임대사업자 자동말소대상인 건물의 양도세

2018년 6월 ㅡ신축다세대 주택 4년임대사업자로 임대시작 2022년 11월 ㅡ종합건설회사로 매매진행 예정 임대의무사항 모두 준수중입니다 1.2층 근생과 16개 도생이고 1룸.1.5룸 정도사이즈입니다 공시지가 4,8억의 아파트 실거주중입니다 질문 1 ㅡ(소재지수원) 위임대물건 양도시 세율은 기본세율인가 요? 요즘 중과되고 그런게 있다고해서요ㅠ 질문2 ㅡ매수법인은 저희건물 2층의 임차인입니다 법인입장에서 문제가 될 소지가 있나요? 법인은 설립한지 10년차이므로 취득중과세는 안될거라던데 취득세율은 얼마일까요

2개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 양도자(질문자님) 의무임대기간동안 임대요건[임대당시 기준시가 3억(수도권은 6억)이하 및 임대료 5% 상한 준수]를 모두 갖추고 의무임대기간이 만료되어 자동말소가 되었다면 양도시기, 주택수와 관계없이 양도소득세는 중과되지 않고, 기본세율이 적용됩니다. 2.양수자(법인) 법인의 주택 유상취득세율은 2020.08.12 이후 취득분부터 법인의 주택수 및 소재지를 불문하고 12.4%(85㎡초과 : 13.4%)의 취득세율이 중과되는 것입니다. 양수자인 법인사업자분이 잘못된 내용을 알고 계실 수 있으니, 자세한 사항은 해당 법인이 직접 해당 법인의 관할 지자체에 문의하여 정확한 피드백을 받는 것이 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 도율세무회계 정지욱 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 정확한 자료를 받아 검토가 필요할것으로 판단이 됩니다만 기준시가요건 + 임대료요건 등 임대사업자의 필수 요건을 모두 충족하신 경우라면 다른 주택 수와 상관없이 기본세율을 적용하여 양도세를 계산합니다. 2. 매수자 입장의 법인의 경우 설립한지 오래되었다고 하니"수도권 과밀 억제 권역 부동산 취득 중과세"는 적용되지 않을 수 있으나 법인의 경우 주택취득 시 소재지역을 불문 하고 12.4%의 취득세가 중과됩니다. 매수 법인측에서 취득세 부담이 상당하실 수 있으니 별도 세무사님 상담 또는 관할 지자체 문의하시고 거래 진행하시길 추천드립니다. 감사합니다.

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주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.

[양도소득세]자동말소된 이후 임대주택의 임대료 증액 상한을 준수하지 않고거주주택 양도시 비과세 가능여부(가능함)사전-2025-법규재산-0542등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.16.요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트