재개발 입주권 양도소득세 질문합니다

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 많은분들이 궁금해하시는 입주권 관련 양도소득세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다.입주권을 취득한 경우 주택이었다가 입주권으로 변경된 경우, 기존 주택을 보유하다가 입주권을 추가로 취득한 경우 등 다양한 상황이 있을 수 있는데 그 상황에 맞게 본인이 어떤 비과세를 받을 수 있는지를 아는 것이 가장 중요합니다.​​■ 입주권 1개만 보유한 경우입주권 1개만 보유하고 있는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 가목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.​(1) 도정법 등에 따른 재개발, 재건축 입주권일 것​(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.​(3) 양도일 현재 다른 주택이 없을 것​1+1 입주권의 경우에는 비과세를 받을 수 없는 것으로 판단됩니다.​■ 입주권 1개(A)를 보유하던 중 주택 1개(B)를 추가로 취득하는 경우입주권 1개를 보유하던 중 주택 1개를 추가로 취득하는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 나목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.​(1) 양도하는 물건이 먼저 취득했던 조합원 입주권​(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.(3) B주택을 취득한 날로부터 3년내에 A입주권을 양도​이때, B주택이 입주권으로 변경된 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.​​■ 기존 입주권이 준공 된 후(A) 신규주택(B)을 보유한 상태에서 기존주택(A)을 양도하는 경우​오늘은 입주권을 양도시 비과세 규정에 대해서 알아봤습니다.다음에는 입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우 적용되는 비과세에 대해서 알아보겠습니다.​양도소득세 비과세는 굉장히 큰 혜택이지만 세액차이가 큰 만큼 변수가 많은 제도입니다.미처 생각지도 못한 이슈가 발생하여 가산세 폭탄을 맞을 수도 있으니 전문가와 최종 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 조합원이 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권) 또는 관리처분계획 등에 따라 취득한 '신축주택 및 그 부수토지'를 양도하는 경우 양도차익은 다음의 계산방법으로 계산합니다. ​​분담금/청산금 을 납부한 경우①관리처분계획 등 인가 전 양도차익= 기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 부수토지의 취득가액 - 기존건물과 관련된 필요경비​②관리처분계획 등 인가 후 양도차익= 양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 신축아파트와 관련된 필요경비​​※ 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 ①,②양도차익에 적용됩니다.※ 양도세 계산시 청산금은 납부한 청산금입니다.​​입주권양도시 필요자료​

1. 조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)(1) 조합원입주권 외 다른 주택 등이 없는 경우원조합원의 조합원 입주권인 경우, 관리처분계획인가일 당시 1세대 1주택 요건을 만족한다면 조합원입주권 양도시 양도소득세가 비과세 됩니다.조합원입주권 비과세 요건① 원조합원의 조합원입주권② 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 충족할 것③ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 주택분양권을 보유하지 않을 것(2) 조합원 입주권 외 새로 취득한 주택이 있는 경우신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원 입주권 양도시 양도소득세를 비과세 합니다.2. 조합원입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세(소득령156의2 3항)종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우조합원 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것이 때, 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하며 요건을 갖춘 경우① 보유기간 2년 이상일 것② 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것종전주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하지 못한 경우에도 종전주택 양도시 비과세가 적용 가능하지만, 신규주택으로의 전입과 같은 추가 요건을 만족해야 합니다.조합원 입주권 취득 후 3년이 지난 후 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 신축주택 완공 전후 3년 이내 종전주택을 양도④ 신축주택 완공 후, 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주할 것3. 조합원입주권과 대체주택의 비과세 (소득령 156조의2 5항)재개발사업, 재건축사업 등의 사업 시행기간동안 대체주택을 취득한 경우 요건을 만족하면 대체주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용합니다.대체주택 비과세 요건① 원조합원이 대체주택을 취득할 것-재개발, 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득② 대체주택에서 1년 이상 거주할 것③ 신축주택이 완공되기 전후 3년 이내 대체주택을 양도할 것④ 신축주택이 완공 후 3년 이내 세대전원이 전입하여 1년이상 거주4. 1+1 조합원입주권 양도시 비과세원조합원이 비과세 요건을 갖춘 1+1 조합원입주권을 같은 날 모두 양도하는 경우, 먼저 양도하는 것으로 선택한 조합원 입주권은 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권은 비과세가 적용됩니다.서면-2016-법령해석재산-2865(2016.02.23.)1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 같은 날 1인에게 모두 양도하는 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 지난 글에 이어서 조합원입주권 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.[양도소득세]조합원입주권 비과세Ⅰ | TAXLY.KR (택슬리)조합원입주권 비과세 양도시기권리변환일 현재 비과세 요건을 갖춘 주택이 조합원입주권이 되고 양도일에 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하게 된다면 조합원입주권 비과세를 적용받습니다.​① 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​대통령령으로 정하는 사유는 다음과 같습니다.양도일 현재 다른 조합원입주권이 있는 경우양도일 현재 주택이 아닌 조합원입주권을 2개 이상 보유하고 있는 경우에 대해서 비과세 여부를 궁금해하시는 분들이 많습니다. 조합원입주권은 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 양도일에 다른 조합원입주권이 있어도 비과세가 가능할 것처럼 보입니다. 그러나 대법원과 국세청은 양도하는 조합원입주권 외 다른 조합원입주권이 있는 경우에는 비과세가 안되는 것으로 해석하고 있습니다.​1. 대법원 판례2. 국세청 해석내년부터는 양도하는 조합원입주권 외에 분양권이 있는 경우라도 입주권에 대하여 비과세를 적용할 수 없도록 법이 개정될 예정입니다. 21년 이후부터는 분양권도 비과세 판단시에 주택수에 포함이 되기 때문에 형평성을 맞추기 위하여 이러한 조문을 신설하는게 아닐까 싶습니다. 그리고 해당 개정안이 통과될 경우 22.1.1 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용됩니다.​다른 주택의 의미1세대 1주택 비과세 특례를 확대 적용하는 조합원입주권 비과세의 특성상 소득세법 시행령 제155조에서 규정하고 있는 주택은 주택수에 포함되지 않는 것이 맞아보입니다. 다만, 국세청은 이러한 1세대 1주택 특례규정이 조합원입주권 비과세에는 적용되지 않는 것으로 취급하고 있고 조세심판원 및 대법원에서는 조합원입주권에도 적용되는 것으로 판단하고 있습니다.​이에 반해 조세특례제한법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택에 대해서는 국세청과 조세심판원 및 대법원에서 동일하게 다른 주택에 해당되지 않는 주택으로 보고 있습니다. 즉, 해당 주택과 조합원입주권이 있는 상태에서 입주권을 양도하는 경우 다른 주택이 없는 상황에서 양도하는 것으로 봅니다. 조합원입주권 비과세에 대하여 2편에 걸쳐 알아보았는데요. 입주권 비과세 판단은 상당히 까다로운 문제이니 납세자 혼자 해결하지 못한다면 세무전문가들과 함께 처리하시는게 낫습니다. 저희 사무실에서도 양도소득세 상담을 진행하오니 연락바랍니다. 감사합니다.