부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.​최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.​왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ​​■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.​(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)​(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하​(3) 19세대 이하가 거주​2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.​→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.​지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.​그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?​​■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.​다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.​→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.​2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.​​■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.​2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.​​■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.​다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.​2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.​3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.​​다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.​최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.

다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.

상생임대인, 상생임대주택1. 개요22년 8월 2일 개정된'상생임대인, 상생임대주택'제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게거주하지 않았던 주택이라도2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.하지만,개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.다만,신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.아래에서는 지금까지 나온‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택<1> 요건구분개정 전개정 후상생임대인 요건기준시가 요건임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택폐지1세대 1주택 요건임대개시 시점 1세대 1주택자폐지증액제한 요건직전임대차계약 대비임대료 5% 이내 인상직전임대기간 요건직전임대기간 1년 6개월 이상계약갱신 요건22.12.31까지 상생임대차계약 체결24.12.31까지 상생임대차계약임대개시상생임대기간 요건상생임대기간 2년 이상혜택비과세1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 중 1년 인정1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 면제장특 공제없음1세대1 주택 장기보유특별공제2년 거주요건 면제적용 기한22.12.3124.12.31(2년 연장)<2> 혜택상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.구분내용1세대 1주택 양도소득세비과세 2년 거주요건 면제취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.하지만,상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.장기보유특별공제양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다.상생임대주택에 해당한다면2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부(국세청, 기재부 해석·예규)소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.상생임대인, 상생임대주택 사례상생임대주택적용 여부직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우적용 가능직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우적용 가능계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약적용 가능민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택적용 가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우적용 불가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우적용 가능1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우적용 가능임차인이 법인인 경우적용 가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우적용 불가능전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우적용 가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우적용 불가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우적용 가능LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우적용 가능조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우적용 가능청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우적용 불가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우적용 불가능기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우적용 가능재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부적용 불가능임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우적용 불가능상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우적용 가능재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우적용 가능주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우적용 가능별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우적용 불가능거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우적용 가능상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우적용 가능직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우적용 가능일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우적용 가능임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우적용 가능다만,해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.또한국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다.다시 말해해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com4. 정리하며1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.[사례]예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다.요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.관련 포스팅내용링크상생임대주택을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038상생임대주택 욕너 강화 등 23년 시행령개정사항https://blog.naver.com/highyes_tax/223033823995가족간 매매를 활용한 증여세 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830일시적 2주택 비과세 해결책, 교환컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사