토지거래허가제 지역의 아파트 증여 문의 드립니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​개발호재 지역 토지거래허가구역 지정(1) 왜?서울 송파, 강남구 내 국제교류복합지구(SID) 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되었으며 연이어 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행 발주의뢰가 발표되었습니다. 이에 따라 인근지역의 매수심리가 자극 및 과열이 심화되는 것을 우려하여 이를 사전에 차단하고, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 [토지거래허가구역]을 지정하였습니다. ​​(2) 그 효과 및 지켜야 할 의무는? ▶ 잠실MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 [허가구역]으로 확정 하였습니다. ▶ 허가대상 면적을 초과하는 토지를 취득하기 위한 계약을 체결하기 전에 관할 구청장의 허가가 필요합니다.▶ 허가를 받은 경우에는 일정 기간 동안 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있으며,▶ 주거용 토지는 2년 간 매매 및 임대가 금지되고, ​실거주용으로만 이용해야 합니다.​​(3) 발효되는 시점은?2020년 6월 23일 부터 효력이 발생합니다. ​

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 비교적 많이들 질문하시는 농어촌주택과 관련된 것입니다. 특히, 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택에 대한 내용 위주로 살펴보겠으며, 21년 개정사항도 있어 이에 대한 것도 추가로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,법 소정 농어촌주택을 취득하고3년간 보유한 경우, 종전에 보유하던일반주택의 양도세는 비과세를 적용합니다.흔히들 농어촌주택, 시골주택으로 부르는 읍면 지역에 있는 주택에 대한 2주택 비과세 특례 규정은 소득세법과 조세특례제한법에 각각 규정하고 있습니다.소득세법은① 농어촌 상속주택② 귀농주택③ 이농주택을 규정하고 있으며, 이에 대해서는 별도 포스팅으로 살펴보고여기서는 조특법상의①농어촌주택② 고향주택중에 농어촌주택에 대한 규정을 살펴보겠습니다.해당 규정은, 일반주택을 보유하고 있던자가 법에서 정한 농어촌주택을 취득하고 3년을 보유한다면 기존에 보유하던 일반주택의 처분시 비과세를 적용한다는 것입니다.(2003.8.1일 이후 농어촌주택을 취득한 경우에 적용됨)여기서 중요한 것은 2주택 보유자의농어촌주택을 비과세 해주는 조항이 아닙니다.조특법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 그 밖에 관광단지 등부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것농어촌주택의 요건은지역 요건을 충족해야 합니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는 말그대로 취득 당시 농어촌 지역에 있어야 합니다.우선, 아래에 해당하는 지역은 농어촌주택이 아닙니다.①수도권(서울,경기,인천) 지역(단, 경기도 연천군, 인천 옹진군은 제외)② 국토계획법 6조의 도시지역③ 토지거래 허가구역④ 조정대상지역 (20.12.31 이전 취득분은 투기지역)⑤ 관광진흥법에 따른 관광지역따라서, 경기도에 있는 것은 읍면지역이라도 연천군 외는 농어촌주택이 아닙니다. 조정대상지역의 경우 21년 개정된 사항으로 이전에는 투기지역(서울시+세종시)이었지만, 제한 지역이 더 넓어졌다고 볼 수 있습니다.농어촌주택은 위의 제외 지역이 아닌 곳에 속한 주택으로①읍, 면 지역이거나,②아래 별표12의 시에 속한 동에 소재한 것이어야 합니다.특이할 점은 읍,면 이외에 아래 지역에 속한 동도 농어촌주택에 포함된다는 것입니다.농어촌주택은 지역 외,가액 요건도 충족해야합니다.면적 요건은 21부터 삭제되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는, 위의 지역 조건 뿐만 아니라 취득 금액의 요건이 있습니다.면적 요건은 20년 이전에 처분하는 경우에는 적용되었으나 21년 이후 처분의 경우에는 적용되지 않습니다.①가액요건:주택 및 부수토지의기준시가가 취득 당시 3억원 이하(한옥은 4억)②면적요건: 660㎡(200평)이하 ⇒ 21년 이후 양도분 부터 삭제주의할 점은, 제외 지역이 투기지역에서 조정지역으로 변경된 것은 21년 이후 취득 분부터 적용이나 200평이하 면적 요건의 삭제는 21년 이후 양도분 부터 적용됩니다.취득 시점과보유 기간을 충족하고,기 보유한 일반주택을 처분해야 합니다.농어촌주택 특례는 일반주택 보유자가 농어촌주택을 취득하고, 일반주택을 처분시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 조항입니다.