안녕하세요 자금조달계획 전문 고유빈 세무사입니다.자금조달계획서를 제출함에 있어투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 부속서류를 제출해야 합니다.물론 비규제지역의 주택이라도 거래가격이 6억 원을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하지만, 증빙서류를 당장 제출하지는 않습니다.참고로 주택을 구입하는 시점에서는 증빙서류를 제출하지 않지만, 추후 자금출처조사, 부동산원실거래소명 등을 받게되면 자금을 증빙하기 위한 서류를 제출해야 합니다.자금조달계획서 양식은 자금조달계획과 조달자금 지급방식, 입주계획으로 이루어져있습니다. 이 중, 가장 중요한 것은 자금조달계획입니다.자금조달계획은 구체적으로 아래 항목으로 구성됩니다.1. 금융기관 예금액2. 주식·채권 매각대금3. 증여·상속4. 현금 등 그 밖의 자금5. 부동산 처분대금 등6. 금융기관 대출액7.회사지원금·사채8. 그 밖의 차입금각각의 항목에 대해 투기과열지구는 아래의 증빙서류를 준비하셔야 합니다.1. 금융기관 예금액 : 예금잔액증명서2. 주식·채권 매각대금 : 주식 등 거래내역서3. 증여·상속 : 증여세 및 상속세 신고서, 접수증, 납부증명서4. 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액증명원 및 근로소득원천징수영수증5. 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 임대차계약서(전,월세)6. 금융기관 대출액(주택담보대출, 신용대출 등) : 금융거래확인서, 대출신청서, 부채증명원7. 임대보증금 : 부동산 임대차계약서(갭투자)8. 회사지원금·사채 : 사내확인서류9. 그 밖의 차입금 : 차용증, 원리금상환내역, 가족관계증명서 등아직 자금증빙서류를 준비하지 못했다면 어떻게 할까요?자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일 이내에 제출해야 하기에, 주택담보대출 증빙 등 잔금일에 가서야 준비가 가능한 서류를 제출하지 못하게 되는 경우가 많습니다.이 경우에는 자금에 대해 증빙이 없는 사유를 기재한 미제출 사유서를 제출해야 합니다.미제출 사유서 양식은 프로필 내 블로그 링크를 통해 들어오신 후 확인 가능하신[자금조달계획서 Q&A] 자금조달계획서 증빙서류?포스팅 내에서 다운로드 가능합니다.(예시로 미제출사유 비고란에 작성할 내용을 작성해두었으니 참고하여 작성하시면 됩니다.)

자금조달계획서 양식을 보면'⑤ 현금 등 그 밖의 자금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'현금 등 그 밖의 자금'에 들어갈 금액에 대해 알아보고, 조금 더 안전한 자금조달계획서를 작성하는 법에 대해 알아보려 합니다.'현금 등 그 밖의 자금'에는 아래와 같은 항목이 기재됩니다.가상화폐를 통한 수익, 해외거래소 및 지갑의 USDT 등금고에 보관하던 현금중고거래를 통해 마련한 현금미래에 발생할 소득 등이러한 항목의 공통점은 국세청에서 자금의 출처를 확인하기 어렵다는 것입니다. 보통 금융기관 예금액 및 주식 등 처분대금은 금융거래 기록이 남기에 자금이 형성된 과정을 파악하는 것이 용이하지만, 위 항목들은자금의 출처는 물론 형성된 과정을 알기가 어렵습니다.따라서, '현금 등 그 밖의 자금'에 기재한 금액은 적절한 자료에 따라 소명이 가능해야 하며, 이는 기재한 항목에 따라 필요한 서류가 법제화되지 않았음을 의미하기도 합니다.가장 일반적으로 미래발생소득은 종전의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 전년도에도 성과금 등이 지급되었던 내역 등을 통해 미래에도 비슷한, 더 큰 소득이 발생할 것임을 증명할 수 있습니다. 가상화폐 수익은 거래소에서 제공하는 트레이딩내역 등을 통해 일부 증명이 가능하기도 합니다.다만, 그 외 실제 현물 현금, 가상화폐 등은 출처를 소명하기가 꽤 까다로운 것이 사실입니다. 따라서 가장 좋은 것은 현금 등 그 밖의 자금에 기재되는 금액이 없는 것입니다. 따라서 개인적으로는 부득이하게 일부 활용해야 한다면 최대한 주택 구입 이후 인테리어, 이사비용 등 부대비용에 활용하시는 것이 더 낫다고 생각합니다.만약, '현금 등 그 밖의 자금'이 너무 많고, 자금의 출처가 신고되지 않은 소득이라면 증빙이 어려워 자금출처조사 등까지 이어질 확률이 높습니다.따라서, 당장에 부속서류를 제출하지 않는 비규제지역 소재 주택을 구입할 예정이라면 현재 '현금 등 그 밖의 자금'에 기재될 금액이 많더라도,계약을 진행하기 이전에 금융기관 예금, 증권계좌 내 예수금 및 주식 등 다른 형태로 자산을 구성한 후 계약을 진행하는 것이 좋습니다.그렇다면 자금조달계획서에는 '금융기관 예금액', '주식 및 채권 처분대금' 항목에 작성하여도 부동산 매매대금을 지급하기 이전 형태가 맞기에 거짓된 작성이 아니기 때문입니다.물론, 추후 소명 및 조사가 이어져 최초의 출처까지 소명해야하는 순간이 온다면 결과적으로는 동일한 상황이 되는 것이지만, 우선 자금조달계획서를 작성하는 시점에서 '현금 등 그 밖의 자금'에 기재되는 금액을 줄여,조사대상 선정 가능성을 줄여보자는 것입니다.

