증여받은 돈으로 주택 구입시 문제

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!지난 시간에 자금조달계획서 작성에 대해서 알아봤는데요.이번 시간엔 많은 분들이 걱정하시고 궁금해하시는 자금출처조사에 대해 살펴보도록 하겠습니다.​조정대상지역내 3억원 이상의 주택 및 비규제지역의 6억원 이상 주택 거래시 자금조달계획서를의무적으로 작성해야 하는데요. ​그러면 서울에서 2억 9천만원에 주택을 구입하면 자금조달계획서도 작성하지 않아도 되고자금출처도 들어오지 않는 걸까요?​반은 맞고 반은 틀렸습니다. 자금조달계획서 작성 의무는 없지만 자금출처조사는 언제든지 받을수 있습니다. 자금조달계획서는 자금출처조사를 원활하게 진행하기 위한 하나의 수단에 불과할뿐입니다.자금출처조사 대상자는?국세청은 내부망인 NTIS 과세정보, 자금조달계획서, 금융정보분석원 등 과세인프라를 활용하여 증여세 탈루혐의가 있는 자들의 현금흐름 분석을 통해 자금출처조사 대상자를 선정합니다.​다음의 세가지 유형이 자금출처조사의 대상자에 해당할 가능성이 높습니다.① 고가아파트 등 취득자② 고액 전세입자③ 다운계약서 등 작성자​특히 초기 자본이 넉넉하지 않은 사회 초년생들이 고액의 아파트를 구입하는 경우에는 자금출처조사 대상자로선정될 가능성이 상당히 높기 때문에 미리 계획을 잘 짜서 구입하는 것이 바람직해보입니다.자금출처조사 사례 정리자금출처조사 및 이에 따른 세무조사 사례는 국세청 보도자료에 나와있습니다.국세청 보도자료사례를 보시면 아시다시피 사회초년생이나 소득이 별로 없는 자들이 부동산을 취득한 경우 조사가 들어오는 것을볼 수 있습니다. 특히 양도소득세 및 증여세 무신고에 대하여 세무조사가 자주 일어나기 때문에 이를 유의해야 합니다.​이외에도 부담부증여받은 부동산의 채무를 부모가 대신 갚아준다거나, 일부러 증여재산가액을 낮게 신고하는 경우도자금출처조사 및 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사 배제하는 경우는?기본적으로 자금출처조사는 다음의 상증법 45조를 기반으로 하여 실시되고 있습니다.제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다. 이 때 미입증금액이 재산 취득자금이나 채무 면제자금의 20% 또는 2억보다 작은 경우에는 증여로 추정하지 않습니다.간단한 예시를 통해 살펴보겠습니다.아예 증여추정이 배제되는 기준이 있는데요. 이는 상증세법 사무처리 규정에 나와있습니다.​【증여추정배제기준】상속세 및 증여세 사무처리규정 제38조40세 이상으로서 2억 5천만원을 주고 주택을 구입하는 경우 증여추정 배제요건에 부합하기 때문에 자금출처조사를받지 않게 됩니다. 다만, 위 금액과 상관없이 증여받은 사실이 있다면 이에 대해 증여세를 신고납부 해야합니다.자금출처조사에 대비하기 위해서는?부동산을 구입하기에 앞서서 항상 자금 출처에 대한 자료를 구비해야 합니다. 가장 확실한 방법은 자신의 소득을 신고하여 자금 출처를 확보하는 건데요. 세무서에 집계된 소득은 객관적으로 볼 때 충실한 자금출처 입증자료가 되기 때문입니다.​만약에 자신의 가족으로부터 돈을 빌려서 주택을 사는 경우, 차용증 작성은 물론 공증까지 작성하여 돈을 차용했다는 증거를 확실하게 해놔야 합니다. 차용증에 나와있는 이자비용을 납부하고 이에 대한 증거자료도 확보해 두는 것이 필요합니다.​사회초년생이나 소득이 없는 경우에는 특히 더 조심해야 합니다. 자신의 재산을 초과하는 자산을 구입하지 않은 것이 좋지만 증여를 받아 구입하게 되는 경우에는 증여세 신고를 통해 미리 대비하여야 합니다.​세금과 관련해서는 혼자 해결하는 것이 아니라 세무전문가와 상담하고 조언을 구하는 것이 가장 안전한 지름길입니다.​이상으로 자금출처조사에 대해 알아봤습니다.감사합니다!