따라서, 취득의 순서가 반대로 농어촌주택 보유자가 일반주택을 취득하는 경우에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 취득한 농어촌주택은 3년 이상을 보유하여야 합니다. 일반주택 처분 후 농어촌주택을 3년 이내 처분시 추징을 당하게 됩니다.농어촌주택의 취득은 유상 매매뿐만 아니라,증여와 상속, 자기가 건설한 경우에도 적용이 됩니다.농어촌주택은 증여나 상속으로 취득한 경우에도 특례가 적용됩니다.그리고 본인이 건축하여 원시취득한 경우에도 적용이 됩니다. 이 경우, 기존에 보유한 토지에 주택을 신축하는 경우도 포함됩니다.재산세과-407 (2009.02.04)〔 회 신 〕「조세특례제한법」 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항을 적용함에 있어 동항 제1호에 규정된 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것임- 사실관계甲은 별도세대원이던 피상속인 乙로부터 농어촌주택(조세특례제한법제99조의4)을 상속받을 예정임(지분으로 받거나 전체를 받을 예정임)- 질의내용농어촌주택을 상속에 의하여 취득하는 경우에도 비과세 특례(조세특례제한법 제99조의4) 규정이 적용되는지 여부양도, 서면-2015-부동산-1165, 2015.08.27[ 제 목 ]농어촌주택의 특례[ 요 지 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 농어촌주택 취득 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하“일반주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도하는 일반주택에 대하여 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.조정지역 2주택자에 대한 혜택은 삭제되었습니다.조정지역 2주택자이나 2주택의 합산 공시가액이 6억원이하인 경우, 1주택을 양도하고 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 농어촌주택을 취득한 경우해당 양도주택의 중과를 배제하고 장특공이 적용되었습니다만, 20년말까지만 적용되고 더이상은 적용되지 않습니다.2주택 합산 공시가액 6억이라는 제한이 있었으나, 조정지역 다주택자를 규제하는 방향과 맞기 않기 때문에 더이상 연장되지 않은 것으로 보입니다.정리하면,시골에 집을 한재 매입한 경우나, 증여나 상속을 받은 경우 요건을 충족시 기존에 보유한 일반주택의 양도시 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 조항이 조특법상 농어촌주택입니다.구체적으로 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.①취득시점: 2003.8.1일 이후 취득한 농어촌주택②예외지역: 수도권 등 특정 열거한 제외지역에 소재하지 않아야 함③해당지역: 예외지역 이외의 읍,면 지역과 특정한 시의 동지역에 소재해야 함④취득가액: 주택과 부수토지의 합계액이 취득시점에 기준시가 3억 이하(한옥은 4억)⑤보유기간: 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 함⑥취득순서: 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득한 경우에만 적용여기서, 21년 세법 개정사항으로① 면적 기준인 200평 이내 규정은 삭제되었으며 (21년 이후 양도분 부터 적용)② 예외지역 중 투기지역인 것을 조정대상지역으로 변경 (21년 이후 취득분 부터 적용)③ 조정지역 2주택 공시가액 합계 6억이하에 대해 적용되던 양도세 중과배제는 삭제의 내용이 있었다는 것이며, 작년에 포스팅된 타 블로거의 글이나 유튜브 영상과 차이가 있는 것은 해당 내용이 개정이 반영되지 않은 것이므로 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 개요1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 보유하고 있다면 반드시 받아야하는 세제 혜택입니다. 양도하는 주택의 양도가액이 12억원 이하라면 시세차익이 아무리 많이 나더라도 양도소득세는 발생하지 않으며, 12억원 초과라도 초과분에 대해서만 양도소득세를 부과하기 때문입니다.만약 세대가 2주택을 보유하더라도 1세대 1주택자 비과세를 적용해주는 특례가 마련되어 있습니다.'농어촌주택'이 대표적인 예입니다.1주택을 보유한 세대가 세법상 농어촌주택에 해당하는 지방의 주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 보유하고 있던 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 농어촌주택은 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘고 있습니다.