[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 저가양수 ·고가양도 증여세 (자연세무회계컨설팅)

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^

오늘은 부동산이나 비상장주식을 가족·지인과 거래할 때 반드시 알아야 할 '저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여'에 대해 설명드리겠습니다. 상속세 및 증여세법 제35조에 규정된 내용으로, "그냥 싸게 팔았을 뿐인데 증여세가 나온다"는 실무의 대표적 함정입니다.

저가양수·고가양도 증여, 도대체 뭘까요?

-재산을 시가보다 현저히 싸게 사거나(저가양수), 반대로 현저히 비싸게 파는(고가양도) 경우, 세법은 그 차액만큼을 사실상 '증여'받은 것으로 봅니다.

-예를 들어 아버지가 시가 10억원짜리 상가를 자녀에게 5억원에 팔았다면, 겉으로는 매매이지만 실질은 5억원어치를 공짜로 넘겨준 것과 다르지 않습니다.

-이렇게 매매 형식을 빌려 증여세를 회피하는 것을 막기 위해, 상속세 및 증여세법 제35조는 저가·고가 거래의 차액을 증여재산으로 보아 과세합니다. 이익을 얻은 사람, 즉 싸게 산 양수자 또는 비싸게 판 양도자가 증여세 납세의무자(수증자)가 됩니다.

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과세 요건 (특수관계인 vs 비특수관계인)

-핵심은 거래 당사자가 '특수관계인'인지 여부에 따라 요건과 계산이 크게 달라진다는 점입니다.

1. 특수관계인 간 거래 (배우자·직계존비속·친족·지배법인 등)

대가와 시가의 차액이 ①시가의 30% 이상이거나 ②그 차액이 3억원 이상인 경우 과세됩니다. (둘 중 하나만 충족해도 적용)

2. 비특수관계인 간 거래 (제3자)

거래관행상 정당한 사유 없이 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우에만 과세됩니다. 정당한 사유(급매 등 합리적 이유)가 있으면 과세되지 않으며, 이 경우 '3억원 기준'은 적용되지 않습니다.

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증여재산가액은 어떻게 계산하나요?

-단순히 차액 전체에 증여세를 매기는 것이 아니라, 일정 기준금액을 차감한 나머지에만 과세합니다. 이 차감액이 특수관계 여부에 따라 달라집니다.

① 특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － Min(시가×30%, 3억원)

② 비특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － 3억원

[계산 예시] 시가 10억원 상가를 특수관계인에게 5억원에 양도한 경우

· 차액 = 10억 － 5억 = 5억원

· 차감액 = Min(3억, 3억) = 3억원

· 증여재산가액 = 5억 － 3억 = 2억원

-즉, 5억원을 싸게 넘겼어도 증여세 과세 대상은 2억원이 됩니다. 여기에 다시 증여재산공제(직계존비속 5천만원 등)를 적용해 과세표준을 산출합니다.

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사후관리 및 신고

-증여세 신고·납부 기한은 양수일 또는 양도일(대금청산일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

여기서 '시가'가 문제됩니다. 매매·감정·수용·경매가액 등 시가로 인정되는 가액이 있으면 그것이 우선하고, 없으면 -

-보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용합니다. 시가 판단은 추후 과세관청과 가장 다툼이 많은 부분입니다.

특히 부동산은 거래 후 유사매매사례가액이나 감정평가로 시가가 재산정되어, 신고 당시엔 문제없던 거래가 나중에 증여세로 추징되는 경우가 많으니 주의해야 합니다.

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★가장 중요한 이중과세 문제★

저가양수·고가양도는 하나의 거래에 양도소득세와 증여세가 동시에 얽히는 대표적 사례입니다.

1. 양도자 측 - 부당행위계산부인

특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면, 양도자에게는 소득세법 제101조(부당행위계산부인)에 따라 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 재계산됩니다. (시가와 대가의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우)

2. 양수자 측 - 취득가액 가산으로 조정

싸게 산 양수자는 그 차액에 대해 증여세를 냅니다. 그런데 이 자산을 나중에 다시 양도할 때, 증여세가 과세된 증여재산가액을 취득가액에 가산하여 양도차익을 계산합니다. (소득세법 시행령 제163조 제10항)

즉, 저가로 취득해 증여세를 이미 냈다면 향후 양도 시에는 그만큼 취득원가를 높여주어, 동일 이익에 양도세와 증여세가 이중으로 부과되지 않도록 조정하는 구조입니다.

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실무에서 꼭 체크할 주의사항

1. 30%·3억원은 '면세점'이 아니라 '차감액'입니다. 기준을 넘으면 넘은 전액이 아니라, 차액에서 기준금액을 뺀 나머지가 과세됩니다.

2. 특수관계인은 '3억원' 요건도 적용됩니다. 시가의 30%에 미달해도 차액이 3억원 이상이면 과세되므로, 고가 부동산은 30%를 밑돌아도 안심할 수 없습니다.

3. 양도세와 증여세를 함께 시뮬레이션하세요. 저가양도는 양도자(부당행위계산부인)와 양수자(증여세) 양쪽에 세금이 발생하므로, 거래 전 총 세부담을 반드시 비교해야 합니다.

4. 시가 입증이 관건입니다. 감정평가서 확보 등 시가에 대한 객관적 근거를 미리 준비해두면 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

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[참고 법령]

상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)

상속세 및 증여세법 시행령 제26조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)

소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산부인)

소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산)

소득세법 시행령 제163조 제10항 (증여받은 자산 등의 취득가액 계산특례)

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이상입니다!

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