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.요즘 TV 나 인터넷, 유튜브, 인스타그램 등 다양한 매체에서 정보를 얻다보면,납세자가 오인할 내용이 다수 보이는데요.유튜브에 활동 중인 자칭 '상속 전문가분들' 중에 오해를 일으킬 내용이 있어이번 시간에는 '팩트 체크' 차원에서 주의할 내용을 포스팅 하고자 합니다. 생활비는 증여세가 비과세 되기 때문에 계좌이체시 '메모란'에 '생활비'라고 적으면,국세청에서 조사를 하지 않는다? 라는 내용을 유튜브에서 봤습니다.세뱃돈도 용돈이기 때문에 가족간의 생활비 지원에 해당하는데요.그렇다면, 세뱃돈, 용돈, 생활비 등등 생계 유지를 위해 받는 금품은 무조건 비과세에 해당될까요?궁금한 내용 자세하게 살펴보겠습니다.먼저 관련 법령을 살펴보죠.상증세법 제46조 【비과세되는 증여재산】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정2010.6.8,2015.12.15,2016.12.20>1. 국가나 지방자치단체로부터 증여받은 재산의 가액2. 내국법인의 종업원으로서대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 종업원단체(이하 우리사주조합 이라 한다)에 가입한 자가 해당 법인의 주식을 우리사주조합을 통하여 취득한 경우로서 그 조합원이대통령령으로 정하는 소액주주의 기준에 해당하는 경우 그 주식의 취득가액과 시가의 차액으로 인하여 받은 이익에 상당하는 가액3.「정당법」에 따른 정당이 증여받은 재산의 가액4.「근로복지기본법」에 따른 사내근로복지기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액5. 사회통념상 인정되는이재구호금품,치료비, 피부양자의 생활비, 교육비, 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 것6.「신용보증기금법」에 따라 설립된 신용보증기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액7. 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 증여받은 재산의 가액8. 장애인을 보험금 수령인으로 하는 보험으로서대통령령으로 정하는 보험의 보험금9.「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자의 유족이나「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 의사자(義死者)의 유족이 증여받은 성금 및 물품 등 재산의 가액10. 비영리법인의 설립근거가 되는 법령의 변경으로 비영리법인이 해산되거나 업무가 변경됨에 따라 해당 비영리법인의 재산과 권리ㆍ의무를 다른 비영리법인이 승계받은 경우 승계받은 해당 재산의 가액[전문개정 2010.1.1]상증세법 시행령 제35조(비과세되는 증여재산의 범위등)④법 제46조제5호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서해당 용도에 직접 지출한 것을 말한다. <개정 2003.12.30, 2010.2.18, 2019.2.12>1. 삭제 <2003.12.30>2. 학자금 또는 장학금 기타 이와 유사한 금품3. 기념품ㆍ축하금ㆍ부의금 기타 이와 유사한 금품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품4. 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품5. 타인으로부터 기증을 받아 외국에서 국내에 반입된 물품으로서 당해 물품의 관세의 과세가격이 100만원미만인 물품6. 무주택근로자가 건물의 총연면적이 85제곱미터이하인 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물연면적의 5배이내의 토지를 포함한다)을 취득 또는 임차하기 위하여 법 제46조제4호의 규정에 의한 사내근로복지기금 및 공동근로복지기금으로부터 증여받은 주택취득보조금중 그 주택취득가액의 100분의 5이하의 것과 주택임차보조금중 전세가액의 100분의 10이하의 것7. 