1세대 1주택 양도세 비과세 특례 관련 문의

1세대 1주택 양도세 비과세 특례 관련 문의드립니다. - 2021년경 조정대상지역 소재 아파트 취득 - 취득 후 실거주 없이 계속 임대 - 현재 및 해외 출국 당시 국내 주택은 해당 주택 1채뿐 - 1인 세대 - 2025년 해외 유학 목적으로 출국 - 1년 이상 계속 해외에 거주할 필요가 있는 유학이며 현재도 해외 체류 중 - 출국 후 2년 이내 주택 매도를 계획 중 소득세법 시행령상 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무 사유로 세대전원이 출국한 경우, 출국일부터 2년 이내 1주택을 양도하면 보유·거주기간 요건의 예외가 가능한 것으로 알고 있습니다. 궁금한 점은 다음과 같습니다. 1. 위 경우 실거주 2년을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지 2. 취득 후 출국 전까지 실제 거주하지 않고 임대한 사실이 특례 적용에 영향을 주는지 3. 양도 시점까지 해외 유학 상태를 유지해야 하는지, 귀국 후 출국일부터 2년 이내에 매도해도 특례가 가능한지 4. 비과세 적용을 위해 필요한 증빙서류와 제출 시점 5. 양도 당시 비거주자라면 별도로 주의해야 할 신고 절차가 있는지 관련 법령·예규를 포함한 사전 검토 상담을 희망하며, 상담료와 추후 양도세 신고 대행 비용도 안내 부탁드립니다.

3개의 전문가 답변

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 소득세법 시행령에서는 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하고, 출국 당시 국내에 1주택만 보유한 상태에서 출국일부터 2년 이내 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 적용하지 않습니다. 1인 세대라면 본인이 출국한 것으로 세대전원 출국요건을 판단하게 됩니다. 따라서 2021년 조정대상지역에서 취득한 주택에 실제 거주한 사실이 없더라도, 위 국외출국 특례 자체가 보유·거주기간의 제한을 배제하는 규정이므로 출국 전 계속 임대했다는 사실만으로 특례가 배제되지는 않습니다. 다만 출국 사유가 실제로 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 유학에 해당해야 합니다. 법문상 핵심요건은 출국일부터 2년 이내 양도하는 것이며, 양도일까지 반드시 계속 해외에 체류해야 한다고 별도로 규정하고 있지는 않습니다. 다만 유학이 단기간에 종료되어 귀국한 경우에는 당초부터 '1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학'이었는지에 대한 사실관계 확인이 필요할 수 있으므로, 귀국 후 매도하는 경우에는 유학기간과 귀국사유까지 함께 검토하는 것이 안전합니다. 신고 시에는 출입국사실증명서, 재학증명서·입학허가서 등 유학 및 취학 사실을 확인할 수 있는 서류, 해외 체류기간을 확인할 수 있는 자료와 주민등록 관련 서류 등을 준비해 두시는 것이 좋습니다. 비과세라고 하더라도 특례 적용 사실을 명확히 하기 위해 양도세 신고 시 관련 증빙을 함께 제출하는 것을 권해드립니다. 상담수수료 및 신고대행수수료는 실제 사실관계 및 상황, 양도가액 등에 따라 달라질 수 있어 견적 문의주시면 되겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 신수환세무회계 신수환 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 우선, "취학 등 국외 거주"의 1세대 1주택 비과세에 대한 소득세법상 규정을 말씀드리겠습니다. "1세대 1주택 비과세"는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)경우를 말합니다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 "1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)"는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.(소득세법 시행령 제154조 제1항 2호 다목 참조) [질문 1 및 2] 해당 주택 "비거주 및 임대"가 비과세에 영향을 주는지 여부 "1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학으로 세대 전원이 출국하는 경우"는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으므로, "해당 주택에서 2년 이상 거주하지 않고 임대"하더라도, "취학 등 국외 거주"의 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 판단됩니다. [질문 3] 양도 시점까지 해외 유학 상태를 유지해야 하는지 여부 세대원의 일부가 재입국하여 "계속하여 국내에 거주"하던 중에 주택을 양도하는 경우 또는 양도일 현재 "당초 출국 사유(취학 등)가 해소된 경우"에는 국외 이주 비과세 특례 적용되지 않으므로, 양도 시점까지 해외 유학 상태를 유지하여야 "취학 등 국외 거주"의 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 판단됩니다. 이와 관련된 국세청 예규(재산-21, 2009. 8. 25.)를 말씀드리겠습니다. [사실관계] - 甲과 가족은 2001년 딸의 대학교 학업(2007년까지 6년 간)을 위해 미국으로 출국함 - 2007년 세대 전원이 미국 시민권을 얻음 - 2009년 5월 甲과 아내가 한국에 거소 등록을 함 [질의 내용] A주택을 양도하는 경우 취학상의 형편에 따른 국외 이주 비과세 특례(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목) 적용 여부 [회신 내용] 국내에 1주택을 보유한 1세대가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국한 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택의 소유 사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세되는 것입니다. 다만, 출국일(세대전원이 출국하는 날을 말함)부터 2년이 경과한 후에 주택을 양도하는 경우, 세대원의 일부가 재입국하여 계속하여 국내에 거주하던 중에 주택을 양도하는 경우 또는 양도일 현재 당초 출국 사유(취학, 근무상의 형편)가 해소된 경우에는 위 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. [질문 4] 필요한 첨부서류 및 제출 시점 "취학 등 국외 거주"의 1세대 1주택 비과세에 해당한다는 사실을 증명하기 위해 "주민등록표 등본" 및 "재학증명서"를 첨부하여야 합니다.(소득세법 시행규칙 제71조 제4항 참조) 또한, "정부24 또는 출입국·외국인관서, 시·군·구, 읍·면·동"에서 "출입국에 관한 사실 증명"을 발급받아 세대 전원(1인 세대)이 출국한 날을 증명할 수 있을 것으로 판단됩니다. 그리고 "취학 등 국외 거주"의 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 첨부서류는 양도소득의 예정 신고기한까지 제출하여야 하므로, 해당 주택의 양도일의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정 신고하면서 위 "첨부서류"를 제출하시면 된다고 판단됩니다. 감사합니다.

