취득세와 일시적2가구 문의입니다

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 조합원 입주권 취득세에 대해서 설명해 드리겠습니다.조합원 입주권이란?-조합원 입주권이란도시정비법에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모 재건축 사업 등으로인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다.-입주자로 선정된 지위란정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(월 조합원의 지위, 종전 주택 시절부터 소유하고 있던 자) 뿐만 아니라 온 조합원으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위, 온 조합원에게서 매매 등으로 취득한 자)를포함합니다.-조합원입주권을 취득하면 조합원 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 취득한 시점과 해당 조합원입주권에 의해주택이 완공된 시점에서 가각 취득세를 납부하시면 됩니다.구분조합원입주권 취득 시점주택 완공 시점과세대상토지(건물은 헐고 없으므로 과세대상 아님)주택(건물분)취득세율4%(유상취득)2.8%(원시 취득세율)조합원 입주권 취득 시점에 납부해야 할 취득세는?-조합원입주권을 취득할 때 취득일 현재 주택이 멸실 되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 납부하시면 되고, 주택이 멸실되어 토지밖에 없다면 토지에 대한 취득세를 납부하시면 됩니다.-양도세처럼 관리처분 인가 일을 기준으로 주택과 조합원입주권을 구분하는 것이 아니라 주택의 멸실일 기준으로 구분합니다.구분주택이 멸실되지 않은 경우주택이 멸실된 경우취득 대상주택(종전 주택)토지(조합원입주권)취득 원인유상취득유상취득취득세율기본세율:1%~3%중과세율:8%,12%4%조합원 입주권으로 주택 완공 시 납부해할 취득세는?▶주택 완공 시에 유상 취득세율이 아니라 원시 취득세율로 한 번 더 아래와 같이 납부해야 합니다.구분재개발 사업재건축 사업취득 시점신축주택 사용승인일취득 원인원시취득(신축)과세표준·2022.12.31 이전 관리처분계획 인가:분담금·2023.01.01 이후 관리처분계획 인가:건축비 상당액(주 1)건축비 상당액(주 1)취득세율2.8%(원시취득)(주 1) 건축비 상당액 :총공사 원가*(조합원 소유 개별 주택 연면적/건축물 연면적)▶정비구역 지정 고시일 이전부터 부동산을 소유하고 있던 온 조합원이 재개발 사업의 시행으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하면 다음과 같이 감면이 가능합니다. [재건축의 경우가 아님]구분2019.12.31 이전 사업시행 인가2020.01.01 이후 사업시행 인가감면 대상정비구역 지정 고시일 이전 부동산 소유자감면요건85 제곱미터 이하 주택1가구 1주택(일시적 2주택 포함)감면율100% 감면전용 60제곱미터 이하:75% 감면전용 60제곱미터 ~85제곱미터이하:50%감면이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정

조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함

1. 개요​어느 구역에 재개발사업을 하고자 할 때에는 2가지 방법이 있습니다. 첫째로 사업시행자가 그 동네 소유자들의 토지를 몽땅 사들인 다음, 깨끗하게 재개발사업을 마쳐놓고 다시 손님에게 되파는 방법입니다. 이것을 수용방식이라고 합니다. 둘째로 사업시행자가 그 동네 소유자들에게 나중에 새 아파트를 줄 것을 약속하고 종전 부동산을 받아 사업을 시작하는 방법이 있습니다. 이것이 관리처분계획 방식입니다. 현행 도시정비법상 재개발사업은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행합니다.​그런데 조합원 입장에서 보면, 사업이 시작되기 전 종전 부동산의 가치와, 새 아파트의 가치가 같을 수가 없기 때문에, 중간에 정산절차가 있게 됩니다. 만약 새 아파트 분양가가 비싸다면, 청산금(분담금)을 더 내야할 것이고, 종전 부동산의 가치가 더 컸다면 청산금을 수령하게 됩니다.​그렇다면 분담금을 내는 사람을 기준으로 ③ 새 아파트란, ① 종전 부동산이 변신한 부분이 있고, ② 분담금을 내어 추가로 취득한 부분이 합쳐진 형태라고 할 수 있습니다. 그렇다면 취득세는 어떻게 부과될까요? 원칙적으로는 어쨌든 새 아파트를 취득했으니, 새 아파트에 대한 취득세를 몽땅 내면 되겠습니다만, 어딘가 찝찝합니다. 공익적인 목적도 있고, 내가 내 의사로 집을 헐고 새로 지은 것이 아닐 수도 있는데, 취득세를 모두 물리는 것은 좀 과하다는 생각이 듭니다. 그래서 지방세특례제한법에서는 이 경우 취득세가 이중으로 부과되지 않도록 조항을 만들어 놓았습니다.​참고로 조합원이 취득하는 새 아파트는 비록 조합이 먼저 완성시켜서 조합원에게 나누어 주지만, 조합원들이 원시취득한 것으로 봅니다. 이때 취득세는 2.8%가 부과되고, 지방교육세가 0.16% 부과되어 세율은 2.96%입니다. 만약 그 주택이 85㎡를 초과하는 경우에는 0.2%의 농어촌특별세가 더 붙어 3.16%입니다. 세간에서 유명한 1.1% ~ 13.4%의 유상승계취득세율과는 달리 적용됩니다.​지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.​지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.3. 