불우한 자를 돕기 위하여 언론기관을 통하여 증여한 금품첫번째, 사회통념상 인정되는 범위내에서'생활비, 교육비 등 이와 유사한 금품'이 증여세 비과세가 됩니다.사회통념의 범위를 어디까지 용인 될지 애매한데요.사회적 지위와 소득수준에 따라 어떤 분의 한달 생활비는 300만원이면 충분하겠지만,어떤분은 한달 생활비가 3천만원일 수도 있습니다.아직까지는 생활비에 대한 명확한 기준점을 나타낸 심판례는 없습니다만, 결혼축하금에 대한 심판결과는 참고해볼만 하죠.외손자에게 결혼축하금으로 송금한 4백만원은 사회통념상 인정되는 비과세 증여재산의 범위에 포함됨.국심2003부562(2003.06.25)두번째,해당 용도에 '직접'사용되어야 하며, 그 외의 용도로 사용시 증여세 비과세가 적용되지 않는 것이죠.쉽게 설명하면, 생활비로 사용되어야 하지 저축, 투자 등에 사용되면 생활비 명목의 계좌이체가 아니기때문에 증여세가 부과된다는 뜻입니다.이와 관련된 심판례를 살펴보죠.증여세 비과세 대상인 부양의무자의 교육비나 생활비 등부양의무자 사이의 생활비와 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금품은 증여세 비과세 대상이지만, 생활비 또는 교육비의 명목으로 증여받은 재산이라 할지라도 예・적금 하거나 주식, 토지, 주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 비과세 대상이 아님. (조심-2009-서-2856,2009.11.20.)유학중인 자녀의 학비ㆍ생활비에 대하여 증여세가 과세되는지 여부부양의무자 상호간의 생활비ㆍ교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 현금을 필요시마다 지급하는 경우 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 생활비ㆍ교육비의 경우에도 토지ㆍ주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 증여세가 과세되는 것임.(서일46014-10621)생활비와 교육비의 증여재산가액에서 제외할 수 있는지 여부박사후과정(Postdoctor)연구원으로 본인의 수입으론 가족의 부양을 위해 최소한 소요되는 주택임차료 등 생활비와 교육비가 부족하여 부친으로부터 송금받은 것이라면 이를 증여재산가액에서 제외함이 타당함.(국심-2007-중-1735,2007.08.31.)가족의 생활비 등으로 사용된 금액은 사전증여재산에서 제외하여야 함2008.8.16.부터 2010.9.6.까지 124회에 걸쳐 인출된 27,200천원은 회당 평균 220천원이 공과금 및 CD현금으로 출금된 것으로 나타나는바, 그 금액을 경조사비, 여행비 등 가족의 생활비로 지출하였다는 청구주장이 사회통념에 비추어 볼 때 이유가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 처분청이 사전증여재산으로 본 금액 중 000원을 제외하고 상속세를 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.(심사상속2013-0012, 2013.07.26.)쟁점생활비 및 쟁점대출금을 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부 등청구인 부부의 자산규모 및 생활수준 등을 감안하면 월 000원 정도는 생활비의 성격으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인의 배우자가 청구인 명의의 예금계좌로 이체한 쟁점생활비가 청구인의 부동산 취득, 대출금 상환에 사용되었으므로 청구인이 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.(조심-2021-서-3508, 2022.05.17.)원고가 혼수용품 및 생활비등으로 사용하였음을 입증한 것으로 볼 수 없음처분청이 계좌입금액을 증여재산가액으로 본 금원에 대하여, 원고가 해당 금액의 사용처로 혼수용품 및 생활비등으로 사용한 것을 입증한 것으로 볼 수 없어, 당초 처분 정당함.(의정부지방법원-2019-구합-14457, 2021.01.07.)