1+1 재개발 입주권중 한채를 자녀에게 증여나 양도 시 세금 절약 방법

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

1. 취지​[소득세법 시행령 제155조 제2항]은 [상속주택 1세대 2주택에 관한 비과세 특례]입니다. 온전한 상속주택 1채를 상속받았을 때, 그 전부터 가지고 있던 주택(일반주택)이 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖추었으면 상속주택을 없는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 해주는 조항입니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]라고 부르기로 합니다.​상속주택을 가지고 있어도 일반주택을 비과세 해주는 이유는 무엇일까요? 하늘의 뜻으로 이루어지는 상속은 사람의 힘으로 어찌할 수 없기 때문에, 상속인들의 기존 주택 보유 계획을 안정적으로 보호해주고자 하는데 그 취지가 있습니다.​법 전문을 먼저 소개하고 세부 내용을 하나하나 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)​​2. 일반주택 요건​기존의 주택 계획을 보호한다고 했습니다. 그러면 기존의 주택 계획을 보호할 필요가 없거나, 기존에 보유한 일반주택이 아닌 경우에는 어떨까요?​① 법에서 상속개시 당시 보유한 일반주택이어야 한다고 표현하고 있습니다. 그러니, 상속개시 이후에 취득한 일반주택은 [상속주택 비과세 특례]의 대상이 되지 못합니다.​② 만약 부모 세대가 2채를 가지고 있는 상태에서 상속이 임박했음을 느끼면, 이런 생각을 할 수 있습니다. [2채 중에 1채를 먼저 자식 세대에게 증여해주고, 나머지 1채는 상속으로 이전한다면, 자식 세대가 2채 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 만들 수 있지 않을까?] 뒤에서 설명하겠지만, 상속 당시 2채 이상의 주택이 상속되는 경우에는 1채만이 상속주택의 지위를 갖기 때문입니다. 이런 경우를 방지하기 위해 일반주택이 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우에는 그 주택은 일반주택의 지위를 잃습니다.​​3. 상속주택 요건​① 상속으로 2채의 주택이 내려오는 경우, 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 반드시 주의해야 합니다. 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택이 1순위이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 주택, 그도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순입니다.​법문에 보면 상속받은 주택에는 입주권/분양권을 상속하여 완성시킨 주택도 포함되는데요, [도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 재개발/재건축하는 과정에서 종전 부동산의 가액이나 크기가 크면, [1+1 분양]이라는 것을 신청할 수 있습니다. 그러면 2채의 주택이 됩니다. 상속 당시에는 1개의 권리였으나, 완성되었을 때 2채의 주택이 되는 경우에도, 2채의 상속주택이 상속된 듯이 1채의 주택에만 특례를 적용하고 있습니다.​아버지가 두 자녀에게 각 1채의 주택을 물려주었는데, 상속주택의 지위를 가진 주택이 첫째에게 상속되었다고 합시다. 그러면 후순위 상속주택을 상속받은 둘째는 꼼짝없이 다주택자가 되는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]는 적용이 불가하지만, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]를 검토해서, 상속주택이 들어온 날부터 3년 내 양도(조정대상지역이면 1년 내 양도 및 전입)하면 일반주택(기존주택) 비과세도 가능합니다.​도시 및 주거환경 정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​부동산거래관리-293(2011.04.05)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 별도세대원으로부터 상속받음으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 상속이 개시된 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다​​② 상속받기 전부터 1세대 내에 있던 주택이, 1 세대 내 세대원에게 상속되어 여전히 세대 내에 머무른다면, 일반주택 계획에 지장을 줄 것이 없습니다. 1세대를 기준으로 비과세를 판단하는 양도소득세의 세계에서, 세대 내 주택 변동이 없기 때문입니다. 그래서 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있습니다. 실무에서 매우 사례가 많고 실수가 잦은 부분입니다.​동일 세대 내에서 일어나는 상속주택에 대해 상속주택의 지위를 인정하지 않는 것처럼, 동일 세대 내에서 일반주택의 매매도 인정되지 않습니다. 동일 세대 내에서 이루어지는 일반주택의 매매란, 실무상으로는 부담부증여를 뜻합니다. 부담부증여 중 채무인수액에 해당하는 유상양도에 대해 [1세대 1주택 비과세]가 적용되지 않으니 주의해야 합니다.​딱 한 가지, 동일 세대원에게서 상속받은 주택도 특례를 인정하는 경우가 있습니다. 바로 [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어나며, 합가 전부터 부모세대가 가졌던 주택이 넘어오는 경우입니다. 합가 전에는 별도 세대에 있었던 주택이기 때문에, 합가 이후 1세대가 된 후에도 유일하게 혜택을 주고 있습니다. 이 규정은 동일 세대 내에서의 상속은 오로지 이 경우 하나만 인정해줄 수 있다는 뜻을 내포하고 있으므로, 이 경우가 아닌 동일 세대 내 상속은 일절 인정되지 않는다는 의미이기도 합니다.​법문에는 분명 [1주택을 가진 세대]와 [1주택을 가진 세대]가 합가해야 한다고 표현하고 있습니다. 따라서 단순히 합가만 했다고 되는게 아니고, 반드시 합가 이전에 각 세대가 1주택자였는지를 잘 확인해야 합니다.​재산-1706(2009.08.17)상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것이나, 귀 질의와 같이 동일세대원으로부터 상속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​부동산거래관리-1505(2010.12.24)「소득세법 시행령」 제155조제2항의 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하는 경우 유상양도로 보는 부분은 「소득세법 시행령」 제155조제2항이 적용되지 아니합니다.​서울행법2019구단64849위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.​​③ 반대로 별도 세대원인 피상속인에게 1채의 주택을 상속받았다고 합시다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 준비는 되었습니다. 그런데 상속이 들어온 뒤에 그 상속주택을 세대 내에서 이동시키는 경우는 어떨까요? 세대 내의 주택의 변동이 없으니 괜찮을까요?​상속주택이 세대 내에서 재차 상속되는 경우에는 상속주택의 지위가 유지됩니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 여전히 받을 수 있습니다. 하지만 상속주택이 세대 내에서 증여되는 경우(전부든 지분이든)에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]을 받지 못하게 됩니다.​양도소득세 집행기준 89-155-11 [남편이 소유하던 상속주택을 아내가 다시 상속받은 경우]남편이 같은 세대원이 아닌 피상속인으로부터 1주택을 상속받고, 아내가 일반주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 아내가 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.​기획재정부재산 -1030, 2010.10.27상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.3​사전법령해석재산2020-366(2020.06.10)위 사전답변 신청의 경우, 상속주택(B주택) 지분 일부(1/2)를 배우자에게 증여하고 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 소득령 §155②에 따른 비과세 특례 적용 여부는 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.)를 참고하시기 바라며

