임대사업자 말소 양도소득세 문의

1가구 2주택자입니다. A 강릉 아파트, 가족거주 19년4월 입주 B 강릉 아파트, 단기주택임대사업자 20년 2월 취득 및 등록 B 아파트에 대한 임대사업자 자진말소 가능한 것으로 확인 임대사업자 자진말소후 양도세에 대하여 아래와 같이 알고 있는데 맞는지 확인 요청 - B 아파트 보유, A 아파트 5년 이내 매도시 양도세 비과세 - A 아파트 보유, B 아파트 1년 이내 매도시 양도세 비과세 감사합니다

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. B 임대아파트 자진(자동)말소일로부터 5년 이내에 2년이상 거주한 A주택을 양도한다면 거주주택 비과세 특례가 가능합니다. 다만, 위의 경우 A주택은 거주주택 비과세 특례를 받지 않고 일반적인 일시적 2주택 비과세를 받는 것이 유리합니다. B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있고, 또한 B주택도 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다. 만약, A아파트를 거주주택 비과세로 양도한다면 B아파트는 완전한 비과세는 불가능한 것입니다. 2. A아파트를 B아파트 취득일로부터 3년 이내 양도하여 일시적 2주택 비과세를 받으시고, B아파트는 최초 취득일~양도일까지 2년이상 보유하고 양도하시면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.

임대사업자 등록(19.12.16이전)을 자진말소하는 경우에도거주요건이 적용되는지(거주요건 없음)※ 참고 : 아래에 해당하는 임대주택은 거주하지 않더라도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.1. 의무임대를 준수할 것(4년 또는 8년)2. 임대료 5% 이내로 인상할 것3. 2019.12.16까지 세무서+지자체에 임대사업자등록을 할 것서면-2020-법령해석재산-3974 [법령해석과-779]등록일자 : 2021.03.10.생산일자 : 2021.03.08.요 지「민간임대주택법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록 말소신청으로 등록이 말소된 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용 시 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것임회 신귀 질의의 경우와 같이, 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우로서 임대주택의 임대사업자 등록을 「민간임대주택법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제1항제11호에 따라임대의무기간 내 등록 말소신청으로 등록이 말소된 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용 시 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다. 끝.1. 사실관계○ ’17.12월 A분양권(서울 소재) 취득○ ’19.2월 A아파트 입주 후 전세임대○ ’19.3월 A아파트 단기임대사업자 등록(지자체, 세무서)2019.12.16이전 등록2. 질의내용○구「소득세법시행령」(대통령령 제30395호, 2020.2.11.로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호에 해당하는 임대주택의 임대사업자등록을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 자진말소하는 경우에도 거주요건을 적용하는지3. 관련법령 및 관련사례○소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트