주택 구매 자금조달계획 차입금 관련 문의

자금조달계획을 하시는 분들 중 가족 간 차입금에 관하여 잘 알고 계시는 분들이 많습니다. 다만, 상담을 해보시면 다들 규정과 금액 등 세부적인 내용은 잘 알고 계시는데 놓치고 계시는 부분이 있는 경우가 많습니다. 그러한 것에 대한 얘기는 다음 포스팅을 통해 진행하도록 하겠습니다.이번 포스팅에서는 잘 알려진 2.17억 원 이상 차입을 할 때 이자를 적게 주고받아도 되는 지에 대해 말씀드리려 합니다.자녀에게 2억 원 정도 빌려주면 이자를 안 받아도 될까?세법상 적정이자율은 현재 4.6%로 규정하고 있습니다. 즉 금전대차거래를 진행할 때 적정하게 연 4.6% 정도의 이자를 주고받으라고 규정하고 있는 것인데요. 특수관계인 간에는 이자를 적게 주고받거나, 많이 주고받을 경우 증여세 문제가 발생될 수 있기에 세법상 적정이자율에 따라 금전대차거래를 진행하시는 것이 좋습니다.다만, 세법에서는 4.6% 적정이자율로 모든 거래를 규정하는 것이 무리가 될 수 있어, 이를 완화하기 위하여 연간 1천만 원 미만이 되는 범위에서는 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 보충적으로 규정하고 있습니다.즉, 2억 원에 대해 연 4.6%를 적용하면 연간 적정이자는 9,200,000 원이 되고, 이는 연간 1천만 원 미만이기에 2억 원 정도를 차입할 때는 무이자로 하여도 증여세가 발생되지 않는 것입니다.다만 부모 자녀 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하기에 실제 원리금의 상환이 이루어지지 않는다면 차용관계 자체가 부인될 수 있으니 주의하셔야 합니다.3억 원 정도 빌려준다면 이자를 얼마나 설정해야 하나요?앞서 연간 기준금액 1천만 원 미만이 되는 범위에서 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 규정하고 있다고 말씀드렸습니다.따라서 3억 원, 5억 원을 기준으로 설정 가능한 최소 이자율은 아래와 같이 계산하면 됩니다.구분금액금액차입금300,000,000500,000,000적정이자율4.60%4.60%연간 적정이자(차입금 * 적정이자율)13,800,00023,000,000기준금액9,999,9999,999,999최소 이자(연간 적정이자 - 기준금액)3,800,00013,000,000최소 이자율(최소이자 / 차입금)1.2667%2.60002%적정이자를 계산하고, 해당 금액에서 기준금액인 1천만 원을 차감한 이자율을 초과하는 이자율을 설정한다면 세법상 증여세 문제가 없는 최소 이자율을 산출할 수 있는 것입니다.

자금조달계획 문의를 주시는 분들 중 예비부부 또는 신혼부부가 특히 많습니다. 혼인을 하며, 생계를 합치기 위해 공동으로 주택을 구입하시려는 경우가 많아서 그렇다 생각됩니다.그리고 자금조달계획 상담까지 진행하시는 꼼꼼한 분들은'축의금'에 대해 궁금증을 말씀주시는 경우가 많습니다.별도로 소득신고가 되는 금액도 아니고, 그렇다고 가족에게 증여를 받았다고 보기도 힘든 축의금을 주택 취득자금으로 사용해도 괜찮을까요?세법에서는 판례에 따라 축의금을 아래와 같이 판단합니다.결혼축의금이란 우리 사회의 전통적인 미풍양속으로 확립되어 온 사회적 관행으로서 혼사가 있을 때 일시에 많은 비용이 소요되는 혼주인 부모의 경제적 부담을 덜어주려는 목적에서 대부분 그들과 친분 관계에 있는 손님들이 혼주인 부모에게 성의의 표시로 조건없이 무상으로 건네는 금품을 가리킨다고 할 것인바,그 교부의 주체나 교부의 취지에 비추어 이 중 신랑, 신부인 결혼 당사자와의 친분 관계에 기초하여 결혼 당사자에게 직접 건네진 것이라고 볼 부분을 제외한 나머지는 전액 혼주인 부모에게 귀속된다고 봄이 상당하다.[서울행정법원 1999. 10. 1. 선고 99구928 판결]즉,기본적으로 축의금은 혼주인 부모에게 귀속되는 것으로 보며, 신랑 및 신부에게 직접적으로 귀속됨이 인정되는 금액은 신랑 및 신부의 자금이라고 봄이 타당합니다.친분 관계에 기초하여 직접 건네진 금액이 신랑 및 신부의 자금으로 인정될 수 있는 것이기에, 사실관계에 따라 판단해야 하지만 축의금 명단 등을 통해 신랑 및 신부의 지인으로부터 받게 된 금액을 증빙하면 이는 자금으로 사용할 수 있는 것입니다.또한, 요즘은 청첩장 등을 통해 신랑 및 신부, 혼주인 부모의 계좌번호를 기재하고 계좌이체를 통해 축의금을 받기도 하는데요.이 중 부모 등의 계좌로 이체된 금액을 자녀에게 다시 이체하는 경우, 이는 자녀에게 귀속된 축의금이라고 보기 어려울 수 있습니다.신랑 및 신부에게 귀속된다고 보기 어려운 축의금을 주택취득자금에 활용할 경우?신랑 및 신부에게 직접 귀속되는 축의금이라면 문제가 없겠지만, 부모에게 귀속된 축의금을 받아 주택 취득자금으로 활용할 경우 이는 부모에게 직접 증여받은 것과 동일하게 보는 것입니다.현실적으로 축의금이 크지 않고, ATM으로 입금한 축의금액을 그 자체로 증여로 보기에는 무리가 있지만 축의금이 통상적인 경우보다 크거나, 이를 부모님계좌로 받아 계좌이체를 통해 수취하신 경우 등에는증여세를 줄이기 위해, 신랑 및 신부에게 귀속될 수 있는 축의금을 구분하고 증빙 등을 준비해두시는 것이 추후 조사를 대비하는 방안이라고 생각됩니다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정