주거용 오피스텔 결혼전 보유. 결혼 후 부인명의 아파트마매

안녕하세요 2016년 결혼전 주거용 오피스텔 매매 하였고 결혼 후 현재는 2021년 3월 부인명의로 아파트를 매매 하였습니다.(조정지역) 이직 목적으로 아파트를 매매하고 다른곳으로 갈려 하는데 아파트 양도소득세가 나올까요? 새로운 곳에 갈 경우 취득세는 무주택으로 가능 한지요?

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 양도소득세 현재 1세대 2주택자이므로 신규아파트를 양도할 경우 비과세는 불가능합니다. 취학, 질병요양, 근무상 형편으로 세대 전원이 다른 시나 군으로 이주함에 따라 1년이상 거주한 거주주택을 양도할 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 따라서 아파트 1채만 있고, 해당 아파트에서 1년이상 거주했을 경우에는 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다. 기재해주신 내용으로 보아 현재 1세대 2주택자인 것으로 보여집니다. 따라서 현재 아파트를 양도한다면 비과세는 불가능합니다. '23.05.09까지 양도하는 주택에 한하여 다주택자 양도세 중과대상자에 해당되더라도 양도소득세 중과 배제를 적용받을 수 있습니다. 제154조(1세대1주택의 범위) ①~ 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 2. 취득세 취득세는 일반적인 취득세율이 적용이 됩니다. 2016년도에 취득한 오피스텔은 취득세에서 주택수 산정시 제외가 됩니다. 따라서 아파트 보유중에 두번째 주택을 취득할 경우, 조정지역이라면 8.4%(85제곱미터초과:9%)가 적용됩니다. 다만, 만약, 두번째 주택 취득일로부터 3년(아파트와 신규주택이 모두 조정지역이라면 2년)이내에 아파트를 양도할 경우 일시적 2주택 취득에 해당하여 1.1%~3.5%의 취득세율이 적용됩니다. 비조정지역에서 두번째 주택을 취득한다면 1.1%~3.5%의 취득세율이 적용됩니다. 만약, 기존 아파트를 양도한 이후에 새로운 주택을 취득한다면 1주택 취득에 해당하여 1.1%~3.3%의 취득세율이 적용됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 21년 3월이라면 23년 3월까지 16년 취득 오피스텔을 매각한다면 양도소득세가 나오지 않지만 21년 취득한 아파트를 매각한다면 양도소득세가 나옵니다. 단, 16년 오피스텔을 매각한 뒤 21년 아파트를 매각할 경우 거주조건(아파트 2년 거주)을 만족시킨다면 비과세 받을 수도 있습니다. 새로운곳으로 갈 경우 오피스텔을 매매하지 않는다면 취득세가 중과될 수 있습니다.

