임대사업자말소후 거주주택비과세 문제입니다

[질의응답] (말소된)임대주택 5% 인상(말소후 5% 충족안해도 거주주택 비과세 가능)질 문19년2월 임대주택 취득 (부산해운대구)후 23년1월 자동말소 20년3월 거주주택 취득(부산기장군) 26년 현재 거주주택 양도 하려고 합니다.질문 1. 23년 1월 자동말소된 임대주택을 23년 9월 계약시,(1억9천8백 전세->1천/90월세)임대하였는데 계산기 돌려보니 26% 상향이라는데 맞는지요?질문 2. 23년도1월에 임대주택 말소되었더라도 현재까지 5% 상한을 지켜야 거주주택 비과세 해당되는지?? 궁금합니다.답 변질문 1. 23년 1월 자동말소된 임대주택을 23년 9월 계약시,(1억9천8백 전세->1천/90월세)임대하였는데 계산기 돌려보니 26% 상향이라는데 맞는지요?아닙니다. 23년 9월 기준 기준금리 3.5%를 적용한다면,전세 1.98억원→1천만원/90만원으로 변경할 경우, 임대료 상한 5% 이내로 들어오는 것입니다. 1천만원/907,042원까지 인상하시면 5% 이내 요건을 충족한 것입니다.아래 렌트홈사이트에서 연도별 임대료 인상률 계산이 가능하니 참고하시면 됩니다.임대료 계산임대료 계산 ※ 임대료 계산은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조에 의한 임대료의 증액비율을 산출하기 위한 용도로만 사용할 수 있습니다. 다른 법령에 의한 용도로 사용시에는 결과를 책임지지 않으니 주의하시기 바랍니다. 임대료 계산 항목 변경 전 변경 후 임대보증금(원) 원 원 월 임대료(원) 원 원 연 임대료(원) 원 원 임대료인상률(%) 변경 후 임대료 변경 후 인상률 ※ 임대료 인상률 계산은 민간임대주택에관한특별법 제44조에 따라 임대보증금과 월임대료를 함께 인상률 적용하여 계산 ※ 임대료 인상률 = (변경후 환산보...www.renthome.go.kr질문 2. 23년도1월에 임대주택 말소되었더라도 현재까지 5% 상한을 지켜야 거주주택 비과세 해당되는지?? 궁금합니다.임대주택 말소이후에 5% 이내 요건을 지키지 않더라도 거주주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 당연히 임대료 5% 이내 인상, 임대개시일 기준시가 3억(수도권은 6억) 이하 요건은 충족하셔야 합니다.아래 예규를 참고하시면 됩니다.즉, 임대주택을 의무임대기간 1/2 이상 임대하시고, 자진말소일까지만 임대요건을 충족하시면 됩니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다. 장기/단기 관계는 없습니다.■ 사전-2025-법규재산-0542요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부■ 서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목] 장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지] 소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​이는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 세제혜택이 아니라, 등록하지 않은 1채의 거주주택에 대한 세제혜택입니다.​​임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용(1)개요 ​임대주택(A)과 그 밖의 1주택(B)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로서 해당 1주택(B, 2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다. ​(2) 요건​▶임대주택요건 (A)- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원 이하) 일 것- 5년 이상 임대할 것 (4년의 단기 또는 8년의 장기임대주택과 상관없이 5년 이상 의무임대기간 충족)- 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것- 지방자치자체에서 주택임대사업자등록 및 세무서에서 사업자등록할 것​▶거주주택 요건 (B)- 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)- 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (보유기간 중에 통산한 거주기간으로 판단)​​(3) 적용시 주의사항​세법개정 전 (2019.02.12 이전)에는 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 횟수에 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받았었으나, ​세법개정으로 2019.02.12 이후에 취득하는 주택의 경우에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 (생애 최초 1회만 한하여) 비과세를 적용 받을 수 있습니다. ​마지막으로, 거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. ​

동거봉양합가를 하더라도 주택임대사업자의거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(가능하다)부동산거래관리과-44생산일자 : 2012.01.17.요 지장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않음회 신1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되는 것이나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲세대 소유 주택 현황주택소유자취득일소재지임대사업자등록거주기간A본인1982년서울예정-B〃1996년서울-2년 이상C母2009년서울-2년 이상- 甲은 2003년경부터 母(60세 이상)를 모시고 살고 있음- 甲은 A주택(국민주택규모 이하, 공시가격 3억 5천만원)을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하고자 함○ 질의내용- B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 ⇨ A주택은 장기임대주택, C주택은 직계존속 동거봉양합가 특례를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

