[양도세]상가에서 실제 거주한 사실이 확인되는 경우 주택으로 봄이 타당함(국세청 심사청구 인용)★ 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법(실무팁)[양도소득세] 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법 (실무팁) 안녕하세요. <세무회계 문&g...blog.naver.com​심사양도2011-0270귀속년도 : 2009심급 : 심사등록일자 : 2012.02.06.생산일자 : 2012.01.26.진행상태 : 완료요지사실관계를 종합할 때 음식점을 영위하는 세입자가 음식점에 부속된 방에서 주민등록을 옮겨 가족과 함께 실제 거주한 사실이 확인되므로 실제 거주한 방을 주택으로 보아 1세대1주택 여부를 판단하여야 함상세내용​주 문○○세무서장이 2011. 7. 1. 청구인에게 결정고지한 2009년 과세연도 양도소득세 68,259,620원 및 농어촌특별세 4,314,080원의 부과처분은 이를 취소합니다.​이 유1. 처분내용청구인은 2002. 11. 14. 400,000천원에 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 49*-1*번지 소재 대지 331㎡와 동 소재지 지상의 단층주택 및 근린생활시설 141.72㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2009. 12. 29. 매수인에 1,065,378천원에 양도한 후, 이를 공부상 건물면적이 아닌 매수인의 지장물 조사를 근거로 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 큰 것으로 보아 쟁점건물 전체를 주택으로 판단하고, 이를 1세대1주택으로 보아 고가주택으로 양도가액 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세 8,317천원을 계산하여 2010. 3. 2. 관할세무서에 신고․납부하였다.​◎◎세무서장은 2011. 5월 쟁점건물에 대하여 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 주택으로 보아 신고한 주택면적 150.13㎡ 중 옥외화장실 1.76㎡와 옥상계단아래 창고 4.0㎡는 상가면적에 해당한다고 판단하면서 쟁점건물의 면적을 주택 144.37㎡, 상가 153.49㎡로 재계산함에 따라 쟁점건물의 상가부분의 면적이 주택부분의 면적보다 크게 되었고, 이에 따라 쟁점건물 중 주택부분에 대하여만 1세대1주택으로 보고 나머지 상가부분은 1세대1주택 비과세를 배제하는 것으로 조사 종결하여 그 결과를 처분 당시의 주소지를 관할하는 처분청에 통보하였다.​처분청은 ◎◎세무서장의 조사결과 통보에 따라 2011. 7. 1. 쟁점건물의 상가부분의 면적에 대한 1세대1주택 비과세를 배제하여 2009년 과세연도 양도소득세 68,259,620원과 농어촌특별세 4,314,080원, 합계 72,573,700원을 청구인에게 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2011. 8. 3. 이의신청을 거쳐 2011. 11. 9. 이 건 심사청구를 제기하였다.​2. 청구주장처분청이 쟁점건물의 전체를 주택으로 보지 않고 상가부분의 면적이 주택부분보다 큰 것으로 보아 상가부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.가) 청구인이 당초 쟁점건물 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세로 신고한데 대하여 처분청은 현지확인을 실시하였고, 담당공무원의 현지확인 결과, 주택면적이 상가면적보다 큰 것으로 확인되어 청구인의 신고대로 1세대1주택 비과세로 결정된 바 있음에도 ◎◎세무서에서 다시 조사를 실시하여 청구인과 점포 임차관련 영업권 보상문제로 다툼이 있는 세입자 청구외 박☆☆의 일방적인 말만 믿고 쟁점건물의 상가부분이 주택부분보다 큰 것으로 보아 이 건 과세를 한 것은 부당하다.