성격이 결정되면 모든 기업이 전 세계에서 가장 세금이 싼 나라에 본사를 두고 세계적으로 영업을 할 것이므로 불합리합니다. 사업의 실질적인 관리장소가 어디에 있는지가 중요합니다. 사업의 실질적인 관리장소는 다른 표현으로 국내 사업장입니다.​국내사업장이란 외국법인이 예비적이거나 보조적인 사업활동이 아닌 본질적이고 중요한 사업활동을 꾸준히 하는 고정된 장소가 있거나, 외국법인을 위해서 활약하는 대리인이 있는 장소를 말합니다. 가령 미국에 거점을 두고 있는 갤러리 법인이 있다고 합시다. 그 법인이 서울사무소를 차리는 경우 그 미국법인은 국내사업장을 둔 것이 됩니다. 미국법인이 한국에 대리인 아트딜러를 두고 활동하게 하면서 계약까지 체결할 권한을 준다면 국내사업장을 두고 있는 것입니다. (법인세법 제94조)​한편 법인이 체납을 하면 어떻게 될까요? 법인이 끝까지 책임질 수 있을까요? 법인은 어디까지나 사회적 의미를 고려하여 인격을 부여한 것이지 체납하는 경우 법인은 사람처럼 책임을 물을 수 있는 존재가 아닙니다. 만약 법인이 납세의무를 제대로 이행하지 않으면, 최종적으로는 대주주(과점주주)가 제2차 납세의무자가 되는 경우도 가끔 있습니다. (국세기본법 제39조)​​(3) 과세물건​법인세의 과세물건은 각 사업연도의 소득이라고 합니다. (법인세법 제4조 제1항) 이때 사업연도란 법에서 정한 경우 정해진 기간, 법인 설립 당시 정관에서 정한 경우 그 회계기간입니다. 1년을 넘지는 못하지만, 1년보다 짧을 수는 있습니다. 개인의 소득세는 법에서 1/1∼12/31까지로 못박은 것과 대조적입니다. 하지만 법인도 법령이나 정관에서 아무 말이 없는 경우에는 1/1∼12/31로 합니다. 실무상으로는 십중팔구 사업연도를 1/1∼12/31로 하고 있습니다. (법인세법 제6조)​소득세가 소득원천설을 취하여 9가지 소득을 열거하고 있다고 말씀드렸습니다. 법인세는 [순자산증가설]에 따라 소득을 파악하여 딴판입니다. 순자산증가설에 의하면 기초 대비 기말에 증가한 순자산이 곧 소득입니다. 원천은 묻지 않고 포괄적으로 과세하므로 포괄주의라고도 합니다.​법인은 왜 개인처럼 소득원천설을 취하지 않을까요? 개인이 소득원천설을 취하게 된 이유는 사생활침해 때문이었습니다. 하지만 개인과 달리 법인은 사생활을 보호할 필요가 없고, 사회적 영향력이 크기 때문에 국가가 장부 작성 의무를 부과하고 부의 변동을 훤히 들여다보며 감독합니다. 따라서 법인의 소득을 파악할 때는 1/1에서 12/31까지 순자산이 얼마나 늘었는지만 봅니다.​순자산이라는 표현은 (＋)에서 (－)를 빼는 과정이 있다는 걸 함축합니다. 법인이 번 돈은 익금이라고 표현합니다. 법인이 쓴 돈은 손금이라고 표현합니다. 법인의 순이익은 각 사업연도 소득이라고 표현합니다. 즉, 각 사업연도 소득이란, 그 사업연도의 익금에서 손금을 뺀 것입니다. (법인세법 제14조) 익금이란, 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익을 말합니다. (법인세법 제15조) 수익이란, 타인에게 재화 또는 용역을 제공하고 획득한 수입금액과 기타 당해 법인에게 귀속되는 일체의 경제적 이익을 말합니다. (법인세법 기본통칙 13-0…1) 법인에게 귀속되는 경제적 이익이기만 하면 익금이 되는 것이지, 어떤 업종에서 발생했는지는 상관없습니다. 미술과 관련된 업종이라면, 화랑업, 미술품경매업, 기타미술품판매업, 미술품감정업, 그 밖에도 미술품대여업, 미술품창작업, 컨설팅업, 미술관및박물관업, 사진촬영대행업, 건설업(실내 인테리어) 심지어는 부동산임대업(화랑 대여) 교육업, 회계세무 서비스업, 법률 서비스업, 출판업, 도소매업, 제조업이 있습니다. 이 법인들이 미술과 관련하여 얻은 경제적 이익이 모두 익금이 됩니다. 