안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^
오늘은 내 집 마련의 첫걸음을 내딛는 분들이 반드시 알아야 할 생애최초 주택 취득세 감면 제도에 대해서 상세하게 설명드리겠습니다.
생애최초 취득세 감면이란?
-생애최초 취득세 감면이란, 말 그대로 태어나서 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람이 처음으로 주택을 취득할 때, 취득세를 감면해주는 제도입니다.
-이 제도의 법적 근거는 지방세특례제한법 제36조의3 제1항입니다. 제36조의3은 2020년 8월 12일 신설되었고, 2023년 3월 14일에 대폭 개정되어 지금의 틀을 갖추게 되었습니다.
-과거에는 소득기준, 주택가격 기준 등 여러 제한이 있어 혜택을 받기 어려운 경우가 많았지만, 개정 이후 훨씬 넓은 범위의 국민이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
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감면 기본 요건 — 누가, 어떤 주택을 취득해야 하나?
-생애최초 주택 취득세 감면은 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우, 대한민국 국민인 성년자가 본인 거주 목적으로 취득가액 12억원 이하의 주택을 유상거래로 취득할 때 적용됩니다. 부담부증여는 제외되며, 현행법상 감면 적용기한은 2028년 12월 31일입니다.
-본인의 배우자에는 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 포함됩니다.
-감면요건에 충족하면 당연히 다주택자 중과세율은 피할수 있습니다.
-소득 제한은 없지만, 국적·연령·본인 및 배우자의 주택 소유 이력·거주 목적 등 나머지 감면요건은 충족해야 합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항
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2023.03.14 개정 전후, 무엇이 달라졌나?
개정 전 (~ 2023.03.13)
-개정 전에는 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 감면을 받을 수 있었습니다.
① 소득기준 : 부부합산 연소득 7천만원 이하
② 주택가격 : 수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하
③ 감면율 : 취득세의 50% 감면 (주택가액 1.5억원 이하인 경우 100% 면제)
-소득이 조금만 넘어도 감면 대상에서 탈락했고, 수도권의 경우 4억원 이하 주택을 찾기가 쉽지 않아 실질적인 혜택이 제한적이라는 비판이 있었습니다.
개정 후 (2023.03.14 ~, 2022.06.21 이후 취득분부터 소급적용)
-2023년 3월 14일 개정으로 소득 제한이 폐지되고 주택가격 기준이 12억원 이하로 확대되었으며, 최대 200만원 감면 방식이 도입되었습니다. 이 확대 규정은 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 소급 적용되었습니다.
① 소득기준 : 완전히 폐지 → 소득 무관 (단, 국민·성년·거주목적 필요)
② 주택가격 : 취득가액 12억원 이하로 대폭 상향
③ 감면방식 : 감면율 방식에서 정액 감면한도 방식으로 전환 → 감면한도 200만원
-핵심 변화는 소득기준이 사라졌다는 것입니다. 이전에는 부부합산 7천만원이라는 소득제한 때문에 상당수가 혜택에서 배제되었으나, 개정 후에는 연봉 1억이든 2억이든 관계없이 무주택자라면 감면을 받을 수 있게 되었습니다.
-다만, 감면방식이 취득세의 일정 비율을 깎아주는 것에서 최대 200만원이라는 정액 한도 방식으로 변경되었다는 점은 주의해야 합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 (2023.03.14. 개정, 2022.06.21 이후 취득분 소급적용)
참고 고시 : 행정안전부 고시 제2026-3호 (생애최초 주택구입 취득세 감면 운영기준, 2026.01.13 일부개정)
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감면한도, 주택 유형별로 다릅니다
-개정 후 감면한도는 주택 유형에 따라 차이가 있습니다. 이를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.
■ 일반주택(아파트 포함) : 감면한도 200만원
-아파트를 포함한 일반 주택의 경우 감면한도는 200만원입니다.
■ 소형주택 : 감면한도 300만원
-다음 주택은 취득세를 최대 300만원까지 감면받을 수 있습니다.
① 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인 공동주택 중 아파트를 제외한 주택
② 같은 면적·가격 요건을 충족하는 주택법상 도시형 생활주택
③ 같은 가격 요건을 충족하는 다가구주택 중 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분 기재된 전용면적 60㎡ 이하 호수 부분
④ 인구감소지역 소재 주택
-인구감소지역 주택은 위 소형주택의 면적·가격 요건과 별도로 적용되지만, 공통 감면요건인 취득가액 12억원 이하 등의 요건은 충족해야 합니다.
■ 공동명의 감면한도
-부부 등 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하더라도 감면한도가 각자 적용되는 것은 아닙니다. 해당 주택 전체의 총 감면액은 주택 유형에 따라 200만원 또는 300만원을 한도로 합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 각호
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자주 묻는 질문 총정리
Q1. 특수관계인(부모·형제)에게 매수해도 감면받을 수 있나요?
-네, 가능합니다. 지방세특례제한법 제36조의3은 "유상거래로 취득"할 것을 요건으로 하고 있을 뿐, 매도인이 특수관계인인지 여부에 대한 제한을 두고 있지 않습니다.