​청구인과 청구외 임차인 박☆☆은 지장물 보상 및 영업권 보상문제로 철천지 원수지간이 되어 현재까지도 다투고 있고, 박☆☆은 청구인에게 앙심을 품고 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 청구외 박☆☆이 음식점 접객용으로 사용하였다고 거짓진술을 한 것이며, 이의신청 과정에서 청구외 박☆☆에게 거짓진술을 철회하고 진술을 번복해 줄것을 요구하였으나 일언지하에 묵살당하였고, 금전적 댓가를 지급해 주면 진술을 번복해 주겠다고 터무니 없는 요구를 하였다.​나) 청구외 박☆☆은 2003. 11월경부터 쟁점건물에서 ○○보신탕이라는 음식점을 운영하면서 음식점과는 별도의 쟁점건물의 주택부분에서 가족들과 함께 거주해오다가 2005년 5월경 청구인이 쟁점건물로 거주지를 옮기면서 청구외 박☆☆은 청구인에게 그 주택을 비워주고 ○○보신탕 음식점 내의 별도의 방에서 가족과 함께 거주하면서 영업을 해오고 있고, 심사청구일 현재도 음식점 내의 별도의 방에서 거주하고 있으며, 주민등록도 2003. 11월부터 현재까지 쟁점건물소재지로 계속 등재되어 있을 뿐만 아니라, 청구외 박☆☆이 가족과 함께 쟁점건물소재지에서 현재까지 거주해 오고 있다는 사실은 붙임의 사진을 보아도 확인할 수 있고, 지금도 현장확인을 하면 바로 확인할 수 있는 사항이다.​다) 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 주거용으로 사용하고 있는 4평 정도의 방은 공부상 상가로 되어 있고, 지장물 조사시에도 음식점 내에 있는 관계로 쟁점건물의 주택여부를 판담함에 있어서 그 면적을 상가로 계산하였으나 이를 주택으로 보게 되면 처분청의 주장대로 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 상가로 보아 면적을 계산하더라도 쟁점건물의 주택부분이 상가부분보다 그 면적이 더 크게 되므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다.처분청에서는 음식점 내에 소재하고 있어서 언제든지 음식점 용도로 사용전환이 가능하다고 보아 주택으로 볼 수 없다고 하나, 실제로 가족과 함께 수년간 거주 및 생활해 왔고, 현재도 주거용으로 사용하고 있는 공간이라면 당연히 실질과세의 원칙에 따라 주택으로 보는 것이 당연한 것이다.​라) 처분청은 보신탕집이 갖는 영업구조의 특성상 재래식방도 단골들의 음식점시설로 사용된다고 주장하나, 쟁점건물은 주거용방의 4면이 벽으로 분리되어 영업장으로 사용할 수 없는 구조이며, ○○보신탕의 박☆☆ 가족 3인이 거주하는 영업장 내의 주거공간도 박☆☆의 가족이 주민등록이 등재된 공간으로서 사면이 벽으로 분리되어 있고 가재도구가 산재되어 있어 음식접객의 용도로 사용될 수 없다.​마) 결론적으로 위에서 설명한 바와 같이 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 거주․생활한 공간의 면적을 당초 상가부분으로 계산하였으나, 이는 분명히 상가가 아닌 주거용으로 사용하였음이 확인되므로 이를 주택으로 보아야 하고, 이를 주택으로 보는 경우 처분청이 청구외 박☆☆의 일방적인 말만 믿고 상가부분으로 계산한 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 처분청의 주장대로 상가로 보아 계산한다 하더라도 결국 청구인의 쟁점건물은 주택부분이 상가부분 보다 더 크게 되는 것이므로 처분청은 쟁점건물을 1세대1주택으로 보아 이 건 양도세 부과처분을 취소하여야 한다.3. 처분청 의견가) 청구인은 당초 쟁점토지를 신고하면서 주택과 상가로 구분한 내용 중 상가로 구분하여 신고한 영업장 중 일부 면적 13.2㎡는 상가 임차인 박☆☆이 거주한 주택이므로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크다고 주장하나, 매수인에서 조사한 지장물건조사서에는 청구인이 주장하는 쟁점면적은 ‘영업장 및 쪽방’으로 표시되어 있는 바 실제는 영업장으로 사용하면서 박☆☆이나 종업원 등이 손님이 없을 때 쉴 수 있는 쪽방이었음을 알 수 있으므로 청구인이 주택이라고 주장하는 13.2㎡는 상가에 해당하며,​박☆☆이 쟁점건물에 주민등록이 되어 있으므로 위 13.2㎡를 주택으로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인과 박☆☆의 임대차계약서를 보면 위 면적을 주택으로 별도로 구분하여 임대한 것이 아니라 위 면적도 상가로 하여 박☆☆에게 임대하였으므로 박☆☆이 주민등록이 되어 있다고 하여 주택으로 인정할 수 없다.