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

자금조달계획서 양식을 보면'⑥ 부동산 처분대금 등'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'부동산 처분대금 등'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.부동산 처분대금 등에는어떤 항목을 기재하는 것일까?'부동산 처분대금 등'은 자금조달계획서 작성란 중 자기자금에 해당합니다. 즉 차입금 등 타인자본이 아닌 자기자금을 기재하는 칸이며, 이 곳에 기재될 금액은 주로종전 부동산을 처분하고 받은 매각대금 또는 종전 거주하던 전세보증금의 반환액입니다.이 때 중요한 것은 처분한 부동산의 매각대금과 반환받는 전세보증금의 명의가 본인의 것이여야 하는 것이며, 이는 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 통해 증명할 수 있습니다.부동산 처분대금 등에금액은 어떻게 기재해야 할까?부동산을 처분하고 받은 매각대금과 반환받은 전세보증금을 아무런 고려없이 전체금액으로 기재해서는 안됩니다. 만약 부동산을 처분하고 받은 매각대금 중 납부할 양도소득세가 있다면, 이를 차감하고세후금액으로 기재해야 하며, 반환받은 전세보증금으로 전세보증금대출을 상환해야 한다면,전세보증금대출을 차감한 순액으로 기재해야 합니다.세후, 순액으로 기재만 하면 아무런 문제가 없을까?부동산 처분대금 등에 기재된 금액이 실제 가용 자금과 부합한다면 표면적으로는 문제가 없어보일 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 부동산 매각대금을 활용한 것이라면, 처분한 부동산을 최초에 취득한 자금의 출처고, 전세보증금을 반환받은 금액을 활용한 것이라면, 최초 전세보증금의 출처입니다. 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된다면 이는 명의자에게 귀속되는 것이기에 소득으로 문제가 없는 것이나,최초 자금의 출처 중 편법증여가 있었는 지 여부가 결국 쟁점이 되는 것입니다.따라서, '부동산 처분대금 등'에 기재할 항목 중 최초 자금이 문제가 되는 경우가 있다면, 매수인으로 부터 받을 매각대금 또는 반환받을 전세보증금 중 문제가 되는 최초 자금만큼은 소급하여 증여세 신고를 진행하거나, 차입금을 상환하는 등 절차를 진행하여 문제가 될 부분을 미리 대비하는 것도 좋습니다.증빙서류는 어떻게 준비해둬야 할까?부동산을 매각하여 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류는 필수적으로 준비해두셔야 합니다.처분 부동산 매매계약서매각대금 영수증 (관리비 등 정산내역 등 포함)매각대금 이체내역주택담보대출 등 상환내역 확인자료(금융거래확인서, 부채증명서 등)양도소득세 신고서, 접수증, 납부서, 납세증명서 등전세보증금을 반환받아 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류를 준비해두셔야 합니다.종전 임대차계약서반환받은 전세보증금 이체내역전세대출 등 상환내역 등양도소득세비과세가 가능한 경우에도 신고를 해야하나요?일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 등이 적용되어 양도소득세 비과세 대상인 경우 원칙적으로 신고의무가 없습니다. 다만, 만약 비과세가 적용되지 않을 것으로 판정되는 경우 추후 세금이 부과될 때 무신고 가산세가 함께 부과될 수 있기에, 비과세로 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.