-따라서 부모님이나 형제, 친인척 등 특수관계인으로부터 주택을 시가에 맞게 매매계약서를 작성하여 유상으로 취득하는 경우, 다른 요건(무주택, 12억 이하 등)을 충족하면 생애최초 취득세 감면이 적용됩니다.
-다만, 특수관계인 간 거래는 저가양수도 여부를 세무서에서 면밀히 검토할 수 있으므로, 시가에 근접한 정상적인 거래가격으로 계약하는 것이 중요합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 ("유상거래로 취득하는 경우")
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Q2. 부담부증여로 취득하면 감면받을 수 있나요?
-아닙니다, 불가능합니다. 이 부분은 법 조문에 매우 명확하게 규정되어 있습니다.
-지방세특례제한법 제36조의3 제1항은 "유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우"라고 명시하여, 부담부증여를 감면 대상에서 명백히 배제하고 있습니다.
-부담부증여는 겉으로는 채무인수 부분만큼 유상거래처럼 보이지만, 본질적으로는 증여에 해당하기 때문에 생애최초 취득세 감면의 취지에 맞지 않는다는 것이 입법 취지입니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 (부담부증여 제외 명시)
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Q3. 오피스텔도 생애최초 취득세 감면 대상인가요?
-현행법상으로는 불가능합니다. 주거용 오피스텔은 실제로 사람이 거주하더라도 건축법상 '업무시설'로 분류되어 있어, 지방세법상 '주택'에 해당하지 않습니다.
-현행 제36조의3에 따른 감면 대상에는 오피스텔이 포함되지 않습니다. 2026년 8월 26일 발표된 지방세제 개편안에는 주거용 오피스텔의 감면 대상 편입과 40세 미만 청년의 감면한도 확대 등이 담겼으나, 현행법과 개정 추진 내용을 구분해야 합니다. 이 개편안은 아직 국회 심의를 거쳐야 하므로, 확정된 사항은 아닙니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 (현행 오피스텔 미포함)
참고 : 2026.08.26 지방세제 개편안 (행정안전부 발표, 국회 심의 필요)
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Q4. 아파트를 취득할 때도 감면되나요?
-네, 가능합니다. 일반적인 아파트는 최대 200만원까지 감면됩니다. 다만 인구감소지역 소재 아파트는 최대 300만원까지 감면받을 수 있으며, 법정 요건을 충족하는 도시형 생활주택도 별도로 검토해야 합니다.
세액 계산 예시
일반지역의 전용면적 84㎡ 아파트를 5억원에 취득하고 200만원 감면을 적용받는 경우
▸ 취득세 본세 : 500만원 - 200만원(감면) = 300만원
▸ 지방교육세 : 30만원
▸ 총 납부액 : 330만원
※ 전용면적 85㎡ 초과 주택 등은 농어촌특별세를 별도로 검토해야 합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 제1호, 제2호, 제3호
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Q5. 1주택 보유 모친과 동거하는 자녀도 감면받을 수 있나요?
-네, 가능합니다. 이 부분은 많은 분들이 오해하시는 부분입니다.
-생애최초 취득세 감면에서 '무주택' 여부는 오직 본인과 배우자만을 기준으로 판단합니다. 같은 세대에 속해 있는 직계존속(부모님)이나 직계비속(자녀)의 주택 보유 여부는 무관합니다.
-따라서 어머니가 1주택을 보유하고 계시더라도, 자녀 본인과 배우자가 한 번도 주택을 소유한 적이 없다면 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
참고 고시 : 행정안전부 고시 제2026-3호 제3조 (생애최초 주택구입 취득세 감면 운영기준 - 무주택 판단)
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Q6. 반드시 법률혼(결혼한 상태)이어야 감면받을 수 있나요?
-아닙니다. 법률혼 여부와 관계없이 감면받을 수 있습니다.
-현행 생애최초 주택 취득세 감면은 혼인 여부 자체를 요건으로 하지 않습니다. 미혼자도 신청할 수 있고, 배우자가 있는 경우에는 배우자의 주택 소유 이력까지 함께 확인합니다. 제36조의3은 2020년 8월 12일 신설되었습니다.
-미혼자나 이혼한 사람도 신청할 수 있습니다. 다만 현재 무주택이라는 사정만으로 적용되는 것은 아니며, 본인의 과거 주택 소유 이력과 법정 예외 여부를 확인해야 합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3
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무주택 판단과 과거 주택 보유 이력
-원칙적으로 본인과 배우자의 과거 주택 소유 이력을 확인합니다. 다만 다음과 같은 법정 예외가 있으므로 세부 요건을 확인해야 합니다.
① 상속받은 주택 공유지분을 모두 처분한 경우
② 전용면적 20㎡ 이하 주택 1채를 소유하거나 처분한 경우
③ 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우
④ 전세사기피해주택 및 일정한 지방 소재 주택 등
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항, 시행령 제17조의3
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추징요건, 2025년 12월 31일 개정 내용
-생애최초 취득세 감면을 받은 후에도 일정 요건을 위반하면 감면받은 세액을 추징당할 수 있습니다. 2025년 12월 31일 개정으로 추징요건의 일부가 변경되었습니다.