★ 주택임대사업자가 임대주택 외의 하나의 상생임대주택을 보유하고 있을 경우, 상생임대주택을 양도한다면 2년이상 거주를 하지 않더라도 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 최근 국세청 해석을 첨부합니다.양도, 서면-2022-부동산-4350 [부동산납세과-473] , 2023.02.16[ 제 목 ]상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳(1)에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는지[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제154조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계2. 질의내용○ 장기임대주택(A)과 그 외 1주택(C)을 보유한 1세대가 C주택을 양도하는 경우로서 C주택에 실제 거주하지 않고 소득령§155의3의 상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세가 가능한지상생임대주택 요건에 대한 자세한 내용은 과거에 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항(상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우)상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항 (상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우) 전화상담 또는 방문...blog.naver.com주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련된 규정은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com

부동산 임대사업과 관련된 세법은 매우 복잡합니다. 특히,임대사업자로 등록한 주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고, 어떤 주택을 얼마간 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.오늘은 실제 유사한 구조를 가진 사례를 바탕으로, “임대등록을 말소한 뒤 2년 이상 거주하면 1세대1주택 비과세가 가능한가?”에 대해 살펴보겠습니다.1️⃣사실관계 요약구분내용A주택2018.4 오피스텔 분양권 취득 → 2018.12 임대사업자 등록(8년) → 2019.3 취득 → 2021.5 임대개시(주택으로 사용)B주택2018.5 오피스텔 분양권 취득 → 2020.5 취득 및 임대개시 → 2021.6 임대등록(10년) → 추후 임대말소 후 거주 예정C주택2020.3 취득 → 2023.1 양도 (2년 미거주로 과세)정리하자면, 납세자는 장기임대주택 2채(A, B)와 일반주택 1채(C)를 보유하고 있었고, C주택을 거주하지 않은 채 양도하여 과세를 받았습니다.이후B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 비과세를 받을 수 있는지가 쟁점입니다.2️⃣쟁점: 임대주택 말소 후 거주하면 비과세가 될까?핵심은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항입니다.이 규정은 흔히 말하는 ‘거주주택 + 장기임대주택 특례’로 불리는 조항으로, 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세로 인정받을 수 있습니다.“1세대가 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있을 때, 각 주택이 각각의 요건(임대요건·거주요건)을 충족하면 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용 가능”다만, 여기서 문제는임대사업자가 임대의무기간을 채우지 못하고 등록을 말소한 경우인데요.일반적으로는 의무기간 미이행 시 각종 세제혜택이 취소되지만, 이번 사안처럼 “임대 말소 후 실제로 2년 이상 거주”했다면 이야기가 달라집니다.3️⃣회신 요지: 비과세 가능과세당국의 회신은 명확합니다.“장기임대주택(A·B)과 일반주택(C)을 보유한 1세대가 일반주택을 과세로 양도한 후,임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주하여 거주주택으로 전환한 경우, ‘거주주택 및 장기임대주택’ 요건을 갖추면 비과세 특례 적용 가능.”즉,① B주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록된 장기임대주택이고,② 임대등록을 말소한 후③ 실제로2년 이상 본인 거주하여④ 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 ‘거주주택’ 요건을 충족한다면양도 시 1세대 1주택 비과세를 인정한다는 것입니다.4️⃣실무상 유의할 점임대사업자등록과 사업자등록(세무서 등록)두 가지 모두 되어 있어야 합니다.말소 시점과 양도 시점 사이의 거주기간이2년 이상이어야 하며, 그 기간 동안 세대 전원이 실제 거주해야 합니다.임대료 증액률 5% 초과, 임대기간 5년 미만 등의 사유로 요건 불충족 시 비과세 적용 불가합니다.실제 양도 전말소신청, 거주이전신고, 임대차계약 종료서류등을 꼼꼼히 보관해야 합니다.5️⃣결론: 임대 말소 후 거주, 충분히 전략이 된다정리하면, 장기임대주택으로 등록한 오피스텔이라 하더라도 임대의무기간 중 자진말소 후 2년 이상 실거주하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.다만 이 규정은임대등록 시기·임대유형·가격기준등 세부 요건이 까다롭기 때문에 반드시 사전에 전문가 검토가 필요합니다.임대주택을 여러 채 보유 중인 분들이라면, 양도 순서와 시점, 거주계획을 종합적으로 설계해야 수천만원의 양도세를 절감할 수 있습니다.임대등록, 거주전환, 양도까지는 단순한 절차처럼 보이지만 하나라도 요건이 어긋나면 ‘비과세’에서 ‘중과세’로 뒤바뀌는 위험한 구조입니다.따라서임대사업자 말소 전·후 자금흐름, 거주사실, 보유주택 수등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.