또한, 부동산원 소명 등 이후 절차까지 진행될 경우 확실한 소명을 위하여 양도소득세 신고를 진행해두시는 것을 추천드립니다.종전 주택은 배우자단독명의, 신규 주택 취득은공동명의로 할 경우 어떻게 해야 하나요?공동명의로 신규 주택을 취득할 경우 자금조달계획서는 각각 제출되어야 합니다. 따라서 각각 자금을 어디에 기재할 지에 대한 고민부터 단독명의로 처분한 부동산 자금을 어떻게 사용해야 할 지에 대한 고민을 하시는 경우가 많습니다.만약 단독명의로 부동산을 처분하였다면, 해당 부동산 매각대금은 단독명의자에게 전체 귀속됩니다. 즉, 양도소득세가 발생한다면 해당 세금, 주택담보대출을 상환해야 한다면 해당 대출금 역시 명의자에게 귀속되는 것이고, 모든 부대비용을 차감한 순금액이 단독명의자에게 귀속되는 것입니다.이를 부부 공동명의로 취득하는 주택의 자금으로 활용하기 위해서는, 처분이 모두 종료된 이후 처분대금 중 일부를 증여 또는 차용의 형태로 배우자 일방에게 이전해야 합니다.또한 최초 명의자는 '부동산 처분대금 등'에 사용할 금액을 기재하고, 금액을 이전받은 배우자는 이를이전 방법에 따라 ' 증여·상속' 또는 '그 밖의 차입금 등'란에 기재할 수 있습니다.

자금조달계획을 하시는 분들 중 가족 간 차입금에 관하여 잘 알고 계시는 분들이 많습니다. 다만, 상담을 해보시면 다들 규정과 금액 등 세부적인 내용은 잘 알고 계시는데 놓치고 계시는 부분이 있는 경우가 많습니다. 그러한 것에 대한 얘기는 다음 포스팅을 통해 진행하도록 하겠습니다.이번 포스팅에서는 잘 알려진 2.17억 원 이상 차입을 할 때 이자를 적게 주고받아도 되는 지에 대해 말씀드리려 합니다.자녀에게 2억 원 정도 빌려주면 이자를 안 받아도 될까?세법상 적정이자율은 현재 4.6%로 규정하고 있습니다. 즉 금전대차거래를 진행할 때 적정하게 연 4.6% 정도의 이자를 주고받으라고 규정하고 있는 것인데요. 특수관계인 간에는 이자를 적게 주고받거나, 많이 주고받을 경우 증여세 문제가 발생될 수 있기에 세법상 적정이자율에 따라 금전대차거래를 진행하시는 것이 좋습니다.다만, 세법에서는 4.6% 적정이자율로 모든 거래를 규정하는 것이 무리가 될 수 있어, 이를 완화하기 위하여 연간 1천만 원 미만이 되는 범위에서는 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 보충적으로 규정하고 있습니다.즉, 2억 원에 대해 연 4.6%를 적용하면 연간 적정이자는 9,200,000 원이 되고, 이는 연간 1천만 원 미만이기에 2억 원 정도를 차입할 때는 무이자로 하여도 증여세가 발생되지 않는 것입니다.다만 부모 자녀 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하기에 실제 원리금의 상환이 이루어지지 않는다면 차용관계 자체가 부인될 수 있으니 주의하셔야 합니다.3억 원 정도 빌려준다면 이자를 얼마나 설정해야 하나요?앞서 연간 기준금액 1천만 원 미만이 되는 범위에서 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 규정하고 있다고 말씀드렸습니다.따라서 3억 원, 5억 원을 기준으로 설정 가능한 최소 이자율은 아래와 같이 계산하면 됩니다.구분금액금액차입금300,000,000500,000,000적정이자율4.60%4.60%연간 적정이자(차입금 * 적정이자율)13,800,00023,000,000기준금액9,999,9999,999,999최소 이자(연간 적정이자 - 기준금액)3,800,00013,000,000최소 이자율(최소이자 / 차입금)1.2667%2.60002%적정이자를 계산하고, 해당 금액에서 기준금액인 1천만 원을 차감한 이자율을 초과하는 이자율을 설정한다면 세법상 증여세 문제가 없는 최소 이자율을 산출할 수 있는 것입니다.