안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일) 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.
지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.
규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.
10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.
조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정
※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시
☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억
☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지
☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한
☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)
☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)
☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생
☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수
수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.
☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)
☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원
☞ 25억 원 초과 : 2억 원
수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.
☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.
☞ ST 금리가 상향되면 연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.
소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.
☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.
☞ 이로 인해 약 5만명은 대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.
구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.
☞ 보유세인 종합부동산세가 상향되고, 거래세인 취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.
☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.
☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.
부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.
· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰
· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사
· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사
· 부동산 탈세 신고센터 운영
· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수
☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에 실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)
☞ 부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.
☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.
☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도 가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.
분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.
점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.
종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면 토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.
큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된 경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.
앞으로 어떻게 해야할까요?
이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다. 예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.
그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.
그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요? 경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.
그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.
이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.
규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.
오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.
다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.
