[부동산전문세무사] 2023년 최신 ‘상생임대인(주택)’ 사례별 비과세 여부 총정리(국세청, 기재부 해석·예

상생임대인, 상생임대주택

1. 개요

22년 8월 2일 개정된 '상생임대인, 상생임대주택' 제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게 거주하지 않았던 주택이라도

2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.

개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.

보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.

하지만, 개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어 많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.

다만, 신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.

아래에서는 지금까지 나온 ‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리 해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택

<1> 요건

구분		개정 전	개정 후
상생임대인 요건	기준시가 요건	임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택	폐지
	1세대 1주택 요건	임대개시 시점 1세대 1주택자	폐지
	증액제한 요건	직전임대차계약 대비 임대료 5% 이내 인상
	직전임대기간 요건	직전임대기간 1년 6개월 이상
	계약갱신 요건	22.12.31까지 상생임대차계약 체결	24.12.31까지 상생임대차계약 임대개시
	상생임대기간 요건	상생임대기간 2년 이상
혜택	비과세	1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
혜택	장특 공제	없음	1세대1 주택 장기보유특별공제 2년 거주요건 면제
적용 기한		22.12.31	24.12.31(2년 연장)

<2> 혜택

상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.

구분	내용
1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 면제	취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서 해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다. 하지만, 상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.
장기보유특별공제	양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는 장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다. 상생임대주택에 해당한다면 2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.

3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부
(국세청, 기재부 해석·예규)

소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)

소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.

상생임대인, 상생임대주택 사례	상생임대주택 적용 여부
직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우	적용 가능
직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우	적용 가능
계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약	적용 가능
민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택	적용 가능
다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우	적용 불가능
다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우	적용 가능
1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우	적용 가능
임차인이 법인인 경우	적용 가능
주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우	적용 불가능
전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여 갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우	적용 가능
상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우	적용 불가능
상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우	적용 가능
LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우	적용 가능
조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우	적용 가능
청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우	적용 불가능
주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이 동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우	적용 불가능
기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우	적용 가능
재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부	적용 불가능
임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우	적용 불가능
상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우	적용 가능
재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우	적용 가능
주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우	적용 가능
별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우	적용 불가능
거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서 156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우	적용 가능
상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여 24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우	적용 가능
직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로 24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우	적용 가능
일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우	적용 가능
임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우	적용 가능

다만, 해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.

또한 국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다. 다시 말해 해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.

서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.

https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401

[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성

1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...

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4. 정리하며

1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.

[사례]
예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후 조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.

이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다. 요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.

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내용	링크
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