​또한 박☆☆이 거주했다고 하더라도 상가 내의 쪽방으로 언제든지 상가(식당)로 전환할 수 있고, 상가와 별도로 쪽방으로 출입할 수 있는 출입문, 취사시설, 화장실 등이 없어 독립된 주택으로 볼 수 없다.​나) 결국 청구인은 위 13.2㎡을 주택이라 주장하나, 이 면적의 주용도는 영업장에 해당하며, 박☆☆이 손님이 없을 때 쉬는 공간을 주택으로 볼 수 없고, 임대차계약서에 따르면 상가임을 알 수 있으며,쪽방이 상가와 분리하여 별도의 주택이라고 할 수 있는 독립된 출입문, 취사시설, 화장실 등이 없어 상가에 해당하므로 상가면적이 주택면적 보다 크게 되어 쟁점건물 전체를 주택으로 볼 수 없고, 상가부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 당초 처분은 정당한 것이다.4. 심리 및 판단가. 쟁 점음식점에 부속된 방을 영업주(임차인)와 그 가족들이 상시주거용으로 실제 사용하였으므로 이를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부​나. 관련법령1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.​2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득​3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(◎◎특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각호 생략)③ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동 항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.다. 사실관계1) 청구인은 매수인의 지장물건조사서(평면도) 및 물건조서명세를 근거로 아래 <표1>과 같이 쟁점건물의 주택과 상가의 면적을 구분하였고, 이에 따라 주택의 면적이 상가면적을 초과하는 것으로 보아 쟁점건물 전체에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 고가주택으로 양도가액 9억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 신고하였다.이에 대하여 조사청은 현지확인조사를 통하여 옥상계단아래 가공창고 4㎡와 옥외 가옥용화장실 1.76㎡을 상가로 보아 쟁점건물 중 상가의 면적이 주택의 면적보다 큰 것으로 판단하여 이 건 부과처분을 하였다.2) ◎◎세무서장은 2011. 5. 2. ～ 5. 16. 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하면서 쟁점건물에 대하여 현지확인을 실시한 결과, 쟁점건물의 일부에서 음식점(○○보신탕)을 운영하고 있는 청구외 박☆☆이 옥상계단아래 가공창고 4㎡와 옥외 가옥용화장실 1.76㎡을 본인이 영업용으로 사용해왔다고 확인서에 의하여 진술하였고, 이에 따라 청구인이 주택으로 계산한 창고면적 및 옥외화장실 5.76㎡을 상가로 보아 건물과 상가의 면적을 재계산하면, 쟁점건물의 상가부분의 면적 153.49㎡가 주택부분의 면적 144.37㎡ 보다 크게 되며, 조사청은 위 조사결과에 따라 상가 및 그 부수토지에 해당하는 양도차익에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 이 건 양도세를 추징하는 것으로 조사 종결하였음이 조사청의 조사종결복명서 등에 의하여 확인되고 있다.3) 국세통합시스템에 의하면 청구외 박☆☆은 2003. 11. 27. 쟁점건물 소재지에 남편 김△△, 딸 김□□과 함께 전입하여 현재까지 거주하고 있는 것으로 주민등록이 되어 있고, 이 건 심사청구 심리진행 중(2011. 12. 14. 17:00경)에 청구외 박☆☆에게 유선으로 확인한 바에 의하면 ○○보신탕을 운영하고 있는 청구외 박☆☆은 남편 및 딸과 함께 2003. 