원시취득: 1천분의 28​​2. 원칙​재개발사업의 시행으로 관리처분계획에 따라 취득하는 새 아파트는 취득세가 면제됩니다. 즉, 종전 부동산이 그대로 새 아파트로 변신한 점을 인정해서, 새로운 취득이 없는 것과 같이 취득세를 없애준다는 이야기입니다.​이때 옛날 같으면 취득세가 면제되면 한 푼도 안 낸다는 의미겠으나, 요즘에는 취득세가 100% 면제되는 때에는 다시 15%를 토해내도록 되어 있습니다. 그러니 85%가 감면되고 15%의 취득세를 내게 된다고 이해해도 좋습니다. 대신, 면제되는 취득세가 200만원 이하인 경우에는 토하는 것 없이 100%를 다 면제합니다.​지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. (생략)​지방세특례제한법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가. 취득세: 200만원 이하​​3. 추가 취득분​그런데, 새 아파트를 취득하면서 청산금을 더 낸 경우, 새 아파트 중 종전 부동산이 그대로 이어져 온 부분도 있겠으나, 새로 취득한 부분도 있습니다. 이 부분에 대해서는 취득세가 100%(85%)면제되지 않고 취득세를 내야 합니다. 그런데 취득세를 내는 방식이 3가지입니다. 언제 조합원이 되었는지가 중요합니다.​① 정비구역지정 고시일 이전부터 조합원인 경우가 있습니다. 그야말로 동네에서 긴 세월을 보낸 터줏대감들입니다.② [정비구역지정 고시일 이후 ~ 사업시행계획인가일 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다.③ [사업시행계획인가 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다. 아시다시피 요즘의 투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가가 되고 나면 조합원의 지위가 승계되지 않아 사실상 전매제한인 상황입니다. 종전 법률에 따라 관리처분계획인가 이후에 전매가 가능한 경우도 있는데, 여기에 포함됩니다.​①과 ②의 경우 분담금만큼만 취득세를 내면 됩니다. 그런데 ①의 경우에는 추가 혜택이 있습니다. 새 아파트를 1채만 받거나, 일시적 2주택이 되는 경우에는, 새 아파트가 60㎡이하인 경우에는 취득세를 다시 75% 감면하고, 85㎡이하인 경우에는 50%를 감면합니다. 85㎡를 초과하는 경우에는 ②의 경우와 같게 됩니다.​③의 경우는 계산이 조금 복잡합니다. 분담금에 취득세를 매기는 것이 아니라, 수식에 따라 도출한 금액에 취득세를 매깁니다. 그 수식은 [새 아파트의 사실상의 취득가격 – 승계취득 당시의 과세표준]입니다. 천천히 설명해봅니다.​[승계취득 당시의 과세표준]은 무엇일까요? 이 사람이 취득하는 시점은 [사업시행계획 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]입니다. 그러면 아마도 재개발사업이 많이 진척되고, 매수자도 사업 내용을 알고 있는 상황입니다. 이 사람들이 구역 내 주택을 살 때에는 상당한 프리미엄을 지급해야 할 것입니다. 이때 프리미엄이란 조합에게 실제로 인정받는 금액(권리가액) 대비 얼마나 비싸게 샀는지를 의미하므로 다시 [권리가액 + 프리미엄1]이 [승계취득 당시의 과세표준]입니다.​[새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 무엇이냐? 사실상의 취득가액이란 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하는 직접비용과 간접비용의 합을 말합니다. 즉, 실제로 쓴 지출의 합과 거의 같은 개념입니다. 옵션비는 물론 프리미엄도 포함됩니다. 그렇다면 조합원 입장에서는 실제로 아파트를 취득하기 위한 조합원 분양가와 옵션비 등이 실제 지출이고, 여기에 사업시행인가 이후에 구역에 진입하게 되면서 지불한 프리미엄 또한 사실상의 취득가액을 구성합니다. 즉, [신축아파트 조합원 분양가 + 프리미엄2]입니다. 그런데 프리미엄이라는 것이 문서 표면상에 나타나는 아파트 가격인 조합원 분양가 대비 현재 시장에서 얼마나 값을 더 쳐주고 있는지를 의미하므로, 결국 [새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 [조합원 분양가 + (프리미엄2 = 시가 - 조합원분양가)]이므로 [시가]를 말합니다.​조합원이 되고자 매수시점에 권리가액보다 더 많은 돈을 지불한 프리미엄1, 완성시점에 조합원분양가 대비 시장에서 유통되는 시가의 차이를 뜻하는 프리미엄2. 이 두 프리미엄은 차이가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 완성 시점의 프리미엄은 매수시점의 프리미엄과 약간 달라지기도 하는데요, 그 이유는 조합의 사업성이 개선되거나 동호수 추첨 등 변수가 개입하기 때문입니다. 그런데 프리미엄2는 측정이 어렵습니다. 법에서도 프리미엄이 있다면 취득시기 이전에 취득하기 위하여 지급하는 비용이라고 표현했습니다. 결국 프리미엄이란, 실무상 매수하는 당시의 프리미엄을 뜻하게 됩니다.​그 결과 [(사실상의 취득가격 = 조합원분양가 + 프리미엄) - (승계취득 당시의 과세표준 = 권리가액 + 프리미엄)] = [조합원분양가 - 권리가액] = [분담금]이 됩니다. 여하간, ③의 경우에도 수식에 프리미엄이라는 항이 추가되지만, 분담금이 도출되도록 설계되어 있습니다. 새 아파트를 원시취득세의 과세표준으로 삼되, 매수 시점에 지불한 취득세만큼은 다시 취득세가 부과되지 않도록 제외하겠다는 의미는 같습니다.