피상속인이 자녀의 계좌에 입금한 금전이 증여 목적이 아닌 배우자의 생활비로 사용하였다는 사실은 청구인이 입증하여야 함계좌입금액이 배우자의 생활비로 사용되었는지는 계좌출금액이 어떻게 사용되었는지를 기준으로 판단하여야 할 것이나, 사회통념상 인정하여야 한다고 주장만 할 뿐 구체적으로 사용된 내역을 제시하지 못하였으므로 청구주장을 받아들이기 어려움(심사-상속-2020-0007, 2020.07.22.)청구인이 배우자로부터 송금받아 결제한 신용카드의 사용내역이 증여세 비과세 대상인 생활비로 볼 수 있는지 여부청구인이 배우자로부터 현금을 증여받아 사용한 것이 아니라 물품구입 등으로 신용카드를 사용하고 카드대금을 배우자가 납부한 것이어서 부의 무상이전이 이루어졌다고 보기 어려우며 신용카드 사용금액으로 청구인의 부채상환, 부동산 및 주식취득, 예ㆍ적금 등으로 사용한 것으로 볼 수 없는 점 등 증여세를 과세한 처분은 잘못(조심-2016-서-1029, 2016.11.25.)교육비와 결혼자금의 비과세 인정여부어학연수에 대한 비용충당 사실을 입증하지 못한 교육비와 일상생활에 필요한 통상의 가사용품 구입비용을 초과한 혼수비용은 비과세되지 아니함(심사증여99-0422, 1999.10.22.)정리하면,생활비, 교육비, 학자금, 기념품, 축하금, 부의금으로 사용했다면 그 사용처를 납세자가 입증해야 합니다.만약, 생활비를 월 1천만원 받았으나 소비한 금액은 300만원이고 나머지 700만원은 저축했다면,700만원에 대해서는제 아무리 계좌에 '생활비'라고 메모했더라도 증여세 과세 대상입니다.유튜브에서 잘못된 정보를 제공하는 경우가 많은데 주의하시기 바라며,세무사와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. (유료 세무상담)신세계 세무회계 컨설팅사장님의 절세 파트너, 신세계 세무회계 컨설팅 입니다. 효과적인 절세 방법과 전략을 제시합니다.pf.kakao.com찾아오시는 길청량리역 3번출구에서 직전 400미터(동대문 세무서 정문에서 고개를 들면 바로 보여요.)50m© NAVER Corp.신세계세무회계컨설팅서울특별시 동대문구 왕산로 239 . 상가동 3층 311호

1. 개요​상속세 및 증여세법의 증여란, 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말합니다. 증여 정의상 ‘타인에게’라는 표현이 등장하면서 증여자와 수증자의 존재가 요구됩니다.​그렇다면 갑자기 도저히 그 사람의 능력으로는 불가능하다고 생각하는데 재산이 불어나 있다면, 어떻게 생각해야 할까요? 증여자가 누군지 모르니, 법률 요건을 충족하지 않아 증여로 볼 수 없는 걸까요? 증여자를 밝히지 않아 증여가 아니게 되면, 증여자를 밝힐 사람이 아무도 없을 것이고, 증여세는 무용지물이 됩니다. 하지만 달리 생각해보면 꼭 증여 받은 게 아니더라도 그 사람이 갑자기 사업상 대박을 터뜨리거나, 이제까지는 없었던 가상화폐와 같은 수단으로 큰 돈을 벌었을 수도 있기 때문에 함부로 증여로 보기도 어렵습니다.​그래서 우선은 증여로 하고, 수증자에게 입증책임을 떠넘겨서 증여가 아니라는 것을 증명해보라고 말하게 됩니다. 이럴 때, 증여로 ‘추정’하고, ‘반증을 허용’한다고 표현합니다. 원래 증여자와 수증자의 존재를 과세관청이 밝히도록 되어 있어 입증책임이 과세관청에 있었지만, 입증책임을 수증자에게 넘깁니다. 수증자는 증여받은 것으로 추정되는 자금과는 별도의 재산취득자금의 출처를 밝히면, 증여로 보지 않고 넘어갈 수 있습니다. 그러면 조사 대상자는 증여받은 것이 아니라는 걸 증명하면 됩니다. 증여받은 것이 맞다면 증여세를 내게 됩니다.​​2. 요건​1) 재산의 취득, 채무의 상환 사실​수증자가 아무 행동을 하지 않았는데도 증여세를 부과할 수는 없습니다. 재산취득자금의 증여추정 규정을 적용하기 위해서는 원칙적으로는 재산의 취득사실이 있어야 합니다. 이때 재산이라는 것은 부동산, 동산, 미술품, 현금 모든 물건이 포함됩니다. 증여추정은 재산 취득 또는 채무 상환이 있을 때마다 해당 여부를 판단하기 때문에, 기간을 통틀어 판단하지 않고 매번 주의해야 합니다.