11월부터 ○○보신탕의 영업장과 별도로 구분된 쟁점건물의 주택부분에서 거주해 오다가, 2005년부터는 청구인이 쟁점건물에 전입하여 살겠다고 주택을 비워달라고 하여 청구외 박☆☆과 그 가족들은 따로 거주할 주택을 구하지 않고, ○○보신탕의 영업장내의 방 한 칸(약 4평)에서 지금까지 생활해오고 있다고 진술하였다.4) 청구외 박☆☆이 운영하는 ○○보신탕은 2003. 10. 17. 개업하여 현재까지 영업 중에 있고, 그 매출액은 아래 <표2>와 같음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.5) 청구인이 제출한 주민등록초본에 의하면 청구인은 2005. 5. 2. 쟁점건물 소재지로 전입하여 쟁점건물의 양도일인 2009. 12. 29. 이후인 2010. 5. 10. ◇◇ ◇◇구 ◇◇동 6*-3* 신◎◎2*차아파트 3**동 1***호로 전출한 것으로 확인되고, 주택부분의 일부에 대하여 매수인의 지장물건조사서 평면도에 “소유자 임★★ 거주”라고 기재되어 있으며, 청구인이 쟁점건물에 실제 전입하여 거주한 것으로 청구외 박☆☆이 진술하고 있다.6) 청구인 및 박☆☆ 가족 외에 청구외 세입자 오◇◇은 2007. 10. 4. 전입하여 쟁점건물의 1층 부속건물에서, 청구외 세입자 한∇∇은 2008. 6. 4. 전입하여 옥상가옥에서 거주하여 왔음이 조사청의 현지확인 및 동사무소에서 발급한 전입세대 열람내역에 의해 확인되고, 박☆☆이 운영하고 있는 ○○보신탕의 영업장을 제외한 청구인, 세입자 오◇◇, 세입자 한∇∇이 거주한 면적에 대하여 이를 주택으로 보아 면적을 계산하는 것에 대하여는 청구인과 조사청 간에 달리 다툼이 없다.라. 판단청구인은 쟁점건물의 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 조사청이 상가로 계산한 면적 중 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 생활한 공간을 주택의 면적으로 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.​위 사실관계를 종합하면, 이 건 심리과정에서 청구외 박☆☆이 2003. 11월부터 쟁점건물에서 ○○보신탕이라는 음식점을 운영하면서 음식점과는 별도로 동일 장소의 주택에서 가족과 함께 거주하다가, 2005. 5월경 건물주인인 청구인이 쟁점건물로 거주지를 옮김에 따라 청구외 박☆☆이 거주하던 주택부분을 청구인에게 비워주고 음식점에 부속된 방으로 거처를 옮겨 가족과 함께 현재까지 거주해오고 있다고 청구외 박☆☆이 진술하고 있고,​실제로 청구외 박☆☆과 그 가족들의 주민등록이 2003. 11. 27. 쟁점건물의 소재지로 이전된 후 현재까지 주민등록상 주소지를 그대로 유지하고 있으며, 달리 청구외 박☆☆과 그 가족들의 거주지가 따로 있다는 사실을 확인할 수 없는 점 등으로 볼 때, 청구외 박☆☆ 등이 음식점에 부속된 방에서 실제 거주하였음이 인정되므로 실제 거주한 부분에 해당하는 면적은 주택으로 보아야 할 것이며(국심2001서1204, 2001.10.29. 같은 뜻), 이를 감안할 경우 쟁점건물의 주택면적이 상가부분의 면적보다 크게 되어 쟁점건물 전체는 1세대1주택에 해당한다 할 것이다.​따라서 상가부분의 면적에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.5. 결 론이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 저는 별도의 광고나 홍보없이 세무사 사무실을 운영하고 있습니다.저(문용현 세무사)의 플랫폼별 세무 상담 및 신고 관련 후기를 모아보았습니다. 세무 상담이나 세금 신고를 위해 세무사를 선택하실 때, 참고하시면 의사결정에 도움이 될 것입니다.문용현 세무사 플랫폼별 후기모음문용현 세무사 플랫폼별 후기모음 ★ 저는 별도의 광고나 홍보없이 세무사 사무실을 운영하고 있습니다. 