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안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)-특히 그동안 결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다 는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원· 보증비율 : 100%-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.결혼을 준비하면서 가장 많이 듣는 이야기 중 하나가'혼인신고는 최대한 늦게 해라' 라는 말일 겁니다.청약 문제도 있지만, 가장 큰 이유는 바로'세금' 때문이죠.정부에서도 나름 결혼을 장려하기 위해소득세, 양도세, 취득세 등 다양한 세목에서여러 종류의 세제 혜택을 주고 있습니다.그중에서도 특히'혼인 합가 비과세 특례' 규정은정말 강력한 세제 혜택입니다.꼭 혼인신고를 늦게 해야 하는건지,양도세는 어떤 혜택이 있는건지한번 확인해보도록 하겠습니다.혼인합가 비과세 특례란?1주택을 소유한 남자와1주택을 소유한 여자가혼인하여 2주택이 된 경우,혼인한 날부터 10년 이내먼저 양도하는 주택은양도일 현재 2주택임에도 불구하고1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용합니다.(혼인한 날은 혼인신고일을 의미합니다)요건을 정리해보겠습니다① 1주택 소유한 남자와 1주택 소유한 여자가 혼인할 것② 혼인한 날부터 10년 이내 1주택을 양도할 것③ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것(2017.8.3. 이후 조정지역 소재 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건 충족할 것)그럼 나중에 양도하는 주택은요?1세대 1주택자로서 비과세가 적용됩니다.이전에는 5년 이내 팔아야 했지만2024.11.12 이후 양도분부터세법의 개정으로 10년 이내로 양도기간이 연장되었습니다.혼인합가로 인한 비과세 특례는'합가일' 현재 기준으로 비과세를 판단하기 때문에합가일 현재 남자와 여자가각각 1주택을 보유하고 있는 경우가 아니라면혼인합가로 인한 비과세특례는 적용 받을 수 없습니다.주의해야 할 사항은?1)혼인 합가 기준일은 예식일이 아닌 '혼인신고일' 입니다.결혼식을 아무리 일찍 했어도서류상 혼인신고를 한 날짜부터 10년 이 카운트 됩니다.2)먼저 파는 집에 대해서 비과세가 가능합니다.먼저 파는 집은 1세대 1주택자가 아니지만,혼인 합가 특례로 인해 특별히 비과세가 되는 것이고이후에 남은 한 채는당연히 1세대 1주택자이기 때문에요건 (2년 보유, 조정지역이라면 2년 거주) 을 갖추면남은 세대도 이후에 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.3)분양권이나 입주권도 포함됩니다.주택 뿐만 아니라 분양권이나 입주권을 가진 상태에서결혼해도 특례 적용이 가능합니다.이 외에도 혼인신고 관련 세제 혜택1) 취득세혼인 전 분양권 취득한 경우 취득세 중과되지 않을 수 있습니다.원칙적으로각자 1주택을 소유해서 혼인 후 1세대 2주택이 된 후추가로 주택을 취득하는 경우 취득세는 중과됩니다.그런데 분양권으로 취득한 주택에 대해서는주택수를 분양권 취득일 현재의 주택 수를 기준으로 계산합니다.그래서 배우자가 혼인 전에 소유한 주택은 주택에서 제외되게 됩니다.2) 종부세종부세를 계산할 때 1세대 1주택자는주택의 공시가격에서 12억을 공제하고장기보유 세액공제 등을 적용 받을 수 있습니다.종부세에서는 두 사람이 혼인신고를 해서1세대 2주택자가 되면 남편은 1주택자에 대한특례 혜택을 10년간 받을 수 있도록 하고 있습니다.즉, 혼인신고를 한 날로부터 10년간은두 사람을 별도 세대로 보아남편은 계속해서 종부세 1세대 1주택자에 대한특례를 적용받을 수 있게 됩니다.3) 주택임대 소득세주택임대 소득세의 경우소득세 과세 여부를 판단할 때주택 수는 배우자의 주택 수를 포함합니다.혼인신고 전 1주택의 경우에는비과세가 되거나 간주임대료를 내지 않는 요건이었다 하더라도혼인신고 후 배우자 주택과 합산하여 2주택자가 된다면주택임대소득에 대해 과세되게 됩니다.혼인신고 여부에 따라 주택임대 소득세가 달라지게 됩니다.결혼 패널티라는 말이 무색하게부동산 세금 측면에서는 10년이라는 넉넉한 기간을 줍니다.무리하게 혼인신고를 미루기 보다는,10년이라는 시간을 활용해자산 증식 계획을 세우는 것도 현명한 방법입니다.세무 관련 법규는 개별 상황에 따라 다르게 적용될 수있으며수시로 변경될 수 있습니다. 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.일시적으로 2채의 주택을 갖게 될 경우1채의 주택 (A) 을 가지고 있던 1세대가 그 집을 구입한 날부터 1년 이상이 지난 후, 새로운 주택 1채 (B)를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 새로운 주택(B)를 구입한 날부터 3년 내에(조정지역내의 경우 2년 이내) 2년이상 보유한 종전의 주택(A) 를 양도하면 비과세가 적용 됩니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다.조정대상지역 내 종전주택(A)이 있는 상태에서, 조정대상지역 내 신규주택(B)를 취득한 경우신규주택(B)를 취득 후 1년 이내 전입요건과 1년이내 종전주택(A)를 양도해야 비과세가 적용됩니다. (단, 신규주택에 기존임차인이 있는 경우에는 2년을 한도로 임대차계약 종료시까지 기한 연장)상속을 받아 2채의 주택을 갖게 될 경우1주택(A)을 보유한 세대가 별도세대원으로부터 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우, 종전부터 보유하고 있던 주택(A)를 팔게 되면 비과세가 적용됩니다. 그러나 상속받은 주택(B)를 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다.부모님을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 경우1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 부모님 (배우자의 부모님 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우로서, 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용됩니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. (암, 희귀성 질환 등 중대한 질병으로 인한 동거합가의 경우에는 60세 미만이어도 비과세 적용가능)결혼으로 2채의 집을 갖게 될 경우각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는1주택을 소유한 부모님(60세 이상)을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다.한 울타리 안에 2채의 집이 있을 경우한 울타리 안에 집이 2채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.