실제로 최근 40대 남성 A씨는 보유하던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각하여 보유하고 있던 아파트를 양도하여 비과세로 신고하였으나, 2억원의 양도소득세가 추징되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는여러 가지 요건들을 충족해야 하며, 내용에 따라 중과유예 기간 이후에는 중과세에도 포함되는 주택에 해당할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수 제외조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택은 농어촌주택 취득 전 보유하던다른 주택(=일반주택)을 양도하는 경우 주택 수에서 제외하여 비과세를 적용합니다.즉, 일반주택을 보유하던 세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 받을 수 있게 됩니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 1세대 라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 농어촌주택등취득기간 이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 농어촌주택등 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2020.12.29 개정)해당 비과세를 적용받기 위해서 농어촌주택은다음의 요건들을 모두 충족해야 합니다.요건내용취득시기2003.08.01.~2022.12.31.기간 중 취득취득순서일반주택취득 후 농어촌주택 취득지역 요건읍·면 지역 또는 대통령령으로 정하는 동(수도권 등 지역 제외)면적 요건삭제(21.1.1 이후 양도분)가액 요건취득 당시 주택 및 부수토지의기준시가 합계 2억원 이하(한옥 4억원)보유 요건3년이상 보유(3년 보유 전 양도의 경우 특례 적용 가능)3. 요건<1> 취득시기2003.8.1. ~ 2022.12.31.까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득해야 합니다.해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라증여, 상속, 직접 건설하여 취득한 것을 포함합니다.<2> 취득순서양도하는 일반주택 취득 후 농어촌 주택을 취득해야 합니다.만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 이외의 요건들을 충족하더라도 특례를 적용 받지 못합니다.[세대기준 판단]일반주택 및 농어촌 주택의 취득시기 및 취득순서는세대를 기준으로 판단하므로 세대원간의 증여 및 상속 등의 경우에는 시기에 대해 유의해야 합니다.<3> 지역 요건(1) 취득 당시 지방자치법에 따른읍·면지역또는 대통령령으로 정하는동(별표12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동)이면서다음에 해당하지 않는 지역에 소재해야 합니다.1) 수도권지역. 다만, 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 (토지거래)허가구역5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역따라서 취득 당시 조정대상지역에 소재했다면 이후양도일 현재 해제되더라도 적용이 불가능하며, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지 여부 등은 토지이용계획확인원 및 각 법에 따라 지정여부를 확인해야 합니다.[도시지역]국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역으로 구분됩니다.이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 이루어져 있으며 해당 농어촌주택의 소재지가 도시지역에 해당하는지 여부를 잘 검토해야 합니다.(2) 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 합니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2014.12.23 개정)<4> 면적 요건2020.12.31. 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있었지만,21.1.1 이후 양도분부터는 면적요건이 삭제되었습니다.<5> 가액 요건농어촌주택의 취득 당시 주택 및 토지의기준시가 합계액이 2억원 이하여야 합니다.(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)취득 당시의 가액 요건에 해당해야 하며, 취득시점에 따른 가액 요건은 다음과 같습니다.