미분양주택 감면(조특법 §98의3)은 한 번 요건을 충족하면 전체 양도차익에 대해 전면적 감면이 가능하다는 점에서 매우 강력한 특례입니다. 하지만, 취득 단계에서의 ‘실질적 취득자’가 누구였는지, 그리고 그 지분이 이후 증여로 이동했는지는 감면 범위를 판단할 때 핵심 요소입니다.


이번 사례는 부부가 공동으로 취득한 미분양주택을 나중에 한 명이 전부 증여받아 단독명의로 양도한 경우, 증여받은 지분까지 감면 적용이 가능한지가 쟁점입니다. 결론은 명확합니다.

감면은 본래 취득자인 지분에 대해서만 인정되며, 증여로 이전된 지분은 감면 대상이 아닙니다.


아래에서는 그 이유와 실무상 주의점을 정리합니다.



1. 사실관계 요약


  • 2009.10.13. 부부 공동명의로 미분양주택 취득(각 1/2 지분)

  • 2012.03.05. 배우자 1/2 지분을 증여받아 신청인 단독소유가 됨

  • 2025.06.02. 전체 주택을 양도

  • 기타 감면 요건(취득 시기, 미분양주택 확인, 취득 후 5년 내 양도 등)은 모두 충족한 것으로 전제

쟁점은 증여로 취득한 1/2 지분이 감면 대상이 될 수 있는가입니다.



2. 감면 적용의 핵심 논리


미분양주택 감면 규정(조특법 §98의3)은 ‘해당 미분양주택을 취득한 자’의 양도차익을 감면하는 구조입니다. 

즉, 원시적 취득자(최초 계약자)를 기준으로 감면 여부를 판단합니다.

따라서 요건 충족의 출발점은 단순히 “그 주택을 보유했습니다”가 아니라 “감면 요건을 갖춘 방식으로 직접 취득했습니다”입니다.

이 구조를 감안하면 다음 논리가 자연스럽게 도출됩니다.


① 감면권은 ‘최초 취득자’의 지분에 귀속된다

부부가 공동으로 미분양주택을 취득했다면, 감면 요건을 충족한 취득자는 남편 1/2, 아내 1/2입니다.


② 이후 증여는 감면권을 창설하지 않는다

증여는 취득자의 교체일 뿐, 감면요건을 충족한 원시적 취득행위가 아닙니다.

감면 규정은 ‘취득’ 자체에 특례를 부여하는 것이지, 이후의 권리 변동에 감면 혜택을 따라가도록 규정한 바 없습니다.


③ 따라서 증여로 이전된 지분은 감면을 받지 못한다

증여받은 지분에 대해 감면을 확대해 인정한다면, 감면제도의 본질을 벗어나고 조세형평에도 반하므로 불가하다는 것이 과세실무와 유권해석의 일관된 입장입니다.



3. 국세청 답변 요지(핵심 정리)



부부 공동명의로 취득한 미분양주택을 한 명이 증여받아 단독명의가 된 경우, 증여로 취득한 1/2 지분은 미분양주택 감면 대상이 아니다.

즉, 감면은 최초 공동취득 당시 본인 명의였던 지분(1/2)에만 적용된다.


이는 감면 규정의 입법취지와 ‘취득행위 중심의 특례’라는 구조에 따른 필연적인 결론입니다.



4. 세무 리스크 및 해석 포인트


1) 부부 증여 후 양도의 경우 감면이 줄어드는 효과

많은 납세자가 “어차피 같은 세대원인데 감면이 전체에 적용되겠지”라고 오해합니다.

하지만 감면은 ‘취득자’ 기준이라는 점이 절대 변하지 않습니다.


2) 증여세 과세 및 취득세까지 연동 가능

증여 당시 시가가 높았다면 별도의 증여세 부담도 발생합니다.

이는 감면 불가로 인해 절세효과가 크게 저감되는 대표적 사례입니다.


3) ‘공동명의 → 단독명의’는 감면 축소로 이어질 수 있음

특히 미분양주택 감면, 신축주택 감면, 장기일반민간임대주택 감면 등

취득 단계에서 요건을 충족해야 하는 특례에서는 명의변경이 감면 범위를 결정적으로 바꾸는 경우가 많습니다.



5. 결론


미분양주택 감면은 강력한 절세수단이지만, ‘취득자 기준’이라는 대원칙을 벗어나지 않습니다.

따라서 부부 공동명의로 취득한 뒤 일방에게 증여하여 양도하는 구조에서는, 증여받은 지분에 대해서는 감면이 적용될 수 없습니다.

양도세 실무에서는 이러한 지분 변동의 결과가 매우 크기 때문에, 양도 전 반드시 구조를 진단하고 최적의 매도 전략을 설계해야 합니다.