​그렇다면 수증자는 머리를 써서, 재산은 마치 정당하게 빚을 내서 취득한 것처럼 보이게 하고, 증여받은 돈으로 빚을 갚도록 한 단계 꼬아 볼 수도 있습니다. 이런 조세회피를 방지하기 위해 능력이 없는 자가 갑자기 거액의 채무를 갚는 경우도 증여 추정으로 보고 있습니다.​한편 수증자 입장에서 이런 변명도 가능합니다. “내가 계좌에 현금을 갖게 되었는데 스스로 능력이 없는 것은 인정한다. 하지만 나는 증여자에게 명의만 빌려줬을 뿐이다. 차명계좌에 협조했을 뿐이지 내 재산이 아니다. 그러므로 증여세는 부당하다.” 이런 경우 명의자의 딱한 사정을 생각해서 넘어가야 할까요? 그렇다면 세상 사람 모두, 자기 재산은 실은 어떤 부자의 재산을 차명으로 소유하는 것 뿐이라고 둘러댈 것입니다. 사정 불문하고 명의자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과합니다.​​2) 재산 취득자, 채무 상환자 무자력​수증자가 재산을 취득하거나, 채무를 갚았는데, 그게 그 사람의 능력으로 얼마든지 가능한 일이라면 문제가 없습니다. 재산취득 당시 일정한 직업과 상당한 재력이 있고, 또 그로 인하여 실제로도 상당한 소득이 있었던 자라면, 그 재산을 취득하는 데 소요된 자금을 일일이 제시하지 못한다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 재산의 취득자금 중 출처를 명확히 제시하지 못한 부분을 다른 사람으로부터 증여받은 것이라고 인정할 수 없습니다.그러나 일정한 직업 또는 소득이 없는 사람이 당해 재산에 관하여 납득할 만한 자금출처를 대지 못하고, 그 직계존속이나 배우자 등이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 재력있는 자로부터 증여받았다고 추정함이 옳습니다.​​3) 증여받은 금액​증여받은 금액은 얼마일까요? 금전인 경우에는 그 가액이고, 재산의 시가가 원칙입니다. 하지만 재산 취득당시 증빙불비로 취득자금을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시 시가 또는 보충적 평가액을 취득자금으로 합니다. 가령 부동산이 갑자기 생겨나서 증여받은 것으로 추정한다면, 부동산을 시가 또는 공시가격으로 측정하여 증여재산가액을 확정합니다. 재산취득자금이란 재산을 취득하기 위하여 실제로 소요된 총 취득자금을 말하는 것으로 취득세 등 취득부수비용도 포함하여 계산합니다.​​3. 소명​1) 출처 소명​추정은 입증책임을 누가 지느냐 문제이기 때문에, 반증이 있으면 허용합니다. 따라서 재산취득자금, 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 증여로 추정하지 않습니다. 이때 소명이란, 자금의 출처를 밝히는 것을 말합니다. 자금이 나올 수 있는 원천에는 다음과 같은 것들이 있습니다.​① 본인 소유재산의 처분금액으로 소명할 수 있습니다. 아파트, 주식, 미술품, 무엇이든지 재산을 팔아 자금을 마련했다면 인정됩니다. 처분금액이 불분명한 경우에는 보충적평가방법으로 적용하여 소명액을 결정합니다. 단, 양도소득세 등 공과금을 낸 금액은 뺍니다.​② 소득세를 낸 소득, 증여세나 상속세를 낸 금액은 이미 한 차례 과세가 되었고, 국세청도 인지하고 있기 때문에 출처로 인정됩니다. 역시 소득세 등 공과금 상당액은 뺍니다.​③ ‘재산취득일 이전에’ 대출을 받았다면 자금출처로 인정됩니다. 내 명의가 아니라 타인 명의로 대출받았으나 이자지급, 원금상환 및 담보제공 등에 비추어 사실상의 채무자로 인정되는 경우에도 괜찮습니다. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 사이의 금전거래는 인정하지 않습니다. 가족 사이에 유상거래가 있는 경우 자체가 드물고, 또 가족간 부채를 허용하게 되면 모두가 가족에게 빌린 돈이라고 소명할 것이기 때문입니다. 하지만 가족 사이라도 정말로 빌린 돈이 맞고, 또 갚았거나 갚을 것이 확실하다면 출처로 인정되는 경우도 있습니다. 비슷한 내용인데 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금도 인정됩니다. 