취득시기가액 요건2003.8.1. ~ 2007.12.31기준시가 7천만원2008.1.1. ~ 2008.12.31기준시가 1.5억원2009.1.1. ~기준시가 2억원14.1.1 이후 취득한 한옥은 기준시가 4억원이때 기준시가의 계산은소득세법 제99조에 따른 기준시가이며,만약 취득일 이후 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은3년 이상 보유해야 합니다.3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는 경우에는 다시 양도소득세가 추징됩니다.[ 거주 요건 ]보유에 대한 요건만 충족하면 되기 때문에 농어촌주택에 전입하여거주하지 않아도 해당 특례를 적용 받을 수 있습니다.4. 재건축 및 증축 또는부수토지의 추가 취득의 경우일반주택 및 농어촌주택의재건축 및 증축 또는 부수토지의 추가 취득의 경우적용의 기준은 다음과 같습니다.<1> 취득시기(1) 재건축농어촌주택취득기간 중 취득한 농어촌주택을 이후 멸실하고 재건축한 경우에도농어촌주택취득기간 내 취득한 것으로 보아 특례 적용이 가능합니다.(2) 증축 또는 부수토지의 추가 취득농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<2> 취득 순서일반주택이 멸실된 후 재건축된 경우해당 주택은 일반주택의 연장으로 보아 취득순서를 판단합니다.<3> 지역 요건농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우 당초농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<5> 가액 요건가액 요건 2억원 이하 여부는 취득일 이후 농어촌주택을증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우 3년의 보유기간은멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합하여 판단합니다.조세특례제한법시행령 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다.(2019.02.12 개정)3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.(2019.02.12 개정)다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년이상 보유하지 아니하게 되는 경우에는 3년 이상 보유하지 않더라도 추징되지 않습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222376858753[재산전문세무사]가족간 매매로 세액 2억원 줄인 절세사례(조세특례제한법 99조의4, 농어촌주택 보유)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜...blog.naver.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 상속세신고시 납세자분들에게 꼭 필요한 연부연납 제도에 대해서 설명드리겠습니다상속세 증여세 연부연납 요건은?·다음의 요건을 모두 충족해야 연부연납신청이 가능합니다1.상속세및 증여세 납부세액이 2천만원을 초과할것→상속세 신고서상의차가감 납부세액을 기준으로 판단합니다. 만약 세액을 세무서에서 결정통지를 받은경우에는 2천만원 초과 여부는 납세고지서상 납부기한내에 고지세액을 의미하므로가산세도 포함해서 판단해야합니다.→2천만원 초과 여부는 상속인별로 분배되지 않은 전체 상속세액을 기준으로 판단합니다.2. 매회 납부하는 금액이 1천만원 초과 할것[상증법 71 ②단서]3. 납세담보를 제공할것 [상증법 71①]→납세 담보에 관한 사항은 국세 징수법상 납세담보 규정을 준용합니다.[상증령67④]4. 연부연납신청서를 신청기한이내에 제출할것→상속세및 증여세 신고세기한(수정신고및기한후신고포함)내에 연부연납 신청서를 관할세무서에 제출해야합니다.→세액을세무서에서 결정 받은자는 납세고지서의 납부기한까지그 신청서를 제출할 수있습니다 [상증령 67①]5. 관할 세무서장의 연부연납 허가를 받을것→국세기본법 29조의1호부터 5호까지 규정에 따른 납세담보를 제공하여 연부연납 허가를 신청하는 경우에는 그 신청일에 연부연납 허가를 받은것으로 봅니다.[상증법71①]→연부연납신청서를 받은 세무서장은 법정기한이내에 신청인에게 그 허가 여부를 서면으로 결정 통지 해야합니다. 만약 해당 기간까지 그 허가여부에 대한 서면을 발송하지 아니한때에는 허가를 한것으로 봅니다[상증령67②]연부연납 신청은?-상속세및증여세법정신고기한이내에 자진신고하는 경우는 물론, 수정신고나 기한후 신고시에도 가능하며, 과세관청의 결정통지를 받은 경우에도 연부연납신청이 가능합니다.구분연부연납 신청기한법정신고기한이내에 신고한경우법정신고기한이내에 [상증령 67①]수정신고한 경우수정신고시 [상증령 67 ①]기한후 신고한경우기한후 신고시 [상증령 67 ①]결정통지를 받은경우납세고지서상 납부기한이내에 [상증령 67 ①]징수유예를 받은경우납세고지서상 납부기한이내에 [재산-128,2012.03.26]-일부의 상속인또는 수증인의 연부연납 신청이 가능한지 여부→원칙적으로 납세의무자 전원동의가 있어야 하므로 일부 상속인 또는 수증인만의 연부연납 신청은 불가능합니다.