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02-25
공동명의주택 반전세시 임대소득세 계산관련 문의입니다.
3주택자로 모두 부부공동명의입니다.
1주택:거주
2주택: 부모님 거주
3주택: 전세(2억9천)
올해 7월에 전세->반전세로 보증금 그대로에 월세 60을 제시하려고 하는데,
단독명의의 경우 필요경비공제등으로 월 33만원까지는 임대소득세를 따로 안내는 것으로 알고 있는데요.
1.공동명의 경우라면 월 66만원까지는 안내는게 맞는지요?
2.또한 이럴 경우에도 세무서에 사업자 등록을 해야하나요?
3. 건강보험 피보험자가 연400이하까지는 가능하다고 들었는데, 사업자 등록으로 부양가족 박탈은 안되는건지 궁금합니다.
1개의 전문가 답변
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답변
답변
안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
임대소득세는 다음과 같이 판단합니다.
1) 내가 가진 주택 수를 카운트합니다. 반쪽만 가졌어도 1채로 카운트하지만, 부부 공동명의의 경우에는 그 주택에 대한 소득도 몰아준다는 가정 하에 한 사람 것으로 몰 수 있습니다.
소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)
③법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.
가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람
나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.
가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산
나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산
2) 그의 주택 수에 따라 임대소득을 다음으로 포착합니다.
1채 : 월세소득 O (주택이 공시가 9억이 넘는 경우만), 보증금 이자상당액 X
2채 : 월세소득 O, 보증금 이자상당액 X
3채 : 월세소득 O, 보증금 이자상당액 O
3) 임대소득이 연 2천만원 이하이면 분리과세하고, 넘으면 종합과세합니다.
분리과세 : (임대소득 * 50%) * 15.4%
* 단, 임대소득 이외에 종합소득이 2천만원도 안 되는 사람은 임대소득이 주 생계이므로, 200만원을 더 빼줍니다.
* 만약 임대주택이 10년짜리 주택임대사업자 주택이면, 50% -> 60%, 200만원 -> 400만원 공제로 확장됩니다.
현재, 3주택을 소유하였으나, 2채에서는 소득이 발생하지 않고, 1채에서만 소득이 발생하는 중입니다.
1) 소득이 발생하는 주택을 1인에게 몰아주고, 그 주택이 공시가 9억이 안 되는 경우, 임대소득에 대한 과세가 없습니다.
2) 그 주택이 공시가 9억을 넘는다 하면, 월세에 대해서 임대소득을 내야 합니다. 임대소득이 발생하면 임대소득세는 발생해야 합니다.
3) 만약 임대소득 외에 종합소득이 2천만원이 안 되는 자라면, 공제 200만원을 받습니다. 그러므로 그 자는 월세 16.6만원을 받아도 세금이 0이 됩니다. 공동명의인 경우 월 33만원까지 감당가능할 것이나, 두 사람 모두 종합소득이 2천만원이 안 되는 사람이어야 합니다. 월 66만원까지 감당가능하려면, 그 주택을 10년 장기임대주택 등록하여야 합니다.
4) 건강보험 피부양자 박탈은 임대소득이 1원이라도 있으면 안 되므로, 200만원 또는 400만원 공제 범위 안에 들어오도록 월세를 받아야 합니다.
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이상웅
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