손금은 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비를 말합니다. 법인세법 제19조 제1항, 제2항손비란, 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 합니다. (법인세법 기본통칙 13-0…1) 매우 중요하기 때문에, 갤러리편에서 자세히 설명합니다.​익금이 크거나, 손금이 작을수록 각 사업연도 소득이 커지고 국세청 세수도 커집니다. 법인 입장에서는 어떻게든 익금을 줄이고 손금을 늘려 세금을 줄이고자 최선을 다할 것입니다. 그러다 보니 법인세법은 납세자와의 분쟁, 세수손실을 미연에 방지하기 위하여 익금 규정은 포괄적으로, 손금 규정은 세세하게 규정하고 있습니다.​법인에는 영리법인과 비영리법인이 있다고 했는데요, 세법에서는 비영리법인이라도 일단 법인의 순자산이 증가했다면 법인세를 부과하고자 합니다. 하지만 비영리법인이 [고유목적사업]을 통해서 순자산이 증가했다면, 거기에 대해서는 법인세를 부과하지 않고, [수익사업]에서 번 돈이라도 고유목적사업을 위해서 전입한다면, 그만큼은 차감하고 법인세를 매깁니다. 조금 어려운 말로, 고유목적사업준비금을 손금에 산입한다고 합니다. 예를 들어 한국국제아트페어(KIAF)를 주최하는 한국화랑협회가 부스 임대료를 받았다고 합시다. 그러면 원칙적으로 법인세가 부과됩니다. 그런데 그 임대료를 아트페어 대관료 등 고유목적사업의 실비에 보전하는 경우에는 다시 손금처리가 되어 법인세를 매기지 않게 됩니다. 결론은, 비영리법인은 수익사업 중에 고유목적사업에 사용하지 않는 소득에 대해 법인세를 낸다고 하겠습니다.​마지막으로 법인의 소득에는 각 사업연도의 소득 말고도, 청산소득과 토지등 양도소득이 있습니다. 예술과 관계가 없어 상식선에서 간단히 설명합니다. 청산소득이란 법인이 청산할 때까지 실현되지 않은 소득이 있다면 청산소득이라고 하여 마지막에 세금을 한 번 부과하는 것입니다. 한편 토지등 양도소득은, 법인이 사업과 무관한 토지나 주택 등을 거래하는 경우, 투기목적이 있다고 보아 20%의 법인세를 이중과세하는 걸 말합니다. (법인세법 제14조)​​(4) 과세표준과 세율​각 사업연도 소득이란 익금에서 손금을 뺀 것이고 법인세 과세물건입니다. 그러나 과세물건이 곧 과세표준은 아닙니다. 각 사업연도 소득은 이미 수치화되어 있지만, 여기서 이월결손금, 비과세소득, 소득공제액을 제외하여 과세표준을 도출합니다. (법인세법 제13조 제1항)​특히 수익이 일정하지 않은 법인은 이월결손금을 잘 알아두어야 합니다. 장사를 하다보면 늘 잘 되라는 법은 없고, 안 풀릴 때도 있습니다. 잘 될 때는 세금을 내지만, 잘 안 될 때는 세금을 돌려주지 않습니다. 대신 결손금은 향후 10년까지 이월되면서, 장사가 잘 된 해의 각 사업연도 소득과 상쇄되어 과세표준을 줄여줍니다. 결손금을 잘 관리해야 평탄하게 세금을 낼 수 있습니다. 물론 중소기업에 한해서는, 결손금을 소급하여 작년 세금을 환급해주는 제도도 있습니다. (법인세법 제72조)​과세표준에 세율을 곱하면 비로소 법인세액이 산출됩니다. 법인세율은 10∼25%로 되어 있습니다. (법인세법 제55조) 소득세의 세율은 6∼45%이므로 (소득세법 제55조) 단순 비교해보면 법인세율은 소득세율에 비해 낮습니다. 과세표준 2억원을 기준으로 법인세율이 10%인 반면, 소득세율은 35%입니다. 현실의 세계에서 법인을 설립하는 가장 큰 이유는 법인세율이 소득세율보다 훨씬 낮기 때문입니다.​​하지만 법인 재산은 개인이 차를 사거나, 레스토랑에 가거나, 주식에 투자하고, 자녀가 결혼할 때 보태줄 수 있는 돈이 아닙니다. 법인 사업목적으로만 써야 합니다. 따라서 법인 재산이 개인에게 이동하는 시점에서 급여, 배당이라는 근거가 필요합니다. 