■ 삭제된 추징요건
① 상시거주 개시 요건 : 종전의 '취득 후 3개월 이내 상시거주 개시' 추징규정이 삭제되었습니다.
② 추가주택 취득 요건 : '3개월 이내 추가주택 취득' 추징규정도 삭제되었습니다.
■ 유지되는 추징요건
③ 3년 이내 매각·증여·임대 : 감면받은 주택을 취득일로부터 3년 이내에 매각하거나, 타인에게 증여하거나, 임대하는 경우에는 여전히 감면세액이 추징됩니다. 다만 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외됩니다.
⚠ 현행법상 '본인 거주 목적' 취득이 감면요건입니다
현행법도 본인이 거주할 목적으로 주택을 취득할 것을 감면요건으로 정하고 있습니다. 따라서 처음부터 임대·투자 목적으로 취득하면서 단순히 3년간 보유하면 감면받을 수 있다고 이해해서는 안 됩니다.
기존 임차인이 있는 경우
취득 당시 기존 임차인이 계속 거주하고 있고 남은 임대차기간이 1년 이내인 경우에는, 법에서 정한 요건에 따라 임대차기간 만료일부터 3년의 추징기간을 계산합니다.
참고 법령 : 지방세특례제한법 제36조의3 제1항, 제4항 (2025.12.31. 개정)
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실무에서 꼭 체크해야 할 포인트
1. 취득 전 무주택 여부를 반드시 확인하세요. 본인 명의뿐 아니라 배우자 명의의 과거 주택 소유 이력까지 확인해야 합니다. 다만 상속 공유지분 처분, 전용면적 20㎡ 이하 주택, 시가표준액 100만원 이하 주택 등 법정 예외가 있으므로 세부 요건을 꼼꼼히 확인하세요.
2. 부담부증여는 안 됩니다. 부모님 주택의 전세보증금이나 대출을 인수하면서 증여받는 부담부증여는 명확히 제외됩니다. 반드시 정상적인 매매거래로 취득해야 합니다.
3. 취득가액 12억원 이하인지 확인하세요. 실거래가 기준 12억원을 초과하면 감면 대상이 아닙니다.
4. 본인 거주 목적 및 3년 이내 처분·임대 등 추징사유를 확인하세요. 처음부터 임대·투자 목적의 취득은 감면 대상이 아니며, 3년 이내 매각·증여·임대는 여전히 추징 사유입니다.
5. 공동명의 시 감면한도는 주택 전체 기준입니다. 부부 공동명의라도 각자 200만원씩이 아니라 해당 주택 전체의 총 감면액 기준으로 한도가 적용됩니다.
6. 감면 신청은 취득세 신고 시 함께 하면 됩니다. 별도의 사전 신청 절차가 필요한 것이 아니라, 취득세 신고서 제출 시 감면 신청서를 함께 제출하면 됩니다.
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참고 법령 및 고시
지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)[하단참조]
지방세특례제한법 제36조의3 제4항 (추징요건, 2025.12.31. 개정)
지방세특례제한법 시행령 제17조의3 (생애최초 주택 취득 감면 세부사항)
행정안전부 고시 제2026-3호 (생애최초 주택구입 취득세 감면 운영기준, 2026.01.13 일부개정)
① 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)가 주택(「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 조에서 "취득당시가액"이라 한다)이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다. <개정 2021.12.28, 2023.3.14, 2023.12.29, 2024.12.31, 2025.12.31>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조에서 "산출세액"이라 한다)이 300만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 300만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 300만원을 공제한다.
가. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 공동주택(아파트는 제외한다)
나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 「주택법」 제2조 제20호에 따른 도시형 생활주택
다. 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 「주택법」 제2조 제2호에 따른 단독주택 중 다가구주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택(전용면적이 60제곱미터 이하인 호수 부분으로 한정한다)
라. 인구감소지역에 소재하는 주택
2. 제1호 외의 주택에 대해서는 산출세액이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.
② 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항 제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항 제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다. <개정 2023.3.14, 2024.12.31>
③ 제1항에서 "주택을 소유한 사실이 없는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2021.12.28, 2023.6.1, 2024.12.31>
1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역[해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도(관할 구역 안에 지방자치단체인 시ㆍ군이 없는 특별자치도를 말한다) 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다]으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.
가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하인 단독주택
다. 상속으로 취득한 주택
3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.
4. 취득일 현재 「지방세법」 제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우
6. 제1항 제1호 각 목의 주택 중 취득당시가액이 2억원(수도권은 3억원으로 한다) 이하이고 임차인으로서 1년 이상 상시 거주(「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하는 것을 말한다)한 주택을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 취득하여 제1항에 따른 감면을 받은 경우. 다만, 제4항에 따라 추징된 경우는 제외한다.
④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날[해당 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)에는 그 임대차기간의 만료일]부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2025.12.31>
⑤ 제3항을 적용할 때 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준은 행정안전부장관이 정하여 고시한다. <개정 2023.3.14>
⑥ 삭제 <2023.3.14>