​지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(생략) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.② 제1항제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.⑤ 재개발사업의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2022년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다.가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다.나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.​지방세특례제한법 시행령 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등)② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.③ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택자”란 취득일 현재 같은 항 제3호에 따른 재개발사업의 시행으로 취득하는 주택을 포함하여 2개의 주택을 소유한 자를 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보며, 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 소유한 경우(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다.④ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 각각 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속은 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 그 소유한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업의 시행에 따라 취득한 주택일 것을 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다.⑤ 법 제74조제5항제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우”란 제3항에 해당하게 되는 경우를 말한다.​지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (생략)④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. (생략)

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 오랜가만에 취득세에 대해서 설명드리겠습니다. 며칠전에 네이버 엑스퍼트로 소형기축주택을주택임대사업자로 등록으로 주택수제외 가능한지 문의 하신분이 있어서 쓰게 되었습니다.주택수에서 제외되는 특례주택이란?-특례주택에는소형신축주택, 소형기축주택, 지방 미분양주택이 있으며 , 이런 특례주택을 취득할때는 무조건 기본세율을 적용하겠다는 뜻이 아니라특례주택을 보유한 상태에서 다른 신규주택을 취득할때 특례주택을 중과대상 주택수에서 제외하고 판단하겠다는 뜻입니다 .[2026.12.31일까지 적용함]소형신축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형신축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형신축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택 (아파트는 제외됨)소형기축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형기축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형기축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득)이후의 유상승계취득(주1)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택(아파트는 제외됨) 주택임대사업자 등록의무①기존 주택임대사업자는 소형기축주택 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록할것②기존주택임대사업자가 아닌자가 소형기축주택 취득시 취득일로부터 60일이내에 주택임대사업자로 등록할것사후관리주택임대사업자로 등록후주택임대외의 용도로 사용하거나, 매각,증여, 부도 ·파산등 부득이한사유가 아닌이유로 임대사업자가 말소된다면 소형기축주택을 주택수에 포함했을때 세율로 구한 취득세와 기존혜택받았던 취득세액 차이 만큼 추징합니다 .(주1)최초의 유상승계취득이면 안됩니다. 최초의 유상승계취득이후의 유상승계취득을 의미합니다.지방 미분양주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 지방 미분양주택은 다음의 표와 같습니다.구분지방 미분양주택미분양주택 요건지방자치단체로부터 미분양주택임을 확인받은주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적85제곱미터 이하소재지비수도권취득가액비수도권:6억이하주택유형아파트만 가능함이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com