임대사업자말소후 거주주택비과세 문제입니다

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​이는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 세제혜택이 아니라, 등록하지 않은 1채의 거주주택에 대한 세제혜택입니다.​​임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용(1)개요 ​임대주택(A)과 그 밖의 1주택(B)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로서 해당 1주택(B, 2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다. ​(2) 요건​▶임대주택요건 (A)- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원 이하) 일 것- 5년 이상 임대할 것 (4년의 단기 또는 8년의 장기임대주택과 상관없이 5년 이상 의무임대기간 충족)- 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것- 지방자치자체에서 주택임대사업자등록 및 세무서에서 사업자등록할 것​▶거주주택 요건 (B)- 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)- 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (보유기간 중에 통산한 거주기간으로 판단)​​(3) 적용시 주의사항​세법개정 전 (2019.02.12 이전)에는 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 횟수에 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받았었으나, ​세법개정으로 2019.02.12 이후에 취득하는 주택의 경우에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 (생애 최초 1회만 한하여) 비과세를 적용 받을 수 있습니다. ​마지막으로, 거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. ​

동거봉양합가를 하더라도 주택임대사업자의거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(가능하다)부동산거래관리과-44생산일자 : 2012.01.17.요 지장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않음회 신1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되는 것이나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲세대 소유 주택 현황주택소유자취득일소재지임대사업자등록거주기간A본인1982년서울예정-B〃1996년서울-2년 이상C母2009년서울-2년 이상- 甲은 2003년경부터 母(60세 이상)를 모시고 살고 있음- 甲은 A주택(국민주택규모 이하, 공시가격 3억 5천만원)을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하고자 함○ 질의내용- B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 ⇨ A주택은 장기임대주택, C주택은 직계존속 동거봉양합가 특례를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

★ 주택임대사업자가 임대주택 외의 하나의 상생임대주택을 보유하고 있을 경우, 상생임대주택을 양도한다면 2년이상 거주를 하지 않더라도 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 최근 국세청 해석을 첨부합니다.양도, 서면-2022-부동산-4350 [부동산납세과-473] , 2023.02.16[ 제 목 ]상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳(1)에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는지[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제154조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계2. 질의내용○ 장기임대주택(A)과 그 외 1주택(C)을 보유한 1세대가 C주택을 양도하는 경우로서 C주택에 실제 거주하지 않고 소득령§155의3의 상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세가 가능한지상생임대주택 요건에 대한 자세한 내용은 과거에 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항(상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우)상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항 (상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우) 전화상담 또는 방문...blog.naver.com주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련된 규정은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com

부동산 임대사업과 관련된 세법은 매우 복잡합니다. 특히,임대사업자로 등록한 주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고, 어떤 주택을 얼마간 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.오늘은 실제 유사한 구조를 가진 사례를 바탕으로, “임대등록을 말소한 뒤 2년 이상 거주하면 1세대1주택 비과세가 가능한가?”에 대해 살펴보겠습니다.1️⃣사실관계 요약구분내용A주택2018.4 오피스텔 분양권 취득 → 2018.12 임대사업자 등록(8년) → 2019.3 취득 → 2021.5 임대개시(주택으로 사용)B주택2018.5 오피스텔 분양권 취득 → 2020.5 취득 및 임대개시 → 2021.6 임대등록(10년) → 추후 임대말소 후 거주 예정C주택2020.3 취득 → 2023.1 양도 (2년 미거주로 과세)정리하자면, 납세자는 장기임대주택 2채(A, B)와 일반주택 1채(C)를 보유하고 있었고, C주택을 거주하지 않은 채 양도하여 과세를 받았습니다.이후B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 비과세를 받을 수 있는지가 쟁점입니다.2️⃣쟁점: 임대주택 말소 후 거주하면 비과세가 될까?핵심은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항입니다.이 규정은 흔히 말하는 ‘거주주택 + 장기임대주택 특례’로 불리는 조항으로, 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세로 인정받을 수 있습니다.“1세대가 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있을 때, 각 주택이 각각의 요건(임대요건·거주요건)을 충족하면 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용 가능”다만, 여기서 문제는임대사업자가 임대의무기간을 채우지 못하고 등록을 말소한 경우인데요.일반적으로는 의무기간 미이행 시 각종 세제혜택이 취소되지만, 이번 사안처럼 “임대 말소 후 실제로 2년 이상 거주”했다면 이야기가 달라집니다.3️⃣회신 요지: 비과세 가능과세당국의 회신은 명확합니다.“장기임대주택(A·B)과 일반주택(C)을 보유한 1세대가 일반주택을 과세로 양도한 후,임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주하여 거주주택으로 전환한 경우, ‘거주주택 및 장기임대주택’ 요건을 갖추면 비과세 특례 적용 가능.”즉,① B주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록된 장기임대주택이고,② 임대등록을 말소한 후③ 실제로2년 이상 본인 거주하여④ 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 ‘거주주택’ 요건을 충족한다면양도 시 1세대 1주택 비과세를 인정한다는 것입니다.4️⃣실무상 유의할 점임대사업자등록과 사업자등록(세무서 등록)두 가지 모두 되어 있어야 합니다.말소 시점과 양도 시점 사이의 거주기간이2년 이상이어야 하며, 그 기간 동안 세대 전원이 실제 거주해야 합니다.임대료 증액률 5% 초과, 임대기간 5년 미만 등의 사유로 요건 불충족 시 비과세 적용 불가합니다.실제 양도 전말소신청, 거주이전신고, 임대차계약 종료서류등을 꼼꼼히 보관해야 합니다.5️⃣결론: 임대 말소 후 거주, 충분히 전략이 된다정리하면, 장기임대주택으로 등록한 오피스텔이라 하더라도 임대의무기간 중 자진말소 후 2년 이상 실거주하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.다만 이 규정은임대등록 시기·임대유형·가격기준등 세부 요건이 까다롭기 때문에 반드시 사전에 전문가 검토가 필요합니다.임대주택을 여러 채 보유 중인 분들이라면, 양도 순서와 시점, 거주계획을 종합적으로 설계해야 수천만원의 양도세를 절감할 수 있습니다.임대등록, 거주전환, 양도까지는 단순한 절차처럼 보이지만 하나라도 요건이 어긋나면 ‘비과세’에서 ‘중과세’로 뒤바뀌는 위험한 구조입니다.따라서임대사업자 말소 전·후 자금흐름, 거주사실, 보유주택 수등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.