1. 개요
어느 구역에 재개발사업을 하고자 할 때에는 2가지 방법이 있습니다. 첫째로 사업시행자가 그 동네 소유자들의 토지를 몽땅 사들인 다음, 깨끗하게 재개발사업을 마쳐놓고 다시 손님에게 되파는 방법입니다. 이것을 수용방식이라고 합니다. 둘째로 사업시행자가 그 동네 소유자들에게 나중에 새 아파트를 줄 것을 약속하고 종전 부동산을 받아 사업을 시작하는 방법이 있습니다. 이것이 관리처분계획 방식입니다. 현행 도시정비법상 재개발사업은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행합니다.
그런데 조합원 입장에서 보면, 사업이 시작되기 전 종전 부동산의 가치와, 새 아파트의 가치가 같을 수가 없기 때문에, 중간에 정산절차가 있게 됩니다. 만약 새 아파트 분양가가 비싸다면, 청산금(분담금)을 더 내야할 것이고, 종전 부동산의 가치가 더 컸다면 청산금을 수령하게 됩니다.
그렇다면 분담금을 내는 사람을 기준으로 ③ 새 아파트란, ① 종전 부동산이 변신한 부분이 있고, ② 분담금을 내어 추가로 취득한 부분이 합쳐진 형태라고 할 수 있습니다. 그렇다면 취득세는 어떻게 부과될까요? 원칙적으로는 어쨌든 새 아파트를 취득했으니, 새 아파트에 대한 취득세를 몽땅 내면 되겠습니다만, 어딘가 찝찝합니다. 공익적인 목적도 있고, 내가 내 의사로 집을 헐고 새로 지은 것이 아닐 수도 있는데, 취득세를 모두 물리는 것은 좀 과하다는 생각이 듭니다. 그래서 지방세특례제한법에서는 이 경우 취득세가 이중으로 부과되지 않도록 조항을 만들어 놓았습니다.
참고로 조합원이 취득하는 새 아파트는 비록 조합이 먼저 완성시켜서 조합원에게 나누어 주지만, 조합원들이 원시취득한 것으로 봅니다. 이때 취득세는 2.8%가 부과되고, 지방교육세가 0.16% 부과되어 세율은 2.96%입니다. 만약 그 주택이 85㎡를 초과하는 경우에는 0.2%의 농어촌특별세가 더 붙어 3.16%입니다. 세간에서 유명한 1.1% ~ 13.4%의 유상승계취득세율과는 달리 적용됩니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등)
⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
2. 원칙
재개발사업의 시행으로 관리처분계획에 따라 취득하는 새 아파트는 취득세가 면제됩니다. 즉, 종전 부동산이 그대로 새 아파트로 변신한 점을 인정해서, 새로운 취득이 없는 것과 같이 취득세를 없애준다는 이야기입니다.
이때 옛날 같으면 취득세가 면제되면 한 푼도 안 낸다는 의미겠으나, 요즘에는 취득세가 100% 면제되는 때에는 다시 15%를 토해내도록 되어 있습니다. 그러니 85%가 감면되고 15%의 취득세를 내게 된다고 이해해도 좋습니다. 대신, 면제되는 취득세가 200만원 이하인 경우에는 토하는 것 없이 100%를 다 면제합니다.
지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. (생략)
지방세특례제한법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)
① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 취득세: 200만원 이하
3. 추가 취득분
그런데, 새 아파트를 취득하면서 청산금을 더 낸 경우, 새 아파트 중 종전 부동산이 그대로 이어져 온 부분도 있겠으나, 새로 취득한 부분도 있습니다. 이 부분에 대해서는 취득세가 100%(85%)면제되지 않고 취득세를 내야 합니다. 그런데 취득세를 내는 방식이 3가지입니다. 언제 조합원이 되었는지가 중요합니다.
① 정비구역지정 고시일 이전부터 조합원인 경우가 있습니다. 그야말로 동네에서 긴 세월을 보낸 터줏대감들입니다.
② [정비구역지정 고시일 이후 ~ 사업시행계획인가일 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다.
③ [사업시행계획인가 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다. 아시다시피 요즘의 투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가가 되고 나면 조합원의 지위가 승계되지 않아 사실상 전매제한인 상황입니다. 종전 법률에 따라 관리처분계획인가 이후에 전매가 가능한 경우도 있는데, 여기에 포함됩니다.
