임대사업자 자동말소대상인 건물의 양도세

2018년 6월 ㅡ신축다세대 주택 4년임대사업자로 임대시작 2022년 11월 ㅡ종합건설회사로 매매진행 예정 임대의무사항 모두 준수중입니다 1.2층 근생과 16개 도생이고 1룸.1.5룸 정도사이즈입니다 공시지가 4,8억의 아파트 실거주중입니다 질문 1 ㅡ(소재지수원) 위임대물건 양도시 세율은 기본세율인가 요? 요즘 중과되고 그런게 있다고해서요ㅠ 질문2 ㅡ매수법인은 저희건물 2층의 임차인입니다 법인입장에서 문제가 될 소지가 있나요? 법인은 설립한지 10년차이므로 취득중과세는 안될거라던데 취득세율은 얼마일까요

2개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 양도자(질문자님) 의무임대기간동안 임대요건[임대당시 기준시가 3억(수도권은 6억)이하 및 임대료 5% 상한 준수]를 모두 갖추고 의무임대기간이 만료되어 자동말소가 되었다면 양도시기, 주택수와 관계없이 양도소득세는 중과되지 않고, 기본세율이 적용됩니다. 2.양수자(법인) 법인의 주택 유상취득세율은 2020.08.12 이후 취득분부터 법인의 주택수 및 소재지를 불문하고 12.4%(85㎡초과 : 13.4%)의 취득세율이 중과되는 것입니다. 양수자인 법인사업자분이 잘못된 내용을 알고 계실 수 있으니, 자세한 사항은 해당 법인이 직접 해당 법인의 관할 지자체에 문의하여 정확한 피드백을 받는 것이 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 도율세무회계 정지욱 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 정확한 자료를 받아 검토가 필요할것으로 판단이 됩니다만 기준시가요건 + 임대료요건 등 임대사업자의 필수 요건을 모두 충족하신 경우라면 다른 주택 수와 상관없이 기본세율을 적용하여 양도세를 계산합니다. 2. 매수자 입장의 법인의 경우 설립한지 오래되었다고 하니"수도권 과밀 억제 권역 부동산 취득 중과세"는 적용되지 않을 수 있으나 법인의 경우 주택취득 시 소재지역을 불문 하고 12.4%의 취득세가 중과됩니다. 매수 법인측에서 취득세 부담이 상당하실 수 있으니 별도 세무사님 상담 또는 관할 지자체 문의하시고 거래 진행하시길 추천드립니다. 감사합니다.

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주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 거주주택 과세특례에 대하여 새로 나온 국세청 유권해석에 대하여 알아보도록 하겠습니다.거주주택 과세특례소득세법 시행령 제155조 제20항세법상 장기임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다.거주주택 과세특례를 받기 위한 세법상 장기임대주택이 되기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.① 지자체와 세무서에 사업자등록을 할 것② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외 지방 3억) 이하일 것③ 임대료 상한 요건을 준수할 것④ 5년이상 임대할 것양도하려는 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하며, 만일 장기임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 임대등록일 이후 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.2020년 8월 18일 민간임대주택법의 개정으로 인하여 임대주택이 자동말소되거나 자진말소(임대의무기간의 1/2 이상 임대한 상태)를 하는 경우에는 해당 말소일로부터 5년이내 거주주택을 양도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.질의회신세법상 장기임대주택 3채를 보유하고 있는 상황에서 장기임대주택 중 1채(B)가 자동말소된 이후 거주주택으로 전환하고 다른 장기임대주택(A)이 자동말소되었을 때 거주주택으로 전환된 임대주택(B)을 언제까지 양도해야 하는지에 대한 질의입니다.소득세법 시행령상의 조문을 보시면,등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야 하며, 장기임대주택이 2채 이상인 경우 최초로 등록이 말소되는 날을 기준으로 5년으로 나와있습니다. 이 조문에 의하면 B주택은 B의 자동말소일 이후 5년 이내에 양도해야 비과세가 적용될 것 같은데요. 하지만, 국세청은 B의 자동말소일이 아닌 A의 말소일 이후 5년 이내 거주주택을 양도해야 한다고 말합니다.이러한 유권해석과 관련하여 제 판단은 이렇습니다. B주택이 자동말소 되었을 당시 B는 거주주택이 아니었고 이후 A주택이 자동말소가 된다면, 거주주택인 B의 입장에서 결국 최초로 등록이 말소되는 임대주택은 A주택으로 봐야합니다. 그래서 A주택의 말소일로부터 5년이내 B 거주주택을 양도하여야 하는 것입니다. 이렇게 해석하지 않는다면 시세차익을 도모하기 위하여 거주주택 과세특례를 조절할 수 있는 사례가 나올 수 있기 때문입니다.거주주택 1채와 장기임대주택이 여러 채 있고 장기임대주택이 차례대로 자동말소된다고 가정할 때, 말소된 장기임대주택을 처분하는 식으로 하여 거주주택을 최대한 늦게 양도하여(시세차익을 높이기 위하여) 비과세 받을 수 있기 때문입니다.이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.