즉, 아파트에 전세 세입자가 입주할 때 전세보증금을 받았다면, 이것도 빌린 돈이나 마찬가지라서 자금출처로 인정됩니다.​④ 그 밖에도 자금출처가 명백하게 확인되는 금액이 있다면 출처로 인정받을 수 있습니다.​​2) 증여추정 배제​사람이 항상 자기가 어떻게 돈을 버는지, 어떻게 돈을 쓰는지 모두 기억하면서 사는 것이 아니기 때문에, 막상 이런 소명을 하려고 보면 기억이 나지 않을 때도 있고 도저히 파악이 안 되는 경우도 있습니다. 그러니 100% 모두 소명하지 못했다고 해서, 부당한 증여가 있었던 것으로 보고 증여세를 부과하는 것은 불합리합니다. 따라서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여로 추정하지 않습니다.​쉽게 말하면, 전체의 80% 이상을 소명하고, 20%보다 적은 비중을 소명하지 못하면 그냥 넘어가되, 그 금액이 2억원을 넘으면 안 된다는 뜻입니다. 그러면 생각하기에 따라서는 재산취득자금/채무상환자금 전체의 75%를 소명한 경우, 25%에서 20%를 빼고 5%만 증여로 추정하는 것인지 궁금할 수 있는데, 75%를 소명하면 25%를 전부 증여로 추정합니다. 이렇게 증여추정을 배제해주는 것은 납세자에게 유리한 조항입니다. 무제한으로 허용해주지는 않고, 10년치 재산취득누적금액 또는 상환누적금액에 대해서 20% 또는 2억원을 적용합니다.​​3) 증여추정 배제기준​재산취득자금, 채무상환자금이 증여받은 것으로 추정될 때에는 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다. 하지만 오늘도 세상에는 수도 없이 많은 현금이 대가 없이 오갑니다. 가족끼리, 친구끼리, 회사 동료끼리, 서로 돕기 위해서 금전을 빌려주고 갚습니다. 만약 이 조항을 원칙대로만 적용한다면, 국세청 공무원이 전부 이 업무에만 투입된다고 해도 모든 증여를 적발하지 못할 것입니다.​따라서 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 일정금액 이하인 경우에는 이 조항을 적용하지 않습니다. 이것을 증여추정배제기준이라고 합니다. 그 금액은 최소 5천만원이며, 구체적으로는 다음과 같습니다. 주의하셔야 할 점은, 5천만원 밑으로는 증여를 해도 증여세를 면제한다는 뜻이 아닙니다. 일정금액이 오가는 것을 증여로 ‘추정하지 않는다’는 것 뿐입니다. 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 됩니다.​또 잘못 알려진 점 중에 하나는, 40세 이상인 자가 취득한 주택의 경우 3억원 이하인 경우에 증여로 추정하지 않는데, 이는 3억원 이하짜리 주택을 샀을 때 증여로 추정하지 않는다는 의미이지, 15억짜리 주택 중에 12억만 밝히면 된다는 뜻이 아닙니다.​​4) 자금출처조사​이 조항에서 세무조사란 자금출처조사를 의미합니다. 그러나 곧바로 세무조사가 나오는 것은 아니고, 경중에 따라서, 해명요구, 간편조사, 일반조사로 나뉩니다.​해명요구란, 납세자에게 서면으로 해명자료 제출만 요구하고, 납세자가 해명자료제출 및 수정신고를 하는 경우 종결되는 절차입니다. 납세자를 직접 찾아가서 부담을 주지 않고, 간접적인 방법으로 끝냅니다. 해명요구를 했는데 시원치 않으면 간편조사가 실시될 수 있습니다. 간편조사란 단기간 동안 필요 최소한의 범위내에서 상담 위주로 실시하는 조사를 말합니다. 간편조사 과정에서 중대·명백한 탈루혐의가 발견되는 등 추가적인 사실확인이 필요한 경우 일반조사로 전환됩니다. 이 경우 1개월 ~ 2개월에 걸쳐 조사가 진행됩니다.​일정한 직업 또는 소득이 없는 사람이 자금출처를 대지 못하고, 그 직계존속이나 배우자 등이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 재력있는 자로부터 증여받았다고 추정하기 때문에, 가족까지 동시에 세무조사 대상자가 될 수도 있습니다.​​만약 자금출처조사 대상자로 선정이 되는 경우에는 반드시 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다. 이후에는 자금출처조사의 기초자료가 되는 주택취득자금조달계획서에 관한 내용을 말씀드리겠습니다.