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다. 중과세가 적용되면 시세차익의 최대82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.그래서 오늘은다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.업계에서'양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠.법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.1. 다주택자 중과 자가진단[체크리스트]아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.① 기본원칙첫 번째 기본원칙은다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.②, ③ 중과배제 2가지다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이'주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.④ 절세방안 활용만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다.일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.2. 양도세 중과는 세금이 얼마나 늘어날까?양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.구분과세대상세율비과세1주택자12억원까지 비과세일반과세1주택자 or 다주택자6~45%중과세다주택자 + 조정지역일반세율 + 20%(30%)(장기보유공제 적용 제외)비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.(1) 비과세 : 3천만원(2) 일반과세 : 4.5억원(3)중과세 : 11.5억원다주택자 중과세는 비과세와 비교하여약 40배, 일반과세와 비교해서는약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.3. 다주택자 양도세 중과 여부 판단그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.<1> 기본원칙 : 다주택자 + 양도주택이 조정지역 소재다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.① 다주택자② 양도주택이 조정지역 소재따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다.서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.<2> 중과예외 : 중과제외주택 or 주택 수 제외주택기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.① 중과제외주택 (양도주택)양도하는 주택 자체가 일정 요건에 해당한다면 주택이 아무리 많아도, 아무리 비싸도 무조건 일반과세 됩니다.② 주택 수 제외주택(보유주택)다주택자 중과는 2주택 이상이어야 하는데 양도하지 않는, 다시말해 보유하는 주택이 일정 요건에 해당한다면 주택 수 산정에서 제외해주기 때문에 다주택자가 아닌 것으로 보아 일반과세 됩니다.사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.[사례1]A : 양도주택(조정대상지역)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 포함주택)A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.하지만 만약A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.[사례2]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용주택)B : 보유주택A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.[사례3]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택C : 보유주택주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.다만, 사례3에서B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다.[사례4]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 제외주택)사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다.그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다.매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.그렇다면'중과제외주택'과'중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.4. 중과배제①: 양도하는 주택(중과적용주택 / 중과제외주택)첫 번째로'중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.<1> 가치가 없는 주택(지방 저가주택)①서울, 수도권, 광역시, 세종시 외 지역 + 기준시가 3억원 이하의 주택②서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군 + 기준시가 3억원 이하의 주택서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.<2> 장기임대주택지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.의무임대기간 요건 : 5년~10년(주택임대사업자 등록시기와 임대유형에 따라 다름)가액요건 : 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하임대기간 동안 임대료 증액 5% 이내취득당시 비조정지역 or 18.9.13. 이전 취득한 조정대상지역 주택*세부적인 요건들은 등록시점과 임대유형에 따라 달라집니다임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.<3> 상속 받은 주택155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다.다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.<4> 입주권, 분양권입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.따라서 다주택자라면입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.<5> 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 조특법 특례주택이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.5. 중과배제②: 보유하는 주택(주택 수 포함 / 제외주택)양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서'주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.<1> 가치가 없는 주택요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.[사례1]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 2억원C(보유주택) : 대전 소재, 2억원A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다.하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서'주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.<2> 장기임대주택장기임대주택도 요건은 같습니다.[사례2]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 장기임대주택C(보유주택) : 대전 소재, 2억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로,결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.<3> 상속받은주택상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.[사례3]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 상속받은 날로부터 3년 경과C(보유주택) : 대전 소재, 5억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.이럴때는오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다.C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.<4> 이외에도'1억원 이하 소형주택, 상속 소수지분권 주택, 특정 기간에 취득했던 주택'등 더 많은 중과배제주택과 주택 수 제외주택이 있기 때문에 매도계획을 세우지기 전에 꼭 체크해보시길 바랍니다.※ 다주택자 양도세 중과세 체크순서양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.6. 중과세를 피하는 절세방안다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의'갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.<1> 세대분리다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.<2> 증여다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.<3> 멸실, 용도변경주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.<4> 처분순서다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다.공통적으로는① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.[사례]A : 서울소재, 양도차익 15억원B : 서울소재 입주권, 양도차익 5억원C : 서울소재, 장기임대주택D : 서울소재, 양도차익 10억원4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,① 우선 B입주권과 C장기임대주택은'중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만,A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다.부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.부동산 투자에 도움되는 부동산 세금 정리글 모음내용링크재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금1편https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금2편https://blog.naver.com/highyes_tax/222654848242분양권 가족간 소유권이전시최적 절세 방안은? (매매, 증여, 부담부증여)https://blog.naver.com/highyes_tax/223079971475

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796