→그러나 , 연부연납을 신청하려는 상속인이 다른 상속인에게 공동신청을 요청 하였으나 그 공동상속인의 거부 또는 주소불명 등의 사유로 공동신청이 곤란하다고 인정되는 경우나 유류분반환청구 소송을 통하여 상속재산을 회복하는경우등 부득이한 사유로 전부의 신청이 어려운경우 상속인이 상속재산중 본인이 받았거나 받을재산에 대한 상속세를 한도로 연부연납을 신청 할수 있습니다 [상증칙 24 11호 서식 작성방법]연부연납 허가여부의 결정및 통지는?·법정신고기한내에 신청한경우 다음의 기간 이내에 신청인에게 연부연납 허가 여부를 서면으로 결정및 통지 해야합니다.구분연부연납 신청기한법정신고기한이내에 신고한경우법정신고기한 경과한 날로 부터 상속은 9개월이내, 증여는 6개월이내(상증령 67②1호 ·상증령78①호)수정신고한 경우신고한날이 속하는달의 말일부터 상속은 9개월이내, 증여는 6개월이내(상증령 67②2호 )기한후 신고한경우신고한날이 속하는달의 말일부터 상속은 9개월이내, 증여는 6개월이내(상증령 67②2호 )결정통지를 받은경우납세고지서에의한 납부기한이 경과한날로부터 14일이내에 (상증령 67②3호 )-100% 보증되는 납세담보물(금전,유가증권,납세보증보험증권,은행등 납세보증서)을 제공하는경우에는 신청일에 연부연납을 허가 받은것으로 봅니다.[상증법 71① 후단]연부연납기간및 매년 납부할 금액의 계산1.상속세의 연부연납-연부연납의 기간은 다음의 구분에 따른 기간의 범위에서 해당 납세의무자가 신청한 기간으로 합니다.다만 각회분의 분할 납부세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 신청해야합니다[상증법71 ②]구분연부연납기간매년 납부할 금액상속세가업상속재산 등이 없는 경우(일반상속재산만 있는경우)허가받은날 부터 10년이내연부연납대상금액/(연부연납기간+1)연부연납 특례 적용대상인 경우(가업상속재산 등이 있는경우)일반증여재산허가받은날 부터 10년이내가업승계재산등허가일로 부터 20년 또는 허가후 10년이 되는날부터 10년증여세일반증여재산허가받은날 부터 5년이내가업승계재산허가받은날 부터 15년이내-연부연납 기간중 매년 납부할 금액은 다음과 같습니다.$상속세의 연부연납기간중 매년 납부할 세액=연부연납허가액 times frac{1}{ left(연부연납기간+1 right)}$상속세의연부연납기간중매년납부할세액=연부연납허가액×1(연부연납기간+1)2.증여세의 연부연납-연부연납의 기간은 연부연납 허가일로 부터 5년이내 범위에서 해당 납세의무자가 신청한 기간으로 합니다.다만 각회분의 분할 납부세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 신청해야합니다 [상증법71 ② 2호]-연부연납 기간중 매년 납부할 금액은 다음과 같습니다.$증여세의 연부연납기간중 매년 납부할 세액=연부연납허가액 times frac{1}{ left(연부연납기간+1 right)}$증여세의연부연납기간중매년납부할세액=연부연납허가액×1(연부연납기간+1)3.연부연납의 대상금액에는 가산세를 포함하여 계산합니다[재산-132,2010.03.02]4.연부연납을 이미 허가를 받은자가 연부연납기간을단축하거나 연장하기 위하여그 사실을 서면신청하는경우에는[상증세과-486,2014.12.31]관할 세무서장은 납세의무자의 형편을 감안하여 매년 2천만원을 초과하는 금액으로서 법정된 연부연납기간 기한내에서 허가를 할수 있습니다.5. 연부연납가산금의 가산율은 연부연납 신청일현재 시중은행의 1년만기 정기예금 평균 수신금리를 고려하여 정한국세환급가산금 이율에 의합니다(상증법 72, 상증령 69, 국기령 43의 3 ②,국기칙19의3)2024.04이후 연 3.5%[국기칙19의3]연부연납 납세담보는?-연부연납을 신청하는자는 납세담보를 세무서에 제공해야합니다.담보의 종류담보의 제공방법담보의 평가방법인적담보보증인의 납세보증서납세보증세 제출보증금액물적담보금전공탁하고 공탁수령증 제출유가증권공탁하고 공탁수령증 제출국채·공채등 그 밖의 유가증권의 평가(상증령 58①)규정을 준용하여 계산한 가액납세보증보험증권납세보증보험증권 제출보험금액물적담보토지등기필증, 등기완료 통지서 또는 등록필증을 세무서장에게 제시상증법상 토지 평가규정(상증법 60·61)에 따라 평가한 금액보험에 든 등기·등록된 건물,공장재단,광업재단,선박,항공기 또는 건설기계등기필증, 등기완료 통지서 또는 등록필증을 세무서장에게 제시하고 화재보험증권을 제출건물: 상증법상 건물 평가규정(상증법 60·61)에 따라 평가한 금액기타의 재산:부동산가격공시에 관한 법률에 따른 감정평가업자의 평가액 또는 지방세법에 따른 시가 표준액이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다 !https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com