안녕하세요, 최지호 세무사입니다.
2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은 취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서 그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.
서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서 사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.
이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.
조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황
효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.
조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정
이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가 취득세 중과 확대입니다.
지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는 2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.
< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >
일시적 2주택 취득세
판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.
분양권 취득세
주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.
증여 취득세
증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)
조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정
이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가 양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.
1세대 1주택 비과세 요건 강화
1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.
따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.
다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제
다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.
하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.
이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.
따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.
< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >
투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제
투기과열지구 지정 시 정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.
이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.
또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.
투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제
투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로 DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.
실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.
특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.
토지거래허가구역 지정
서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은 거래 자체를 제한하는 규제입니다.
매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.
실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.
따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.
조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.
이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라, 취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.
앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.
투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.
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