[강서구 마곡 증여세세전문세무사][강서구마곡상속세전문세무사]   (자연세무회계컨설팅)

프로파일 머털도사 절세도사 ・ 방금 전

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^

오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던  부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대해서 설명드리겠습니다.


타인의 부동산을 무상사용하는 경우 증여세과세는?

1.수증자

-수증자는 타인의 부동산을 무상으로 사용하는자로 하며, 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용합니다. 부동산에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 따른 토지는 제외합니다. 


-무상사용자가 수인인 경우(2019.02.12이후 증여분)

①각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명한 경우 

→실제 사용면적별로 계산합니다.


②각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 불분명한 경우 

→부동산 소유자와 친족관계가 있는 경우: 최근친인사람 (2명이상인 경우 그 중 최연장자)을 대표사용자로 지정합니다. 

→부동산 소유자와 친족관계가 없는 경우:각각 동일한 면적을 사용한것으로 계산합니다. 



2.과세대상 

-타인의 부동산(해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그에 딸린 토지 제외)을 무상으로 사용하는 경우에  그 부동산 무상사용이익에 대해 과세 됩니다.


-특수관계인이 아닌자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용됩니다.


-주택의 일부에 점포등 다른목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 주택으로 봅니다. 


-주택의 일부에 점포등 다른 목적의  건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외 면적을 초과하는 경우에 한하여 해당 토지 소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외 합니다. 


3.증여재산가액

-부동산 무상사용에 따른 이익을 계산할때 당초 증여시기로 부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한것으로 보아 다시 5년간의  부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세합니다. 


-부동산 무상사용이익은  각 연도의 부동산 무상사용이익을  해당 부동산 무상사용기간을 감안하여 환산한 금액의 합계액을 의미합니다. 

$부동산무상사용이익=\sum _{n=1}^n\frac{\left(부동산가액\times 연2\%\right)}{\combi{\left(1+0.1\right)}^n}$부동산무상사용이익=n∑n=1(부동산가액×연2%)(1+0.1)n
$n=평가기준일\ 경과년수\ $n=평가기준일 경과년수 

-부동산가액은 상증법 60조~66조에서 평가한 가액을 말하며, 평가기준일 경과년수는 5년 단위로 계산하며, 환산한 가액이 1억원 이상인 경우에만 적용합니다. 


4.증여시기

-부동산 무상사용 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한날입니다. 

이 경우 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 부동산 무상사용을 개시한것으로 봅니다. 


5.경정청구

-만약, 5년이내에 당해 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상사용하지 않는 경우에는 증여세를 차감하여야 합니다. 이 경우 그 사유가 발생한날부터 3개월이내에 결정또는 경정을 청구 할수 있습니다. [상증법 79조]


★부동산 무상 사용에 따른 이익에의한 증여는 일반적으로 해당 부동산의 시가가 1,318,000,000원 이상이 되어야 증여재산가액이 발생합니다. ★

타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우

1.수증자

-수증자는 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은자를 말합니다. 


2. 과세대상

-타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한자의 증여재산가액으로 합니다.  

-특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다. 


3.증여재산가액

-아래의 산식에 의한 금액을 증여이익으로 보아 과세합니다. 이익이 1천만원 이상인 경우에 한하여 적용합니다. 

$증여이익=차입금\times 적정이자율\left(4.6\%\right)\ -실제로\ 지급하였거나\ 지급할이자$증여이익=차입금×적정이자율(4.6%) −실제로 지급하였거나 지급할이자

4.증여시기

-차입기간이 정하여 지지 아니한 겨우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보이용을 개시한것으 봅니다. 



 주요 예규는?

◆아버지 소유의 아파트에 아들과 며느리가 반전세계약을 했지만 시가보다 낮게 전세보증금및 임차료을 주었을경우


-직전 임차인과의 거래를 시가로 보며, 저가로 지불한 임차료와 특수관계자간에 지불하지 않은 임차보증금을 금전무상대출에 따른 증여이익에 해당함.(부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세하는것이 아닙니다,만약 아버지가 아예 대가를 받지 않았다면 부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세 했을것입니다 )  [서울행법 201구합 2719,2012.01.13]



◆연부연납시 특수관계인 소유재산을 납세담보로 제공하는 경우 증여세 과세여부


-내국인이 상증법 71조에 따른 상속세나 증여세  연부연납시 특수관계인이 소유하는 재산을 납세담보로 제공하는 것은 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다. [기획재정부 재산세과-158,2018.02.27]


◆아버지와 아들이 부동산임대업 공동사업자로 영위하면서 토지 지분까지 포함한 비율로 하지 않고,건물소유지분 비율로만 안분했을때 증여세과세여부


-부와 자(토지지분없음)간에 임대업의 지분비율(93.6%:6.4%)대로 분배하지 않고 임대소득을 건물 소유지분(66%:33.3%)에 따라 분배한 경우 자의 건물소유지분에 해당 토지를 부동산무상이익의 증여보아 과세한것은 타탕함 [조심 2009 서 0118,2009.05.11]


이상입니다!

취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다. 

https://naver.me/xqf2QCoi