저...blog.naver.com★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택(1) 개요​1주택을 소유하는 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세가 적용됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 비과세가 적용되지 않습니다. ​​(2) 요건​▶ 거주기간 요건 (조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용)취득당시 조정대상 지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년8월2일) 이전 취득한 주택 (지정일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 포함)- 2019년12월16일 이전에 세무서 및 시,군,구에 등록한 임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 주택 (2019년 12월17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용됨​)​▶보유기간 요건- 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. - 2021년 1월1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상이 되어야 합니다. ​​(3) 비과세 제외에 해당되는 경우​▶ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 '미등기 양도' 의 경우에는 비과세 요건에 해당된다 하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. '미등기 양도'인 경우에는 양도차익의 70%에 해당되는 세율이 적용됩니다. ​▶ 1세대 1주택이라도 '고가주택'(양도가액이 9억원을 초과하는 경우)에 해당되면 양도소득세가 부과됩니다.​▶ 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터, 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래의 ①과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다. ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.세법에서는 영주권 / 시민권 등을 취득한 국적 여부와 관계없이국내에 얼마나 거주하고, 주소 (생활근거지) 를 두느냐에 따라서거주자 및 비거주자 여부를 나누게 됩니다.양도세는 특히나,형식적인 측면보다 실질 (사실관계) 를 훨씬 더 중요하게고려하기 때문에실제 국내와 외국 체류지 사이에서 어떤 부분이 더밀접하게 관련이 있는지를 따지고 있습니다.해외 체류를 장기간 하는 경우,세법상 거주자 비거주자 이슈가 생길 수 있는데해당 건이 큰 사건으로 되는 것이 바로양도세 비과세 이슈 입니다.1세대 1주택 비과세양도세 1세대 1주택 비과세는,1세대가 1주택만을 가지고 있는 상태에서 양도한 경우양도가액 (매도한 가격) 이 12억을 넘지 않는다면과세를 아예 하지 않는 비과세 제도 입니다.12억을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만과세를 하며, 이마저도 장기보유특별공제 (장기거주공제로 변경 예정)로또 최대 80% 까지 공제 금액이 있습니다.따라서 1세대 1주택 비과세가 되는 경우와,비과세가 되지 않는 경우는 매우 큰 세액 차이가 나게 되는데요.문제는 이 1세대 1주택 비과세가'거주자' 만 받을 수 있는 혜택이라는 것입니다.만약 양도시점에서 비거주자로 판정이 되는 경우,1세대 1주택 비과세가 아예 불가능하기 때문에아무리 요건을 갖춘 1주택자라 하더라도일반세율 + 최대 30% 장특공 을 받게 됩니다.또한 거주자로서 2년 이상 보유 (혹은 2년 이상 거주)요건을 지켜야 하기 때문에보유(거주) 기간 중 비거주자로 판정되는 경우가 있다면이 부분도 1세대 1주택 비과세를 검토할 때필히 고려를 해야 합니다.비거주자 VS 거주자비거주자로 판정이 되는 경우는 어떤 경우가 있을까요?물론 국내에 지속하여 적을 두고 있고, 간단한 출장 등을 다녀오는 것으로비거주자로 분류되지 않습니다.거주자는 국내에 주소를 둔 자 혹은, 국내에 거소를 183일 이상 둔 자로판정되게 됩니다.국내에 주소를 두었다는 것은1) 국내에 가족 등을 두고 있고2) 국내에 183일 이상 체류할만한 직업 등이 있으며3) 국내에 자산 및 생활 근거지를 마련하고 있는 경우를 말합니다.