①과 ②의 경우 분담금만큼만 취득세를 내면 됩니다. 그런데 ①의 경우에는 추가 혜택이 있습니다. 새 아파트를 1채만 받거나, 일시적 2주택이 되는 경우에는, 새 아파트가 60㎡이하인 경우에는 취득세를 다시 75% 감면하고, 85㎡이하인 경우에는 50%를 감면합니다. 85㎡를 초과하는 경우에는 ②의 경우와 같게 됩니다.
③의 경우는 계산이 조금 복잡합니다. 분담금에 취득세를 매기는 것이 아니라, 수식에 따라 도출한 금액에 취득세를 매깁니다. 그 수식은 [새 아파트의 사실상의 취득가격 – 승계취득 당시의 과세표준]입니다. 천천히 설명해봅니다.
[승계취득 당시의 과세표준]은 무엇일까요? 이 사람이 취득하는 시점은 [사업시행계획 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]입니다. 그러면 아마도 재개발사업이 많이 진척되고, 매수자도 사업 내용을 알고 있는 상황입니다. 이 사람들이 구역 내 주택을 살 때에는 상당한 프리미엄을 지급해야 할 것입니다. 이때 프리미엄이란 조합에게 실제로 인정받는 금액(권리가액) 대비 얼마나 비싸게 샀는지를 의미하므로 다시 [권리가액 + 프리미엄1]이 [승계취득 당시의 과세표준]입니다.
[새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 무엇이냐? 사실상의 취득가액이란 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하는 직접비용과 간접비용의 합을 말합니다. 즉, 실제로 쓴 지출의 합과 거의 같은 개념입니다. 옵션비는 물론 프리미엄도 포함됩니다. 그렇다면 조합원 입장에서는 실제로 아파트를 취득하기 위한 조합원 분양가와 옵션비 등이 실제 지출이고, 여기에 사업시행인가 이후에 구역에 진입하게 되면서 지불한 프리미엄 또한 사실상의 취득가액을 구성합니다. 즉, [신축아파트 조합원 분양가 + 프리미엄2]입니다. 그런데 프리미엄이라는 것이 문서 표면상에 나타나는 아파트 가격인 조합원 분양가 대비 현재 시장에서 얼마나 값을 더 쳐주고 있는지를 의미하므로, 결국 [새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 [조합원 분양가 + (프리미엄2 = 시가 - 조합원분양가)]이므로 [시가]를 말합니다.
조합원이 되고자 매수시점에 권리가액보다 더 많은 돈을 지불한 프리미엄1, 완성시점에 조합원분양가 대비 시장에서 유통되는 시가의 차이를 뜻하는 프리미엄2. 이 두 프리미엄은 차이가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 완성 시점의 프리미엄은 매수시점의 프리미엄과 약간 달라지기도 하는데요, 그 이유는 조합의 사업성이 개선되거나 동호수 추첨 등 변수가 개입하기 때문입니다. 그런데 프리미엄2는 측정이 어렵습니다. 법에서도 프리미엄이 있다면 취득시기 이전에 취득하기 위하여 지급하는 비용이라고 표현했습니다. 결국 프리미엄이란, 실무상 매수하는 당시의 프리미엄을 뜻하게 됩니다.
그 결과 [(사실상의 취득가격 = 조합원분양가 + 프리미엄) - (승계취득 당시의 과세표준 = 권리가액 + 프리미엄)] = [조합원분양가 - 권리가액] = [분담금]이 됩니다. 여하간, ③의 경우에도 수식에 프리미엄이라는 항이 추가되지만, 분담금이 도출되도록 설계되어 있습니다. 새 아파트를 원시취득세의 과세표준으로 삼되, 매수 시점에 지불한 취득세만큼은 다시 취득세가 부과되지 않도록 제외하겠다는 의미는 같습니다.
지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(생략) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
② 제1항제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
⑤ 재개발사업의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2022년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다.
가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다.
나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
지방세특례제한법 시행령 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등)
② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.
③ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택자”란 취득일 현재 같은 항 제3호에 따른 재개발사업의 시행으로 취득하는 주택을 포함하여 2개의 주택을 소유한 자를 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보며, 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 소유한 경우(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다.
④ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 각각 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속은 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 그 소유한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업의 시행에 따라 취득한 주택일 것을 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다.
⑤ 법 제74조제5항제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우”란 제3항에 해당하게 되는 경우를 말한다.
지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)
① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (생략)
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. (생략)
