아파트 분양권 증여(부부공동 명의)시 증여기준금액은?

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

상증법§35(저가매수)에 따른 기준가액 산정 시자녀부부가 받은 증여재산가액 합산 여부(각각 계산함)서면-2025-법규재산-0704등록일자 : 2026.01.14.생산일자 : 2025.12.12.요 지상증법§35에 따른 기준가액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것임회 신특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 「상속세 및 증여세법」제35조제1항에 따른 기준금액 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 해당 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것이며,이 경우 기준금액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것입니다.상세내용1.사실관계○ 질의인은 주택을 자녀 부부에게 각각 지분 50%씩 양도할 예정2.질의요지○ 주택을 자녀 부부에게 지분으로 각각 양도하는 경우 「상속세 및 증여세법」제35조에 따른 기준금액 산정 시 자녀 부부가 받은 주택의가액을 합산하는지 여부3.관련법령□상속세 및 증여세법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다6. 증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만,유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.7. 증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다. 가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건 나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리 다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익10. 특수관계인”이란 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 본다.□상속세 및 증여세법제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의증여재산가액으로 한다.② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.③ 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제43조【증여세 과세특례】① 하나의 증여에 대하여 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정이 둘 이상동시에 적용되는 경우에는 그 중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만을 적용한다.② 제31조제1항제2호, 제35조, 제37조부터 제39조까지, 제39조의2,제39조의3, 제40조, 제41조의2, 제41조의4, 제42조 및 제45조의5에 따른 이익을 계산할 때 그 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한거래 등이 있는 경우에는 각각의 거래 등에 따른 이익(시가와 대가의 차액을 말한다)을 해당 이익별로 합산하여 계산한다.③ 제2항에 따른 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제47조【증여세 과세가액】① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.□상속세 및 증여세법제53조【증여재산 공제】거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원 2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다. 3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원 4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원□상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제10호에서 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 본인과 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다 1. 「국세기본법시행령」제1조의2제1항제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 친족”이라 한다) 및 직계비속의 배우자의2촌 이내의 혈족과 그 배우자□국세기본법 시행령제1조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제20호가목에서 혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 친족관계”라 한다)를 말한다. 1. 4촌 이내의 혈족 2. 3촌 이내의 인척 3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다) 4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속 5. 본인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를함께하는 사람으로 한정한다)□상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】② 법 제35조제1항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. 1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원③ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.④ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.⑤ 법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당재산의 대금을 청산한 날(「소득세법시행령」제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.