그러면 배당소득세와 근로소득세가 발생하면서 법인세와 소득세가 이중과세(배당소득은 이중과세 조정)되기도 합니다. 어떨 때는 개인 사업자로서 세금을 한 번 내는 게 유리할 때도 있습니다. 그래도 엄연히 법인세율이 소득세율보다 낮습니다. 왜 그럴까요?​①법인의 설립목적을 지원하기 위해서입니다. 사단법인은 목적을 가진 사람들이 모이고, 재단법인은 목적을 가진 재산이 법인이 됩니다. 어떤 법인은 상행위를 하고, 어떤 법인은 대학을 세워 교육사업을 하며, 어떤 법인은 해외에 투자합니다. 법인의 행위는 개인의 행위에 비해 사회에 막대한 영향을 끼칩니다. 활기가 일어나고 일자리가 생겨나고, 공익이 필요한 곳으로 전달됩니다. 만약 법인이 벌어들인 돈을 다시 조직의 목적에 맞게 쓰고자 한다면, 낮은 법인세를 적용하여 지원하는 것입니다. 그래서 재계에서는 법인세율을 더 낮추어야 한다고도 주장합니다.​②법인이 사회 편의상 권리와 의무의 주체가 되었지만, 법인은 물리적인 실체가 없습니다. 결국 법인이 벌어들인 돈은, 국가가 세금으로 가져가거나, 거래처가 물건대금으로 가져가거나, 주주가 배당으로 가져가거나, 은행이 이자로 가져가거나, 종업원이 월급으로 가져갈 때 비로소 돈 값을 합니다. 언제 어떻게 나가느냐 차이가 있을 뿐입니다. 어쩌면 법인은 개인들이 소득을 벌어들이는 하나의 통로에 불과한지도 모릅니다. 그래서 추후 다시 세부담을 지울거라면, 법인세 부담이 크지 않아야 합니다.​어쨌든 세금이 적으니까 법인을 설립하는 것이 좋을까요? 세율 말고도 고려할 것이 있습니다. 따라서 법인을 설립하는 것이 유리한지는 반드시 세무사와 상담을 거쳐서 결정하는 것이 좋습니다.​①설립, 유지관리, 청산이 복잡합니다. 주식회사를 설립하기 위해서 상법상 정관 작성, 주식 인수, 기관 선임, 감독과 조사, 납입, 등기 등의 절차를 거쳐야 하는데, 전문가 도움이 필요합니다. 법인을 유지하는 것도 어렵습니다. 법인은 아무리 영세해도 반드시 복식부기로 장부를 관리하여야 합니다. (상법 제29조, 법인세법 제112조) 큰 법인들은 재무상태나 중요한 사업내용을 공시해야 합니다. 법인의 경영자는 사회적 책임을 부담합니다. 그리고 청산을 할 때에도 청산 결의, 청산인 선임, 재산의 환가와 채무 변제, 잔여재산 분배, 청산 등기 등 절차를 거쳐야 합니다. 개인처럼 폐업신고만 하고 끝나는 것이 아닙니다.​②법인의 재산은 별개의 인격이 소유한 재산이므로, 구성원이 함부로 손을 댔다간 법인세법상 세금을 더 내는 것은 물론, 크게는 횡령죄가 됩니다. (형법 제355조) 대표들께서 이 부분에 익숙해지기가 쉽지 않습니다. 그래서 법인이 벌어들인 돈을 구성원에게 귀속시키기 위해서는, 급여나 배당의 형태를 취해야 합니다. 법인의 돈은 편하게 쓰기가 어렵습니다.​③법인은 부가가치세법상 간이과세자가 될 수 없습니다. (부가가치세법 제61조 제1항) 또 예정신고기간에 부가가치세 예정신고를 하여야 합니다. (부가가치세법 제48조 제3항) 영세한 개인은 신용카드발행에 대한 세액공제 혜택을 받을 수 있지만, 법인은 그 혜택을 받지 못합니다.(부가가치세법 제46조 제1항 제1호 가목) 그 밖에도 전체적으로 개인보다 법인에게 세법이 까다롭습니다.

2. 취득세 경과규정​이번에는 2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 체결한 분들의 취득세 구제방안을 알아보겠습니다.​기억하시는지요? 2019년만 하더라도 원래 주택의 취득세는 매우 간단했습니다. 취득가액 6억원 이하이면 1%, 9억원 이하이면 2%, 9억원 초과이면 3%를 적용했습니다. 여기에 면적에 따라 농어촌특별세, 지방교육세가 붙어서, 결국 1.1% ~ 3.5%의 세부담을 졌습니다. 그래서 1.1% ~3.5%라는 용어가 정착되었습니다.