빌라주택담보대출 관련 질문 드립니다.

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

부동산임대업을 하시는 분들께서 가장 많이 물어보시는 것 중 하나가 바로 “담보대출 이자도 경비처리가 되나요?”입니다.최근 예규를 토대로 명확하게 말씀드리겠습니다.부동산 취득 자금 이자 비용은 당연히 경비처리 대상입니다.부동산을 취득하면서 실행한 대출금(예: 잔금 지급 목적 등)의 이자비용은 실무상 명확하게 필요경비로 인정됩니다.이는 별다른 논란 없이 오랫동안 적용되어 왔습니다.소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호에“총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자”를필요경비로 인정하도록 명시하고 있습니다.부동산을 담보로 하는 사후 대출 이자 비용은 어땠을까요?부동산을 이미 취득한 이후, 해당 부동산을 담보로 추가 대출을 받는 경우이자비용이 임대업과 직접 관련된 자금인지, 다른 용도인지 명확하지 않으면과거에는 경비처리 인정 여부에 실무상 다소 리스크가 있었습니다.국세청 예규에서도 해당 이자가 총수입과의 직접 관련성이 없다면 경비 불인정 이라는 해석도 있었기 때문에 대출 시점과 자금 사용처에 대한 입증 부담이 존재했던 것이 사실입니다.부동산임대업 담보대출 이자는 임대 사업과 관련된 경우, 경비처리가 가능합니다!최근 유권해석에서는 다음과 같이 정리되었습니다.“해당 부동산을 담보로 하여 실행한 대출금의 이자비용도, 임대업을 위한 자금 사용이라는 점이 명확하다면 경비처리 가능하다.”이제는 대출 실행 시점이 ‘취득 전’이든 ‘취득 후’이든,그 대출금이 임대 사업과 직접 관련이 있고, 장부상 자금 흐름이 명확하다면이자 비용은 필요경비로 인정됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

자금조달계획서 양식을 보면'⑧ 금융기관 대출액 합계'가 있습니다. 이번 포스팅에서는'금융기관 대출액 합계'와 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.일반적으로 주택을 구입하며, 주택담보대출을 받거나 세입자를 끼고 구매하는 경우가 많습니다. 만약 자기자금이 부족하여 자금조달계획서에 은행 대출을 기재한 후, 주택담보대출을 실행하려는 경우 ⑧의 금융기관 대출액 합계에 주택담보대출 실행액을 기재해야 합니다.자금조달계획서 제출 당시에실행되지 않은 대출을 어떻게 기재할까?자금조달계획서 제출시점에 보통 주택담보대출을 신청하지 않은 경우가 많습니다. 잔금시기에 맞춰 주택담보대출을 실행하고 잔금을 납부하는 것이 일반적이기 때문입니다. 이런 경우 금융기관을 통해 실행 가능한 대출액 한도를 조회해보고 자금조달계획서 해당 란에 작성 후 자금조달계획서를 제출하시면 됩니다.만약, 투기과열지구로서 부속서류를 제출해야 하는 경우라면, 당장 실행되지 않은 은행 대출에 대해 부속서류를 제출할 수 없으니,미제출 사유서에 '잔금일에 맞춰 대출 실행 예정' 등 사유를 작성하고 추후 금융거래확인서(대출실행일 기준)를 증빙으로 제출할 수 있도록 구비해두시면 됩니다.공동명의로 구입하는 주택에 대해주택담보대출은 배우자 일방 명의로 실행하는경우?부부가 대출의 담보가 되는 주택은 공동명의로 구입할 지라도, 은행대출은 배우자 중 1인을 차주로하여 실행됩니다. 단독명의로 실행한 대출금을 통해 공동명의로 주택을 구입하는 경우 어떻게 해야할까요?정답을 말씀드리면, 대출은 공동소유자 1인의 단독명의로 실행하였더라도,해당 대출금을 부동산 취득대금으로 활용하고, 사실상 공동소유자 각각이 대출 원리금 상환을 진행하였음이 확인되면 각각의 자금 출처로 인정될 수 있습니다.즉, 공동명의로 구입할 경우 각 명의자별 자금조달계획서를 작성할 때,'⑧ 금융기관 대출액 합계'에 주택 지분율에 따른 대출액을 각각 기재하고, 실제 원리금 상환도 지분율에 따라 진행하시면 됩니다.원리금의 상환은 생활비를 합쳐 사용하는 부부 간에 추후 소명이 어려울 수 있기에, 차주인 배우자의 계좌에 매달 원리금 상환이 이루어지기 전 날 다른 배우자가 지분율에 따른 원리금 상환액을 자동이체할 수 있도록 설정해두시는 것이 좋습니다.만약, 원리금 상환이 사실상 1인으로부터 모두 진행된다면, 대출금이 각자의 자금출처로 인정되지 못할 수 있기에 반드시 각각 지분율에 따라 원리금 상환을 진행하시는 것이 좋습니다.

