2주택중 1주택을 상가로 변경시 남은 1주택 양도세비과세 관련문의드립니다

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.​최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.​왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ​​■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.​(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)​(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하​(3) 19세대 이하가 거주​2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.​→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.​지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.​그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?​​■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.​다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.​→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.​2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.​​■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.​2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.​​■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.​다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.​2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.​3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.​​다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.​최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​저희를 지긋지긋하게 괴롭혀 왔던 문제가 끝이 보이네요.​먼저 11월 이전에 3주택상태에서 1주택 양도한 후 나머지주택을 일시적2주택으로 양도하신 모든분들 축하드립니다!​11월 이전에는 해당 사례가 적용되는 것이 아니고 기존 해석인 기획재정부 재산세제과 194해석에 따라 일시적2주택이 적용됩니다.​​아래로는 앞으로 적용되는 보유기간 기산입니다.​간단하게 말씀드리자면최종1주택에는 일시적2주택(1세대1주택으로 보는 특례)의 개념도 포함됩니다.​3주택 상태에서 하나를 양도하고 나서 종전주택이 일시적2주택이라면 3주택 양도후 2년 보유 + 2주택간 일시적2주택 중복보유기간 요건등 비과세요건 충족해야 비과세 양도가 가능하게 되었습니다.​사실상 조정지역내 3주택자는 1주택자로 돌아가지 않는 이상 일시적2주택의 혜택은 없다고 보시면 될거같습니다.​조정지역내 다주택자에 대해서는 아래 법령심사위원회 예규가 유명무실해지는 재밌는 결과가 되고 말았네요 ㅎㅎ 세법의 오묘함을 느낄수 있습니다!​○ 서일46014-11752,2002.12.26​1세대가 3주택 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 두 번째 주택을 양도하는 경우, 양도시점을 기준으로 하여 소득세법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례)에 해당하는 종전주택에 대하여는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 양도소득세가 비과세되는 것임​※ 2002.11.22. 법령심사위원회에서 예규 변경​아래는 종결난 유권해석입니다.​양도, 기획재정부 재산세제과-953 [​] , 2021.11.02[ 제 목 ]일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일[ 요 지 ](질의1) 3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도(과세)하여 남은 일시적 2주택 중 종전주택을 양도하는 경우 해당 주택의 비과세 보유기간 기산일 판정방법은 붙임 사례별 해석례를 참고바람(질의2) ’21.1.1. 현재 일시적 2주택인 1세대가 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 해당 종전주택의 취득일로 하는 것임[ 회 신 ][질의1] 3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B주택의「소득세법 시행령」제154제1항에 따른 보유기간 기산일※ 【붙임】사례1․2․3​[회신1] 사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당합니다.다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함)을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용됩니다.​[질의2] ’21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택을 ‘과세’로 신고)한 후 신규주택을 취득하여, ’21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일(제1안) 직전 주택의 양도일 (제2안) 해당 주택의 취득일​[회신2] 제2안이 타당합니다.[ 관련법령 ]

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​기재부에서 새로운 주장을 내놨는데요 내용을 간략화 해보자면21년 1월1일 현재 다주택자인경우A,B를 가지고있다고 할때​새롭게 주택(C)을 취득하고원래 주택 A,B중 B를 양도해서AC가 일시적2주택 요건중 1년이상 지난후 취득, 3년내 양도를 하더라고A에 보유요건을 적용한다는 이야기입니다.​솔직히 이해가 안되는게, 이전 해석사례를 보면 21년 이전에 취득한 주택으로 다주택자인 경우 다른 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적2주택이 적용되는때에는위와같은 문제가 생기지 않고 일시적 2주택 적용이 됩니다.​아래는 서면질의 답변자료입니다.​양도, 서면-2021-부동산-0824 [부동산납세과-428] , 2021.03.24[ 제 목 ]다주택 보유세대가 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 비과세 가능 여부[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임​​양도, 서면-2019-부동산-4530 [부동산납세과-248] , 2020.02.21[ 제 목 ]1세대 3주택 보유자가 1주택 양도 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 보유기간 계산[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임​사실 위와같은 해석사례를 보고 저도 상담시 현행 법령상 문구를 놓고 보았을때, 그리고 지금까지 해석사례를 보았을때 새롭게 주택을 취득하고 하나를 양도한 후 하나를 비과세받는게 되냐는 질문에 가능하다고 답변드렸는데​이런식으로 납세자에게 불리한 해석을 던져놓는게 이해가 안되네요..예전에 21.1.1. 1주택자는 개정된 보유기간 기산을 따르지 않는 다는 해석도 있었지만 해당 내용은 납세자한테 유리한쪽이라 그런가 보다 하고 넘겼는데 참..​제생각엔 증여나 용도변경이 양도이외의 사유에 포함되었던 2월 개정처럼 최소한 시행령 개정 하고 그전에 계약이나 취득했던 납세자는 구제해줘야한다는 입장입니다.​만약에 이미 새롭게 1주택을 취득(비조정지역)하고 종전주택중 하나를 양도하신분이라도남아있는 종전주택을 3년내 양도시 중과배제이며 새롭게 2년 보유하는 경우(조정지역 지정이후 취득인경우 2년거주 포함) 비과세요건은 다시 만족하게 되니 이미 양도를 하신 경우가 아니라면 선택지는 남아있는 상태입니다.​감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]