재개발 지분 처분, 증여 vs 매매

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요재개발/재건축 전문 황정민 세무사입니다.정비사업 구역 내 증여나 매도 업무를 진행할 때의 업무처리 순서입니다 .​저한테 맡기지 않더라도 기본적인 절차 진행은 숙지하시면 도움이 될 듯 합니다 .재개발 재건축 정비사업 지역 내 증여나 매매는해당 분야에 대한 세무적인 지식도 필요하지만도시 및 주거환경정비법, 대출 문제, 정비사업의 절차, 진행과정에 대한 이해가 필요합니다.[Step-1] 조합원 지위승계의 법률상 리스크 검토상담 과정 - > 조합 및 구청 도시정비과 - > 변호사 자문투기과열지구의 조합원지위전매는 원칙적으로는재건축은 조합설립인가 후재개발은 관리처분계획인가 후조합원 지위전매가 제한됩니다 .​아래 세무사가 알고 있는 지식을 공유 드렸을 때 해당 내용에 속한다면조합 또는 구청 도시정비과에 추가 질의를 하여 다시 한 번 확인해주시면됩니다.투기과열지구가 아닌 경우1세대 1주택자 + 보유기간 10년 + 거주기간 5년재개발 2018.01.24 이전 사업시행계획인가신청 단지재건축 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획인가 신청이 이루어지지 않은경우 해당 기간재건축 사업시행계획인가 이후 3년 이내 착공이 이루어지지 않은경우 해당 기간재개발/재건축 착공 이후 3년 이내 준공이 이루어지지않은 경우 해당 기간세대 전원 해외 출국 등 부득이한 사유​​재개발 지역 내 다물권자나 법률 관계가 다소 복잡한 경우에는변호사의 법률 자문을 권장드립니다 .[Step-2] 감정평가 등을 통한 시가 산정재개발/재건축 지역 중 프리미엄이 큰 한남 재개발 지역이나 성수전략정비구역 등 기준시가 증여가 매우 위험하다고 여겨져세무사 상담 결과 감정이 필요하다고 판단된다면세무사가 탁감을 통한 가액 전달 - > 실제 감정평가의뢰 ( 소요기간 7일 내외 )​기준시가/유사매매사례가액 절차 진행시 해당 절차는 건너뛰시면 됩니다 .[Step-3] 특수관계인 매매약정서 작성 / 증여계약서 작성 및 등기 일정 조율변호사/법무사 서류 작성 및 등기 업무 진행저희 사무실은 필요서류 다 안내드리나 별도 사무실에서 진행한다면등기 법무사/변호사 알아보셔서 서류 준비 및 방문하여 계약서 작성해주시면 됩니다 .​신탁 방식의 정비사업이나 관리처분계획인가 후 신탁되어 있는 경우에는신탁 해지 후 등기 - > 재신탁 해주시면 됩니다 .[STEP-4] 등기권리증 수령 및 조합 명의변경신고등기 접수 이후 3일 정도 뒤 등기가 완료되며약 7~10일 내외로 등기권리증이 자택으로 등기 발송됩니다 .​해당 권리증 및 필요서류를 가지고 조합에 가서 조합원 명의변경신고혹시 조합원 1인 - > 지분 증여의 경우대표조합원 선임동의서 작성 및 서류 제출 해주시면 됩니다 .​이 또한 필요서류가 있으니 미리 알아보시는게 좋습니다.[STEP-5] 증여세 및 양도소득세 신고증여세 신고 및 양도소득세 신고 후 업무는 마무리 됩니다.납부기한 안내 및 증여세의 경우 연부연납 신청(담보제공동의서 작성)까지 대행하여 모든 절차는 마무리됩니다 .이주비 대출 승계 등의 경우에는 금융기관에 채무인수(승계)확인서 작성 및 제출, 근저당 이전 등기까지 필요합니다.​황정민 세무사는 정비사업 전문으로관련된 모든 법령을 다 암기하고 있으며,노량진, 한남, 성수, 압구정, 서초 , 방배 재건축 단지 및 재개발 지역의 실무 처리 경험이 많습니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림