​그런데, 2020년 1월 1일부터는 두 가지 변화가 생겼습니다. 우선, 주택의 취득가액이 6억원 ~ 9억원일 때 취득세율이 바뀌었습니다. 왜냐하면 아주 적은 금액 차이로도 취득세가 1%씩 왔다갔다했기 때문에, 매매 당사자들 사이에 거래금액을 6억이나 9억에 딱 맞추는 기형적인 모습이 나타났습니다. 그러니 세율을 계단식으로 적용하지 말고, 스무스하게 적용하는 것이 맞지 않냐는 지적이 많았습니다. 그 지적이 반영되었습니다. 그 결과 6억 ~ 7.5억의 취득세율은 오히려 줄어들고, 7.5억 ~ 9억의 취득세율은 약간 무거워졌습니다.​다음으로 취득세에 중과 개념이 들어왔습니다. 원래는 취득세에는 다주택자 개념이 없었습니다. 취득은 취득세 과세대상 물건별로 따지지, 납세의무자는 그리 중요하지 않았기 때문입니다. 그러나 1세대 4주택자에 대해서 처음 중과 개념이 들어왔습니다. 사실 지금 와서 보기에는 귀여운 수준입니다. 중과라고 해봤자 주택 취득세율로 깎아주지 않고 일반 건물이나 토지처럼 4.6%의 세율을 매기겠다는 것이었습니다.​그런데 2020년 7월 10일에 무시무시한 취득세 개정사항이 발표되었습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면 ​그런데 이 조항을 만들고 보니, 억울한 사람이 많이 생겼습니다. 주택의 취득시기는 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일인데, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)인데, 그 전부터 주택을 취득하겠다고 결정을 내린 사람들이 있습니다. 우리나라 특유의 선분양제도 때문에 미리 분양계약을 체결한 사람들입니다. 이 사람들을 어쩔 것입니까? 또, 8월 12일 새 법 발표 이후에 분양권을 취득했다고 합시다. 그런데 이때도 비조정대상지역이라고 생각하고 분양계약을 했는데, 갑자기 조정대상지역으로 집어넣으면 어떡할 것입니까? 이 모든 문제가 분양계약은 진작에 하는데 주택의 취득은 늦게 이루어지는 시차 때문에 발생합니다.​그래서 7월 10일에 법을 만들면서 기존 분양권자들을 구제하였습니다.지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.​지방세법 부칙 <법률 제17473호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (생략)제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.​요약하겠습니다.​2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 미리 체결한 분들은, 취득세 중과를 배제합니다. 따라서 1.1% ~ 3.5%의 세율이 적용됩니다. (4주택 이상자는 법무사 상담 필요합니다)​2020년 7월 10일 이후에 분양권을 취득하여 추후 주택을 취득하게 되시는 분들부터 주택 수에 따라 8%, 12%의 취득세율을 적용받게 됩니다.​​마지막으로 1편과 2편의 내용을 엮어서 마무리하겠습니다.​2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 체결한 사람들은 새 주택이 완성되는 때 1.1% ~ 3.5%의 취득세를 내게 됩니다. 어차피 종전 규정에는 주택 수의 개념이 없었으니, 여기서 끝입니다. (4주택 이상자는 법무사 상담 필요합니다)​2020년 8월 12일 이후에 분양계약을 체결한 사람들은 새 주택이 완성되는 때 최대 1% ~ 12%의 취득세를 내게 됩니다. 이때 취득세는 주택 수에 따라 결정되는데, 주택 수를 세는 시점은 분양대금 완납일이 아니라, 분양계약 체결일입니다. 즉, 분양권을 취득하는 시점에 몇 주택을 가지고 있는지에 따라 추후 주택의 취득세가 정해집니다.