□상속세 및 증여세법 시행령 제32조의4【이익의 계산방법】법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 계산할 때에는 해당 이익별로 합산하여 각각의 금액기준을 계산한다. 1. 법 제31조제1항제2호의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익 1의2. 법 제35조제1항 및 제2항의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익□민법 제830조【특유재산과 귀속불명재산】① 부부의 일방이혼인전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다.② 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다.□민법 제831조【특유재산의 관리 등】부부는 그 특유재산을 각자관리, 사용, 수익한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 여부(제외가능함)기준-2025-법규재산-0033 [법규과-667]생산일자 : 2025.04.01.요 지미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함회 신귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’05.10. 甲, A주택 취득○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결 * 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여○’12.11. 乙, B아파트 취득○’21.08. 甲, A주택 양도2. 질의내용○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우 -일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부3. 관련법령□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】①거주자 또는｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.부부 간 자산을 어떻게 분배하는지에 따라세금이 달라지는 경우가 많습니다.신혼집을 처음 구할 때 전셋집을 하면서도시아버님의 눈총을 받으면서도 (그런 시절이었죠)공동명의로 박박 우겨서 진행을 했었는데사실 그때는 아무 의미가 없었지만 -이후 매매를 하면서도 계속 공동명의의 길을 걷고 있습니다.요즘은 주택자금조달명세도 제출해야 하는 세상이라더더욱 이 부분이 중요해지고 있는 것 같아요.그렇다면 세금에 대해서는부부간 명의에 따라어떤 차이가 있는지한번 살펴보도록 하겠습니다.단독명의시 VS 1/2 배우자 증여시 세액 비교양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한'양도차익'에 대해서 과세합니다.취득가액이 낮고 가격이 많이 상승한 재산의 경우당장의 매도 계획이 없다면,증여세 면세범위를 이용해 증여한 후 양도하게 되면양도세 절세효과가 커지게 됩니다.A 단독명의의 집을 예시로 들어보겠습니다.양도가 20억, 취득가 2억, 장기보유특별공제 30%, 일반세율 적용시양도차익은 18억원으로양도세는 약 5억원 이상 나오게 됩니다.그런데 만약 배우자에게 1/2를 중여하고(현재 시가 12억, 배우자 취득가 6억원 가정)10년 후에 양도를 한다고 가정해보겠습니다.A + B 공동명의양도가 20억, 취득가 A 1억 + B 6억, 장특공 30%, 일반세율 적용시증여세는 6억으로 증여공제로 면제가 되고양도세는 양도차익이 줄어들어부부 각각의 양도세를 합산할 때 약 3억 6천 가량으로 계산됩니다.물론 부부 증여시 증여취득세에 대해서는 과세됩니다.그럼에도 보유를 길게 보는 주택이라면단독명의보다 증여를 활용한 공동명의 양도가1억 이상의 절세 효과를 보게 되며,뿐만 아니라 종합부동산세는공동명의의 경우 각각 9억원을 공제해주는 제도가 있기 때문에단독명의 보다 보유세 적인 측면에서도더 나은 선택이 될 수 있습니다.양도세 이월과세 규정에 의해10년 후 양도해야 더 높은 세제혜택을 보실 수 있으신데요.증여후 10년 이내 양도하더라도종합적으로 검토해봐야 하겠지만,세액이 조금이라도 절감되는 경우의 수가 있습니다.부부 공동명의시 혜택종합부동산세 (보유세) 경감위에서 말했다시피 공동명의시종부세 부과세액이 달라집니다.종부세의 경우1세대 1주택자가 소유하고 있는 경우가 아닌2주택 이상자의 경우 9억원씩 공제가 됩니다.(1세대 1주택자 공제금액 12억원)하지만, 공동명의라면한명당 9억원씩 각각 공제가 되어단독명의일때보다 과세가 되지 않는 경우가 많습니다.공시지가 합산 20억원을 공동으로 소유시10억 / 10억 중 9억원이 공제가 되니1억원에 대해 종부세는 현저히 낮아지게 됩니다.또한 부부 1세대 1주택자의 경우공동명의 방식 과 단독명의 1주택자 방식 중세금이 더 적게 나오는 방식을선택 적용할 수 있는 혜택도 있습니다. 1세대 1주택이 아닌 경우 단독명의와 공동명의를 비교해보도록 하겠습니다.<공동명의> 156,447원 X 2배 = 약 31만원<단독명의> 3,139,201원 (공시가 합산 20억인 경우 약 10배 가량 차이납니다.)양도소득세 경감부부 공동명의일 경우양도차익에 대해서도 각각 지분별로 계산하게 됩니다.양도차익이 10억원이고 5:5 공동명의라면각 5억원에 대한 누진세율을 적용합니다.10억원을 초과하면 45%의 세율이 적용될 수 있지만5억원에 대해서는 40%의 세율이 적용되게 됩니다.또한 연간 1인당 250만원의 기본공제도각각 들어가게 됩니다.세율구간도 작아지고, 기본공제도 되어 있어공동명의의 경우 세액효과가 더 분산됩니다.양도차익 10억 기준 장특공 적용 X, 일반세율 적용한 결과약 6천만원의 차익이 생기네요.임대소득세 (종합소득세) 경감부부 공동명의의 경우해당 주택에서 월세 등 임대수익이 발생했다면소득세 역시 개인별로 부과될 수 있습니다.부부의 임대소득이 지분만큼 나뉘기 때문에누진세율 구간이 낮아져 종합소득세 절감에 유리합니다.다만 사업자를 공동으로 내시거나임대료를 공동으로 나눠받는 부분이 실무상 불편할 수 있으며, 또한 부부 중 한명이 부양가족으로 들어갈 수 없게 되거나혹은 건강보험료 피부양자 박탈 등의 이슈가 생기는 부분이 있으니이 부분은 종합적으로 고려해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.