안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 정리해 주신 사실관계라면 말씀하신 특례가 적용되는 사안으로 보입니다. 다만 1인 세대라서 먼저 확인하실 것이 하나 있어 그것부터 말씀드립니다. 먼저 확인하실 것 배우자가 없는 1인 세대는 만 30세 이상이어야 1세대로 인정됩니다. 30세 미만이면 근로소득이나 사업소득이 기준 중위소득의 40% 이상이어야 하는데, 주택 1채의 임대료는 대부분 비과세라 이 소득에 들어가지 않습니다. 1세대로 인정되지 않으면 특례 이전에 비과세 자체가 적용되지 않습니다. 1. 실거주 없이 비과세가 되는지 됩니다. 출국일 현재 국내 주택이 1채이고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목). 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 2. 출국 전 임대가 영향을 주는지 주지 않습니다. 이 특례는 출국 전 거주를 요건으로 하지 않으며, 국세청도 거주요건을 채우지 못한 주택에 특례를 적용한 해석이 있습니다. 3. 귀국 후 양도해도 되는지 권하지 않습니다. 국세청은 이 특례를 해외 체류 중, 즉 비거주자 상태에서 양도하는 경우를 전제로 해석해 왔고, 출국했다가 귀국해 거주자로서 양도한 사안은 특례가 아니라 일반 요건으로 판단했습니다. 그렇게 되면 조정대상지역에서 2년 거주를 채우지 못해 과세됩니다. 해외에 계시는 동안 잔금까지 마치시고, 2년 기한은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 따지니 넉넉히 잡으세요. 4. 증빙서류 재학증명서, 출입국사실증명, 주민등록표등본이 기본입니다. 비과세 대상이라도 양도 후 신고하면서 함께 제출해 두시면 나중에 소명 요청을 받을 일이 줄어듭니다. 5. 비거주자로 양도할 때 비거주자 상태여도 이 특례는 적용됩니다. 해외에서 신고와 소명을 직접 하시기 어려우므로 국내 납세관리인을 지정해 두시는 것이 좋고, 세무대리인도 납세관리인이 될 수 있습니다. 사전 검토와 신고 대행 비용은 양도가액과 확인할 자료 범위에 따라 달라져 따로 안내드리겠습니다. 프로필의 전화번호나 카카오톡 채널로 연락 주시면 됩니다

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기