부모자식 아파트 매매 가능여부(전세끼고)

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.