안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
상생임대인 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
상생임대인 제도란?
전월세시장 안정을 위하여 정부가 내놓은 정책중의 하나로써 지난 12월 20일 2022년 경제정책방향에서 발표한 제도입니다.
상생임대인이 법에서 정한 요건을 준수하는 경우 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건(2년) 중 1년을 충족한 것으로 인정합니다. 즉, 요건만 잘 지키면 1년만 거주하여도 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
상생임대인 요건
상생임대인은 신규·갱신 계약시 임대료를 '직전 계약' 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인을 말합니다.
여기서 '직전 계약'은 다음을 제외한 계약으로서 기존 임대차계약 존재 및 기존 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지한 것을 한정으로 합니다.
ⓐ 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약
ⓑ 주택 매수시 승계받은 임대차계약
계약유형에 따른 상생임대인 요건은 다음과 같습니다.
상생임대차계약 요건
국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함)을 보유한 1세대가 다음의 요건을 모두 갖춰야 합니다.
1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것
3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것
상생임대차계약 체결일을 기준으로 보아야 하기 때문에, 과거에 1주택 상태에서 임대하였거나 그 당시 기준시가가 9억원 이하여도 상생임대차계약 체결일 당시에 요건을 충족하지 못했다면 특례는 적용되지 않는 것으로 판단됩니다.