이를 종합적으로 판단하게 되기 때문에명확한 법령적 기틀이 없어서 판단하기 애매한 부분이기도 합니다.국내에 거소를 183일 이상 두었다는 것은국내에 입국하여 183일 이상 거주하였다는 사실을 입증해야 합니다.출입국 확인서 등을 통해 거주 여부를 확인할 수 있으며,1과세기간, 2과세기간에 걸쳐 183일 이상 거주한 기간을 계산합니다.비거주자가 매도를 하는 경우비거주자가1세대 1주택을 가지고 있는 경우,비과세가 안되는 상황이라면일반세율로 적용됩니다.1세대 1주택의 경우양도가액 (매도가액) 이 12억 이하인 경우에는비과세로 세액이 아예 없으며,12억을 초과하는 경우12억 초과분에 대해서만 과세 + 장기보유특별공제 (최대80%) 를 적용합니다.(장특공은 28년부터 개정될 예정입니다.)그런데 비과세가 안된다면아무리 1세대 1주택자라 하더라도전체 차익에 대해서장기보유특별공제 (최대30%) + 일반세율을 적용하게 됩니다.비과세 여부에 따라서 세액이 정말 큰 차이가 나게 됩니다.비거주자 매도시 1세대 1주택 비과세 방법비거주자가 매도할 때에도1세대 1주택 비과세가 가능한 경우가 있습니다.부득이하게 비거주자가 된 경우,출국일 현재 1주택자로서출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한하여비거주자임에도 1세대 1주택 비과세를 인정해줍니다.1)「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다2) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.세대원 전부 이민 등을 위한 이주를 하거나,세대원 전부 취학, 근무상의 형편으로 (주재원 등의) 출국을 하여야 합니다.이후 2년 이내 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 됩니다.1세대 1주택 비과세는출국일 현재 1주택을 보유하여야 하며(양도일 현재 O 출국일 현재 O 모두 포함)일반적으로 비과세 요건이2년 보유 및 2년 거주이지만이 경우는 예외적으로 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.따라서 비거주자의 경우출국일 2년 내 양도 요건을 필수적으로 고려해보시는 것이 좋습니다.만약 2년이 지난 경우라면,다시 거주자 가 되어 매도하는 검토를 해볼수 밖에 없습니다.거주자 / 비거주자는종합적으로 판단하여 결정하는 부분이 있기 때문에세무공무원의 재량권이 클 수 있습니다.이러한 경우는 세제적으로 이슈가 생길 수 있어서,세액의 변동성이 커질 수 있습니다.비거주자가 거주자로 다시 되는 경우는1) 국내에 주소를 두거나2) 국내에 거소를 183일 이상 둔 날이기 때문에국내에 와서 거주자로서의 요건을 갖춘 뒤매도하시는 것을 추천드립니다.비거주자의 양도세 상담이 필요하신 경우,아래 링크로 연락주시면꼼꼼하게 안내 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 충족되어야 합니다. ​그리고 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자 에 대해 적용되므로, 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외적으로 세대 전원의 해외이주 등에 따라 거주자가 비거주자로 되는 경우 특례 (보유기간 등 특례)가 적용될 수 있습니다. ​또한, 해외에 이민을 가시거나 주재원으로 출국하신 분들이 자주하시는 질문 중 하나는 현재는 해외에서 거주중이지만, 예전에 한국에서 거주할 때 취득한 주택이며 1세대 1주택 비과세 요건 (보유요건)을 충족하였습니다. 예전에 1세대 1주택 요건은 충족한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있지 않을까요? 라는 질문입니다. ​대법원에서는 거주자의 지위에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라도 비과세 여부는 양도 당시 를 기준으로 판단한다고 판시하였습니다. 따라서 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 없습니다.