주택자금 공제에 대해서 궁금해하시는 분들이 많습니다.국세청에서 주택자금 공제와 관련해서 보도자료를 냈습니다.오늘은 연말정산 중에 질문이 많은 주택자금 공제를 살펴보도록 하겠습니다.1. 주택자금공제 주요 포인트주택자금공제는 연말정산시에 자주 묻는 항목인데요.잘못 적용했다가 추후에 가산세와 함께 추징될 수 있으니 주의가 필요합니다.아래는 주택자금공제에 대해 자주 묻는 질문들입니다.주택을 보유한자는 주택임차자금 원리금상환액 공제나 월세액 공제 대상이 아닙니다.다만 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 요건을 따져서 적용 가능합니다.회사에서 대출받은 경우에는 주택임차차입금 공제 대상은 아닙니다.금융기관 등에서 차입한 경우에 주택임차자금 원리금상환액 소득공제 대상입니다.2. 1주택 보유한 세대1주택을 보유한 세대인 경우에는 주택임차자금 원리금 상환액 소득공제나 월세액 세액공제를 받을 수 없습니다.주택 소유 여부에 따라 적용 여부가 달라지니 반드시 조건을 확인하셔야 합니다.3. 회사 대출근로자분들이 근무중인 회사에서 받은 대출이 있을 수 있는데요.회사에서 받은 대출은 주택임차차입금의 원리금 상환액 소득공제 대상이 아닙니다.4. 무상으로 받은 주택주택 취득을 위해 저당권을 설정하고 차입한 경우에는 장기주택저당차입금 이자에 대해 소득공제 요건을 따져 볼 수 있습니다.그런데 주택을 무상으로 받은 경우에는 장기주택저당차입금 이자는 소득공제 대상이 아닙니다.5.장기주택저당차입금 이전은행마다 금리가 다르기 때문에 이자율이 더 저렴한 은행의 주택담보대출로 바꾸는 경우가 있습니다.이런 경우에는 주택담보대출 소득공제가 모두 되는 것이 아니고 조건을 반드시 맞추어야 합니다.신규 차입금으로 기존 차입금을 즉시 상환하거나 금융회사간에 직접 상환하는 등 조건이 맞아야 소득공제가 가능합니다.상환기간 조건도 맞추어야 소득공제가 가능합니다.6. 비거치식 분할상환 방식일시적으로 과세기간별 차입금 상환 기준금액보다 낮은 금액을 상환하는 경우에도 소득공제 한도를 적용합니다.7. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도상환기간과 고정금리, 비거치식 등 조건에 따라서 소득공제 한도가 달라집니다.예를 들어 상환기간이 10년이상 15년 미만이고 고정금리인 경우에는 6백만원이 소득공제 한도가 됩니다.8. 12년 1월 1일 이전 차입한 장기주택저당차입금12년 1월 1일 이전에 차입한 장기주택저당차입금에 대해서는 종전 규정과 24년 개정 규정 중에 유리한 규정을 적용받을 수 있습니다.9. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제무주택 또는 1주택 보유 세대주인 근로자가 대상이 됩니다.세대주가 받지 않는 경우 세대원도 가능합니다.그 외 차입금 등 조건도 확인해보시기 바랍니다.10. 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제무주택 세대주인 근로자가 대상이 됩니다.세대주가 받지 않는 경우 세대원도 가능합니다.그 외 차입금 등 조건도 따져보셔야 합니다.11. 월세액 세액공제무주택 세대주이면서 총급여 8천만원이하인 근로자가 대상이며 임차 주택 등 다른 조건들도 만족해야 합니다.주택자금 공제는 조건이 까다로우므로 국세청 사이트의 자료들을 참고해서 적용 요건을 정확히 확인해보시고 연말정산에 반영하시기 바랍니다.연말정산을 할때 근무하는 회사에 문의해서 한번 더 확인받고 하시는 것이 좋겠습니다.연말정산이 잘못된 경우에 몇 년이 지난후에 추징되는 사례들이 있는데 가산세가 함께 부과되므로 부담이 커지게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.